فصل جابه‌جایی یا اضطراب؟

گروه مسکن- این روزها در آستانه فصل جابه‌جایی مستاجران به سر می‌بریم. این در شرایطی است که بار دیگر بحران اجاره‌نشینی در ایران در صدر دغدغه‌های میلیون‌ها خانوار قرار گرفته است. مستاجران، در حالی خود را برای نقل‌وانتقال فصلی آماده می‌کنند که هنوز تکلیف نرخ اجاره‌بها مشخص نیست و فشار تورم، رکود اقتصادی و بی‌ثباتی بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری معیشت آنها را به خطر انداخته است. در این شرایط، وعده‌ و وعیدهای دولتی درباره آغاز ثبت‌نام وام ودیعه مسکن، گرچه در ظاهر اقدامی حمایتی تلقی می‌شود اما در غیاب سیاست‌های مکمل و اساسی، بیشتر به مُسکن‌هایی موقتی شباهت دارد تا راه‌حلی کارآمد و پایدار.
در انتظار سقف نامرئی اجاره‌بها
یکی از مهم‌ترین خلأهای فعلی بازار اجاره، نبود سیاست مشخص درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بهاست؛ موضوعی که با وجود وعده‌های مکرر، هنوز در استان‌هایی مانند تهران تعیین‌تکلیف نشده و در این سکوت، موجران با دست باز هر نرخی را که بخواهند اعلام می‌کنند. در پایتخت، مستاجران گزارش می‌دهند که افزایش‌های ۵۰ تا ۷۰‌درصدی نسبت‌به سال گذشته، اکنون نه استثنا بلکه تبدیل به قاعده شده است. این در حالی است که براساس مصوبه جدید شورای عالی مسکن، تعیین سقف افزایش اجاره قرار است به شورای مسکن هر استان واگذار شود تا متناسب با شرایط تورمی منطقه تصمیم‌گیری کند. اما این «واگذاری اختیار» تاکنون بیشتر به تعویق تصمیم‌گیری منجر شده تا به حل مساله.
در شرایط فعلی، مستاجران به‌ویژه در کلان‌شهرها، دقیقا نمی‌دانند مبنای گفت‌وگو با موجران چه خواهد بود. از یک سو، تورم عمومی کشور بالاست و از سوی دیگر، هیچ سازوکار نظارتی بر معاملات اجاره وجود ندارد. همین بلاتکلیفی، عرصه را برای سوءاستفاده سودجویان و موجران غیرمتعهد فراهم کرده و در نهایت، بار این بی‌نظمی تماما بر دوش مستاجری افتاده که توان چانه‌زنی هم ندارد.
وام ودیعه؛ حمایتی نصفه‌نیمه یا
راه نجات؟
وام ودیعه مسکن، قرار است از ۲۰اردیبهشت‌ماه آغاز شود. طبق اعلام معاونت مسکن و ساختمان، میزان این وام برای تهران ۲۷۵میلیون‌تومان، مراکز استان‌ها ۲۱۰‌میلیون، سایر شهرها ۱۴۰‌میلیون و روستاها ۵۵‌میلیون تومان است. اما با نرخ سود ۲۳درصد و بازپرداخت پنج‌ساله، این تسهیلات برای بسیاری از مستاجران، به‌ویژه دهک‌های پایین، نه‌تنها کمکی به حل بحران نمی‌کند بلکه به‌نوعی به‌دهی بلندمدت بدل خواهد شد. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که حتی خانوارهای دارای درآمد متوسط، برای بازپرداخت اقساط چنین وامی باید بخش عمده‌ای از درآمد خود را به بانک‌ها اختصاص دهند، آن‌هم در شرایطی که همین حالا بیش از نیمی از درآمد ماهانه‌شان صرف پرداخت اجاره می‌شود.
اگرچه دولت از اختصاص ۲۰‌هزار میلیارد تومان وام قرض‌الحسنه برای خانوارهای کم‌درآمد سخن گفته اما اولا این رقم در مقایسه با جمعیت هدف بسیار محدود است و ثانیا نحوه توزیع آن هنوز مشخص نشده است. هرچند اعلام شده هیات‌عالی بانک‌ها در این‌باره تصمیم‌گیری خواهد کرد اما تجربه‌های پیشین نشان داده‌اند که فرآیندهای بانکی، به‌ویژه برای دهک‌های پایین که از شرایط ضعیف اعتباری برخوردارند، به‌راحتی قابل‌دسترسی نیست.
نقدی بر سیاست‌های دستوری، وقتی نسخه‌ تکراری درمان نمی‌کند
دولت‌ها در سال‌های اخیر بارها تلاش کرده‌اند با ابزارهای دستوری نرخ اجاره را کنترل کنند؛ از تعیین سقف ۲۵‌درصدی گرفته تا ایجاد سامانه‌های ثبت قراردادهای مسکن. اما هیچ‌یک از این سیاست‌ها به نتیجه‌ای پایدار نرسیده‌اند. علت آن نیز روشن است: بازار مسکن، بازاری مبتنی‌بر عرضه و تقاضاست و سیاست‌های صرفا دستوری، بدون تامین زیرساخت‌ها و سازوکارهای تشویقی و بازدارنده، محکوم به شکست هستند.
کارشناسان اقتصادی مدت‌هاست هشدار می‌دهند که دخالت‌های شکلی و دستوری، بدون توجه به ریشه‌های بحران، نه‌تنها کارآمد نیستند بلکه حتی می‌توانند بحران را عمیق‌تر کنند. تعیین سقف افزایش اجاره در شرایطی که عرضه مسکن متناسب با تقاضا نیست، تنها موجب افزایش معاملات غیررسمی، اجاره‌نامه‌های صوری، یا اخراج ناگهانی مستاجران خواهد شد.
شکاف فزاینده در ساختار مالکیت
و دسترسی به سرپناه
مساله مسکن در ایران، تنها یک مساله اقتصادی نیست بلکه به‌تدریج به یک بحران اجتماعی و فرهنگی بدل شده است. نابرابری در دسترسی به سرپناه، نمود واضحی از شکاف‌های عمیق طبقاتی در کشور است. درحالی‌که طبق گزارش مرکز آمار، بیش از ۲۳‌درصد خانوارهای شهری و 4/4‌درصد خانوارهای روستایی اجاره‌نشین هستند، تمرکز بالای مالکیت در دست اقلیت، وضعیت را به‌شدت ناعادلانه کرده است. نبود مالیات‌های موثر بر خانه‌های خالی، سوداگری افسارگسیخته در بازار زمین و مسکن و نگاه صرفا سرمایه‌ای به ملک، همه در خدمت حفظ این وضعیت نابرابر عمل می‌کنند.
از سوی دیگر، سیاست‌های حمایتی دولت‌ها نیز نه بر اصلاح این ساختار معیوب بلکه بر مدیریت بحران‌های موقت تمرکز دارند. وام ودیعه مسکن، در همین چارچوب، تنها مسکنی بر زخم‌های مزمن بازار است و نه راه‌حلی بلندمدت برای درمان بیماری.
مستاجران بلاتکلیف در دام وعده‌های تکراری
برای بسیاری از مستاجران، فصل جابه‌جایی یادآور استرس، ناآرامی و بی‌ثباتی است. برخلاف تصور عمومی، آنها صرفا با مشکل جابه‌جایی فیزیکی مواجه نیستند بلکه با اضطراب دائمی از آینده‌ای نامعلوم، بی‌ثباتی قراردادهای کوتاه‌مدت و فشار مالی طاقت‌فرسا روبه‌رو هستند. هرسال، این فشارها تشدید می‌شود و هیچ تضمینی وجود ندارد که سال آینده شرایط بهتری در انتظارشان باشد.
سخن پایانی
وام ودیعه، تعیین سقف اجاره و بسته‌های استیجار تا زمانی که بدون اصلاحات بنیادی در ساختار بازار مسکن و بدون پشتوانه قانونی و اجرایی ارائه شوند، نمی‌توانند مسیر مستاجران را هموار کنند. آنها سزاوار امنیت اقتصادی، ثبات سکونتی و چشم‌اندازی روشن از آینده هستند. تکرار وعده‌هایی که اجرایی نمی‌شوند، نه‌تنها بحران را حل نمی‌کند بلکه اعتماد عمومی به توانایی دولت در مدیریت بازار را نیز فرسوده می‌کند.
دولت اگر واقعا اراده‌ای برای حمایت از مستاجران دارد، باید فراتر از تسهیلات مقطعی عمل کند: با تولید انبوه مسکن اجتماعی، اعمال مالیات‌های موثر بر خانه‌های خالی، حمایت هدفمند از دهک‌های پایین و مهم‌تر از همه، با پذیرش واقعیت اینکه مسکن یک «کالا» نیست بلکه یک «حق اجتماعی» است. تنها در این صورت است که فصل جابه‌جایی، به‌جای فصل اضطراب، می‌تواند فصل امید باشد.