فرصت‌ سوزی درساخت ‌و‌ساز

گروه مسکن- بازار مسکن ایران یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است که تاثیر زیادی بر سایر بخش‌های اقتصادی، از جمله صنعت، خدمات و حتی تجارت خارجی دارد. ساخت‌و‌ساز و توسعه واحدهای مسکونی می‌تواند به رشد اقتصادی، کاهش نرخ بیکاری و بهبود کیفیت زندگی مردم منجر شود. با این حال، یکی از چالش‌های اصلی این بازار، کمبود تسهیلات وام‌دهی مناسب از سوی بانک‌ها است. این مشکل نه‌تنها بر وضعیت بازار مسکن بلکه بر کل اقتصاد کشور نیز تاثیر منفی گذاشته است.
در بسیاری از کشورها، نظام بانکی و موسسات مالی نقشی کلیدی در تامین مالی پروژه‌های مسکونی ایفا می‌کنند. ارائه وام‌های بلندمدت با نرخ بهره مناسب به متقاضیان خرید مسکن و سازندگان، به گسترش ظرفیت ساخت‌و‌ساز و بهبود شرایط بازار مسکن منجر می‌شود. در ایران نیز انتظار می‌رود بانک‌ها با ارائه تسهیلات لازم به این بخش، به کاهش کمبود مسکن و بهبود وضعیت مسکن برای اقشار مختلف جامعه کمک کنند.
عدم همکاری بانک‌ها
با وجود سیاست‌های اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی و وزارت راه‌و‌شهرسازی مبنی بر لزوم افزایش تسهیلات‌دهی به بخش مسکن، بانک‌ها همچنان از پرداخت این تسهیلات سر باز می‌زنند یا با تاخیرهای طولانی‌مدت آن را انجام می‌دهند. این اهمال در همکاری، به دلایل مختلفی از جمله بالا بودن ریسک وام‌دهی به بخش مسکن، نبود منابع مالی کافی و سود بالای تسهیلات بانکی مرتبط است. بانک‌ها معمولا بخش مسکن را به‌دلیل نوسانات قیمت زمین و مصالح ساختمانی، ریسک‌پذیر می‌دانند. از سوی دیگر، عدم ثبات در سیاست‌های کلان اقتصادی و تحریم‌ها نیز به افزایش این ریسک‌ها دامن زده است.
بانک‌های ایران با کمبود منابع مالی و مشکلات ناشی از ترازنامه‌های مالی ضعیف مواجهند. از آنجایی که بخش زیادی از منابع بانکی به پروژه‌های دولتی یا بدهی‌های دولت اختصاص می‌یابد، بانک‌ها تمایل کمتری به تسهیلات‌دهی به بخش مسکن نشان می‌دهند.
نرخ بالای سود وام‌های مسکن یکی از دیگر عواملی است که بانک‌ها را از ارائه تسهیلات به این بخش بازمی‌دارد.
بسیاری از بانک‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را در بخش‌هایی با بازدهی بالاتر و ریسک کمتر سرمایه‌گذاری کنند.
جریمه‌های ناکارآمد بانک مرکزی
بانک مرکزی ایران به‌منظور ترغیب بانک‌ها به همکاری بیشتر در ارائه تسهیلات، جریمه‌هایی را برای بانک‌هایی که از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن خودداری می‌کنند، در نظر گرفته است. با این حال، این جریمه‌ها به نظر نمی‌رسد تاثیر قابل‌توجهی داشته باشد.
جریمه‌های اعمال‌شده از سوی بانک مرکزی معمولا نسبت به درآمد بانک‌ها از بخش‌های دیگر اقتصادی ناچیز است. بانک‌ها همچنان سودآوری بیشتری از دیگر حوزه‌ها دارند بنابراین، جریمه‌های محدود تاثیر قابل‌توجهی بر آنها نمی‌گذارد. از سویی بسیاری از بانک‌های کشور به‌دلیل مشکلات ساختاری و مدیریتی در برابر اجرای سیاست‌های دولتی مقاومت می‌کنند. ضعف در مدیریت بانکی و نبود نظارت کافی بر عملکرد بانک‌ها نیز به این مقاومت دامن زده است. برخی از بانک‌ها به‌دلایل مختلف، از جمله نداشتن سیاست‌های منسجم و مشخص برای حمایت از پروژه‌های ملی مانند مسکن، حاضر به همکاری نیستند. این امر باعث کاهش اثربخشی سیاست‌های دولت و بانک مرکزی در این زمینه شده است.
پیامدهای کم‌کاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات
کاهش تسهیلات‌دهی به بخش مسکن از سوی بانک‌ها پیامدهای گسترده‌ای برای بازار مسکن و اقتصاد کلان دارد. کمبود تسهیلات برای ساخت‌و‌ساز و خرید مسکن به کاهش عرضه واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود. این موضوع به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه مشکلات جدی ایجاد می‌کند و توان خرید مسکن را کاهش می‌دهد.
بدون وجود تسهیلات بانکی کافی، سازندگان و پیمانکاران نمی‌توانند پروژه‌های مسکونی را به‌موقع اجرا کنند. این امر به کاهش ساخت‌و‌ساز و کند شدن روند توسعه شهری منجر می‌شود. کاهش ساخت‌و‌ساز مستقیما بر بازار کار تاثیر می‌گذارد. بسیاری از مشاغل وابسته به صنعت ساخت‌و‌ساز از جمله مهندسان، کارگران ساختمانی و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، به‌دلیل کاهش پروژه‌های مسکونی دچار بیکاری می‌شوند.
به طور کلی همکاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات به بخش مسکن یکی از عوامل کلیدی برای حل مشکلات این بخش و بهبود وضعیت بازار مسکن در ایران است. با‌وجود تلاش‌های بانک مرکزی و نهادهای دولتی برای جریمه و ترغیب بانک‌ها به همکاری بیشتر، همچنان بانک‌ها در ارائه این تسهیلات اهمال می‌کنند. برای رفع این مشکل، باید سیاست‌های نظارتی و تشویقی مناسب‌تر و بلندمدت‌تری در نظر گرفته شود تا منابع مالی به‌طور موثر به بخش مسکن هدایت شود و توسعه پایدار در این حوزه تحقق یابد.
بررسی عملکرد بانک‌ها در کابینه دولت چهاردهم
تخلفات بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن بعد از گذشت حدود یک ماه از تشکیل کابینه دولت چهاردهم همچنان ادامه دارد و باید دید واکنش وزیر اقتصاد و رییس کل بانک مرکزی به این جرم‌انگاری چیست.
با روی کار آمدن دولت چهاردهم و تشکیل کابینه برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باور بودند که به نظر می‌رسد اوضاع پرداخت تسهیلات مسکن از سوی شبکه بانکی بهبود پیدا کند اما با گذشت یک ماه از تشکیل کابینه به نظر می‌رسد تخلف بانک‌ها و طفره آنها در اعطای تسهیلات مربوط به این دولت یا دولت دیگری نیست.
اگر چه برخی از بانک‌ها با این عنوان که منابع مالی آنها در اعطای تسهیلات بلندمدت نمی‌تواند برای تراز مالی آنها مناسب و مفید باشد اما به هر حال بانک‌ها نسبت به وظیفه قانونی خود در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در دولت چهاردهم عمل نمی‌کنند.
براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۲۰‌درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی را به تولید مسکن اختصاص دهند اما آمارهای پرداختی به گونه‌ای است که به خوبی می‌توان آن را یک جُرم آشکار از سوی سیستم بانکی عنوان کرد.
عملکرد بانک‌ها درخصوص مشارکت در قانون جهش تولید مسکن تا پایان اردیبهشت سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که جمع تسهیلات پرداختی ۲۶ بانک دولتی و خصوصی، در سرفصل‌های «تسهیلات ساخت خودمالکی»، «مشارکت نهضت ملی مسکن»، «تسهیلات مسکن شهری»، «مسکن روستایی»، «ودیعه مسکن» و «حوادث غیرمترقبه» 087/073/2 ‌میلیارد ریال بوده است.
نکته مهم و البته تکراری در گزارش عملکرد بانک‌ها در قانون جهش تولید مسکن به وضعیت تسهیلات پرداختی بعضی بانک‌ها در نهضت ملی مسکن برمی‌گردد. در گزارش اردیبهشت‌ماه هم عملکرد بانک‌ها در نهضت ملی مسکن چندان رضایت‌بخش نبوده و مانند آمارهای قبلی از بین ۲۶ بانک، ۱۸بانک عملکردشان در این بخش همچنان صفر بوده است.
اگرچه کارشناسان اقتصادی معتقد هستند که پرداخت تسهیلات مسکن و افزایش تسهیلات ساخت مسکن از ۵۵۰ به ۸۰۰‌میلیون تومان بار مالی جدیدی به بانک‌ها تحمیل نمی‌کند اما بانک‌ها همچنان در انتظار ابلاغ این مصوبه از سوی بانک مرکزی هستند بنابراین به نظر می‌رسد این اقدام بانک مرکزی و طفره بانک‌ها در اعطای تسهیلات یک تخلف آشکار قانونی نسبت به اجرای مصوبه شورای عالی مسکن بابت ابلاغ مبلغ جدید وام ۸۰۰‌میلیون تومانی ساخت مسکن باشد.
ابراز نگرانی از سختگیری بانک‌ها
در پرداخت تسهیلات
در این میان برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی در این ماه‌های گذشته نسبت به موضع سخت بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ابراز نگرانی کرده‌اند و معتقد هستند که با ورود به فصل سرما قطعا ساخت‌و‌ساز بهترین زمان خود را از دست خواهد داد و نباید عدم پرداخت تسهیلات تا این حد مشکل‌زا شود.
جبار کوچکی‌نژاد، نماینده مجلس در این خصوص با اشاره به اهمال‌کاری بانک مرکزی در ابلاغ میزان وام جدید ساخت مسکن و از دست رفتن فرصت ساخت‌و‌ساز مسکن در کشور گفت: تنها بخشی که این روزها برای مردم و متقاضیان جذابیت دارد و از جمله نیازهای ضروری مردم قلمداد می‌شود، مسکن است. پس حالا که سایر بازارها و بازار سرمایه دارای مشکلاتی هستند و جذابیت‌های خود را به هر دلیلی از دست داده‌اند بهترین بخش که می‌تواند موجب رونق اقتصاد و افزایش اشتغال شود بخش مسکن است.
او ادامه داد: سرمایه و تسهیلات در تولید مسکن نقش بسزایی دارد بنابراین بانک‌ها باید به قانون جهش تولید مسکن و پرداخت ۲۰‌درصد از کل تسهیلات خود به مسکن توجه کنند چر‌ا‌که این کم‌محلی و طفره در اعطای تسهیلات به نوعی جرم محسوب می‌شود.
کوچکی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا مجلس درخصوص این تخلف آشکار بانک‌ها ورود نخواهد کرد؟ تاکید کرد: براساس قانون، در صورتی که یک بانک به تعهدات خود در قبال قانون جهش تولید مسکن عمل نکند، سازمان امور مالیاتی باید تا ۲۰برابر تعهد انجام نشده را مالیات دریافت و به خزانه‌داری کل کشور واریز کند. براساس قانون نیز این مبلغ در نهایت به حساب صندوق ملی مسکن واریز و برای ساخت واحدهای مسکونی حمایتی صرف خواهد شد.
عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس ادامه داد: پس می‌بینیم که تمام موارد در قانون دیده شده و حالا این بانک‌ها و بانک مرکزی است که باید به دقت به این موضوع ورود کند چراکه بانک‌ها در راستای تامین منابع حوزه ساخت‌و‌ساز مسکن طبق قوانین عهده‌دار مسوولیت‌هایی هستند و باید به آنها توجه جدی داشته باشند.
کوچکی‌نژاد با تاکید بر اینکه تاخیر در ابلاغ تسهیلات نیز می‌تواند فرصت زمانی ساخت‌و‌ساز مسکن را از بین ببرد ادامه داد: اهمال‌کاری بانک مرکزی در ابلاغ وام جدید ساخت مسکن به بانک‌ها آن هم برای تامین مسکن مردم، قابل پذیرش نیست و باید هرچه سریع‌تر در این بخش اقدام کرد.
بنا به گفته احسان خاندوزی وزیر پیشین اقتصاد و دارایی و براساس گزارش‌هایی که از عملکرد ۲۵بانک تا ۱۵ آبان پارسال به دست آمده و بر مبنای رای تجدید‌نظر دادرسی انجام شده، حدود ۲۶‌هزار و ۲۶۳‌میلیارد تومان برای بانک‌های متخلف جریمه در نظر گرفته شده و این موضوع نهایی شده است.
از ابتدای اجرای قانون جهش تولید مسکن در مهرماه سال ۱۴۰۰ تا پایان شهریور سال ۱۴۰۱، رسیدگی‌هایی توسط سازمان امور مالیاتی انجام و مشخص شد که بانک‌های متخلف باید ۵۹‌هزار ‌میلیارد تومان، جریمه عدم پرداخت تسهیلات مسکن پرداخت کنند.
این رای اولیه سازمان بود اما ۲۶‌هزار ‌میلیارد تومان، در مرحله تجدیدنظر نیز قطعی شده است و باید در روزهای آتی و پس از ابلاغ رای، توسط بانک‌های متخلف پرداخت شود.
از دست رفتن فرصت ساخت‌و‌ساز
به نظر می‌رسد جرم‌انگاری لازم درخصوص اهمال بانک‌ها نیز با این جرایم انجام شده اما سوال این است که آیا دولت چهاردهم این جرایم و دریافت آن را پیگیری خواهد کرد؟
از سوی دیگر بهروز محبی نجم‌آبادی، نماینده مجلس نیز با اشاره به اهمال‌کاری بانک مرکزی در ابلاغ میزان وام جدید ساخت مسکن و از دست رفتن فرصت ساخت‌و‌ساز مسکن در کشور گفت: در اینکه ساخت مسکن از جمله اولویت‌های اصلی کشور است، تردیدی نیست اما درخصوص پرداخت تسهیلات مسکن قانون وجود دارد و به موجب قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها باید ۲۰‌درصد از منابع خود را به تسهیلات حوزه مسکن اختصاص دهند. حتی در این بخش جرم‌انگاری لازم هم در نظر گرفته شده و گفته شده است اگر بانکی اقدام به ارائه تسهیلات در حوزه مسکن نکرد، از تراز آن کاسته شود.
او در پاسخ به این پرسش که آیا مجلس به موضوع عدم پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها ورود خواهد کرد؟ اظهار کرد: به موجب این قوانین دستگاه‌ها ملزم به اجرای آن هستند، بنابراین وقتی این قوانین به خوبی اجرا نمی‌شود وظیفه مجلس است که در پی وظایف نظارتی خود، این نظارت را داشته باشد. در حال حاضر ما در بخش ارائه زمین رایگان به مردم مشکلی نداریم اما در بحث تسهیلات خیلی موفق عمل نکردیم.
به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت چهاردهم و پیگیری‌های انجام شده از سوی همتی، وزیر اقتصاد باید این باشد که آیا جریمه ۲۶‌هزار‌ میلیارد تومانی دریافت شده و اگر شده آیا بازدارنده بوده است؟