لزوم برچیدن حصار دولتی از دور زمین‌ها

گروه مسکن- بازار مسکن در میانه طوفان اقتصادی و با سایه سنگین تحریم‌ها بر سفره مردم، به یکی از مهم‌ترین عرصه‌های بحران معیشتی در کشور تبدیل شده است. گرانی سرسام‌آور خانه نه‌تنها امید به صاحب‌خانه شدن را به رویایی دور از دسترس بدل کرده بلکه بیش از هر زمان دیگر، آرامش روانی و ثبات اجتماعی طبقات مختلف جامعه را هدف قرار داده است اما آیا همه تقصیرها را باید به پای تحریم نوشت؟ یا بحران ریشه‌دارتر از آن است که تنها به گردن فشارهای خارجی انداخته شود؟
مطابق برآوردهای رسمی، قیمت زمین در شهرهای بزرگ ایران اکنون بیش از ۶۰‌درصد از بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد. در برخی کلانشهرها، این سهم حتی از ۷۰‌درصد نیز فراتر می‌رود. وقتی زمین این‌چنین تعیین‌کننده می‌شود، بدیهی است که هرگونه مداخله در نحوه عرضه و قیمت‌گذاری آن می‌تواند تحولات بنیادینی در بازار مسکن ایجاد کند اما مساله اینجاست که اصلی‌ترین دارندگان زمین در کشور- یعنی دولت و نهادهای عمومی- نه‌تنها نقش فعالی در تعدیل بازار ندارند بلکه در مواردی خود به مانعی جدی برای حل بحران بدل شده‌اند.
دلیل مقاومت دولت در برابر عرضه زمین
بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عظیمی از زمین‌های شهری و قابل ساخت، در اختیار دولت، نهادهای نظامی، شهرداری‌ها، سازمان‌های عمومی و بنیادهای مختلف است. بسیاری از این اراضی، سال‌هاست بلااستفاده، محصور و به دور از فرآیند عرضه و تقاضای طبیعی بازار نگه داشته شده‌اند. این در حالی است که در شهرهایی مانند تهران، اصفهان، شیراز و مشهد، تقاضای مسکن همچنان روندی صعودی دارد و عرضه پاسخگوی نیاز موجود نیست.
دلایل عدم عرضه این زمین‌ها طیفی از بهانه‌های قانونی، بوروکراسی اداری، عدم شفافیت در مالکیت، و البته مقاومت نهادهای صاحب زمین را در بر می‌گیرد. در واقع، «حریم دستوری» زمین (یعنی قوانینی که به‌صورت غیرشفاف امکان ساخت‌وساز را محدود یا ممنوع می‌کنند) عملا بازار را از دسترسی به منابع کلیدی بازداشته است. نتیجه، جهش‌های مکرر قیمتی، کاهش سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی و ناامیدی شهروندان از آینده مسکن است.
طی سال‌های گذشته، سیاست‌هایی چون «نهضت ملی مسکن» یا طرح‌های مشابه، بارها بر لزوم استفاده از زمین‌های دولتی برای خانه‌سازی تاکید کرده‌اند اما بیشتر این وعده‌ها در حد بخشنامه و تبلیغات باقی مانده‌اند. در عمل، آنچه رخ داده، بیشتر تداوم انفعال در آزادسازی زمین و پیچیده‌تر شدن سازوکارهای واگذاری آن بوده است.
این در حالی است که کارشناسان اقتصادی معتقدند تنها با آزادسازی هدفمند و برنامه‌ریزی‌شده زمین‌های دولتی می‌توان هزینه ساخت مسکن را کاهش داد، سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی را تحریک و با افزایش عرضه، دست دلالان را از بازار کوتاه کرد. به‌بیان دیگر، زمین می‌تواند نه‌تنها پایه ساخت مسکن بلکه نقطه شروع حل بحران معیشتی نیز باشد؛ به شرط آنکه سیاستگذار اراده‌ای برای حرکت داشته باشد.
دولت‌ها معمولا از چند زاویه در برابر عرضه زمین مقاومت می‌کنند. مهم‌ترین این زوایا عبارتند از: نگاه دارایی‌محور، عدم هماهنگی نهادی و نگرانی از تبعات سیاسی. برخی نهادها زمین را به‌عنوان دارایی استراتژیک حفظ می‌کنند و حاضر نیستند آن را از دست بدهند. همچنین نبود نهاد مرکزی برای مدیریت و تخصیص زمین‌های دولتی، موجب تشتت در تصمیم‌گیری شده، از سویی آزادسازی گسترده زمین ممکن است با مخالفت گروه‌های خاص مواجه شود یا نظم تثبیت‌شده منافع را بر هم بزند.
زمین بدون زیرساخت تحویل نمی‌دهیم؛ حتی اگر از ما انتقاد شود
به‌تازگی وزیر راه‌وشهرسازی طی سفری به استان اصفهان بیان کرد: سیاستگذاری برای ساخت ۸۰۰‌هزار واحد مسکن حمایتی انجام و اقدامات اجرایی نیز آغاز شده و مهم‌ترین وظیفه دولت در این حوزه، پایبندی به تعهدات است.
فرزانه صادق ضمن اشاره به برخی چالش‌ها در استان اصفهان گفت: از سال۱۴۰۰ مردم آورده‌های خود را واریز کرده‌اند اما آماده‌سازی زمین‌ها تنها از شش‌ماه گذشته آغاز شده که این موضوع منجر به بی‌اعتمادی مردم و کاهش سرمایه اجتماعی می‌شود.
او ادامه داد: ما زمین‌هایی که آماده‌سازی نشده باشند را تحویل مردم نخواهیم داد؛ حتی اگر به واسطه آن مورد انتقاد قرار بگیریم چراکه هر زمینی که تحویل مردم می‌شود باید زیرساخت‌های اولیه آن انجام شده باشد. با استفاده از روش تهاتر زمین و تامین منابع، این فرآیند را با سرعت بیشتری دنبال خواهیم کرد.
صادق اظهار کرد: واگذاری زمین، به‌صورت فردی، چه زوجی یا گروه ساخت را حتما انجام خواهیم داد اما به موازات آن موظفیم خدمات پشتیبان را انجام دهیم.
بحران‌های ساختگی و سیاست‌های بازدارنده گذشته
در همین خصوص مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه یکی از موثرترین راهکارها برای کاهش فشار تحریم‌های اقتصادی بر بازار مسکن، افزایش عرضه زمین است، تاکید کرد: متاسفانه مشکل اصلی ما نه تحریم‌های خارجی بلکه تحریم‌های داخلی و کمبودهای عمدی در حوزه عرضه زمین است که ضربات جدی‌تری به معیشت مردم وارد کرده است.
گودرزی با استناد به آمارهای رسمی اظهار کرد: بیش از ۵۵‌درصد سبد هزینه‌ای خانوارهای ایرانی مربوط به بخش مسکن است و بیش از ۶۰‌درصد هزینه نهایی ساخت مسکن نیز صرف تامین زمین می‌شود. اگر این دو عدد را باهم ضرب کنیم، به عددی بالای ۳۶‌درصد می‌رسیم، یعنی بیش از ۳۶‌درصد هزینه‌های معیشت مردم به زمین مربوط می‌شود. این در حالی است که ایران با کمبود زمین مواجه نیست. آنچه اکنون در بازار زمین به‌عنوان کمبود دیده می‌شود، یک بحران ساختگی و عمدی است.
گودرزی با اشاره به سیاست‌های محدودکننده گذشته در حوزه توسعه شهرها به مهر گفت: در دولت اصلاحات، آقای عبدالعلی‌زاده، وزیر وقت مسکن، صراحتا اعلام کرد که من دستور دادم حتی یک وجب به حریم شهرها اضافه نشود. این تصمیمات، ریشه بحران‌هایی هستند که امروز با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنیم. چنین سیاست‌هایی عملا جلوی توسعه طبیعی شهرها و پاسخگویی به نیاز جمعیتی را گرفتند.
او با بیان اینکه بخش بزرگی از زمین‌های کشور در اختیار نهادهای دولتی قرار دارد، ادامه داد: نهادهایی مانند منابع طبیعی، سازمان ملی زمین و مسکن و وزارت راه‌وشهرسازی صاحب اصلی زمین‌های ملی هستند اما متاسفانه هیچ عزم جدی برای عرضه این زمین‌ها به بازار وجود ندارد.
امیدی به مصوبه۵۷ شهر جدید
گودرزی در ادامه با اشاره به یکی از اقدامات مثبت دولت سیزدهم افزود: تصویب ایجاد ۵۷شهر جدید در نقاط مختلف کشور از جمله نقاط قوت این دولت بود که اگر اجرایی شود، می‌تواند تحول جدی در بازار مسکن و همچنین در حوزه مهاجرت، توسعه متوازن و بهره‌وری از منابع طبیعی کشور ایجاد کند.
او با ذکر یک نمونه خاص بیان کرد: در ضلع جنوبی خلیج‌فارس و دریای عمان، آبادترین شهرهای دنیا ساخته شده‌اند اما در سمت شمالی که به ایران مربوط می‌شود، حتی یک شهر جدید هم ساخته نشده است. این در حالی است که اگر شهرهای جدید تدارک‌دیده‌شده در نوار ساحلی جنوب کشور به اجرا برسند، می‌توانیم امیدوار باشیم که اولا از مهاجرت به کلانشهرهایی مانند تهران جلوگیری و دوما از احداث صنایع آب‌بر در کویر مرکزی ایران پرهیز شود.
این کارشناس مسکن با انتقاد از تمرکز صنایع بزرگ در مناطق خشک کشور گفت: احداث صنایع فولاد و پتروشیمی که مصرف بالای آب دارند، در کویر مرکزی خارج از عقلانیت است. با وجود سواحل گسترده و مستعد جنوب کشور، منطقی نیست که این صنایع را به دل مناطق کم‌آب ببریم. تصمیم‌گیری‌های نادرست در زمینه مکان‌یابی صنعتی، نه‌تنها منابع را هدر داده بلکه هزینه‌های اجتماعی و زیست‌محیطی سنگینی نیز به کشور تحمیل کرده است.
نقد به محدودیت‌های ساخت‌وساز در روستاها
گودرزی همچنین با انتقاد از سیاست‌های محدودکننده در حوزه روستایی گفت: تعریف طرح‌های ‌هادی بدون اجازه ساخت‌وساز در بسیاری از روستاها، عملا مردم را از بهره‌مندی از زمین‌های خود محروم کرده است. ایجاد حریم‌های شهری بدون در نظر گرفتن نیازهای واقعی جمعیت، یک ظلم مضاعف به مردم است.
او افزود: دولت می‌تواند بدون هیچ هزینه‌ای و فقط با برنامه‌ریزی دقیق، مناطقی از کشور را با توجه به استعدادهای طبیعی و اقلیمی شناسایی کند و پس از آماده‌سازی اولیه، زمین‌ها را با اخذ هزینه آماده‌سازی در اختیار مردم قرار دهد. این نه‌تنها بار مالی به دولت تحمیل نمی‌کند بلکه موجب رضایت عمومی و کاهش فشار معیشتی بر مردم خواهد شد.
پایان احتکار زمین، آغاز رفاه مردم
گودرزی در بخش پایانی سخنانش گفت: تمام مردم این کشور، به‌صورت برابر و بدون آسیب به سهم آیندگان، حق بهره‌برداری از منابع کشور را دارند اما متاسفانه سیاست‌هایی که براساس احتکار زمین و محدودیت عمدی شکل گرفته‌اند، مانع تحقق این حق شده‌اند.
او با بیان اینکه مساله مسکن در ایران همواره با استعمار و استثمار زمین همراه بوده، افزود: تا زمانی‌که مالکیت و مسکن را به بند قانون درنیاوریم و این رانت ساختاری را از بین نبریم، رفاه عمومی تحقق نخواهد یافت. ظرفیت‌های ما بسیار بالاست و مردم ما شایسته زندگی بهتری هستند.
سخن پایانی
بحران مسکن در ایران، محصول یک زنجیره پیچیده از عوامل اقتصادی، سیاستی و ساختاری است اما یکی از حلقه‌های اصلی این زنجیره، به‌روشنی زمین‌های دولتی‌ای هستند که به‌جای آنکه در خدمت مردم قرار گیرند، در محاق بی‌استفاده مانده‌اند. اگر دولت واقعا قصد کاهش فشار معیشتی دارد، باید نخستین قدم را با باز کردن قفل این زمین‌ها بردارد. در غیراین‌صورت، همچنان شاهد آن خواهیم بود که خاک، گران‌تر از طلا و سرپناه، دورتر از دسترس می‌شود.