مصائب مالی نهضت ملی مسکن

گروه مسکن- ساز‌و‌کار تامین منابع مالی نهضت ملی مسکن در قانون جهش تولید مسکن و آیین‌نامه اجرایی آن مشخص شده است. براساس این قانون و آیین‌نامه، منابع مالی نهضت ملی مسکن از روش‌های تسهیلات بانکی، آورده متقاضیان، فروش زمین و املاک دولتی و سایر منابع تامین می‌شود.
اصلی‌ترین منبع مالی نهضت ملی مسکن، تسهیلات بانکی است. براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک مرکزی مکلف است سالانه مبلغی معادل ۲۰۰ هزار میلیارد ریال (حدود ۱۰ میلیارد دلار) از منابع خود را به منظور پرداخت تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن تخصیص دهد. این تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود. همچنین متقاضیان نهضت ملی مسکن موظفند ۴۰ درصد از هزینه ساخت واحد مسکونی خود را به عنوان آورده نقدی یا غیرنقدی تامین کنند. آورده نقدی متقاضیان در قالب سپرده‌گذاری در بانک مسکن انجام می‌شود و تا زمان تکمیل پروژه مسکن در حساب متقاضیان مسدود می‌ماند. وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز مجاز است اراضی و املاک دولتی خود را به منظور تامین منابع مالی نهضت ملی مسکن به فروش برساند. سایر منابع مالی نهضت ملی مسکن شامل منابع حاصل از واگذاری سهام شرکت‌های دولتی، منابع حاصل از مشارکت بخش خصوصی، منابع حاصل از کمک‌های خیرین و منابع حاصل از سایر منابع قانونی است.
در سال ۱۴۰۲، مجلس شورای اسلامی مصوبه‌ای را تصویب کرد که براساس آن، دولت مجاز شد تا مبلغ یک هزار میلیارد ریال از طریق واگذاری سهام و سهم‌الشرکه شرکت‌ها، فروش اموال منقول و غیرمنقول و مولد‌سازی اموال خود را صرف افزایش سرمایه بانک مسکن نماید. این اقدام به منظور افزایش توان بانک مسکن در پرداخت تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن انجام شد.
تبعات همکاری نکردن بانک‌ها در اعطای تسهیلات به نهضت ملی مسکن بسیار جدی و گسترده است. از جمله این تبعات می‌توان به کاهش سرعت اجرای طرح، افزایش هزینه ساخت مسکن و افزایش نارضایتی مردم اشاره کرد.
اصلی‌ترین منبع مالی نهضت ملی مسکن، تسهیلات بانکی است. در صورت همکاری نکردن بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات، سرعت اجرای طرح کاهش خواهد یافت و ممکن است تحقق هدف ساخت ۴میلیون واحد مسکونی در چهار سال محقق نشود. همچنین متقاضیان مجبور خواهند بود برای تامین منابع مالی مورد نیاز خود، از منابع غیربانکی مانند وام‌های قرض‌الحسنه یا سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها استفاده کنند. این امر باعث افزایش هزینه ساخت مسکن برای متقاضیان و در نهایت افزایش قیمت مسکن خواهد شد. از سوی دیگر همکاری نکردن بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به نهضت ملی مسکن، باعث نارضایتی مردم از دولت و بانک‌ها خواهد شد؛ امری که می‌تواند به کاهش اعتماد مردم به دولت و بانک‌ها منجر شود.
با توجه به تبعات جدی همکاری نکردن بانک‌ها در اعطای تسهیلات به نهضت ملی مسکن، ضروری است که بانک‌ها همکاری لازم را با دولت در اجرای این طرح داشته باشند. در همین راستا، دولت نیز باید اقدامات لازم را برای تسهیل همکاری بانک‌ها با نهضت ملی مسکن انجام دهد؛ اقداماتی از قبیل افزایش شفافیت در فرآیند پرداخت تسهیلات، ضمانت پرداخت تسهیلات و ارائه تسهیلات با نرخ سود پایین.
دولت باید اقدامات لازم را برای افزایش شفافیت در فرآیند پرداخت تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن انجام دهد. این امر می‌تواند اعتماد بانک‌ها به این طرح را افزایش دهد. دولت می‌تواند ضمانت‌های لازم را برای پرداخت تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن فراهم کند. این امر می‌تواند ریسک پرداخت تسهیلات به این طرح را برای بانک‌ها کاهش دهد. دولت همچنین می‌تواند با ارائه تسهیلات با نرخ سود پایین، انگیزه بانک‌ها برای همکاری در این طرح را افزایش دهد.
در حال حاضر از مجموع ۱۲۰ هزار و ۱۶۰ میلیارد تومان تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن سهم بانک‌های خصوصی فقط ۵۸۳ میلیارد تومان بوده است. قانون جهش تولید مسکن بانک‌های کشور را مکلف کرده است که حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند.
آمارها نشان می‌دهند از ابتدای اجرای این قانون تا پایان دی‌ امسال ۱۵۷ هزار و ۷۳۶ میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن پرداخت شده است، از این رقم ۲۱ هزار و ۶۱۲ میلیارد تومان تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شده که این رقم را باید از بخش تسهیلات ساخت مسکن مستثنا کرد. همچنین ۱۶ هزار و ۶۴ میلیارد تومان هم بابت حوداث غیرمترقبه پرداخت شده است.
در بخش ساخت مسکن، ۳۶ هزار و ۸۵۶ میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن خودمالکی، ۵۱ هزار و ۳۰۵ میلیارد تومان در قالب مشارکت نهضت ملی مسکن و ۳۱ هزار و ۹۹۸ میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن روستایی پرداخت شده است.
در مجموع تاکنون برای ساخت مسکن شهری و روستایی ۱۲۰ هزار و ۱۶۰ میلیارد تومان پرداخت شده است. از این رقم ۷۶ هزار و ۲۲۳ میلیارد تومان توسط بانک مسکن، ۱۸ هزار و ۶۳ میلیارد تومان توسط سایر بانک‌های دولتی، ۲۵ هزار و ۳۰۷ میلیارد تومان توسط چهار بانک اصل چهل‌و‌چهاری پرداخت شده است.
سهم بانک‌های خصوصی از تسهیلات ساخت مسکن از ابتدای ابلاغ قانون جهش تولید مسکن تا پایان دی ماه امسال فقط ۵۸۳ میلیارد تومان بوده است؛ بانک‌های خصوصی در حوزه تامین تسهیلات ودیعه مسکن هم از مجموع ۲۱ هزار و ۶۱۲ میلیارد تومان تسهیلات پرداختی فقط ۲۸۰۰ میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده‌اند، بنابراین سهم بانک‌های خصوصی از تسهیلات ساخت مسکن فقط ۴/۰ درصد و سهم آنها از تسهیلات ودیعه مسکن حدود ۱۳ درصد بوده است.
بررسی اعداد و ارقام حاکی از آن است که بار اصلی تسهیلات ساخت مسکن در مرحله اول بر دوش بانک مسکن و در مرحله دوم بر دوش بانک‌های دولتی و نیمه‌دولتی است و بانک‌های خصوصی هیچ قدمی در این موضوع برنداشته‌اند.
بررسی رفتار بانک‌های خصوصی نشان می‌دهد اولویت این بانک‌ها پرداخت تسهیلات به شرکت‌های زیرمجموعه و تامین مالی سهامداران و افراد مرتبط است و در مرحله بعد و برای خالی نبودن عریضه سهم اندکی هم به مردم و سایر بخش‌ها اختصاص می‌دهند.