فقدان نقدینگی و رکود

گروه مسکن- بازار مسکن ایران همچنان در رکود به‌سر می‌برد. قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ ایران در مقایسه با سال گذشته افزایش داشته است. آمارها حاکی از آن هستند که میزان معاملات مسکن با کاهش چشمگیر همراه بوده است. با توجه به نظر برخی کارشناسان این حوزه، انتظار می‌رود رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نیز تداوم داشته باشد؛ رکودی که می‌تواند مشکلات زیادی را برای متقاضیان خرید و فروش مسکن ایجاد کند. در چنین شرایطی دولت نیز در تلاش است تا با به‌کارگیری سیاست‌های مختلف، بازار مسکن را رونق دهد؛ سیاست‌هایی از قبیل افزایش عرضه مسکن، کاهش نرخ سود بانکی و تسهیل شرایط خرید مسکن برای اقشار کم درآمد. با این حال، مشخص نیست این سیاست‌ها تا چه حد موثر خواهند بود.
بازار مسکن ۲/۲ درصد از ارزش خود را از دست داد و به روند رشد منفی قیمت که از خرداد آغاز کرده بود، ادامه داد. با توجه به تورم حدود ۴۵ درصد، ثبات قیمت مسکن به آن معناست که این بازار طی ۶ ماه اخیر ۵/۲۲ درصد از ارزش واقعی خود را از دست داده است. به دلیل حباب ۳۰۰ درصدی قیمت خانه در مقایسه با نرخ دلار آزاد نیز پیش‌بینی برخی کارشناسان مبنی بر ثبات قیمت مسکن در میان‌مدت تقویت می‌شود.
بازار مسکن، هفته اخیر را با رکود سپری کرد. در یک ماه اخیر نیز ۲/۲ درصد کاهش قیمت داشت. همزمان در بازار ارز، انتظارات کاهشی ایجاد شد که در افت بازارهای مسکن و بورس تاثیرگذار بود. به نظر می‌رسد تحولات منطقه‌ای و برنامه بازارساز برای رساندن قیمت دلار به سطح کمتر از ۵۰ هزار تومان در آرامش قیمت در بازارهای غیرمولد تاثیرگذار بوده است.
بازار مسکن از خرداد امسال با ثبات و حتی رشد منفی قیمت مواجه شده است. با توجه به تورم عمومی حدود ۴۵ درصد، ثبات قیمت در بازار مسکن بدان معناست که این بازار ۵/۲۲ درصد از ارزش واقعی خود را از دست داده است.
در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به ۷۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با نقطه اوج این بازار در خرداد امسال که قیمت ۳/۷۸ میلیون تومان بود ۴/۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. بر این اساس قیمت واقعی مسکن در مقایسه با نرخ تورم حدود ۲۸ درصد افت کرده است.
به نظر می‌رسد به دلایلی همچون کاهش توان متقاضیان، ثبات نرخ ارز و رکود معاملات سرمایه‌گذاری، بازار مسکن دچار افت شده و کارشناسان زمان مشخصی برای خروج از رکود این بازار متصور نیستند، اما برخی معتقدند احتمالا این بازار پس از انتخابات مجلس شورای اسلامی با رونق نسبی
مواجه می‌شود.
کاهش ۴/۵ درصد قیمت‌های قطعی پس از آن ایجاد شد که نرخ‌های پیشنهادی ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافت و این امیدواری را ایجاد کرد که به تدریج حباب قیمت مسکن تخلیه شود. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۵۰۰ دلار رسیده که فقط در اواخر دهه ۸۰ نرخی بالاتر از این رقم را به ثبت رسانده و هم‌اکنون در مقایسه با میانگین بلندمدت که در سطح ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار داشته، حدود ۵۰ درصد حباب دارد.
از طرف دیگر قیمت مسکن طی ۶ سال اخیر ۱۳۸۰ درصد رشد داشته که ۳۰۰درصد بیش از رشد قیمت دلار بوده و این آمار نیز فرضه ثبات قیمت مسکن در میان‌مدت را تقویت می‌کند.
در حال حاضر حجم قابل‌توجهی فایل فروش در بازار مسکن شهر تهران وجود دارد که عمدتا با نرخ‌هایی به مراتب کمتر از اوایل سال جاری عرضه شده است؛ به‌طوری که در برخی مناطق جنوبی تهران می‌توان با مبالغی کمتر از ۲ میلیارد تومان صاحب خانه شد.
بانک مرکزی در گزارش مربوط به آبان ماه سال جاری از تحولات بازار مسکن در شهر تهران ضمن اشاره به معامله ۳ هزار و ۶۰۰ مورد آپارتمان در شهر تهران بر افزایش ۴۷/۱۴ درصدی حجم معاملات مسکن نسبت به ماه قبل تاکید می‌کند، اما در همین گزارش تصریح می‌شود که نرخ معاملات نسبت به آبان ماه سال گذشته حدود ۵۵ درصد کاهش یافته است و متوسط قیمت مسکن نیز با کاهش ۴/۰ درصدی نسبت به ماه قبل به بیش از ۷۵ میلیون تومان رسیده است. همچنین بانک مرکزی توضیح می‌دهد که هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن نسبت به آبان‌ماه سال گذشته بیش از ۶۲ درصد افزایش یافته است.
چرا حجم معاملات مسکن نصف شد؟
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور درخصوص دلیل کاهش ۵۵ درصدی معاملات مسکن نسبت به سال گذشته به حل پیچیدگی معمای واقعیت‌ها در بازار مسکن پرداخت و گفت: شرایط حاکم بر حوزه مسکن و ساختمان اصلا مساعد نیست و نقدینگی به عنوان مهم‌ترین بازیگر این صنعت به اندازه کافی در اختیار فعالان نیست.
او ادامه داد: یک سمت از بازار مسکن مردم به عنوان خریداران هستند که امروزه به دلیل سیاستگذاری‌های کلی در حوزه مسکن شرایط خوبی برای ورود به این بازار ندارند. طی سال‌ها و ادوار گذشته سیاست‌های کلی بازار مسکن را در شرایطی قرار داد که برای حضور در این بازار نقدینگی کافی را در اختیار ندارند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در ادامه به آنا گفت: مردم برای جبران کمبود نقدینگی خود، ناچار به استفاده از تسهیلات بانکی خرید مسکن هستند، اما امروزه این تسهیلات نیز کارایی لازم را ندارند، چرا که حتی برخی مردم توانایی بازپرداخت همان تسهیلات را نیز به دلیل سود سنگین و اقساط گران ندارند.
پورحاجت تصریح کرد: در حال حاضر سازندگان مسکن نیز شرایط خوبی ندارند که توضیح دلایل آن خارج از حوصله بحث است، اما برای حل این مشکل علاوه‌بر تلاش مردم برای هماهنگ کردن خود با تغییرات بازار مسکن، دولت نیز به عنوان سیاستگذار اصلی باید تمهیدات لازم برای پوشش کمبود نقدینگی را طوری در دستور کار قرار دهد که بیش از
۷۰ درصد قیمت مسکن به وسیله تسهیلات پوشش داده شود.
چرا روند نزولی حجم معاملات مسکن، در ماه گذشته ناگهان معکوس شد؟
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور درخصوص افزایش بیش از ۱۴ درصدی معاملات مسکن نسبت به یک ماه گذشته اظهار کرد: پیش‌بینی‌های ما نیز با توجه تورم انتظاری در حوزه مسکن، افزایش حجم معاملات در ماه‌های پایانی سال بود. قشر مصرف‌کننده مسکن جهت حفظ سرمایه و تطبیق خود با روند اقتصادی کشور سعی در خرید مسکن دارند.
او ادامه داد: پیش‌بینی ما این است که افزایش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال ادامه داشته باشد و روند صعودی خود را حفظ کند.
تامین درآمد شهرداری‌ها از عوارض ساخت و افزایش هزینه ساخت مسکن
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: به عنوان یک تولید‌کننده مسکن اعتقاد دارم برای اصلاح بازار مسکن باید هزینه‌های تولید را مدیریت کنیم. بخشی از این موضوع به دست تولیدکنندگان مسکن و بخشی دیگر با اصلاح سیاست‌های کلی دولت و نحوه ارائه خدمات مسکن حل می‌شود.
پورحاجت ادامه داد: به نظرم بخشی از سیاست‌هایی که منتج به وضعیت فعلی قیمت مسکن شد، به نحوه بودجه‌بندی شهرداری‌ها در سراسر کشور برمی‌گردد. امروز که در دی ماه هستیم، فرصت خوبی است تا با اندیشیدن تمهیدات لازم در دستور کار شورا‌های شهر که نمایندگان مردم در شهرداری‌ها هستند نسبت به تخصیص بودجه لازم و خارج از تورم برای شهرداری‌ها اقدام کنیم. او تصریح کرد: در حال حاضر بیش از ۶۰ درصد درآمد شهرداری‌ها از طریق عواید فروش تراکم و اخذ عوارض صدور مجوز ساخت تامین می‌شود. این موضوع با افزایش هزینه‌های ساخت، به بازار مسکن شوک وارد می‌کند.