فشار سنگین مسکن بر دوش خانوارها

هزینه‌های مسکن بیش از نیمی از درآمد خانواده‌های تهرانی را می‌بلعد

گروه مسکن- تهیه مسکن مناسب به معضلی بزرگ برای شهروندان تبدیل شده است. براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای شهری حدود ۳۸‌درصد است. این رقم برای شهر تهران به حدود ۵۱‌درصد افزایش یافته است، به طوری که بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوارهای تهرانی صرف تامین سرپناه می‌شود. این شرایط حاکی از بحران جدی در بازار مسکن است که سال‌هاست دامنگیر جامعه شده و به نظر می‌رسد هنوز راه‌حلی مناسب برای آن ارائه نشده است. آمار منتشر شده حاکی از آن هستند که سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کل کشور برابر با 1/38‌درصد است. خانوارهای شهر تهران، 8/50‌درصد از درآمد خود را برای مسکن پرداخت می‌کنند یعنی بیشتر از نیمی از درآمد یک خانواده تهرانی، هزینه مسکن می‌شود.
در دهه‌های اخیر، بازار مسکن به طور عجیبی از یک نیاز اولیه به یک کالای لوکس تبدیل شده است. قیمت زمین و مسکن در کلان‌شهرهایی مانند تهران به چنان سطوحی رسیده است که خرید یک واحد مسکونی برای بسیاری از شهروندان به یک آرزو تبدیل شده است. بسیاری از کارشناسان بر این باورند که یکی از دلایل اصلی این وضعیت، عدم مدیریت صحیح در عرضه زمین و سیاستگذاری‌های ناکارآمد دولت است.
در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته تلاش می‌شود مسکن به‌عنوان یک حق اساسی برای شهروندان تامین شود، در ایران، مسکن بیشتر به ابزاری برای سوداگری و سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. این امر نه‌تنها منجر به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها شده، بلکه نابرابری‌های اقتصادی را نیز به‌شدت تشدید کرده است. در این شرایط، خانوارهای کم‌درآمد به حاشیه رانده شده و عملا از دسترسی به مسکن مناسب محروم می‌شوند.
تبعات سیاستگذاری‌های اشتباه در عرضه زمین
یکی از عوامل کلیدی در افزایش قیمت مسکن، کنترل‌ناپذیری قیمت زمین است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که دولت باید در سیاست‌های خود در زمینه عرضه زمین تجدیدنظر کند. در حال حاضر، بسیاری از زمین‌ها به دست افراد یا نهادهای خاصی افتاده است که با افزایش تقاضا و کاهش عرضه، به‌طور عمدی قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. این سوداگران از ضعف در نظارت دولت و نبود سیاست‌های موثر برای کنترل بازار استفاده می‌کنند و به افزایش بیشتر قیمت‌ها دامن می‌زنند.
برای کاهش هزینه‌های مسکن در سبد خانوار، نیاز است دولت به جای مداخله مستقیم در بازار مسکن و ساخت‌وساز، به تنظیم بازار زمین بپردازد. زمین به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن باید با سیاست‌های مناسب و کنترل‌شده به دست شهروندان برسد. اگر قیمت زمین تحت کنترل درآید، می‌توان امیدوار بود که قیمت تمام‌شده مسکن نیز به‌مرور کاهش یابد.
مشکل ریشه‌ای عدم توازن در عرضه و تقاضا
بازار مسکن ایران با یک مشکل اساسی دیگر نیز روبه‌رو است. عدم توازن در عرضه و تقاضا. در حالی که تقاضا برای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ همچون تهران، شیراز و اصفهان به طور مداوم در حال افزایش است، عرضه به‌شدت محدود شده است. این محدودیت عرضه نه‌تنها به دلیل کمبود زمین‌های قابل استفاده، بلکه به دلیل سیاست‌های مالیاتی ناکارآمد، فساد سیستماتیک و همچنین عدم وجود تسهیلات کافی برای سازندگان است. در چنین شرایطی، سازندگان مسکن ترجیح می‌دهند پروژه‌های خود را در مناطق پرمخاطب و با قیمت‌های بالا اجرا کنند که نتیجه آن افزایش قیمت‌ها و تشدید بحران مسکن برای قشر متوسط و کم‌درآمد است.
چگونه می‌توان از بحران مسکن عبور کرد؟
برای حل بحران مسکن، نیاز به یک رویکرد جامع و چندوجهی است. تنها با ارائه چند تسهیلات و سیاستگذاری‌های محدود نمی‌توان بر این بحران غلبه کرد.
دولت باید با تنظیم و کنترل عرضه زمین از احتکار و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند. زمین‌های دولتی باید به‌طور عادلانه و با شرایط مناسب در اختیار سازندگان قرار گیرد تا قیمت تمام‌شده مسکن کاهش یابد. از سویی دولت می‌تواند با توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی برای اقشار کم‌درآمد، فشار بر بازار مسکن را کاهش داده و از افزایش نابرابری‌ها جلوگیری کند.همچنین باید توجه داشت که در حال حاضر، شرایط دریافت وام مسکن برای بسیاری از متقاضیان بسیار دشوار است. با اصلاح این سیاست‌ها و ارائه تسهیلات بیشتر، می‌توان خرید مسکن را برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد تسهیل کرد. بدون شک یکی از بزرگ‌ترین مشکلات بازار مسکن در ایران، فساد و عدم شفافیت در معاملات و سیاستگذاری‌ها است. دولت باید با شفاف‌سازی روندهای اداری و نظارت دقیق بر عملکرد نهادهای مرتبط، جلوی این پدیده را بگیرد.
به طور کلی می‌توان گفت بحران مسکن در ایران تنها نتیجه عوامل اقتصادی نیست، بلکه از مشکلات ساختاری و ناکارآمدی سیاست‌های دولتی نیز ناشی می‌شود. اگرچه آمارها نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های مسکن می‌شود اما این مساله فراتر از یک بحران مالی است. این موضوع به نابرابری اجتماعی، بی‌عدالتی در توزیع منابع و فرصت‌ها و در نهایت کاهش کیفیت زندگی برای بخش عظیمی از جامعه منجر شده است. به نظر می‌رسد برای عبور از این بحران، دولت باید با رویکردی جامع و همگرا، به اصلاح سیاست‌های خود بپردازد و با کنترل قیمت زمین، مقابله با سوداگران و توسعه مسکن اجتماعی، شرایط را برای تامین مسکن مناسب و با قیمت معقول برای همه اقشار جامعه فراهم کند.
بررسی عوامل کاهش سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار
یک کارشناس مسکن در این خصوص گفت: بازار اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است بنابراین برای کاهش هزینه مسکن در سبد خانوار باید در سیاست‌های عرضه زمین تجدید نظر شود. با افزایش عرضه زمین و به تبع آن افزایش ساخت مسکن، قیمت خرید و اجاره‌ خانه نیز کاهش پیدا می‌کند.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن با توضیح اینکه محاسبه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار از دو بخش اجاره‌بها و هزینه انرژی تشکیل می‌شود. با افزایش هزینه‌های انرژی باید قیمت مسکن کاهش پیدا کند که این مهم تنها با عرضه زمین حاصل می‌شود. هرچه تقاضا در بازار اجاره‌بها بیشتر شود، قیمت‌ها نیز کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه هزینه مسکن در سبد خانوار کاهش پیدا خواهد کرد و دیگر بخش‌های سبد هزینه خانوار افزایش پیدا می‌کنند. باید به کلیت مسائل اقتصادی در کنار هم نگاه کرد. پس دولت باید توجه داشته باشد که با کاهش هزینه‌های مختلف سبد هزینه خانوار، بازارهای مختلف دچار رکود می‌شود.
بیضایی درخصوص محاسبه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار توضیح داد: باید توجه داشت که برای هزینه خانوار در سبد هزینه‌ها چند مساله وجود دارد؛ اول آنکه هر چیزی که به عنوان هزینه مسکن در سبد خانوار محاسبه می‌شود، تنها اجاره‌بها مسکن نیست و مشتقات آن مانند انرژی هم هست. به عبارت دیگر، هزینه‌های آب و برق نیز به عنوان هزینه مسکن در سبد خانوار محاسبه می‌شود. با توجه به این امر دو عامل در افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار موثر بوده است. اول، تورم در حوزه اجاره‌بها است. در سال‌های گذشته تورم اجاره‌بها زیاد بوده و دستمزدها براساس این تورم افزایش نداشته است. همین امر، عامل تاثیرگذاری بر کوچک شدن سبد خانوار بوده است.
او در ادامه افزود: ناترازی انرژی نیز دیگر مساله‌ای است که باید برای کوچک شدن سبد خانوار به آن توجه کرد. دولت در این سال‌ها همیشه یک ناترازی انرژی داشته است که با راهکارهای قیمتی،‌درصدد کنترل مصرف خانوار بوده است. از سوی دیگر، انرژی در زیرمجموعه هزینه مسکن در سبد خانوار تعریف می‌شود. همین امر، عاملی است که سهم هزینه مسکن را در سبد خانوار افزایش دهد. همه اینها در کنار هم باعث شده تا سبد هزینه خانوار در دیگر حوزه‌ها لاغرتر شوند و بخش مسکن فربه‌تر شود.
این کارشناس مسکن درباره اقدام و راهکار دولت برای کنترل هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بیان کرد: برای کنترل هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار باید یک متناسب‌سازی ایجاد کرد. به عنوان مثال، در حوزه خودرو اگر قرار است هزینه بنزین افزایش پیدا کند، باید شرایط خرید خودرو و هزینه‌های آن کاهش پیدا کند. به بیان دیگر، با افزایش هزینه بنزین لازم است خودروی ارزان‌تری در اختیار افراد قرار گیرد. پس با توجه به این نمونه می‌توان گفت؛ اگر دولت با افزایش قیمت در حوزه انرژی به دنبال کنترل مصرف آن در خانوار است. باید برنامه‌ریزی‌های خود را به صورتی پیش ببرد که اجاره و هزینه خرید مسکن کم شود. برای رسیدن به این مهم نیز تنها باید تقاضا در حوزه اجاره را کاهش داد. به بیان دیگر، باید شرایط خانه‌دار شدن مردم تسهیل شود تا بتوان هزینه اجاره‌بها را در هزینه‌های سبد خانوار کنترل کرد.
بیضایی در ادامه با تاکید براینکه باید به کلیت مسائل اقتصادی در کنار هم نگاه کرد، به ایسنا گفت: شرایط باید در کشور به گونه‌ای باشد که مردم به راحتی بتوانند خانه‌دار شوند. با ایجاد همین امر می‌توان هزینه اجاره‌بها را در سبد هزینه خانوار تا حدودی کنترل کرد. با کنترل هزینه خانوار در بخش مسکن می‌توان دیگر بخش‌های سبد هزینه‌ خانوار اعم از بهداشت و درمان، خوراک، تفریح و دیگر عوامل را افزایش داد. به بیان خلاصه، اگر به دنبال سیاست‌های تعدیل قیمت در حوزه‌ای هستیم، باید به اثرات آن در هزینه‌های سبد خانوار نیز توجه داشت.
پس با توجه به این نکته است که می‌توان با برنامه‌ریزی دقیق، هزینه‌های مختلف را به نفع خانواده‌ها در سبد هزینه خانوار کنترل کرد. باید توجه کرد که هر‌چه تقاضا برای دیگر بخش‌های سبد خانوار اعم از تفریح، خوراک و پوشاک کمتر شود، رکود بازار افزایش پیدا می‌کند.
او در مورد تاثیر عرضه زمین بر قیمت و هزینه‌های مسکن اظهار کرد: مهم‌ترین مساله در بخش هزینه مسکن، زمین است. امروز کنترل شدیدی بر عرضه زمین وجود دارد که همین عاملی شده تا مسکن یک کالای گران‌‌قیمت در کشور شود و در نتیجه از استطاعت خانوار خارج شود. اجاره‌بهای مسکن نیز تابعی از قیمت مسکن است و این امر روی آن نیز اثر می‌گذارد. لازم است یک بازنگری جدی در حوزه سیاست‌های زمین در کشور وجود داشته باشد که بتوان قیمت‌ها را در شهرهای مختلف کشور کنترل کرد.