نرخ مسکن در تعقیب تورم عمومی

گروه مسکن- افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و نرخ تورم بالا، قیمت مسکن را در سال‌های گذشته به‌طور مداوم افزایش داده است. با این حال، در سال۱۴۰۳ این روند دستخوش تغییراتی شد و رشد قیمت مسکن به‌طور محسوسی کمتر از تورم عمومی بود.
درحالی‌که تورم عمومی کشور در سال۱۴۰۲ به ۵۲‌درصد رسید و در سال۱۴۰۳ نیز همچنان بالا ماند، افزایش قیمت مسکن در سال1۴۰۳حدود ۲۰‌درصد گزارش شده است. این میزان، بسیار کمتر از میانگین تورم در کشور بوده و نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار مسکن است. یکی از دلایل اصلی این کاهش رشد، ناتوانی دهک‌های متوسط و حتی دهک‌های بالای جامعه در خرید مسکن است. افزایش هزینه‌های زندگی، کاهش درآمدهای واقعی و رکود در سایر بخش‌های اقتصادی باعث شده است که تقاضای موثر برای خرید مسکن به‌شدت کاهش یابد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال۱۴۰۳، میزان معاملات مسکن نسبت‌به سال‌های قبل کاهش چشمگیری داشته است.
در برخی مناطق، حتی افزایش عرضه نیز نتوانسته است تقاضا را تحریک کند. این مساله به افزایش تعداد خانه‌های بدون مشتری و کاهش سرعت گردش سرمایه در بازار مسکن منجر شده است.
دلایل اصلی رکود بازار مسکن
هرچند قیمت مسکن افزایش داشته اما همزمان کاهش ارزش پول ملی و افت قدرت خرید باعث شده است که بسیاری از خریداران واقعی توان ورود به بازار را نداشته باشند. در واقع، افزایش هزینه‌های زندگی و فشارهای اقتصادی باعث شده که اولویت‌های مالی خانوارها تغییر کند و خرید مسکن به تعویق بیفتد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران و هزینه‌های مجوزهای دولتی، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا برده است. این موضوع باعث شده که بسیاری از سازندگان از پروژه‌های جدید عقب‌نشینی کنند و عرضه مسکن نیز با چالش مواجه شود. در سال‌های اخیر، سیاست‌های پولی و مالی کشور نقش مهمی در تعیین روند بازار مسکن داشته‌اند. افزایش نرخ بهره بانکی و کاهش توان پرداخت تسهیلات مسکن باعث شده که تمایل به خرید ملک با وام کاهش یابد. از سوی دیگر، برخی سیاست‌های مالیاتی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز تاثیراتی بر عرضه و تقاضای مسکن داشته‌اند. بازار مسکن همواره به سایر بخش‌های اقتصادی وابسته است. رکود در صنایع تولیدی، کاهش اشتغال و افت درآمدهای مردم باعث شده که تقاضای موثر در بازار مسکن کاهش یابد. همچنین، بازارهای موازی مانند بورس و ارز، سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار مسکن بازداشته‌اند.
تداوم رشد کمتر از تورم؟
با توجه به کاهش تقاضای موثر و رکود اقتصادی، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در سال۱۴۰۴ نیز رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی باشد. هرچند هزینه‌های ساخت‌وساز همچنان بالا خواهد بود اما عدم توانایی خریداران در پرداخت قیمت‌های فعلی، مانع از رشد قابل‌توجه قیمت‌ها خواهد شد.
سیاست‌های دولت در بخش مسکن، ازجمله برنامه‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن و اعطای تسهیلات بانکی، می‌تواند تاثیر محدودی در افزایش عرضه و تحریک تقاضا داشته باشد. با این ‌حال، تا زمانی که مشکل کاهش قدرت خرید حل نشود، این اقدامات تاثیر چشمگیری بر رونق بازار نخواهند داشت.
اگر در سال۱۴۰۴ نرخ تورم کاهش یابد و سیاست‌های پولی تثبیت شود، ممکن است شاهد افزایش نسبی معاملات مسکن باشیم اما در صورتی‌که رکود اقتصادی ادامه یابد، احتمالا بازار مسکن همچنان در وضعیت رکودی باقی خواهد ماند.
چشم‌انداز بازار مسکن؛ رکود عمیق یا بازگشت رونق؟
در صورت ادامه روند فعلی، بازار مسکن با کاهش معاملات، افزایش خانه‌های خالی و رکود بیشتر مواجه خواهد شد. این مساله می‌تواند منجر به توقف پروژه‌های جدید و افزایش مشکلات اقتصادی برای سازندگان شود. اگر سیاست‌های اقتصادی منجر به افزایش قدرت خرید مردم و نرخ تورم کنترل شود، احتمال دارد که در نیمه دوم سال۱۴۰۴ شاهد افزایش نسبی تقاضا در بازار مسکن باشیم اما این افزایش، تدریجی خواهد بود و احتمال جهش ناگهانی قیمت‌ها پایین است.
تاثیر افزایش هزینه ساخت و تولید مسکن
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به وضعیت بازار مسکن گفت: تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵‌درصد بود و میانگین تورم در سال۱۴۰۲ به ۵۲‌درصد رسید اما امسال قیمت مسکن تقریبا ۲۰‌درصد افزایش داشت. دلیل این موضوع، ناتوانی متقاضیان واقعی در خرید مسکن و رکود کامل در اقتصاد مسکن است.
او گفت: دهک‌های ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار دارند، به‌دلیل شرایط اقتصادی از خرید خانه ناامید شده‌اند و به این زودی‌ها هم نمی‌توانند حضور پررنگی در بازار داشته باشند. به‌گفته گودرزی، به همین دلیل قیمت مسکن در سال۱۴۰۴ نمی‌تواند رشد بالایی داشته باشد و برآورد او از افزایش قیمت‌ها در سال آینده، رقمی معادل «نصف تورم عمومی» است.
گودرزی همچنین به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز اشاره کرد و گفت: هر چقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل‌دهنده ساختمان هستند بالا برود، در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. ابتدای امسال هزینه ساخت، بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، بین ۱۰ تا ۱۲‌میلیون تومان بود اما اکنون صحبت از ۲۰‌میلیون تومان می‌شود.
او افزود: قیمت تمام‌شده مسکن بالا رفته اما برای خیلی از مردم که توان خرید ندارند، مهم نیست که هزینه ساخت افزایش پیدا کند. این اقشار دیگر تاثیری در بازار مسکن ندارند.
سخن پایانی
بازار مسکن در سال۱۴۰۳ با کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی، رکود معاملات و رشد کمتر از تورم مواجه شد. در سال۱۴۰۴ نیز پیش‌بینی می‌شود که این روند ادامه داشته باشد و قیمت‌ها کمتر از تورم عمومی رشد کنند. مهم‌ترین عوامل موثر بر بازار مسکن در سال آینده، وضعیت اقتصادی کشور، سیاست‌های دولت، نرخ تورم و میزان عرضه و تقاضا خواهند بود.
در نهایت، برای خروج از رکود بازار مسکن، افزایش قدرت خرید مردم، کاهش نرخ تورم و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا ضروری است. اگر سیاست‌های اقتصادی در این راستا حرکت کنند، می‌توان انتظار داشت که در سال‌های آینده بازار مسکن از رکود عمیق خارج شده و به تدریج به سمت رونق حرکت کند.