مسکن سر دوراهی

گروه مسکن- بازار مسکن ایران این روزها در شرایطی شکننده و ناپایدار قرار دارد. رکودی که طی ماه‌های اخیر بر این بازار سایه افکنده، در پی تحولات سیاسی و به‌ویژه ازسرگیری مذاکرات میان ایران و آمریکا، ابعاد تازه‌ای به خود گرفته است. حالا پرسش اصلی این است که آیا دستیابی به توافق، گره از کار فروبسته این بازار خواهد گشود یا خود به عاملی برای افزایش دوباره قیمت‌ها تبدیل خواهد شد؟
چشم‌انداز مبهم؛ انتظار خریداران و فروشندگان
آمارهای رسمی و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بازار مسکن طی ماه‌های اخیر با افت قابل توجه حجم معاملات مواجه شده است. مشاوران املاک از ریزش شدید تعداد متقاضیان واقعی سخن می‌گویند و معتقدند بازار بیش از هر زمان دیگری در وضعیت «انتظار» فرو رفته است. اغلب خریداران و فروشندگان، با آگاهی از شرایط نامشخص سیاسی و اقتصادی، تصمیم‌گیری را به تعویق انداخته‌اند.
این وضعیت در حالی رخ داده است که به‌طور سنتی با نزدیک شدن به فصل تابستان و آغاز زمان جابه‌جایی‌ها، انتظار می‌رفت که تحرک نسبی در بازار ایجاد شود اما برخلاف روند معمول سال‌های گذشته، این‌بار بازار مسکن به‌جای افزایش معاملات، به خوابی عمیق‌تر فرو رفته است. در بسیاری از مناطق شهری، فایل‌های فروش به‌شدت کاهش یافته و در مقابل، فایل‌های اجاره به‌ویژه در واحدهای کوچک‌تر افزایش یافته‌اند. به‌نظر می‌رسد بسیاری از مالکان، به امید افزایش قیمت‌ها، از فروش منصرف شده و به اجاره دادن ملک خود بسنده کرده‌اند.
نقش تحولات سیاسی در بازار مسکن
تاریخچه بازار مسکن در ایران نشان داده است که تحولات سیاسی و اقتصادی همواره تاثیر عمیق و گاه تعیین‌کننده‌ای بر روند قیمت‌ها و میزان معاملات داشته‌اند. از بحران‌های ارزی گرفته تا تحریم‌های بین‌المللی، هر تحول عمده سیاسی به‌سرعت به بازار مسکن سرایت کرده و رفتار بازیگران این بازار را تغییر داده است.
در حال حاضر نیز مذاکرات جاری میان ایران و آمریکا به موضوعی تعیین‌کننده تبدیل شده است. بسیاری از فعالان بازار معتقدند که نتیجه این مذاکرات می‌تواند مسیر آینده بازار مسکن را مشخص کند.
در صورت دستیابی به توافق، انتظارات تورمی کاهش خواهد یافت و بخشی از منابع ارزی بلوکه‌شده آزاد خواهد شد که می‌تواند به بهبود وضعیت اقتصادی کشور منجر شود. اما آیا این به معنای کاهش قیمت مسکن است؟
یک کارشناس بخش مسکن در این‌باره می‌گوید: بسیاری به اشتباه تصور می‌کنند که توافق سیاسی، به کاهش مستقیم قیمت مسکن منجر خواهد شد. در حالی که تجربه نشان داده بهبود فضای اقتصادی، در غیاب سیاست‌های حمایتی از سمت عرضه، خود به افزایش قیمت دامن می‌زند. او با اشاره به کاهش شدید ساخت‌وساز طی سال‌های اخیر می‌افزاید: میزان پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه سال گذشته، نسبت‌به متوسط بلندمدت افتی چشمگیر داشته است. این به‌معنای کاهش موجودی جدید در بازار است و در نتیجه، حتی اگر تقاضا به‌صورت تدریجی افزایش یابد، نبود عرضه کافی فشار قیمتی ایجاد خواهد کرد.
رکود تورمی؛ سناریوی محتمل بازار
بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر به‌تدریج از یک رکود کلاسیک به یک رکود تورمی رسیده است؛ به این معنا که حجم معاملات کاهش یافته اما قیمت‌ها همچنان در مسیر صعودی حرکت کرده‌اند.
چنین وضعیتی، نه‌تنها توان خرید مردم را کاهش داده بلکه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را نیز با ریسک‌های بالایی همراه کرده است.
برخی تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که در صورت عدم حصول توافق، رکود موجود در بازار مسکن تشدید خواهد شد. ممکن است در کوتاه‌مدت شاهد افت نسبی قیمت‌ها باشیم اما این افت موقتی خواهد بود چراکه عواملی نظیر تورم عمومی، رشد هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت زمین و نااطمینانی‌های مزمن اقتصادی، در بلندمدت بار دیگر قیمت‌ها را به مدار صعودی بازخواهد گرداند.
در مقابل، اگر توافقی حاصل شود، ممکن است بازار در کوتاه‌مدت با رشد معاملات روبه‌رو شود. سرمایه‌های سرگردان، به‌دنبال امنیت بیشتر، ممکن است به‌سمت دارایی‌های امن مانند مسکن حرکت کنند اما محدودیت شدید عرضه، این‌بار به‌جای کنترل قیمت، زمینه‌ساز افزایش مجدد قیمت‌ها خواهد شد. به این ترتیب، توافق سیاسی می‌تواند به‌جای کاهش قیمت مسکن، آغازگر یک دوره جدید از رشد قیمتی باشد.
آینده‌ای در گرو سیاستگذاری هوشمندانه
واقعیت آن است که بدون اصلاحات ساختاری در سیاست‌های مسکن، چشم‌انداز بازار حتی در صورت بهبود فضای سیاسی چندان روشن نخواهد بود.
برای خروج از وضعیت فعلی، مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ و هدفمند ضروری است. این اقدامات شامل تسهیل فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی، کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، حمایت از تولید انبوه مسکن مقرون‌به‌صرفه، تشویق سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و کنترل سوداگری در بازار مسکن است.
کارشناسان همچنین بر لزوم توسعه نظام مالی مناسب برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی تاکید دارند. در غیاب نظام‌های مالی کارآمد، سرمایه‌گذاران عمدتا به منابع نقدی محدود شده و این امر سرعت پروژه‌های جدید را کند کرده است.
از سوی دیگر، دولت باید با ایجاد شفافیت در بازار، زمینه را برای جلوگیری از سفته‌بازی و احتکار مسکن فراهم کند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی، شفاف‌سازی معاملات و تسهیل دسترسی به اطلاعات قیمت‌های واقعی، می‌تواند از التهابات قیمتی بکاهد.
شرایط هیجانی بازار مسکن
در همین خصوص فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، وضعیت بازار را این‌گونه تشریح کرد: شرایط اقتصادی کشور تحت‌تاثیر مذاکرات قرار گرفته است و به‌نظر می‌رسد که در این برهه، باید مواضع متناقضی که طرفین اتخاذ کرده‌اند، مشخص شود.
او افزود: باید منتظر نتایج مذاکرات ماند؛ همین‌طور در حال حاضر یک شرایط هیجانی در بازار مالی و همچنین تا حدودی در بازار مسکن ایجاد شده است.
این کارشناس بازار مسکن درباره شرایط کلی این بازار در صورت دستیابی به ثبات توضیح داد: به‌طور کلی، اگر به ثبات اقتصادی دست یابیم، دورنمای مثبتی از اقتصاد خواهیم داشت و احتمال رشد قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد که به‌تبع آن ممکن است بر بازار اجاره نیز تاثیر داشته باشد.
ایلاتی درباره روند بازار در صورت حصول توافق گفت: اگر توافقی حاصل شود، قطعا افزایش قیمت خواهیم داشت زیرا بازار مسکن در سال‌های اخیر در رکود به سر برده و این موضوع باعث کاهش ساخت‌و‌ساز شده است. این کاهش ساخت‌و‌ساز، به افزایش قیمت‌ها منجر خواهد شد.
او در ادامه تاکید کرد که رکود تا حدی می‌تواند ادامه پیدا کند، با این حال، دورنمای بازار نشان می‌دهد که افزایش قیمت در بازار مسکن وجود خواهد داشت.
ایلاتی در پایان، به نحوه قیمت‌گذاری آپارتمان‌ها در وبسایت‌ها اشاره و اظهار کرد: هر قیمتی که در سایت‌های آگهی ملکی درج شده است، باید ۱۰‌درصد کمتر از آن را در نظر بگیرید.
او افزود: این فرمول ماست و باید در همه استان‌ها رعایت شود بنابراین، هر قیمتی که می‌خواهیم درج کنیم، باید ۱۰‌درصد زیر قیمت آگهی‌شده باشد. این روش هم برای اجاره و هم برای فروش باید اجرا شود.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران در یکی از حساس‌ترین برهه‌های خود قرار گرفته است؛ برهه‌ای که سرنوشت آن تا حد زیادی به نتیجه مذاکرات سیاسی گره خورده است. با این حال، دستیابی به توافق، به‌تنهایی قادر به حل بحران‌های ساختاری بازار نخواهد بود.
توافق سیاسی می‌تواند نقش کاتالیزور را ایفا کند اما بدون سیاستگذاری‌های دقیق، جامع و آینده‌نگر در حوزه مسکن، خطر تکرار چرخه‌های رکود و رونق، همچنان پابرجا خواهد بود.
به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در آینده نزدیک همچنان در وضعیت تعلیق باقی خواهد ماند. چه با توافق و چه بدون آن، رفع مشکلات عمیق این بازار نیازمند برنامه‌ریزی‌های جدی و اصلاحات بنیادین است. تنها با این رویکرد است که می‌توان به بازاری پویا، متعادل و در خدمت رفاه خانوارها امیدوار بود؛ بازاری که به‌جای منبع التهاب‌های اقتصادی، به موتور محرک توسعه شهری تبدیل شود.