غول نقدینگی در راه بازار مسکن

| گروه زیربنایی| طی چند هفته گذشته بارها نسبت به آینده بازار مسکن با وجود شرایط اقتصادی فعلی هشدار داده شده است به طوری که برخی کارشناسان با صراحت از جهش قیمت مسکن خبر دادند که البته همچنان مسوولان در خصوص این اخبار اظهارنظری نکرده و معتقدند که مسکن مهر و مسکن ویژه بازار را کنترل می‌کند.
این در شرایطی است که نفس بازار سکه و ارز این روزها آرام شده‌ و در حال بازگشت به شرایط طبیعی‌است. اگرچه این موضوع امری خوشایند به حساب می‌آید اما موجب می‌شود که نقدینگی موجود در این بازار چرخشی به خود بدهد و به سمت بازارهای سابق، نظیر بازار مسکن راهی شود. آن هم در شرایطی که غول نقدینگی عظیم‌تر از پیش شده است و با قدرتی افزون‌تر به سمت بازار مسکن راهی می‌شود. آن‌طور که گفته می‌شود خروج نقدینگی از بازار سکه و ارز از چندی پیش آغاز شده و آرام‌آرام در راه بازار مسکن است. با این وجود بازار مسکن هم چندان اوضاع روبه‌راهی ندارد تا بتواند تاب‌وتوان حجوم نقدینگی را داشته باشد.
زیرا از یکی دو سال پیش تاکنون قیمت مسکن افزایش چشمگیری داشته و ریزش نقدینگی به آن می‌تواند دست‌مایه یک پله افزایش قیمت دیگر هم باشد. این شرایط درست زمانی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن در یک رکود انتظاری به سر می‌برد و فروشنده، منتظرند که ببینند آینده برای املاک آنها چه اندیشیده است. با توجه به این شرایط این سوال پیش می‌آید که آیا مردمی که تا پیش از این پولشان را در بازار ارز و سکه سرمایه‌گذاری کرده بودند بار دیگر روی به بازار مسکن می‌آورند یا خیر؟
از سوی دیگر باید پرسید اگر این امر اتفاق بیفتد و سرمایه‌گذاران خرد و کلان پول‌هایشان را راهی بازار مسکن کنند چه اتفاقی برای بازار مسکن می‌افتد و بار دیگر شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود؟ برای پاسخی شفاف به این سوالات باید به سراغ فعالان بازار مسکن در حوزه‌های مختلف رفت. از سازنده مسکن گرفته تا مشاور املاک و همچنین کارشناسان در این زمینه نظر خاص خود را دارند. این نظرات گاه به اشتراک می‌رسند و گاه با یکدیگر به اختلاف می‌خورند. با این وجود مرور نظرات فعالان بازار مسکن خود می‌تواند راهگشای بحث باشد.
هیچ‌جا مسکن کالایی سرمایه‌ای نیست
گلایه از متقاضیان و سرمایه‌داران به خاطر دیدگاه سرمایه‌گذارانه‌شان به بازار مسکن نقطه شروعی است که حسن پورشیرازی سخنانش را از آن آغاز می‌کند. وی در ابتدا رویکرد مردم ایران به مسکن را نادرست عنوان کرد و به اقتصاد ایران گفت: زمانی که نقدینگی افزایش پیدا می‌کند و از بازاری خارج و به بازار دیگری وارد می‌شود همه نگاه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. زیرا در کشور مسکن را کالایی سرمایه‌ای می‌دانند و همین موضوع به آشفتگی بازار مسکن دامن‌ زده‌است. وی افزود: گلایه کارشناسان این است که مردم نباید به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای نگاه کنند تا از این مجرا قیمت‌ها قدم به قدم افزایش پیدا کند.
پورشیرازی با توجه به نگاه مردم دیگر کشورها به مقوله مسکن گفت: در دیگر کشورها از جمله کشورهای اروپایی و آمریکایی اگر فردی ۳۰۰ هزار دلار پول اضافی داشته باشد و بخواهد آن را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده و سود کند او را انسان بی‌عقلی‌ می‌دانند زیرا قوانین و شرایط سرمایه‌گذاری اصلا اجازه این نوع رفتار را با بازار مسکن نمی‌دهد. در کشور ما اما این موضوع برعکس است و مسکن سرمایه‌‌ای‌ترین کالا حتی پیش از سکه و ارز به حساب می‌آید و همین موضوع برای بازار مسکن مشکل‌ساز شده‌است. وی راهی شدن نقدینگی به بازار مسکن را بسیار خطرناک عنوان کرد و گفت: اکنون نقدینگی در حال خروج از بازار سکه و ارز است و احتمالا به سمت بازار مسکن راه خواهد افتاد که این موضوع افزایش قیمت‌های شدیدتری را موجب خواهد شد و قدرت خرید خریداران به شدت کاهش پیدا خواهد کرد.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مسکن توان افزایش قیمت دوباره را دارد، گفت: افزایش قیمت مسکن به کشش و قدرت خرید مردم آنچنان ارتباطی ندارد زیرا اقتصاد کشور ما اکنون بیمار شده است و فروشندگان احساس می‌کنند اگر مسکن را با قیمت‌های سابق بفروشند زیان می‌کنند و پولشان را از دست می‌دهند بنابراین تصمیم می‌گیرند که به‌جای ضرر کردن حداقل ملکشان را نگه دارند.
منتظر افزایش قیمت دوباره باشید!
از سوی دیگر برخی کارشناسان هم هستند که افزایش قیمت در بازار مسکن در انتهای سال یا اوایل سال آینده را قطعی می‌دانند. بیت‌الله‌ ستاریان جزو کارشناسانی است که معتقد است مسکن در آینده‌ای نزدیک و پس از جذب نقدینگی در آن با افزایش قیمت چشمگیر دوباره‌ای روبه‌رو خواهد شد. وی با تاکید بر این موضوع به اقتصاد ایران گفت: طبق روال همیشه اولین بازار هدف برای جذب سرمایه در کشور مسکن است. حتی مسکن سرمایه‌پذیرتر و جذاب‌تر از سکه و ارز برای سرمایه‌گذاران بوده و حجم نقدینگی به بازار مسکن امری حتمی است.
وی در پاسخ به این سوال که چرا با وجود این اولویت سرمایه‌ها به سمت بازار سکه و ارز رفت، گفت: مردم و سرمایه‌داران، چه آنهایی که سرمایه اندک داشتند و چه آنهایی که سرمایه‌داران بزرگ بودند شاهد کاهش ارزش پول در یکی، دو سال اخیر بودند بنابراین آنها به زمینه و فضایی احتیاج داشتند که از کاهش ارزش پول آنها جلوگیری کرده و در عین حال به آنها سودی آنی برساند. وی افزود: بازار سکه و ارز را همیشه جزو زودبازده‌ترین بازارها می‌دانند و دور از ذهن نبود که در چنین فضایی سرمایه‌ها به این حوزه رویگردان شود.
ستاریان دلیل خروج نقدینگی از بازار سکه و ارز در روزهای گذشته را کاهش و آرامش بازار سکه و ارز دانست و گفت: آن‌طور که گفته می‌شود قیمت سکه و ارز در روزها و ماه‌های آینده با افت مواجه خواهد شد. بنابراین مردم برای جلوگیری از ضرر و زیان ارزهای خود را می‌فروشند و ریال را به سمت بازار دیگری سوق می‌دهند. از سوی دیگر بازار مسکن هم چند وقتی راکد بوده و پولی در آن سرمایه‌گذاری نشده است بنابراین این ریال‌های انباشته بازار مسکن را درخواهد نوردید.
این کارشناس مسکن ادامه داد: مسلما سرریز نقدینگی در هر بازاری موجب افزایش قیمت می‌شود و ما در انتهای سال‌جاری یا ابتدای سال آینده باید منتظر یک شوک قیمتی دیگر در بازار مسکن باشیم که دلیلی جز ریزش نقدینگی به این بازار ندارد.
در عین حال اما با توجه به سخنان ستاریان این سوال پیش آمد که قیمت‌های سرسام‌آور مسکن در تهران چگونه می‌توانند بار دیگر افزایش پیدا کنند. وی در پاسخ به این سوال گفت: ما درخصوص سرمایه‌گذارانی که در بازار ارز و سکه وجود داشتند و اکنون از آن خارج شدند، صحبت می‌کنیم. کسانی که در زمان ارزانی ارز اقدام به خرید کردند حالا دلارهایشان را با قیمت بسیار بالاتری می‌فروشند بنابراین قدرت بیشتری برای خرید پیدا می‌کنند از همین‌رو توانایی خرید خانه در این شرایط را دارند و می‌توانند وارد بازار مسکن شوند.
فعلا سراغ بازار مسکن نمی‌آیند
به هر روی اما هستند کسانی که معتقدند در این شرایط کسی سراغ بازار مسکن نمی‌آید و پولش را در این بازار سرمایه‌گذاری نمی‌کند. علی سربندی یک سازنده مسکن عقیده دارد که بازار مسکن اکنون در رکود است و رنگ و بویش را برای سرمایه‌داران از دست داده است. وی درخصوص عقیده خود گفت: اکنون شرایط بازار مسکن مثل سابق جذاب نیست و سرمایه‌داران بازار سکه و ارز که مشتاق سودهای آنی بوده‌اند نمی‌آیند پولشان را صرف سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کنند.
سربندی ادامه داد: نکته اینجاست که اگر سرمایه‌داری قصد کسب سود از بازار مسکن را داشته باشد، نمی‌تواند به راحتی و شاید بدون ضرر و زیان به سودش برسد زیرا ریزش نقدینگی به بازار مسکن، افزایش قیمت را در پی دارد و سرمایه‌گذار برای رسیدن به سود مجبور است ملک خود را بفروشد. این در حالی‌است که خریداران مسکن اکنون قدرت خرید ملک را ندارند و ترجیح می‌دهند اجاره‌‌نشین باشند تا اینکه سراغ خرید مسکن بروند بنابراین با توجه به این وضعیت نمی‌توان گفت که سرمایه‌داری سراغ بازار مسکن می‌آید و رونق را به بازار برخواهد گرداند.
نه رکودمان واقعی‌است نه رونق‌مان!
«در بازار مسکن نه رکودمان واقعی است و نه رونقی حقیقی داریم. » این جمله‌ای بود که احمد گودرزی یک مشاور املاک در توصیف شرایط فعلی و آینده بازار مسکن به زبان آورد. او رکود و رونق در بازار مسکن را غیرواقعی دانست و گفت: اکنون شرایط بازار مسکن به شکلی درآمده که نه رکودمان رکودی واقعی است و نه رونق‌مان هم رنگی از واقعیت دارد. وی ادامه داد: زمانی که نقدینگی از بازار ارز و سکه خارج شود عده‌ای فکر می‌کنند که بازار مسکن با رونق مواجه می‌شود و خرید و فروش در آن مثل سابق برقرار می‌شود. این در حالی‌است که این رونق احتمالی حقیقی نیست. گودرزی توضیح داد: اکنون تمام مشاوران املاک می‌دانند رونقی که به خاطر جاری شدن نقدینگی به بازار است واقعی نیست زیرا به خرید و فروش در سطح شهر تهران نمی‌انجامد بلکه فقط یک عده سرمایه‌دار به خرید مسکن مبادرات می‌ورزند و سپس این موج پایان می‌گیرد زیرا پس از آن کسی توان خرید مسکن را پیدا نمی‌کند و با قیمت‌های جدید کسی جرات خرید خانه را نخواهد داشت.