مالیات بر خانه‌های خالی؛ خوب یا بد؟

«جهان‌صنعت»- یکی از سیاست‌های راهبردی که دولت‌ها برای کنترل بازار مسکن شهری به کار می‌گیرند، استفاده از اهرم مالیات است. از این رو، برآورد ظرفیت مالیاتی موجود در بخش املاک و مستغلات و بررسی مشکلاتی که مانع وصول مالیات واقعی در این بخش شده ضروری است. در همین راستا، مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری به بررسی وضعیت بازار مسکن در اقتصاد ایران پرداخته و موانع و مشکلات موجود بر سر اجرای طرح مالیات بر واحدهای مسکونی را واکاوی کرده است.
شاخص نحوه تصرف واحد مسکونى نشان می‌دهد که درصد خانوارهای دارای مسکن ملکی طی این سال‌ها رو به کاهش بوده و به موازات آن بر خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای افزوده می‌شود. برآوردها حاکی از آن است که نسبت خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای به خانوارهای دارای مسکن ملکی در سرشماری‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ روند افزایشی داشته و از ۵/۱۵ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۸/۵۰ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده که حاکی از افزایش نسبی خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای است. تعداد خانوارهای دارای مسکن ملکی در سال ۱۳۷۵ نسبت به سال ۱۳۶۵ حدود ۲/۲۱ درصد رشد داشته است. در حالی که این رشد در سال ۱۳۸۵ برابر ۱/۳۲ درصد، در سال ۱۳۹۰ برابر ۹/۱۱ درصد و در سال ۱۳۹۵ برابر ۱/۸ درصد بوده است. از طرف مقابل، نرخ رشد خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای از ۶/۶۵ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۳/۱۱۰ درصد در سال ۱۳۸۵، حدود ۳/۴۰ درصد در سال ۱۳۹۰ و ۳/۲۹ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده که نشان می‌دهد رشد خانوارهای دارای مسکن اجاره‌ای از رشد خانوارهای دارای مسکن ملکی بیشتر است.
هر یک از کالاها و خدمات مصرفی، سهمی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهند. گروه مسکن اما با دارا بودن سهم حدودا یک‌سومی از هزینه‌های خانوار در ایران، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده که بیانگر نقش قابل ملاحظه آن در بودجه خانوار است. شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار که نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار است، به نوعی ناظر بر توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار از سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۴۰۰ افزایشی همراه با نوسان اندک بوده است. طبق داده‌های موجود، هزینه مسکن خانوارهای شهری از ۳۰ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۶ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است، به این معنا که ۳۶ درصد از هزینه‌های خانوار به هزینه‌های مسکن تعلق دارد. این عدد برای خانوارهای روستایی از ۱۳ به ۱۹ درصد رسیده است که این هزینه شامل اجاره مسکن برای خانوارهای اجاره‌نشین و تخمین ارزش اجاری خانوارهای مالک است. برنامه‌های گوناگونی در دهه‌های گذشته برای عرضه و تقاضای بازار انجام شده است؛ اما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، از وضعیت قابل قبولی برخوردار نیست. هزینه مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کلانشهرها، حدود نیمی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، در نتیجه حتی تغییرات اندک در هزینه مسکن می‌تواند فشار قابل ملاحظه‌ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. بررسی سهم هزینه مسکن خانوار در بین استان‌های کشور نیز حاکی از آن است که این سهم در بین استان‌های مختلف کشور تفاوت قابل ملاحظه‌ای دارد؛ به گونه‌ای که در استان تهران، هزینه مسکن نیمی از هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. این سهم در استان ایلام تنها ۱۸ درصد است که این تفاوت، علاوه بر قیمت مسکن، از شرایط اقتصادی حاکم بر هر استان نیز نشات می‌گیرد.
مسکن و ساختمان علاوه بر اقتصاد خرد
(اقتصاد خانوار)، از منظر اقتصاد کلان نیز از اهمیت شایانی برخوردار است. ارزش‌افزوده بخش مسکن به قیمت ثابت پس از افزایش در سال ۱۳۹۰، با توجه به رکود حاکم بر این بخش، روند کاهشی به خود گرفته است. همچنین سهم ارزش‌افزوده بخش مسکن نیز از ۶/۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۲/۴ درصد در سال ۱۴۰۰ کاهش یافته است. بر اساس طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازی سال ۱۳۹۶، با فرض تثبیت نرخ رشد جمعیت در سطح ۸/۱ درصد (نرخ رشد جمعیت در سال ۱۳۹۵)، جمعیت در سال ۱۴۰۵ برابر با ۵/۸۶ میلیون نفر پیش‌بینی می‌شود. با توجه به این پیش‌بینی، نیاز به مسکن برای خانوارهای جدید طی دوره ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ معادل ۰۷۶/۴ میلیون واحد خواهد بود که از این میان، ۹۹۷/۳ میلیون واحد مربوط به خانوارهای شهری و ۷۹ هزار واحد متعلق به خانوارهای روستایی است. علاوه بر موارد یادشده، نیاز به ۳۷/۱ میلیون واحد مسکونی برای تحقق شاخص «هر خانوار یک مسکن» وجود دارد که از این میزان، ۶۷۳ هزار مربوط به خانوارهای شهری و ۶۹۷ هزار واحد مربوط به خانوارهای روستایی است. بر اساس برآوردها، تعداد ۳۱۳/۵ میلیون واحد مسکونی در کل کشور تا سال ۱۴۰۵ نیاز به تخریب و بازسازی خواهند داشت که ۰۰۳/۲ میلیون واحد آن در شهرها و ۳۱/۲ میلیون واحد در روستا قرار دارند. تعداد کل واحدهای مسکونی خالی در سال ۱۳۹۵ معادل ۵/۲ میلیون واحد برآورد شده به طوری که نرخ واحدهای خالی در شهرها، ۳/۱۰ درصد و نرخ واحدهای خالی در روستاها، ۵/۸ درصد بوده است.
این نرخ برای شهرها در سطح ۵ درصد و در سطح روستاها در سطح ۵/۱۲ درصد بهینه خواهد بود. با این احتساب، باید در شهرها ۱/۱ میلیون و در روستاها ۳۰۰ هزار واحد از تعداد خانه‌های خالی کاسته شود. در این صورت برای دوره ده‌ساله ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ حدود ۰۴۶/۴ میلیون واحد مسکونی جدید مورد نیاز خواهد بود و با احتساب ۳۱۳/۵ میلیون خانه نیازمند بازسازی و تخریب تا سال ۱۴۰۵، در مجموع تعداد ۳۵۳/۹ میلیون مسکن جدید یا نیازمند تخریب و بازسازی در کشور برای دوره ۱۰ساله نیاز است. بر اساس اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی در تاریخ ۲۳ آبان ۱۴۰۰، توان بخش خصوصی کشور در عرضه مسکن سالانه ۳۵۰ هزار واحد است.
پدیده خانه‌های خالی
در بسیاری از مطالعات تجربی، رابطه معکوس بین تعداد واحدهای مسکونی خالی و قیمت مسکن حاصل شده است، هرچند موارد استثنایی هم وجود دارد. به عنوان مثال، بازار مسکن آمریکا در دهه ۱۹۸۰ و بازار مسکن تایوان در دهه ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۰ میلادی ازجمله این موارد است. در این شرایط به رغم افزایش تعداد خانه‌های خالی، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است. بنابراین بروز پدیده خانه‌های خالی ناشی از دو علت اساسی پیشی گرفتن عرضه از تقاضای مسکن و پدیده شکست بازار در بخش مسکن است. در حالت اول، افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی همراه با کاهش قیمت مسکن در بازار است. در حالی که در حالت دوم، وجود واحدهای مسکونی خالی با عدم تعادل برگشت‌ناپذیر در بازار مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت خانه همراه است. شکست بازار مسکن به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نکرده و به‌رغم وجود عرضه، تقاضای مسکن افراد تامین نمی‌شود. همین امر باعث شده تا در شرایط شکست بازار، دولت در وهله اول با اهرم‌های مختلفی به دنبال ایجاد تعادل در بازار باشد. یکی از مهم‌ترین این اهرم‌ها، وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است تا هزینه نگهداری این واحدهای خالی برای مالکان افزایش یابد. بنابراین هدف از وضع این مالیات افزایش عرضه مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا در بازار و استفاده بهینه از منابع مسکن شهری به منظور کنترل بازار است.
عدم دخالت دولت در تخصیص بهینه مسکن و فقدان عدم به کارگیری سیاست جامع مالیاتی در این بخش باعث شده که با گذشت زمان این تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه افزایش یابد. بر اساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال‌های ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۶/۱ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۶/۲ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، این واحدها در سال دوم نصف مالیات متعلقه، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و در سال‌های چهارم و پس از آن، یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک باید مالیات بدهند. با این حال هنوز این قانون در ایران اجرایی نشده است. بنابراین وضع نرخ مناسب مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار موثر خواهد بود. هرچند نرخ طبیعی واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل بازار مسکن تلقی می‌شود، اما باید توجه داشت که نرخ طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار برقرار می‌شود و در شرایط عدم تعادل همانند بازار مسکن ایران، این نرخ از حد طبیعی خود فراتر رفته و دخالت دولت به منظور کاهش نرخ خانه‌های خالی از سکنه با استفاده از ابزارهای مالیاتی ضروری است.
وضعیت واحدهای مسکونی خالی
آمار نسبت واحدهای مسکونی خالی به کل واحدهای مسکونی موجود در برخی از کشورهای اروپایی تا سال ۲۰۱۹ نشان از اختلاف زیاد نسبت واحدهای مسکونی خالی به کل واحدهای مسکونی در کشورهای مختلف دارد. به گونه‌ای که بر اساس آمارهای موجود، میزان این نسبت در کشور ژاپن در سال ۲۰۱۸ برابر ۶/۱۳ درصد بوده است، در حالی که این نسبت برای کشور آلمان در سال ۲۰۱۹ کمتر از یک درصد است. این شواهد نشان می‌دهد که پدیده واحدهای مسکونی خالی در کشورهای پیشرفته نیز وجود دارد و این مساله مختص کشورهای در حال توسعه نیست. از سوی دیگر، اختلاف میزان واحدهای مسکونی خالی در کشورهای مختلف می‌تواند تحت تاثیر متغیرها و عوامل مختلف ساختاری، اقتصادی و اجتماعی باشد.
بر اساس داده‌های موجود، نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۶/۱۱ درصد و حدود ۳/۰ واحد درصد بالاتر از میزان کشوری آن است. استان تهران با دارا بودن سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۱۳۹۵ (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور از این بابت را به خود اختصاص داده است. همچنین به ترتیب شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان‌شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۴۰ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۱۳۹۵ پس از استان تهران در رتبه‌های بعدی استان‌های دارای بیشترین خانه‌های خالی قرار گرفته‌اند. نکته جالب در این خصوص، آن است که نرخ خانه‌های خالی در همه این استان‌ها به جز خراسان‌رضوی به مراتب بالاتر از نرخ مذکور برای استان تهران در سال ۱۳۹۵ است. به طور مثال این نرخ در استان البرز معادل ۷/۱۵ درصد و برای استان اصفهان معادل ۵/۱۵ درصد است که این موضوع موید وضعیت نامطلوب این استان‌ها در مقایسه با وضعیت کشور از حیث نرخ خانه‌های خالی است. استان‌های ایلام، کهگیلویه‌و‌بویراحمد و خراسان‌شمالی به ترتیب در رتبه‌های پایین‌ترین سهم خانه‌های خالی از کل کشور قرار می‌گیرند. ضمنا نرخ خانه‌های خالی این استان‌ها، پایین‌تر از نرخ متوسط کشوری (۳/۱۱ درصد) است. موضوع وقتی قابل تامل‌تر است که بدانیم بیش از ۵۷ درصد از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در ۷ استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان توزیع شده‌اند که مراکز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. این نحوه توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که انگیزه کافی برای احتکار آنها وجود دارد.

موانع اجرای طرح مالیات بر اجاره
واحدهای مسکونی
از لحاظ قانونی دو ایراد می‌توان به مالیات بر درآمد اجاره وارد دانست. اول اینکه درآمد اجاره املاک بر اساس نرخ‌های ماده (۱۳۱) قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات می‌شود. در خصوص این موضوع می‌توان گفت که درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، و اهداف سیاستگذار در خصوص وضع مالیات بر این دو پایه مالیاتی ممکن است که متفاوت باشد. دوم اینکه معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره مبتنی بر متراژ واحدهاست و نه بر اساس درآمد اجاره. با توجه به معافیت‌های درآمد اشخاص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تا ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، عملا تعداد بسیار کمی از واحدها مشمول این‌گونه مالیات می‌شوند، به طوری که در بهترین حالت ظرفیت این نوع از مالیات حدود ۹۹۳ میلیارد تومان است، که با توجه به هزینه‌های فرآیندی این مالیات، احتمالا چندان مورد توجه سازمان امور مالیاتی قرار نخواهد گرفت. این در حالی است که اگر مبنای معافیت‌ها درآمد حاصل از اجاره قرار می‌گرفت، این موضوع هم باعث پرهیز موجر از اتخاذ اجاره‌بهای بالا و در نتیجه کاهش فشار به مستاجران و هم باعث افزایش درآمدهای مالیاتی می‌شد.
فرآیند مالیات بر درآمد اجاره نیز همانند سایر فرآیندهای مالیاتی در نظام مالیاتی کشور از گزند فرآیندهای تکراری، غیرمفید و نامناسب مصون نبوده و مانند سایر بخش‌های سیستم مالیاتی کشور نیاز مبرم به اصلاح و بازنگری در فرآیندها، نحوه اجرای آن و پیاده‌سازی مالیات الکترونیکی و مکانیزاسیون اداری به منظور بهبود امر مالیات‌ستانی است. در زمینه مالیات بر درآمد املاک می‌توان گفت مهم‌ترین چالش موجود شناسایی، تجمع و تجزیه و تحلیل اطلاعات مودیان و فقدان سیستم اطلاعاتی جامع و مکانیزه مالیاتی است.
موانع اجرای طرح مالیات بر واحدهای مسکونی
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار می‌شود و عرضه مسکن افزایش می‌یابد. در مقابل، مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. به اعتقاد آنان، وزارت امور اقتصادی و دارایی باید ساز‌و‌کاری برای شناسایی خانه‌های خالی تبیین کند، اما هنوز ابزاری در اختیار ندارد تا بر مبنای آن بتواند خانه‌های خالی را شناسایی کند. این موضوع تبعات اجتماعی زیادی به دنبال دارد و به پنهانکاری بیشتر در خصوص شناسایی نکردن خانه‌های خالی کمک و از سوی دیگر آمارها را غیرشفاف می‌کند. کارشناسان معتقدند مدل به تصویب‌رسیده در مجلس برای برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی، قابلیت عرضه واحدهای مسکونی بدون استفاده به بازار مصرف را ندارد، چون مالکان خانه‌های خالی برای چند ماه اول خالی بودن خانه نیازی به پرداخت مالیات ندارند که این معافیت به معنای ایجاد فرصت مناسب برای بدون مصرف ماندن املاک مسکونی است. آنها می‌گویند مالکان این خانه‌ها می‌توانند به بهانه‌های مختلف که ساده‌ترین آن فروش یا اجاره نرفتن به خاطر نبود مشتری است، خالی بودن واحد را توجیه کنند. همچنین شناسایی کسانی که فقط یک واحد خالی دارند با کسانی که چند ملک خالی از سکنه دارند کار راحتی نیست.
به اعتقاد مخالفان این طرح، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل توان مالی پایین متقاضیان است و دولت باید با اجرای برنامه‌هایی مانند افزایش تسهیلات خرید یا ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد با کمک تسهیلات کم‌بهره این معضل را حل کند. موافقان این طرح تاکید می‌کنند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهکاری مهم برای کاهش قیمت اجاره با تقویت و افزایش عرضه در بازار است و اجرای آن سبب الزام مالکان به عرضه واحدهای خالی می‌شود و با این اقدام، عرضه در بازار زیاد شده و قیمت‌ها هم کاهش خواهد یافت. موافقان طرح، این عقیده را که دریافت مالیات از واحدهای بدون مصرف موجب افزایش قیمت می‌شود، رد می‌کنند و معتقدند اگر این طرح با ضوابط مشخص و مدیریت مناسب اجرا شود نه تنها کمبود واحدهای مسکونی در بازار را حل می‌کند که موجب شفافیت قیمت اجاره هم خواهد شد. موافقان اعتقاد دارند اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزار کنترلی برای قیمت‌هاست و با عملی شدن این طرح می‌توان تورم ناشی از افزایش قیمت اجاره و فروش مسکن را مهار کرد. پرسش مطرح این است که چرا نگاه واقع‌بینانه‌ای به قضیه مالیات در بخش املاک و مستغلات و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در ایران نمی‌شود. با کاهش درآمدهای مالیاتی دولت تصمیم می‌گیرد که این طرح را اجرا کند و پس از مدتی به دلیل ناکارآیی طرح رها شده و در سال‌های بعد دوباره تکرار مکررات اتفاق می‌افتد. تجربه‌های بین‌المللی بیان می‌کند که به دلایل زیر عرضه مسکن باید حداقل ۱ درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد:
پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم مانند (مسکن ویلایی در شمال کشور)، پاسخگویی به تقاضای جا‌به‌جایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه و پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته‌شده. در حقیقت نه تنها باید کسری عرضه مصرفی وجود نداشته باشد بلکه باید مازاد عرضه مسکن وجود داشته باشد. در ایران مازاد بر عرضه کل وجود دارد، اما به دلیل احتکار خانه‌های خالی، کسری عرضه مصرفی نیز مطرح می‌شود. بنابراین با توجه به آمارهای اقتصادی، لزوم اعمال مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین عرضه مصرفی مطرح می‌شود، اما آیا با برقراری نرخ مالیات بر خانه‌های خالی این کمبود عرضه مصرفی در مسکن جبران خواهد شد؟ آیا دولت به اهداف خود در تامین درآمدهای مالیاتی و جبران کسری مسکن خانوار خواهد رسید؟ به نظر می‌رسد اگر تنها از جنبه اقتصادی به این طرح پرداخته شود، به روشنی لزوم اجرای این طرح، مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته، احساس خواهد شد، اما در وضع مالیات بر خانه‌های خالی باید موانع زیر را برطرف کرد:
تجربه ناموفق این طرح طی سال‌های اخیر و ناچیز بودن درآمدهای مالیاتی حاصله و عدم افزایش عرضه در قبال سیاست‌های مالیاتی، هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به‌صرفه نبودن راهکارهای اجرایی، امکان افزایش فساد و تقلب در بازار و همچنین افزایش فرارهای مالیاتی، امکان تشدید بحران رکود در بازار مسکن به دلیل انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کنندگان، عدم شفافیت سیستم مالیاتی و اطلاعاتی برای جمع‌آوری اطلاعات مشمولان، امکان افزایش تورم در بازار مسکن و ایجاد شوک و سردرگمی در بازار مسکن، کاهش ساخت‌وسازهای تولیدی و افزایش رکود و بیکاری در بخش ساختمان و مسکن، امکان افزایش فساد اداری و سوق پیدا کردن مردم برای تهیه اجاره‌نامه‌های صوری یا پر کردن خانه‌ها با اسباب و وسایل صوری، افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی.موانع اجرای طرح مالیات بر اجاره
واحدهای مسکونی
از لحاظ قانونی دو ایراد می‌توان به مالیات بر درآمد اجاره وارد دانست. اول اینکه درآمد اجاره املاک بر اساس نرخ‌های ماده (۱۳۱) قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات می‌شود. در خصوص این موضوع می‌توان گفت که درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، و اهداف سیاستگذار در خصوص وضع مالیات بر این دو پایه مالیاتی ممکن است که متفاوت باشد. دوم اینکه معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره مبتنی بر متراژ واحدهاست و نه بر اساس درآمد اجاره. با توجه به معافیت‌های درآمد اشخاص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تا ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، عملا تعداد بسیار کمی از واحدها مشمول این‌گونه مالیات می‌شوند، به طوری که در بهترین حالت ظرفیت این نوع از مالیات حدود ۹۹۳ میلیارد تومان است، که با توجه به هزینه‌های فرآیندی این مالیات، احتمالا چندان مورد توجه سازمان امور مالیاتی قرار نخواهد گرفت. این در حالی است که اگر مبنای معافیت‌ها درآمد حاصل از اجاره قرار می‌گرفت، این موضوع هم باعث پرهیز موجر از اتخاذ اجاره‌بهای بالا و در نتیجه کاهش فشار به مستاجران و هم باعث افزایش درآمدهای مالیاتی می‌شد.
فرآیند مالیات بر درآمد اجاره نیز همانند سایر فرآیندهای مالیاتی در نظام مالیاتی کشور از گزند فرآیندهای تکراری، غیرمفید و نامناسب مصون نبوده و مانند سایر بخش‌های سیستم مالیاتی کشور نیاز مبرم به اصلاح و بازنگری در فرآیندها، نحوه اجرای آن و پیاده‌سازی مالیات الکترونیکی و مکانیزاسیون اداری به منظور بهبود امر مالیات‌ستانی است. در زمینه مالیات بر درآمد املاک می‌توان گفت مهم‌ترین چالش موجود شناسایی، تجمع و تجزیه و تحلیل اطلاعات مودیان و فقدان سیستم اطلاعاتی جامع و مکانیزه مالیاتی است.
موانع اجرای طرح مالیات بر واحدهای مسکونی
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار می‌شود و عرضه مسکن افزایش می‌یابد. در مقابل، مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. به اعتقاد آنان، وزارت امور اقتصادی و دارایی باید ساز‌و‌کاری برای شناسایی خانه‌های خالی تبیین کند، اما هنوز ابزاری در اختیار ندارد تا بر مبنای آن بتواند خانه‌های خالی را شناسایی کند. این موضوع تبعات اجتماعی زیادی به دنبال دارد و به پنهانکاری بیشتر در خصوص شناسایی نکردن خانه‌های خالی کمک و از سوی دیگر آمارها را غیرشفاف می‌کند. کارشناسان معتقدند مدل به تصویب‌رسیده در مجلس برای برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی، قابلیت عرضه واحدهای مسکونی بدون استفاده به بازار مصرف را ندارد، چون مالکان خانه‌های خالی برای چند ماه اول خالی بودن خانه نیازی به پرداخت مالیات ندارند که این معافیت به معنای ایجاد فرصت مناسب برای بدون مصرف ماندن املاک مسکونی است. آنها می‌گویند مالکان این خانه‌ها می‌توانند به بهانه‌های مختلف که ساده‌ترین آن فروش یا اجاره نرفتن به خاطر نبود مشتری است، خالی بودن واحد را توجیه کنند. همچنین شناسایی کسانی که فقط یک واحد خالی دارند با کسانی که چند ملک خالی از سکنه دارند کار راحتی نیست.
به اعتقاد مخالفان این طرح، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل توان مالی پایین متقاضیان است و دولت باید با اجرای برنامه‌هایی مانند افزایش تسهیلات خرید یا ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد با کمک تسهیلات کم‌بهره این معضل را حل کند. موافقان این طرح تاکید می‌کنند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهکاری مهم برای کاهش قیمت اجاره با تقویت و افزایش عرضه در بازار است و اجرای آن سبب الزام مالکان به عرضه واحدهای خالی می‌شود و با این اقدام، عرضه در بازار زیاد شده و قیمت‌ها هم کاهش خواهد یافت. موافقان طرح، این عقیده را که دریافت مالیات از واحدهای بدون مصرف موجب افزایش قیمت می‌شود، رد می‌کنند و معتقدند اگر این طرح با ضوابط مشخص و مدیریت مناسب اجرا شود نه تنها کمبود واحدهای مسکونی در بازار را حل می‌کند که موجب شفافیت قیمت اجاره هم خواهد شد. موافقان اعتقاد دارند اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزار کنترلی برای قیمت‌هاست و با عملی شدن این طرح می‌توان تورم ناشی از افزایش قیمت اجاره و فروش مسکن را مهار کرد. پرسش مطرح این است که چرا نگاه واقع‌بینانه‌ای به قضیه مالیات در بخش املاک و مستغلات و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در ایران نمی‌شود. با کاهش درآمدهای مالیاتی دولت تصمیم می‌گیرد که این طرح را اجرا کند و پس از مدتی به دلیل ناکارآیی طرح رها شده و در سال‌های بعد دوباره تکرار مکررات اتفاق می‌افتد. تجربه‌های بین‌المللی بیان می‌کند که به دلایل زیر عرضه مسکن باید حداقل ۱ درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد:
پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم مانند (مسکن ویلایی در شمال کشور)، پاسخگویی به تقاضای جا‌به‌جایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه و پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته‌شده. در حقیقت نه تنها باید کسری عرضه مصرفی وجود نداشته باشد بلکه باید مازاد عرضه مسکن وجود داشته باشد. در ایران مازاد بر عرضه کل وجود دارد، اما به دلیل احتکار خانه‌های خالی، کسری عرضه مصرفی نیز مطرح می‌شود. بنابراین با توجه به آمارهای اقتصادی، لزوم اعمال مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین عرضه مصرفی مطرح می‌شود، اما آیا با برقراری نرخ مالیات بر خانه‌های خالی این کمبود عرضه مصرفی در مسکن جبران خواهد شد؟ آیا دولت به اهداف خود در تامین درآمدهای مالیاتی و جبران کسری مسکن خانوار خواهد رسید؟ به نظر می‌رسد اگر تنها از جنبه اقتصادی به این طرح پرداخته شود، به روشنی لزوم اجرای این طرح، مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته، احساس خواهد شد، اما در وضع مالیات بر خانه‌های خالی باید موانع زیر را برطرف کرد:
تجربه ناموفق این طرح طی سال‌های اخیر و ناچیز بودن درآمدهای مالیاتی حاصله و عدم افزایش عرضه در قبال سیاست‌های مالیاتی، هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به‌صرفه نبودن راهکارهای اجرایی، امکان افزایش فساد و تقلب در بازار و همچنین افزایش فرارهای مالیاتی، امکان تشدید بحران رکود در بازار مسکن به دلیل انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کنندگان، عدم شفافیت سیستم مالیاتی و اطلاعاتی برای جمع‌آوری اطلاعات مشمولان، امکان افزایش تورم در بازار مسکن و ایجاد شوک و سردرگمی در بازار مسکن، کاهش ساخت‌وسازهای تولیدی و افزایش رکود و بیکاری در بخش ساختمان و مسکن، امکان افزایش فساد اداری و سوق پیدا کردن مردم برای تهیه اجاره‌نامه‌های صوری یا پر کردن خانه‌ها با اسباب و وسایل صوری، افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی.