نقش انبوه‌سازان در «نهضت ملی مسکن»

«جهان صنعت»- همایش «نقش انبوه‌سازان در طرح نهضت ملی مسکن با تحقق بازآفرینی شهری» بعدازظهر روز بیست‌و‌دوم خرداد‌ماه در سالن تلاش وزارت کار برگزار شد. این همایش با حضور محمد آئینی معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، سیدمحمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان، نمایندگان مجلس شورای اسلامی، مدیران و متخصصان وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها، نمایندگان اتاق بازرگانی ایران و استان تهران، اساتید دانشگاه و اعضای انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور برگزار شد. این همایش با توجه به نقش احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برگزار شد.
وقتی بافت فرسوده است، چرا در بیابان مسکن بسازیم؟
در این همایش معاون وزیر راه‌وشهرسازی از رشد ۲۸۵ درصدی صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده خبر داد و گفت: با توجه به بافت فرسوده، نیازی به ساخت مسکن در بیابان نیست.
محمد آئینی در همایش نقش انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن با یادآوری اینکه ۱۶۶ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور داریم، اظهار کرد:‌ در این بافت‌ها ۳۰ درصد جمعیت شهری کشور سکونت دارند. از سوی دیگر حدود ۱۲۲ هزار هکتار بافت تاریخی داریم که در این محدوده‌ها نیازمند یک بسته تشویقی برای گره‌گشایی هستیم. او با اعلام اینکه بسته تشویقی احیای بافت تاریخی به شورای پول و اعتبار ارسال شده است، افزود:‌ حدود ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی در کشور داریم؛ امسال علاوه بر موضوع بیمه تامین اجتماعی، دیوان عدالت اداری صدور پروانه ساخت در این بافت‌ها را محدود کرده که در نهایت به ضرر بافت‌های فرسوده خواهد بود. او با تکرار وجود ۷/۲ میلیون سازه ناپایدار در کشور و سکونت حدود ۱۰ میلیون نفر در این بناها‌ گفت: ‌در صورت وقوع یک زلزله با شدت پایین، جان ۱۰ میلیون نفر در خطر مستقیم قرار می‌گیرد و امکان فرار نیز وجود ندارد. مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با یادآوری اینکه نوسازی بافت فرسوده در دولت سیزدهم از رشد بالایی برخوردار است، اضافه کرد: نیازی به تولید مسکن در بیابان نیست؛ بافت فرسوده یک فرصت است نه تهدید، چراکه تمام زیرساخت‌های موردنیاز برای تولید مسکن در این بافت‌ها وجود دارد.
تکذیب کاهش سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده
آئینی با تکذیب کاهش سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده به آماری در این رابطه اشاره کرد و با بیان اینکه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده با رشد ۲/۱۴ درصدی از ۱۴ هزار فقره سال ۱۴۰۰ به ۱۶ هزار فقره در سال گذشته افزایش یافته است، گفت: طی ۲ ماه ابتدایی امسال صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۲۸۵ درصد رشد داشته است. او در ادامه یکی از دلیل عدم اجرایی شدن برنامه‌ها در بافت فرسوده را ناتوانی مالی ساکنان عنوان کرد و با اشاره به اینکه سازنده‌ها نیز- به‌دلیل سود کم- رغبت به حضور در این بافت‌ها ندارند، اظهار کرد: باید امتیازاتی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ارائه شود تا حضور در بافت‌های فرسوده برای آنها صرفه اقتصادی داشته باشد. او بافت فرسوده را مسیر میان‌بر برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن دانست و گفت: ‌با توجه به خدمات زیربنایی بافت‌های فرسوده، ساخت و ساز هزینه‌های کمتری را به دولت و مردم تحمیل می‌کند.
تدوین بسته‌های تشویقی برای ساخت خانه در بافت فرسوده
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری در خصوص بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اضافه کرد: بافت فرسوده نه تنها تهدید نیست بلکه فرصت و ظرفیتی اضافه برای تولید مسکن به شمار می‌رود و در این زمینه سیاست‌ها و بسته‌های تشویقی با ظرفیت‌های بالا تدوین شده است.
آئینی اظهار داشت: مردم حق دارند در جایی که دوست دارند زندگی کنند از این رو باید سعی کنیم به مجموعه کشور در بخش فرسوده ۴۰۰ هزار واحد مسکن اضافه کنیم. او افزود: در ارتباط با بازآفرینی شهری، توانمندسازی ساکنان و ارتقای دسترسی و تامین خدمات مدنظر است که با کمبود سرانه‌ها مواجه هستیم ضمن اینکه در بافت فرسوده، یک بحث مهم نوسازی مسکن است.
معاون وزیر راه‌وشهرسازی خاطرنشان کرد: تا قبل از دولت سیزدهم ۲۲۰ هزار واحد فرسوده تخریب و به جای آن بیش از ٧٠٠ هزار واحد ساخته شده است. اکنون بار سنگینی بر دوش داریم که امیدواریم با مشارکت جدی‌تر بخش خصوصی اقدام به نوسازی کنیم. به گفته آئینی، ۶٠ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی داریم که بیش از ۷۰ درصد سند رسمی دارند. او با بیان اینکه ٢۶ درصد در صدور پروانه‌های ساخت و ساز رشد داشته‌ایم، گفت: شهرداری وارد کار شده است اما انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده ورود نکردند. جهش واقعی زمانی اتفاق می‌افتد که متخصصان وارد شوند. آئینی گفت: راهبرد ما در دوره جدید شهری عدم مداخله و تاکید بر مردمی‌سازی ساخت‌وسازها و ارتباط بین مالک و سازنده است.
معاون وزیر راه‌وشهرسازی از تدوین بسته‌های مشوقی و رفع موانع در بافت‌های فرسوده خبر داد و گفت: هفت ماه در شورای عالی فنی ارتباط مستقیم با بخش‌های مختلف داشتیم و برای تمامی شهرها بسته تشویقی مصوب شد.
او عنوان کرد: تولید مسکن در بافت فرسوده، سریع‌ترین اقدام است، بخش خصوصی طرح‌ها را معطل نمی‌کند. انتظاری که از انبوه‌سازان داریم این است که هر انبوه‌ساز ساخت مسکن در یک محله را در نظر بگیرد، با بسته‌های تشویقی و تکمیلی به کمک انبوه‌سازان می‌رویم.
فاصله زیاد تا تحقق وعده مسکنی دولت سیزدهم
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران نیز گفت: منابع مالی نهضت ملی مسکن از دو بخش تسهیلات و آورده متقاضی تعیین می‌شود که بانک‌ها در طول چند ماه گذشته همکاری نکردند و به بهانه مختلف از ارائه تسهیلات سر باز زدند.سید‌محمد مرتضوی در همایش نقش تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن اظهار داشت: بانک مسکن از همه ظرفیت خود در این زمینه استفاده کرد، اما سایر بانک‌ها همکاری نکردند. امروز تسهیلات با نرخ ۲۳ درصد متعارف نیست، آن چیزی که در سال ۱۴۰۱ تخصیص یافت فقط ۶ درصد از منابع به حوزه مسکن اختصاص داده شد که شامل یک‌چهارم منابع است. او ادامه داد: طرح بزرگ و فراملی نهضت مسکن با اهداف بزرگی تعریف شده که احداث چهار میلیون مسکن با وجود گذشت ۲ سال به اهداف هدفگذاری خود نرسیده و فاصله قابل توجهی داریم ضمن اینکه در نهضت مسکن مهر بخش قابل‌توجهی از بار بر دوش انبوه‌سازان بود.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران با بیان اینکه احداث مسکن در همه استان‌ها به یک قیمت ثابت نیست، گفت: قیمت‌گذاری دستوری شده است و سازمان برنامه و بودجه تفاوت‌ها را در نظر نگرفته این تفاوت‌ها وقتی دیده نمی‌شود نگران‌کننده است. او افزود: شرایط اقتصادی، فاصله بین متقاضیان را روز به روز بیشتر می‌کند.
‌مردم نمی‌توانند توانمندی‌هایشان را بروز دهند و روز به روز از خرید مسکن دور می‌شوند. مرتضوی با بیان اینکه جانمایی زمین‌ها در حاشیه شهرها و شهرهای جدید، تولید‌کننده هزینه جدید و خدمات شهری است، گفت: زیرساخت‌ها، حمل و نقل و فراهم‌سازی آب و برق و گاز هزینه‌های سنگینی را برای شهرداری و دولت تحمیل می‌کند ضمن اینکه شهرهایی که فاقد هویت و تاریخ هستند سرمایه‌های اجتماعی تولید نمی‌کنند. در همین زمینه راهکارهای تغییر الگو را بررسی می‌کنیم که به این شهرها نرویم. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران عنوان کرد: هزینه خدمات شهری در شهرهای جدید را خانه اولی‌ها و متقاضیان مسکن پرداخت می‌کنند. شهرداری‌ها در بودجه‌های عمومی ۷۰ درصد از هزینه‌های شهر را روی عوارض ساخت متمرکز می‌کنند. در بقیه بخش‌ها توفیقی ندارند و تمامی این هزینه‌ها را مردمی که برای اولین بار در این شهرها زندگی می‌کنند، پرداخت می‌کنند.
راهکارهای جلوگیری از افزایش هزینه‌های تولید مسکن
مرتضوی با تاکید بر اینکه از هزینه‌های تولید مسکن باید به شدت جلوگیری کنیم، گفت: دو راهکار در این زمینه وجود دارد که که مورد تایید وزیر راه‌وشهرسازی است که سرمایه‌گذاری و مشارکت توسط انبوه‌سازان انجام شود تا آورده متقاضی را کاهش دهد، از این رو باید تسهیلات ثابت نگه داشته شود. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: دومین راهکار بحث ‌رویکرد توسعه شهرها و ساخت مسکن ملی در بافت‌های ناکارآمد شهری است. تفاهمنامه با شرکت بازآفرینی شهری امضا می‌شود که علاوه بر مشوق‌ها، اتفاق‌های جدید نیز رقم خواهد خورد، چراکه در این بافت‌ها توسعه‌گران و تسهیلگران هستند که می‌توانند به بافت‌های ناکارآمد شهری ورود کنند. او تاکید کرد: توسعه‌گران را معرفی می‌کنیم ضمن اینکه بسته‌ها و مشوق‌ها باید به مشوق‌های مالی وصل شوند. در اکثر شهرها هنوز این اتفاق نیافتاده است. مشوق‌ها زمانی کارایی دارند که به بحث مالی وصل شود . مرتضوی با اشاره به مغفول ماندن ساماندهی بافت‌های فرسوده گفت: ۱۵ سال از عمر آن می‌گذرد. ظرفیت حمایتی، حقوقی و قضایی برای بافت‌ها نداریم. ساکنان باید متقاعد شوند و از بافت خارج شوند.
مرتضوی گفت: آنچه که اعتقاد داریم این است که ساکنین بافت‌های فرسود علاقه‌مند به مهاجرت به سایر بافت‌ها نیستند تا زمانی که صنعت اجاره‌داری را سرلوحه قرار ندهیم و واحدهایی برای استقرار این ساکنان در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نداشته باشیم، بافت فرسوده احیا نمی‌شود. او خاطرنشان کرد: مجری صنعت اجاره‌داری، توسعه‌گران هستند. مذاکره‌ها باید شروع شود این کانون اعلام آمادگی می‌کند و تکلیف اجتماعی خود می‌داند که باید بافت‌های فرسوده احیا شوند.
راهکارهای کاهش ریسک سرمایه در محلات ناکارآمد شهری
دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: به جای اینکه زمین‌هایی در خارج از شهر یا حاشیه شهر را برای نهضت ملی مسکن انتخاب کنیم، از بافت ناکارآمد شهری بهره ببریم تا هزینه کمتری به دولت تحمیل شود.
سیدحمید اشرفی در این همایش اظهار کرد: ساخت مسکن به ازای هر متر‌مکعب در خارج از شهر ۴۰ تا ۵۰ میلیون برای دولت هزینه خواهد داشت که شامل زیرساخت‌ها و حمل و نقل عمومی می‌شود. او افزود: ۱۶۶ هزار هکتار بافت فرسوده داریم. باید در کشور از این ظرفیت استفاده کنیم. نهضت ملی مسکن در حاشیه شهر خلاءهایی دارد، اینکه شهرداری در آینده چگونه خدمات ارائه می‌کند ضمن اینکه منجر به سکونت‌های غیررسمی، عدم مشارکت جمعی، مشکلات دسترسی به شهرهای مبدا، ناامنی اجتماعی و هزینه بالای تامین زیرساخت‌ها می‌شود. همچنین زمین‌ها در خارج از شهرها اکثرا توان اکولوژی ندارند و جوابگوی ساخت مسکن نیستند. دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران با بیان اینکه در بازآفرینی شهری کنشگران بخش دولتی از جمله شهرداری‌ها و بخش خصوصی هستند، گفت: دولت به عنوان نهاد حاکمیتی سیاستگذار و بخش خصوصی تنها مجری است. در یک دهه اخیر بخش خصوصی وارد شده ولی انتظارات فراهم نشده و به عنوان تصمیم‌ساز ورود نکرده است. او ابراز کرد: عمده اجرای ساخت مسکن بر دوش بخش خصوصی است که در این زمینه تصمیم‌گیر نیستیم. انبوه‌سازان تمایل به توسعه‌گری دارند که باید بخشی از اختیارات دولتی به توسعه‌گران تعلق گیرد. اشرفی عنوان کرد: با حضور بخش خصوصی ساخت مسکن انجام شود. در یک دهه قبل نگاه به بخش خصوصی از بالا به پایین بوده که امیدواریم ۲ نوع رویکرد تشویقی به صورت مستقیم (‌بازارهای مالی) و غیرمستقیم (موقعیت مکانی و کاهش نوسان اقتصادی در بازارهای مصالح و کاهش فرآیندهای اداری) مورد توجه قرار گیرد، ضمن اینکه رویکرد غیرمستقیم اثر بیشتری دارد. دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران به راهکارهای کاهش ریسک سرمایه در محلات ناکارآمد شهری اشاره کرد و گفت: ایجاد فضای اعتماد بین مردم و سرمایه‌گذاران، ایجاد انگیزه برای بخش خصوصی و الزام قانونی برای ملزم شدن مردم به نوسازی با مشارکت در امر نوسازی از جمله این موارد است. او عنوان کرد: شهرداری باید آواربرداری در بافت فرسوده را برعهده بگیرد. این در حالی است که شهرداری پیمانکار معرفی می‌کند همچنین فضای سبز در خصوص قطع درختان درون پلاک‌ها همکاری نمی‌کند. اشرفی خاطرنشان کرد: در کنار سیاست‌های تشویقی، اصلاح قانون بیمه کارگران ساختمان و عوارض مربوط به آن در هنگام اخذ پروانه ساختمانی باید مورد توجه قرار گیرد.
ضرورت توجه به ظرفیت‌های بخش خصوصی در نهضت ملی مسکن
عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: از فعالیت انبوه‌سازان برای ساخت‌و‌ساز مسکن در بافت‌های فرسوده شهری و بهبود وضعیت این بافت‌ها حمایت می‌کنیم. اقبال شاکری در همایش نقش تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن اظهار کرد: ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده و نهضت ملی مسکن به انبوه‌سازان دارای شرایط و صلاحیت واگذار شود. او با بیان اینکه شرایط را باید برای مالکان و سازندگان فراهم کنیم، گفت: استفاده از ظرفیت بخش خصوصی در نهضت ملی مسکن مورد توجه قرار گیرد؛ به نظر می‌رسد کار ارزنده و قابل دسترسی است و در مقابل ساخت‌و‌ساز در زمین‌های دولتی، تصدیگری است. عضو کمیسیون عمران مجلس عنوان کرد: طرح‌های نیمه‌تمام نشان از عدم‌موفقیت و تصدیگری دارد و باید دست به کار واقعی و درست بزنیم. شاکری عنوان کرد: در مناطق مختلف مدل مالی انبوه‌سازان و سایر مدل‌ها را بررسی شود و سازنده باید مورد تایید مراجع ذی‌صلاح باشد؛ از این رو باید بررسی کنیم و خواسته‌های سازندگان را جامه‌عمل بپوشانیم.