مسکن چشم‌انتظار سیاست‌های دولت

گروه مسکن- بازار مسکن ایران در سال آینده تحت تاثیر عوامل متعددی خواهد بود؛ عواملی که می‌توان آنها را به دو دسته کلی عوامل کلان اقتصادی و عوامل خاص حوزه مسکن تقسیم‌بندی کرد.
تورم به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل اقتصادی، به طور مستقیم بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. پیش‌بینی می‌شود نرخ تورم در سال ۱۴۰۳ نیز در سطوح بالا باقی بماند که این امر می‌تواند به افزایش قیمت مسکن منجر شود.
نرخ سود بانکی از دو طریق بر بازار مسکن اثر می‌گذارد؛ اول اینکه، افزایش نرخ سود بانکی می‌تواند تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش دهد. دوم اینکه، افزایش نرخ سود تسهیلات مسکن، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.
از سویی نوسانات نرخ ارز می‌تواند بر قیمت مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید مسکن تاثیر بگذارد. افزایش نرخ ارز می‌تواند تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را از سوی ایرانیان مقیم خارج از کشور افزایش دهد.
وضعیت کلی اقتصاد کشور، از جمله رشد اقتصادی، نرخ بیکاری و ثبات اقتصادی نیز بر تقاضا برای مسکن و قدرت خرید متقاضیان تاثیر می‌گذارد.
باید توجه داشت که میزان عرضه مسکن در سال ۱۴۰۳ به عوامل متعددی از جمله سیاست‌های دولت، فعالیت انبوه‌سازان و تمایل سازندگان به ساخت مسکن جدید بستگی دارد. تقاضا برای مسکن در سال ۱۴۰۳ به عوامل متعددی از جمله رشد جمعیت، ازدواج، مهاجرت و وضعیت اقتصادی خانوارها بستگی دارد.
سیاست‌های دولت در حوزه مسکن، از جمله اعطای تسهیلات مسکن، طرح‌های حمایتی و مالیات بر مسکن، می‌تواند بر قیمت و رونق بازار مسکن تاثیر بگذارد.
با توجه به عوامل ذکرشده، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ با نوسانات و چالش‌های متعددی روبه‌رو باشد. به طور کلی، انتظار می‌رود قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ افزایش یابد، اما میزان این افزایش به عوامل مختلفی از جمله نرخ تورم، وضعیت اقتصادی کشور و سیاست‌های دولت بستگی دارد.
عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک گفت: عوامل متعددی بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ اثرگذار است که از جمله آن می‌توان به هزینه‌های ساخت، تعداد معاملات، فعالیت‌های سوداگرانه، نوسانات بازار ارز، بودجه دولت، تسهیلات بانکی، مالیات‌های حوزه مسکن، نرخ رشد نقدینگی و اثرات آن بر تورم عمومی اشاره کرد.
مهدی کرباسیان اظهار کرد: آمارها و داده‌های موجود در سطوح مختلف اقتصادی تا حدودی مسیر و چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را مشخص می‌کند. بخش دیگر به عملکرد و برنامه‌های دولت در سال ۱۴۰۳ و همچنین حرکت بازارهای موازی مربوط می‌شود.
او افزود: دولت تلاش دارد بخش مسکن را به عنوان یک حوزه پیشران به رونق برساند. رسیدن رشد بخش مسکن از منفی ۱۵ درصد در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۸/۳ درصد در سال جاری نشان می‌دهد که تلاش‌هایی در این حوزه شده و این رشد عمدتا از طریق طرح نهضت ملی مسکن به دست آمده، اما کافی نیست.
عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: عوامل متعددی بر بازار مسکن اثرگذار است که از جمله آن می‌توان به هزینه‌های ساخت، تعداد معاملات، فعالیت‌های سوداگرانه، نوسانات بازار ارز، بودجه دولت، تسهیلات بانکی، مالیات‌های حوزه مسکن، نرخ رشد نقدینگی و اثرات آن بر تورم عمومی اشاره کرد. کرباسیان به ایسنا گفت: وقتی آمار و ارقام سال جاری را می‌بینیم به اعدادی می‌رسیم که می‌تواند تا حدودی افق بازار مسکن در سال آینده را به تصویر بکشد. امسال تورم ۴۵ درصدی مصالح ساختمانی را داشتیم. با تورم عمومی ۴۳ درصد مواجه بودیم و قیمت مسکن شهر تهران نیز تقریبا در همین محدوده به میزان ۴۶ درصد افزایش داشت. لذا می‌بینیم که در این سه حوزه اعداد و ارقام به هم نزدیک است.
او با اشاره به نوسانات قیمت ارز در سال جاری گفت: نرخ دلار در بازار آزاد از حدود ۵۰ هزار تومان در ابتدای سال جاری به حدود ۶۰ هزار تومان در پایان سال رسیده که رشد ۲۰ درصد را نشان می‌دهد. یعنی دلار کمتر از نصف تورم عمومی، نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت مسکن افزایش داشت که علت آن کنترل بازار ارز توسط بانک مرکزی بود.
نایب رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران بیان کرد: درست است که تحرکات بازار ارز بر بازار مسکن اثر می‌گذارد اما تنها مولفه برای ارزیابی این بازار در سال آینده نیست. اثرات سایر بخش‌ها را نیز باید در نظر گرفت. در این خصوص علاوه بر آنکه با تورم بالای ۴۰ درصد متغیرهای اثرگذار بر بخش مسکن مواجهیم، انتظارات تورمی را نیز نمی‌توان نادیده گرفت.
به گفته کرباسیان، رصد شرایط عمومی بازار مسکن در ماه‌های بهمن و اسفند نشان می‌دهد با وجود رکود معاملات، نرخ‌های پیشنهادی دچار تغییر شده که از انتظارات تورمی نشات گرفته است. بر این اساس معتقدم دولت برای ایجاد آرامش در بازار مسکن باید متغیرهای اثرگذار بر تورم این بازار را کنترل کند.
او با اشاره به نوسانات شدید بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ تاکنون گفت: در شرایطی که مشاوران املاک تاثیری بر افزایش قیمت نداشته و ندارند، نگاه‌های منفی به این صنف آسیب زده است. مشاوران املاک به عنوان واسطه و دلالت‌کننده، عامل کاهنده قیمت هستند، اما برخی تصمیمات مثل کاهش حق‌الزحمه این صنف و ایجاد سامانه خودنویس، فعالیت مشاوران را تحت تاثیر قرار داد. معتقدم سامانه خودنویس، امنیت بازار مسکن را کاهش می‌دهد که پیامدهای منفی برای خریداران و فروشندگان خواهد داشت. اثرات این سامانه حدود یک سال دیگر نمایان می‌شود.
بنابر این گزارش، طبق اعلام مرکز آمار در دی ماه ۱۴۰۲ متوسط قیمت وزنی آپارتمان‌‌های مسکونی شهر تهران ۶/۸۰ میلیون تومان و متوسط حسابی ۷۷ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ماه مذکور به عدد ۵/۴۶ درصد رسید که در مقایسه با ماه قبل (۵/۵۷ درصد) ١١ واحد درصد کاهش نشان داد.