معضل انحصار زمین

گروه مسکن- بازار مسکن ایران طی دهه‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه بوده که یکی از مهم‌ترین آنها انحصار زمین است. زمین به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین منابع تولید مسکن، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی واحدهای مسکونی ایفا می‌کند. در این میان، محدودیت‌های زمین در شهرهای بزرگ و عدم توسعه مناطق اطراف به محدوده شهری توسط دولت، موجب افزایش بی‌رویه قیمت زمین و در نتیجه قیمت مسکن شده است. این گزارش به بررسی علل و پیامدهای این انحصار پرداخته و پیشنهاداتی برای حل این مشکل ارائه می‌دهد.
یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ ایران، کمبود زمین و عدم توسعه مناسب آن است. شهرهایی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز به دلیل تمرکز جمعیتی و رشد شهرنشینی با کمبود شدید زمین مواجه هستند. این کمبود زمین به دلایلی نظیر محدودیت‌های جغرافیایی، سیاست‌های دولت در خصوص اراضی اطراف، احتکار و سفته‌بازی زمین به وجود آمده است.
برخی شهرها مانند تهران به دلیل موقعیت جغرافیایی خود، به‌طور طبیعی با کمبود زمین مواجه هستند. وجود کوه‌ها و محدودیت‌های فیزیکی باعث شده که شهر به صورت عمودی توسعه یابد اما ظرفیت‌های این توسعه نیز محدود است.
یکی از عوامل مهم انحصار زمین، عدم الحاق زمین‌های اطراف شهرها به محدوده شهری است. دولت به دلایل مختلف از جمله حفظ اراضی زراعی و منابع طبیعی، مانع توسعه افقی شهرها و افزایش دسترسی به زمین می‌شود.
گروه‌های خاصی از افراد و شرکت‌ها با خرید گسترده زمین‌ها و نگه‌داشتن آنها به‌منظور افزایش قیمت، موجب تشدید این انحصار شده‌اند. در بسیاری از شهرهای بزرگ، زمین به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده و با وجود تقاضای بالا برای مسکن، زمین‌ها به امید افزایش بیشتر قیمت در آینده، به بازار عرضه نمی‌شوند.
تاثیر انحصار زمین بر قیمت مسکن
یکی از مستقیم‌ترین اثرات انحصار زمین، افزایش قیمت مسکن است. زمانی که دسترسی به زمین محدود باشد، هزینه ساخت مسکن نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌یابد. این موضوع در شهرهای بزرگ ایران به‌ویژه تهران به‌وضوح دیده می‌شود. برخی اثرات افزایش قیمت زمین بر بازار مسکن عبارتند از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، کاهش قدرت خرید مردم و حاشیه‌نشینی اجباری.
با افزایش قیمت زمین، سازندگان مجبور به افزایش قیمت نهایی واحدهای مسکونی می‌شوند تا بتوانند هزینه‌های اولیه خود را جبران کنند.
افزایش قیمت مسکن باعث می‌شود که بخش بزرگی از جمعیت، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد و متوسط نتوانند به مسکن مناسب دسترسی پیدا کنند.
با افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، بسیاری از خانواده‌ها به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر مهاجرت می‌کنند. این پدیده منجر به رشد نامتوازن شهرها و افزایش مشکلات اجتماعی و اقتصادی در مناطق حاشیه‌ای می‌شود.
سیاست‌های دولتی و عدم الحاق زمین‌های اطراف به شهرها
یکی از سیاست‌های کلیدی که در انحصار زمین موثر بوده، عدم الحاق زمین‌های اطراف شهرها به محدوده شهری است. دولت‌های مختلف در ایران به دلایل مختلفی از توسعه زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ جلوگیری کرده‌اند.
بسیاری از زمین‌های اطراف شهرها به عنوان اراضی زراعی طبقه‌بندی شده‌اند و سیاست دولت جلوگیری از تبدیل این اراضی به مناطق مسکونی یا صنعتی بوده است. این سیاست، اگرچه از دیدگاه محیط‌زیستی و کشاورزی ممکن است منطقی باشد اما در نهایت منجر به کاهش عرضه زمین در مناطق شهری شده و قیمت‌ها را افزایش داده است.
برخی مناطق اطراف شهرها به عنوان منابع طبیعی یا زیستگاه‌های حفاظت‌شده معرفی شده‌اند و توسعه این مناطق محدود شده است. اگرچه این سیاست‌ها در جهت حفظ منابع طبیعی مهم است اما عدم ایجاد تعادل میان حفاظت از منابع و نیاز به مسکن منجر به مشکلات جدی در بازار مسکن شده است.
احتکار زمین و سفته‌بازی
یکی دیگر از عوامل مهم در انحصار زمین، احتکار و سفته‌بازی است. برخی افراد و شرکت‌ها با خرید زمین‌های بزرگ در حاشیه شهرها و نگه‌داشتن آنها به منظور افزایش قیمت در آینده، نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن ایفا می‌کنند. این افراد از افزایش تقاضا و محدودیت عرضه سوءاستفاده کرده و با کاهش عرضه زمین به بازار، قیمت‌ها را به شکل مصنوعی افزایش می‌دهند. این مساله به ویژه در مناطق حاشیه‌ای شهرهای بزرگ دیده می‌شود که تقاضا برای توسعه مسکونی بالاست اما زمین‌های مناسب به بازار عرضه نمی‌شوند.
راهکارهای پیشنهادی
برای حل مشکل انحصار زمین و کاهش قیمت مسکن می‌توان راهکارهای مختلفی را مدنظر قرار داد. در این راستا دولت می‌تواند با الحاق اراضی مناسب اطراف شهرهای بزرگ به محدوده شهری، عرضه زمین را افزایش دهد و به این ترتیب قیمت مسکن را کاهش دهد. این توسعه باید به گونه‌ای باشد که هم نیازهای مسکونی تامین و هم از تخریب منابع طبیعی جلوگیری شود.
دولت باید با ایجاد مقررات سختگیرانه‌تر و نظارت دقیق‌تر بر معاملات زمین، با احتکار و سفته‌بازی مقابله کند. وضع مالیات بر زمین‌های خالی و غیرمسکونی یکی از راهکارهای موثر در این زمینه است.
دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات مالی و اعتباری به سازندگان مسکن، به افزایش تولید مسکن کمک کند. این تسهیلات می‌تواند شامل اعطای وام‌های کم‌بهره و تخفیف‌های مالیاتی برای پروژه‌های مسکن‌سازی باشد.
توسعه شهرهای جدید و ایجاد زیرساخت‌های مناسب در این مناطق می‌تواند فشار بر بازار مسکن شهرهای بزرگ را کاهش دهد. ایجاد شهرهای جدید با زیرساخت‌های مناسب حمل‌ونقل و خدمات عمومی می‌تواند موجب کاهش تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ و متعادل‌تر شدن بازار مسکن شود.
انحصار زمین یکی از مشکلات اساسی بازار مسکن ایران است که موجب افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم شده است. برای حل این مشکل، باید سیاست‌های دولتی در خصوص الحاق اراضی به محدوده شهری، مقابله با احتکار زمین و افزایش تولید مسکن به‌طور جدی اصلاح شود. در نهایت، تعادل میان توسعه شهری و حفظ منابع طبیعی باید مدنظر قرار گیرد تا ضمن تامین نیازهای مسکونی، از تخریب محیط‌زیست جلوگیری شود.
تسهیل‌گری؛ وظیفه ذاتی دولت
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اقدامات عمدی نظیر انحصار زمین و عدم الحاق آن به محدوده شهر باعث افزایش بی‌رویه قیمت مسکن است، گفت: برخی نهادها و دستگاه‌های دولتی امروز بزرگ‌ترین انحصارطلبان زمین‌های کشور شده‌اند اما خانم صادق‌مالواجرد به عنوان وزیر راه‌وشهرسازی قول‌هایی در زمینه ساخت مسکن و سرعت‌بخشی در این حوزه داده‌اند.
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره چالش‌ها و مشکلات بازار مسکن گفت: ایران زمین برای ساخت مسکن کم ندارد اما به علت انحصار سازمان‌ها و نهادهای دولتی، امروز با یک افزایش قیمت ساختگی مسکن مواجه شده‌ایم. اقداماتی از این دست، باعث شده تا ۶۰‌درصد قیمت مسکن، برای زمین باشد. دولت و مجلس باید برای مقابله با شرایط امروز بازار مسکن اقدامات لازم را انجام دهند و این بازار را از رهاشدگی درآوردند.
او تسهیل‌گری در حوزه مسکن را وظیفه‌ دولت‌ دانست و گفت: وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند با استفاده از تجربه گذشته، عرضه زمین را در دستور کار خود قرار دهد و تمرکز ساخت را به سمت ویلایی‌سازی سوق دهد.
دولت و مجلس باید برای حل بحران مسکن اقدام کنند
این کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص شرایط امروز بازار مسکن کشور و دلایل آن توضیح داد: امروز بازار مسکن به صورت کامل قفل شده است. زمانی که شرایط این بازار این‌گونه شود، دولت‌ها اقداماتی از جمله ارائه تسهیلات به مردم و قیمت‌گذاری و کنترل بیشتر بازار را در دستور کار قرار می‌دهند. در کشور ما به علت آنکه برخی نهادها مانند بانک با بنگاه‌داری املاک سود می‌کنند. اقدامات درست و بجا برای خروج از شرایط بحران اجرایی نمی‌شود. در نتیجه فشار روی مردم هر روز بیشتر می‌شود. تنها راه خروج از این شرایط واقعی‌سازی قیمت مسکن است. قیمت امروز مسکن در بازار هیچ انطباقی با قیمت واقعی مسکن ندارد. نمایندگان مجلس می‌توانند با تصویب قانون «بهای تمام شده مسکن» شرایطی را برای خروج از این شرایط ایجاد کنند. در حالی بازار مسکن در کشور ما رها شده است که همه کشورها به صورت دقیق بر این بازار نظارت می‌کنند.
گودرزی با تاکید براینکه قیمتگذاری‌های ناصواب باعث قفل شدن زیربنایی‌ترین صنعت‌ کشور شده است به ایسنا گفت: باید توجه داشت که تبعات اجتماعی این قیمت‌گذاری بسیار سنگین است. امروز با افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، خانواده‌ها تحت فشار اقتصادی هستند و تشکیل خانواده برای جوانان سخت شده است. سفره مردم هر روز تنگ‌تر از قبل شده و خرید و اجاره مسکن فشار زیادی را روی مردم ایجاد کرده بنابراین وظیفه‌ دولت‌ است که در این شرایط اقدام به تسهیلگری مسکن کند.
زمین علت اصلی گرانی مسکن
گودرزی درباره تاثیر قیمت زمین بر نرخ تمام‌شده مسکن بیان کرد: زمین حق همه افرادی است که در این کشور متولد می‌شوند. کسی نباید این حق را از شهروند ایرانی سلب کند. از سوی دیگر، هیچ مشکلی در تامین زمین برای ساخت مسکن در کشور وجود ندارد. هر آنچه کمبود در این حوزه وجود دارد کاملا عمدی و برنامه‌ریزی شده است. به عقیده من سهم هر فرد یک سکونتگاه معقول و درست،‌ از زمین‌های کشور است. تک‌تک آحاد جامعه می‌توانند بدون آسیب‌زدن به محیط‌زیست و حق آیندگان زمین برای ساخت مسکن داشته باشند. دولت‌ها نیز نباید این حق را از مردم سلب کنند. کشور کمبود زمین ندارد و این بهانه باعث شده تا ۶۰درصد از قیمت تمام شده یک مسکن، متعلق به زمین آن باشد. به‌طور حتم و با توجه به مقداری که زمین در کشور وجود دارد، این رخداد طبیعی و معقول نیست.
این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: یک دسته اقدامات عمدی باعث شده تا دسترسی مردم به زمین و در نهایت ساخت مسکن سخت شود. در نتیجه امروز شاهد افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و کاهش ساخت‌وساز در کشور شده‌ایم. باید دولت و مجلس جلوی این دست اقدامات را بگیرند و نگذارند حق مسلم مردم از آنها گرفته شود. امروز به علت منافع برخی نهادها و افراد، مسکن مردم با سختی روبه‌رو شده در نتیجه تراکم‌فروشی و بلندمرتبه‌سازی که بلای جان ایرانیان شده است. عاملی شده تا کمر مردم را خَم و چالش‌های آنها را بیشتر کند.
دولت باید دست از انحصار زمین بردارد
گودرزی با تاکید بر اینکه نهادها و سازمان‌ها انحصار زمین ایجاد کرده‌اند و این امر اصلی‌ترین عامل گرانی مسکن است، اظهار کرد: دولت، سازمان‌ها و نهادهای مختلف امروز بزرگ‌ترین انحصارطلبان زمین‌های کشور شده‌اند. به عنوان مثال یکی از وزرای سابق مسکن، به صراحت اعلام کرد. در زمان وزارت او اجازه الحاق حتی یک وجب به حریم شهرها داده نشده است. این دست تصمیمات دیروز، مشکلات امروز را در کشور ایجاد کرده است. مشکلات امروز بازار مسکن، طبیعی نیست و به عمدی برای ایجاد منافع شکل گرفته است. باید یادآور شد که در دولت سیزدهم اقدامات خوبی برای حوزه مسکن شکل گرفت. تصویب شکل‌گیری ۵۷ شهر جدید، افزایش دو دهم‌درصد به حریم شهرها در برنامه هفتم توسعه، تکلیف دولت برای آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم برای دو دهم زمین الحاقی، عرضه زمین به مردم در قالب طرح‌های تشویق به فرزندآوری و نهضت ملی مسکن از اقدامات مثبت دولت گذشته است.
او با بیان اینکه تکمیل سامانه املاک و اسکان می‌تواند دید درست و دقیقی به دولت در حوزه مسکن ارائه کند، اظهار کرد: بهتر است در گام نخست وزارت راه‌وشهرسازی پایگاه داده خود را تکمیل کند. امروز قوانینی خوبی مانند مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس به علت نبود پایگاه داده و ضمانت‌های اجرایی مناسب، به درستی اجرا نمی‌شود.
باید توجه داشت که هزینه تصویب این دو قانون برای دولت بسیار زیاد بوده است و نباید در اجرای آنها کوتاهی کرد. امید است تدابیر انجام شده مانند الزام ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان برای متقاضیان چک، کمک خوبی برای جمع‌آوری اطلاعات باشد. مافیای مسکن اقداماتی را در نشان دادن بی‌کفایتی این سامانه انجام داده است. با توجه به این شرایط نیز وزارت راه‌وشهرسازی وظیفه دارد گام‌های محکم‌تری برای اجرای قوانین بردارد.
وزارت راه‌وشهرسازی مسوول است
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه قانون جهش مسکن مسوولیتی بر دوش وزارت راه‌وشهرسازی است، تصریح کرد: بیشترین محدودیت‌های قانونی برای الحاقات زمین و سرعت‌بخشی به ساخت مسکن در دهه 70 بوده است، یکی از نگرانی‌های اول مردم در این حوزه نیز همین سبقه تاریخی بود اما خانم صادق‌مالواجرد به عنوان وزیر راه‌وشهرسازی قول‌هایی در زمینه ساخت مسکن و سرعت‌بخشی در این حوزه داده‌اند.
تجربه گذشته باید راهگشای آینده باشد. در نتیجه باید توجه داشته باشد که هزینه ساخت بلندمرتبه بیشتر از ویلایی است. از سوی دیگر، بخشی از رفاهیات خانواده‌های ایرانی و اهداف اسناد بالادستی نظام با ساخت مسکن‌های متراکم، کوچک‌مقیاس و بلندمرتبه اجرایی نمی‌شود. ظرفیت‌های امروز کشور به قدری است که دولت می‌تواند با اجرای قوانین و برداشتن محدودیت‌های ایجاد شده، قانون را با اهتمام اجرایی کند و مسکن مورد نیاز مردم را تامین کند.