معامله پایاپای با تهاتر مصالح ساختمانی

بازار- در سال‌های اخیر علاوه بر اینکه خرید خانه به یک رویا برای خانواده‌ها تبدیل شده، سازندگان هم با مشکلات عدیده‌ای در تامین نقدینگی مواجه هستند. متخصصان حوزه مسکن آینده این بازار را ناامید‌کننده پیش‌بینی می‌کنند و بر این باورند که بیشتر خرید‌های خانه از نوع سرمایه‌ای بوده و خانه‌اولی‌ها همچنان در رویای سقفی هستند که متعلق به خود آنها باشد. سازندگان برای تامین نقدینگی از روش‌های مختلفی مانند پیش‌فروش، دریافت تسهیلات و فروش متراژ استفاده می‌کنند. به‌زعم فعالان این حوزه هر کدام از این روش‌ها معایبی دارد. در سالیان اخیر برخی سازندگان از روش تهاتر مصالح برای پیشبرد پروژه ساختمانی خود بهره می‌برند.
کیارش ناصری کارشناس حوزه مسکن معتقد است با تهاتر مصالح یک برد سه‌جانبه برای سازنده، سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده رقم می‌خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می‌یابد. او درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن عنوان کرد: بزرگ‌ترین بازار در کشور ما متعلق به بازار مسکن است. با افزایش قیمت مسکن بسیاری از سازنده‌ها برای پیشرفت پروژه خود پیش‌فروش انجام داده‌اند و در حال تبدیل ملک‌های مازاد برای پیشبرد پروژه‌های ساختمانی هستند.
ناصری گفت: قیمت مسکن دچار تورم شده و مردم نقدینگی خود را در حوزه‌های مختلف سرمایه‌گذاری کرده‌اند، بنابراین پولی وجود ندارد تا وارد چرخه اقتصاد شود. کارشناس حوزه مسکن اضافه کرد: مردم دیگر توان خرید مسکن ندارند. به عنوان مثال یک شهروند تهرانی پس از ۷۳ سال پس‌انداز می‌تواند یک خانه ۱۲۰‌متری خریداری کند. او افزود: خرید خانه چیزی فراتر از آرزو است‌، لذا به قول معروف «یک جای این قضیه می‌لنگد» و برطرف کردن این معضل نیازمند موشکافی است. ناصری گفت: سال آینده به دلیل قیمت دلار قطعا با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد. اقتصاد کشور ما در گذشته بیمار بود و اکنون نیز وارد تشنج شده و شوک‌های آخر را تجربه می‌کند. کارشناس حوزه مسکن درخصوص انواع روش‌های تامین مالی در پروژه‌های ساختمانی بیان کرد: در شرایط رکود، پیش‌فروش مسکن مانند سابق نیست، زیرا در گذشته ساز‌و‌کار قیمت‌ها با شرایط کنونی تفاوت داشت. پیش‌فروش روش خوبی نیست، زیرا پروژه‌ای که ساخت آن بیش از دو سال به طول می‌انجامد با توجه به درصد تورم، ارزش پول دریافتی سازنده به نصف کاهش می‌یابد. بنابراین در پروژه‌هایی که عملیات ساخت در آنها طولانی می‌شود، موضوع پیش‌فروش در آنها توجیه ندارد، زیرا بعضا قیمت ساخت از قیمت فروش بیشتر می‌شود.
او گفت: در روشی دیگر سازنده‌ها به پشتوانه سند به سمت دریافت تسهیلات می‌روند. گرفتن وام برای سازنده همیشه سودآور است، زیرا ارزش‌افزوده برای آنان ایجاد می‌شود. بنابراین اگر سازنده توان پرداخت وام داشته باشد هم متضرر نمی‌شود و هم این نقدینگی به او کمک خواهد کرد.
ناصری ادامه داد: روش سوم فروش متراژ است و به نظر روش خوبی می‌آید، اما سازنده در این روش با افراد مختلفی مواجه است که به همین دلیل باید به درستی مدیریت شود. روش چهارم هم تهاتر مصالح است. کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: با تهاتر مصالح ۷۰ درصد هزینه ساخت پروژه تامین می‌شود و ۳۰ درصد هزینه هم مربوط به مجوزها و غیره است. در این روش پروژه با سرعت پیش می‌رود و در ساختمان‌هایی که قیمت فروش ملک از متری حدود ۶۰ میلیون تومان بیشتر است توجیه دارد، زیرا سود بین سازنده و سرمایه‌گذار تقسیم می‌شود. در واقع در این روش یک برد سه‌جانبه بین سازنده، سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده رقم می‌خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می‌یابد. ناصری گفت: شرکت‌ها برای انجام تهاتر باید فاکتور‌های خاصی را دارا باشند. همچنین سازنده‌ها هم باید مورد بررسی قرار گیرند. تهاتر در کشور ما از نظر حقوقی راه‌های فرار بسیاری دارد، اما برای پیشگیری از بروز این مساله راهکارهای خاص اندیشیده شده است. برای رسیدن به این نقطه تاوان‌های بسیاری داده‌ایم و امروز می‌توانیم در تهاتر مصالح مدعی باشیم.
او افزود: تهاتر دغدغه دو‌طرفه است و عدم مدیریت درست پروژه جزو مشکلاتی است که در این روش به وجود می‌آید.
ناصری گفت: تهاتر معامله‌ای است که سود آن در گرو سود دو طرف است و باید منافع دو طرف مدیریت شود، زیرا اقتصاد در کشور ما از ثبات برخوردار نیست.
او درباره آینده مسکن در حوزه تهاتر مصالح ساختمانی گفت: باید طمع را کنار گذاشت و تیم‌سازی انجام داد. مازندران برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز جزو استان‌های خوب شناخته می‌شود و در سایر استان‌ها اگر سرانه قیمت فروش مسکن بالای ۶۰ میلیون تومان باشد تهاتر جواب می‌دهد.
ناصری افزود: در حال حاضر در رکود تورمی به سر می‌بریم و مسکن خرید و فروش نمی‌شود. سهم خانه‌اولی‌ها از خرید و فروش مسکن بسیار پایین است و خریداران مسکن عمدتا افرادی هستند که خانه دارند، اما به دنبال خرید خانه‌ای با متراژ بالاتر هستند. امسال رکود داشته‌ایم و سال بعد هم این رکود ادامه دارد و با توجه به قیمت دلار، سوخت و تورم در سال آتی هم با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.
کارشناس حوزه مسکن درخصوص حضور کشورهای خارجی در ایران برای ساخت‌وساز عنوان کرد: استاندارد ساختمان‌سازی در ایران عقب‌تر از دنیا است. تمام کشورهای حوزه خلیج فارس از کشورهای خارجی برای ساخت‌وساز استفاده می‌کنند و سود حاصل از این اقدام به مردم آن کشور برمی‌گردد، اما در کشور ما تعصبی وجود دارد که اجازه نمی‌دهد این‌گونه عمل شود.