مسکن از طلا و ارز جا می‌ماند

گروه زیربنایی- در حال حاضر هیچ مساله‌ای به اندازه پیش‌بینی بازار سال ۹۲ و راهنمایی سرمایه‌گذاران بخش مسکن در این بخش حایز اهمیت نیست. اینکه در وضعیت فعلی چه بر سر بازار می‌آید و آیا باید ملک خرید یا خیر؟ سوالاتی است که این روزها به دغدغه فعالان این بخش تبدیل شده است. بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند که برای ورود به این بازار باید تا بعد از انتخابات صبر کرد اما عده‌ای دیگر می‌گویند که صبر جایز نیست و باید قبل از گرانی که همراه با رونق می‌آید معامله خود را انجام دهید. در این میان حسین عبده تبریزی، کارشناس مسایل اقتصادی معتقد است که با در نظر گرفتن جهش‌های قیمتی نه‌چندان منطقی املاک و مستغلات در سال گذشته می‌توان پیش‌بینی کرد که زمین در سال ۹۲ رشد قابل ملاحظه‌ای نخواهد داشت اما در مقابل قیمت واحدهای مسکونی همراه با رشد تورم افزایش می‌یابد، قیمت واحدهای تجاری افزایش پیدا نخواهد کرد چراکه در مقابل هر مسکن نیز یک واحد تجاری وجود داشته و کمبود عرضه وجود ندارد.
دبیر کل اسبق بورس خاطرنشان کرد: در سال‌جاری رشد زمین و ساختمان در مقایسه با سایر دارایی‌ها عقب‌تر خواهد بود در حالی که به احتمال فراوان طلا ارز و حتی سهام روندی صعودی را طی خواهند کرد.
عبده تبریزی با اشاره به اینکه املاک و مستغلات از نظر ریسک پایین‌تر از سهام و کالاهای اساسی قرار گرفته و بعد از وجه نقد و قرضه دولتی از ریسک کمتری برخوردارند به ایسنا گفت: در این حالت در اغلب کشورها به‌خصوص ایران، املاک در موقعیت بهتری برای سرمایه‌گذاری قرار دارند.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در ایران به مسکن با دید دارایی مصرفی و سرمایه‌ای نگاه می‌شود، عنوان کرد: از سویی ما مصرف‌کننده این کالا هستیم و از سویی دیگر می‌توانیم به عنوان منابع سرمایه‌گذاری از آن استفاده کنیم بنابراین اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین به بازارهای عمده کشور تبدیل شده‌اند.
وی محصولات ناهمگن، بالا بودن هزینه معاملاتی، غیرشفاف بودن و خرید و فروش پایین را از ویژگی‌های بازار مسکن عنوان کرد و افزود: این در حالی است که در بازار سهام و اوراق بهادار تعداد خریدار و فروشنده بالا، محصولات همگن، اطلاعات شفاف و هزینه‌ها پایین است.
عبده‌تبریزی ادامه داد: برای کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دارند دو مساله مهم وجود دارد؛ اول اینکه در کدام بخش باید سرمایه‌گذاری کرد؟ و دیگر اینکه تامین مالی سرمایه‌گذاری را چگونه باید انجام داد؟
وی با بیان اینکه در عرصه سرمایه‌گذاری باید بازار مورد تحلیل و ارزشیابی قرار گیرد، بیان کرد: در این حالت باید روش‌های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک به کار گرفته شود درحالی که ارزشیابی‌های رسمی که دادگستری‌ها انجام می‌دهند هیچ‌کدام کارشناسی، نوین و براساس دانش نیست بنابراین علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در مسکن باید روش‌های ارزشیابی را به درستی بدانند.
عبده‌تبریزی با اشاره به اینکه پس از تحلیل و انتخاب ملک، نوع و چگونگی خرید همچنین میزان وام و کمک از بازار سرمایه مهم است، افزود: در مرحله آخر اینکه چه ترکیبی از این دارایی‌ها قرار است خریداری شود و تامین مالی آن چگونه انجام می‌شود قابل اهمیت خواهد بود که در این حالت برای تامین مالی نیز باید بازارهای سرمایه، بازارهای ثانویه، نهادهای فعال در سرمایه‌گذاری و چگونگی کمک بازار سرمایه از طریق صندوق‌های مالی به تامین مالی مورد شناسایی دقیق قرار گیرد.
وی همچنین با اشاره به فضای حاکم بر اقتصاد کلان برای سرمایه‌گذاری در سال ۹۲ در املاک و مستغلات، تولید ناخالص داخلی،‌ تورم و میزان فروش نفت را از عناصر با اهمیت عنوان کرد و گفت: از نظر تولید ناخالص داخلی به نظر نمی‌رسد که کشور در سطح مناسبی قرار داشته باشد همچنین نظر کارشناسان و آنچه که شرایط نشان می‌دهد می‌توان گفت تورم در سال ۹۲ نیز روند بهتری نسبت به سال گذشته نداشته و کمتر نخواهد بود. طبق اجماع نظر اقتصاددانان و از منظر اقتصاد کلان نرخ ارز نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار در قیمت مسکن و زمین بالا خواهد رفت.
وی همچنین به بررسی صنعت در بخش املاک و مستغلات پرداخت و گفت: مشکل اساسی بازار در املاک و مستغلات ایران میزان اطلاعات لازم برای سرمایه‌گذار است و در این حالت عجیب است که از بازار سرمایه که ۱۰ درصد اقتصاد ماست اطلاعات داریم اما در مورد بخشی که ۵۰ درصد اقتصاد است آمار و داده‌های کافی در دست نیست تا بتوان تحلیل دقیقی ارایه کرد.
عبده تبریزی همچنین با بیان اینکه هیچ اطلاعاتی دقیقی در مورد معاملات انجام شده در بخش زمین و مسکن در کشور وجود ندارد، افزود: این در حالی است که باید تعداد خانه‌های فروخته شده جدید در آمریکا ۲۵ روز پس از پایان ماه اعلام شود تا تحلیل‌گران بتوانند آن را مورد کارشناسی قرار دهند همچنین شاخص قیمت مسکن هر ماه در انگلیس اعلام می‌شود اما ما در ایران هیچ‌گاه اطلاع دقیقی از قیمت مسکن و ساختمان که دایم درحال تغییر است یا آمار ساخت‌وسازهای آغاز شده و سرمایه صرف شده آن در اختیار نداریم. به گفته وی باید در مقابل خلا آماری موجود در حوزه املاک و مستغلات، وزارت مسکن، شهرداری‌ها، بانک مرکزی و مرکز آمار پاسخگو باشند.
عبده تبریزی همچنین به افزایش قیمت دو مرحله‌ای مسکن در سال‌های ۹۰ و ۹۱ اشاره کرد و افزود: از حدود سال ۸۲ تا ۹۲ قیمت زمین نزدیک به ۱۰ برابر شد و متوسط قیمت زمین در تهران اکنون حدود سه میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است که رقم عجیب و شگفت‌انگیزی در مقابل متوسط قیمت شهری در اروپاست که در بهترین شرایط از ۲۰۰ تا ۴۰۰ یورو بوده (به استثنای انگلیس) که این نیازمند اصلاح جدی است.
وی ادامه داد: طبق آمار بانک مرکزی از سال ۷۰ تاکنون قیمت مناطق شهری طی ۲۰ سال گذشته نزدیک به ۶۰ برابر افزایش یافته که این افزایش در سال اخیر جدی‌تر شده است اما پس از رکود ۸۷ رشد قیمت تا حدودی آرام گرفت که در مقایسه با ساخت که با تورم همسو است نشان می‌دهد شاخص زمین نه تنها از تورم جا نمانده بلکه گاهی از آن پیشی نیز گرفته است.
عبده تبریزی با بیان اینکه برای اطمینان از سرمایه‌گذاری در مسکن در سال ۹۲ باید ابتدا به این سوال پاسخ داد که آیا زمین در سال ۹۲ روندی رو به رشد مواجه خواهد بود یا خیر، توضیح داد: در پاسخ باید تراکم و اجاره را بررسی و تحلیل کرد این در حالی است که نرخ اجاره‌داری و مالکیت در ایران افزایش یافته و متوسط اجاره یک متر بنا در تهران به حدود ۲۰ هزار تومان رسیده است یعنی به‌طور متوسط یک واحد یکصد متری در تهران اجاره‌ای نزدیک به دو میلیون تومان را به خود اختصاص می‌دهد که رقم بسیار بالایی است.
وی با اشاره به اینکه اگر قیمت خرید یک مسکن را در نظر بگیریم می‌توان گفت که طی ۱۵ سال سرمایه‌گذاری در یک واحد صد متری بازمی‌گردد، گفت: در اقتصادی با نرخ تورم بالای ۳۰ درصد، ۱۵ سال برای بازگشت سرمایه صبر نمی‌کنند بلکه به افزایش قیمت مسکن امیدوارند و نشان می‌دهد که باید افزایش قیمت در سال‌های‌ آینده نیز ادامه یابد تا سرمایه‌گذاری به درستی انجام شده باشد در حالی که تراکم بیانگر آن است که این انتظار تداوم نخواهد داشت.
این اقتصاددان همچنین با اشاره به نرخ رشد شاخص اجاره در سال ۷۵ با وجود تورم ۵۰ درصدی و نیز بالا بودن آن در سال ۸۷ با وجود ورود به رکود اقتصادی افزود: این سوال مطرح است که چرا در دوران رکود باز هم رشد وجود دارد و باید پاسخ داد در این مقطع بسیاری از متقاضیان ملک و خانه به انتظار کاهش قیمت دست نگه داشته‌اند که مشابه این اتفاق در سه سال گذشته در بازارهای تجاری اتفاق افتاد به طوری که بسیاری از بانکداران به جای خرید شعبه به اجاره آن روی ‌آورند چراکه می‌دانستند قیمت واحد تجاری بیش از این افزایش نخواهد یافت.