موانع اجرای طرح مالیات بر اجاره واحدهای مسکونی

از لحاظ قانونی دو ایراد می‌توان به مالیات بر درآمد اجاره وارد دانست. اول اینکه درآمد اجاره املاک بر اساس نرخ‌های ماده (۱۳۱) قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات می‌شود. در خصوص این موضوع می‌توان گفت که درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، و اهداف سیاستگذار در خصوص وضع مالیات بر این دو پایه مالیاتی ممکن است که متفاوت باشد. دوم اینکه معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره مبتنی بر متراژ واحدهاست و نه بر اساس درآمد اجاره. با توجه به معافیت‌های درآمد اشخاص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تا ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، عملا تعداد بسیار کمی از واحدها مشمول این‌گونه مالیات می‌شوند، به طوری که در بهترین حالت ظرفیت این نوع از مالیات حدود ۹۹۳ میلیارد تومان است، که با توجه به هزینه‌های فرآیندی این مالیات، احتمالا چندان مورد توجه سازمان امور مالیاتی قرار نخواهد گرفت. این در حالی است که اگر مبنای معافیت‌ها درآمد حاصل از اجاره قرار می‌گرفت، این موضوع هم باعث پرهیز موجر از اتخاذ اجاره‌بهای بالا و در نتیجه کاهش فشار به مستاجران و هم باعث افزایش درآمدهای مالیاتی می‌شد.
فرآیند مالیات بر درآمد اجاره نیز همانند سایر فرآیندهای مالیاتی در نظام مالیاتی کشور از گزند فرآیندهای تکراری، غیرمفید و نامناسب مصون نبوده و مانند سایر بخش‌های سیستم مالیاتی کشور نیاز مبرم به اصلاح و بازنگری در فرآیندها، نحوه اجرای آن و پیاده‌سازی مالیات الکترونیکی و مکانیزاسیون اداری به منظور بهبود امر مالیات‌ستانی است. در زمینه مالیات بر درآمد املاک می‌توان گفت مهم‌ترین چالش موجود شناسایی، تجمع و تجزیه و تحلیل اطلاعات مودیان و فقدان سیستم اطلاعاتی جامع و مکانیزه مالیاتی است.
موانع اجرای طرح مالیات بر واحدهای مسکونی
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار می‌شود و عرضه مسکن افزایش می‌یابد. در مقابل، مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. به اعتقاد آنان، وزارت امور اقتصادی و دارایی باید ساز‌و‌کاری برای شناسایی خانه‌های خالی تبیین کند، اما هنوز ابزاری در اختیار ندارد تا بر مبنای آن بتواند خانه‌های خالی را شناسایی کند. این موضوع تبعات اجتماعی زیادی به دنبال دارد و به پنهانکاری بیشتر در خصوص شناسایی نکردن خانه‌های خالی کمک و از سوی دیگر آمارها را غیرشفاف می‌کند. کارشناسان معتقدند مدل به تصویب‌رسیده در مجلس برای برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی، قابلیت عرضه واحدهای مسکونی بدون استفاده به بازار مصرف را ندارد، چون مالکان خانه‌های خالی برای چند ماه اول خالی بودن خانه نیازی به پرداخت مالیات ندارند که این معافیت به معنای ایجاد فرصت مناسب برای بدون مصرف ماندن املاک مسکونی است. آنها می‌گویند مالکان این خانه‌ها می‌توانند به بهانه‌های مختلف که ساده‌ترین آن فروش یا اجاره نرفتن به خاطر نبود مشتری است، خالی بودن واحد را توجیه کنند. همچنین شناسایی کسانی که فقط یک واحد خالی دارند با کسانی که چند ملک خالی از سکنه دارند کار راحتی نیست.
به اعتقاد مخالفان این طرح، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل توان مالی پایین متقاضیان است و دولت باید با اجرای برنامه‌هایی مانند افزایش تسهیلات خرید یا ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد با کمک تسهیلات کم‌بهره این معضل را حل کند. موافقان این طرح تاکید می‌کنند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهکاری مهم برای کاهش قیمت اجاره با تقویت و افزایش عرضه در بازار است و اجرای آن سبب الزام مالکان به عرضه واحدهای خالی می‌شود و با این اقدام، عرضه در بازار زیاد شده و قیمت‌ها هم کاهش خواهد یافت. موافقان طرح، این عقیده را که دریافت مالیات از واحدهای بدون مصرف موجب افزایش قیمت می‌شود، رد می‌کنند و معتقدند اگر این طرح با ضوابط مشخص و مدیریت مناسب اجرا شود نه تنها کمبود واحدهای مسکونی در بازار را حل می‌کند که موجب شفافیت قیمت اجاره هم خواهد شد. موافقان اعتقاد دارند اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزار کنترلی برای قیمت‌هاست و با عملی شدن این طرح می‌توان تورم ناشی از افزایش قیمت اجاره و فروش مسکن را مهار کرد. پرسش مطرح این است که چرا نگاه واقع‌بینانه‌ای به قضیه مالیات در بخش املاک و مستغلات و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در ایران نمی‌شود. با کاهش درآمدهای مالیاتی دولت تصمیم می‌گیرد که این طرح را اجرا کند و پس از مدتی به دلیل ناکارآیی طرح رها شده و در سال‌های بعد دوباره تکرار مکررات اتفاق می‌افتد. تجربه‌های بین‌المللی بیان می‌کند که به دلایل زیر عرضه مسکن باید حداقل ۱ درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد:
پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم مانند (مسکن ویلایی در شمال کشور)، پاسخگویی به تقاضای جا‌به‌جایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه و پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته‌شده. در حقیقت نه تنها باید کسری عرضه مصرفی وجود نداشته باشد بلکه باید مازاد عرضه مسکن وجود داشته باشد. در ایران مازاد بر عرضه کل وجود دارد، اما به دلیل احتکار خانه‌های خالی، کسری عرضه مصرفی نیز مطرح می‌شود. بنابراین با توجه به آمارهای اقتصادی، لزوم اعمال مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین عرضه مصرفی مطرح می‌شود، اما آیا با برقراری نرخ مالیات بر خانه‌های خالی این کمبود عرضه مصرفی در مسکن جبران خواهد شد؟ آیا دولت به اهداف خود در تامین درآمدهای مالیاتی و جبران کسری مسکن خانوار خواهد رسید؟ به نظر می‌رسد اگر تنها از جنبه اقتصادی به این طرح پرداخته شود، به روشنی لزوم اجرای این طرح، مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته، احساس خواهد شد، اما در وضع مالیات بر خانه‌های خالی باید موانع زیر را برطرف کرد:
تجربه ناموفق این طرح طی سال‌های اخیر و ناچیز بودن درآمدهای مالیاتی حاصله و عدم افزایش عرضه در قبال سیاست‌های مالیاتی، هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به‌صرفه نبودن راهکارهای اجرایی، امکان افزایش فساد و تقلب در بازار و همچنین افزایش فرارهای مالیاتی، امکان تشدید بحران رکود در بازار مسکن به دلیل انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کنندگان، عدم شفافیت سیستم مالیاتی و اطلاعاتی برای جمع‌آوری اطلاعات مشمولان، امکان افزایش تورم در بازار مسکن و ایجاد شوک و سردرگمی در بازار مسکن، کاهش ساخت‌وسازهای تولیدی و افزایش رکود و بیکاری در بخش ساختمان و مسکن، امکان افزایش فساد اداری و سوق پیدا کردن مردم برای تهیه اجاره‌نامه‌های صوری یا پر کردن خانه‌ها با اسباب و وسایل صوری، افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی.