وام مسکن؛ باری بر دوش مستاجران

گروه مسکن- بازار مسکن در ایران طی سال‌های گذشته به یکی از دست‌نیافتنی‌ترین عرصه‌های اقتصادی برای عموم مردم تبدیل شده است. کاهش مداوم قدرت خرید، تورم بی‌سابقه و رشد نجومی قیمت خانه‌ها باعث شده بسیاری از خانوارها حتی از فکر خرید خانه نیز دست بکشند. در این میان، سیاست‌هایی که با هدف تسهیل خرید مسکن طراحی شده‌اند، عملا کارایی خود را از دست داده‌اند و نه‌تنها کمکی به حل بحران نکرده‌اند بلکه به مشکلی مضاعف برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه تبدیل شده‌اند.
یکی از این سیاست‌ها، پرداخت وام‌های خرید مسکن است؛ وام‌هایی که از ابتدا نیز با توجه به شرایط اقتصادی جامعه، چندان کارآمد به‌نظر نمی‌رسیدند. در حال حاضر، سقف این وام‌ها به هیچ عنوان با قیمت‌های رایج بازار مسکن همخوانی ندارد. در بسیاری از شهرها، مبلغ وام حتی کفاف پیش‌پرداخت خرید یک واحد مسکونی را نیز نمی‌دهد. از سوی دیگر، اقساط سنگین این تسهیلات، تناسبی با سطح درآمدی مردم ندارد. طبق اعلام کارشناسان اقتصادی، اقساط ماهانه برخی از این وام‌ها حتی از خط فقر نیز فراتر می‌رود؛ به این معنا که خانواری که این وام را دریافت می‌کند، باید بیش از نیمی از درآمد خود را صرف بازپرداخت آن کند.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد استقبال از وام‌های مسکن به‌شدت کاهش یافته است. بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند به‌جای درگیر شدن با اقساط بلندمدت و فشار مالی بیشتر، همچنان مستاجر باقی بمانند. وام‌هایی که با نرخ سود بالا، مدت بازپرداخت طولانی و ضمانت‌های دشوار ارائه می‌شوند، نه‌تنها راهگشا نیستند بلکه اغلب به‌عنوان «دام بدهی» تلقی می‌شوند.
یک کارشناس اقتصاد شهری در این‌باره می‌گوید: «سیاست‌های وام‌دهی باید براساس توان پرداخت مردم تنظیم شود، نه براساس تصورات کلیشه‌ای از کمک به خانه‌دار شدن. زمانی که مبلغ وام عملا هزینه یک متر مربع مسکن هم نیست، این وام بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد تا کاربردی.»
جزئیات و شرایط جدید وام مسکن در سال۱۴۰۴
سقف وام مسکن۱۴۰۴ از ۴۰۰میلیون تومان به ۵۰۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. متقاضیان در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰‌هزار نفر جمعیت، ۴۰۰‌میلیون تومان و در سایر شهر‌ها ۳۰۰‌میلیون وام مسکن دریافت می‌کنند.
افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم صورت می‌گیرد و سقف تسهیلات تعمیر (جعاله) واحد مسکونی هم برای تمام متقاضیان از ۱۶۰میلیون تومان به 2۸۰میلیون افزایش پیدا می‌کند و باعث می‌شود متقاضی مجرد در شهرستانی کوچک ۵۸۰میلیون تومان و یک زوج ساکن تهران روی هم رفته یک‌میلیارد و ۲۸۰میلیون تومان تسهیلات خرید خانه دریافت کنند.
امسال برای اولین‌بار امکان دریافت وام دوبله فراهم شده است؛ این یعنی پدر و فرزند، مادر و فرزند یا خواهر و برادر مجاز هستند باهم وام بگیرند و مانند زوج‌ها باهم برای خرید خانه اقدام کنند. با دریافت وام به صورت دوبله، مجموع مبلغ وام دریافتی افزایش می‌یابد. تا قدرت خرید متقاضیان برای تهیه مسکن مورد نظر بهبود پیدا کند. همچنین بازپرداخت اقساط وام بین دو نفر تقسیم می‌شود که میزان فشار مالی را کاهش خواهد داد.
وام مسکن۱۴۰۴، در مصوبه جدید برای متقاضیان ساکن تهران از ۴۰۰‌میلیون تومان به ۵۰۰‌میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰‌هزار نفر جمعیت، مبلغ وام مسکن، معادل ۴۰۰‌میلیون خواهد بود و در شهر‌های کوچک به هر نفر ۳۰۰‌میلیون وام پرداخت می‌شود. زوج‌های ساکن این شهرها، مثل تهرانی‌ها می‌توانند مبلغ وام را تجمیع کنند. تسهیلات جعاله تنها به یک پلاک ثبتی تعلق می‌گیرد؛ به همین دلیل چه زوج باشید یا مجرد، ۲۸۰‌میلیون تومان دیگر به رقم وام شما افزوده خواهد شد.
سقف وام مسکن۱۴۰۴ تا ۵۰۰ میلیون تومان برای هر نفر تعیین شده است. این یعنی یک زوج ساکن تهران می‌توانند دو فقره وام بگیرند و با اضافه کردن ۲۸۰‌میلیون تسهیلات جعاله که به هر پلاک ثبتی تعلق می‌گیرد، روی هم رفته با یک‌میلیارد و ۲۸۰‌میلیون وارد بازار مسکن شوند. البته هنوز چند نقطه ضعف بزرگ در کل داستان دیده می‌شود.
نقاط ضعف وام مسکن۱۴۰۴
تورم موجود در بازار مسکن، اثر افزایش سقف وام را تا حدی خنثی می‌کند. این مساله وقتی نمود پیدا می‌کند که افزایش قیمت مسکن از افزایش سقف وام پیشی بگیرد. از این طرف نگرانی‌های مربوط به مباحث اقتصاد کلان مطرح است. مثلا افزایش تقاضا برای مسکن، بدون افزایش عرضه کافی، به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر خواهد شد. بنابراین لازم است سیاست‌های موازی برای افزایش عرضه مسکن در نظر گرفته شود.
وام مسکن۱۴۰۴، در قالب وام خرید تعریف‌شده است. راه دریافت وام خرید مسکن از بانک و فرابورس می‌گذرد. در قدم اول باید اوراق تسهیلات مسکن بخرید تا صف دریافت وام را دور بزنید. این اوراق در فرابورس معامله می‌شوند و قیمت آنها متغیر است.
هر برگه اوراق تسهیلات، مبلغ مشخصی از وام را پوشش می‌دهد. علاوه‌بر آن، فرآیند خرید اوراق و دریافت وام، پیچیده به‌نظر می‌رسد و امکان دارد حوصله متقاضیان را سر ببرد. هزینه خرید اوراق، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد و ممکن است آنها را از خرید مسکن مورد نظر منصرف کند. در بهترین حالت این کار باعث می‌شود تقریبا ۲۰ تا ۲۵‌درصد از رقم وام همان ابتدای کار دود شود و به هوا برود.
یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف، نرخ سود بالای وام مسکن است. با وجود افزایش سقف وام، اقساط ماهانه به‌دلیل نرخ سود بالا، فشار زیادی را بر متقاضیان وارد می‌کند. با توجه به وضعیت اقتصادی و درآمد متوسط جامعه، توان بازپرداخت اقساط وام مسکن با مبالغ بالا، برای بسیاری از افراد دشوار است.
سود وام مسکن حدودا ۲۰‌درصد محاسبه شده است. شاید در قیاس با تورم ناچیز به نظر برسد اما به هر حال رقم اقساط بالاست. برای جبران این نقطه‌ضعف، زمان بازپرداخت وام مسکن را طولانی در نظر گرفته‌اند، طوری‌که یک زوج بین ۱۲ تا ۱۷سال محکوم به پرداخت اقساط وام مسکن خواهد بود.
شرایط دریافت وام مسکن، به‌ویژه برای زوج‌های جوان و افراد با درآمد متوسط، همچنان دشوار است، به شکلی که مبلغ اقساط ماهانه وام ۵۰۰‌میلیون تومانی با سود ۲۲درصد و مدت بازپرداخت ۱۴۴‌ماه، تقریبا ۱۲‌میلیون تومان محاسبه می‌شود. اگر زوجی همزمان برای دریافت وام و تسهیلات جعاله اقدام کنند، بابت پرداخت اقساط ماهانه ممکن است فشار زیادی را متحمل شوند.
میزان اثرگذاری وام مسکن۱۴۰۴ در تهیه خانه
تمام مواردی که تاکنون ذکر شد، جزو شرایط وام مسکن به حساب می‌آید و طبیعی به نظر می‌رسد، اما نقطه‌ضعف بزرگ وام خرید مسکن همچنان به قوت خود باقی است؛ با توجه به اینکه اکنون در تهران متوسط قیمت هر مترمربع خانه، به ۱۱۷میلیون تومان رسیده، با یک‌میلیارد و ۲۸۰‌میلیون وام مسکن شما نهایتا قادر هستید ۱۰، ۱۱ متر مسکن بخرید و باقی پول را باید از جیب بپردازید. تقریبا چیزی حدود 8میلیارد تومان!
فاصله زیاد قیمت مسکن و مبلغ وام چالش بزرگی محسوب می‌شود؛ با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، مبلغ وام مسکن حتی با افزایش سقف آن، بخش بسیار کوچکی از هزینه خرید مسکن را پوشش خواهد داد و باعث می‌شود این نشریه بدبینانه که می‌گوید وام‌های مسکن به‌تنهایی نمی‌توانند راه‌حل موثری برای خانه‌دار شدن افراد با درآمد متوسط باشند را جدی بگیریم.
قطعا با افزایش قیمت مسکن، قدرت پرداخت وام نیز آب می‌رود و افراد مجبور به پرداخت مبالغ بیشتری از جیب خود می‌شوند اما نباید تنها نیمه خالی لیوان را دید. وام مسکن در شهرستان‌ها به نسبت تهران عدد کوچک‌تری است اما هرچقدر از پایتخت دور شویم، قیمت خانه پایین‌تر می‌آید. این تفاوت قیمت، تاثیر وام‌های مسکن را در این مناطق افزایش می‌دهد.
در بعضی شهر‌های کوچک، دو وام ۳۰۰میلیونی و 2۸۰میلیون تومان تسهیلات جعاله قادر است بخش قابل‌توجهی از هزینه خرید یک خانه را برای زوج‌ها پوشش دهد.
وام خرید مسکن؛ یک سبد حمایتی خیلی ناچیز و کوچک
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اقساط وام‌های فعلی خرید مسکن با خط فقر همخوانی ندارد، گفت: این وام‌ها نه‌تنها کمکی به مستاجران نمی‌کند، بلکه باری مالی بر دوش آنهاست.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قدرت خرید مردم مدت‌هاست کاهش یافته و عملا بسیاری از افراد دیگر به فکر خرید مسکن نیستند، گفت: وام‌هایی که در حال حاضر در بخش مسکن وجود دارد، بلااستفاده است چراکه با توجه به مبلغ بازپرداخت، کسی از آن استفاده نمی‌کند.
او افزود: در کشور، وام خرید مسکن یک سبد حمایتی خیلی ناچیز و کوچک است. زمانی این موضوع را با کشورهای دیگر مقایسه می‌کنیم که در آنها افراد فقیر می‌توانند از طریق تسهیلات بانکی ۱۰ تا ۲۰درصد از مبلغ خرید ملک را تامین کنند، وضعیت ایران کاملا متفاوت است. در ایران، نه‌تنها وام‌ها کوچک است بلکه برای بسیاری از افراد تبدیل به یک بار مالی سنگین می‌شود که نمی‌تواند به آنها کمک کند.
غیبی ادامه داد: مبالغ وام‌های مسکن به حدی پایین است که هیچ‌گونه کمک اساسی برای خرید ملک ایجاد نمی‌کند. از سوی دیگر، با توجه به اعداد و ارقام عجیب و غریب بازپرداخت ماهانه، بسیاری از مصرف‌کنندگان از گرفتن این وام منصرف می‌شوند یا ترجیح می‌دهند برای تامین نقدینگی بیشتر، خرید ملک را به تاخیر بیندازند. او به مهر گفت: در واقع، در دولت‌های قبل نیز شاهد این بودیم که به‌منظور جلوگیری از عقب‌ماندن از قافله و نشان دادن اینکه در دوران آنها وام‌هایی برای مصرف‌کنندگان در نظر گرفته شده، سبدهای حمایتی تعریف و ارقام بالاتری اعلام می‌شد تا مردم بتوانند از این وام‌ها بهره‌مند شوند اما در نهایت این طرح‌ها موفقیت چندانی نداشتند و استقبال عمومی از آنها بسیار کم بود.
ناهمخوانی اقساط ماهانه وام مسکن با آمار خط فقر
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: بیشتر افرادی که وام می‌گیرند، در مواقعی که قصد خرید ملک را دارند، ممکن است برای جبران کمبود نقدینگی از وام استفاده کنند اما در بسیاری از موارد، این وام‌ها نمی‌توانند به‌‌طور جدی به رفع نیاز افراد کمک کنند.
او در ادامه گفت: آمارهای پیش‌بینی‌شده برای اقساط ماهیانه و پرداخت‌های مرتبط با وام‌های مسکن، با آمارهای خط فقر که خود مسوولان تعیین کرده‌اند، همخوانی ندارد. به‌‌طور مثال، اگر کسی در تهران زندگی می‌کند و مبلغ ۷۰۰ تا ۸۰۰میلیون تومان وام مسکن دریافت می‌کند، باید ماهانه حدود ۱۸ تا ۲۰‌میلیون تومان پرداخت کند، درحالی‌که متقاضی نمی‌داند این مبلغ را صرف هزینه‌های زندگی کند، یا باز پرداخت وام.
غیبی تاکید کرد: این وضعیت در نهایت به‌طور عملی تبدیل به یک شعار حمایتی و سوری می‌شود که مردم نمی‌توانند به‌‌طور واقعی از آن استفاده کنند. این وام‌ها در نهایت کارکرد موثری ندارند و مردم هم به ‌طور گسترده از آنها استقبال نمی‌کنند.
حبس دولتی آمار مسکن
غیبی درباره عدم انتشار آمارهای قیمت مسکن گفت: پیش‌از این، در حدود یک‌سال و نیم گذشته، یعنی در سال‌های۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، این آمارها منتشر نمی‌شد و مردم، چه خریداران و چه سرمایه‌گذاران، بدون توجه به این آمارها در بازار تصمیم‌گیری می‌کردند. به‌نظر می‌رسد که دلیل عدم انتشار آمارها جلوگیری از بالا بردن انتظارات تورمی باشد اما این دلیل نمی‌شود که مردم از وضعیت بازار مسکن آگاه نباشند. باید این آمارها منتشر شود تا مردم از شرایط واقعی بازار آگاه شوند.
او افزود: اگر بانک مرکزی این آمارها را منتشر کند، قیمت مسکن در تهران به حدود ۹۵ تا ۱۰۳‌میلیون تومان به ازای هر متر مربع می‌رسد و احتمالا در حال حاضر حتی رکود تورمی در بازار مسکن نیز وجود دارد که این اعداد را به مرزهای بالاتری رسانده است.
کارشناس بازار مسکن ادامه داد: عدم ارائه این آمارها اشتباه است چراکه مردم باید آگاهانه‌تر تصمیم بگیرند. بازار مسکن یک بازار بسیار بی‌رحم است که اگر از یک نقطه شروع به افزایش قیمت کند، ممکن است حتی با توجه به التهابات بازارهای موازی، مسیر خود را ادامه دهد و مصرف‌کنندگان را در آینده با مشکلات زیادی مواجه کند.
او با بیان اینکه بانک‌ها به‌طور کلی در زمینه تسهیلات خرید مسکن مشارکت زیادی ندارند، بیان کرد: به غیر از بانک مسکن که بیشتر تسهیلات مسکن را از طریق اوراقی که از بورس خریداری می‌کند، سایر بانک‌ها به‌دلیل نبود منابع مالی کافی، یا عدم احساس اولویت، کمتر در این حوزه وارد می‌شوند.
غیبی در پایان خاطرنشان کرد: در نهایت، این وضعیت باعث می‌شود که مردم از این نظام وام مسکن استقبال نکنند و در صف‌های طولانی برای دریافت وام از بانک مسکن منتظر بمانند.
فاصله وام و واقعیت بازار
طبق آمارهای رسمی، قیمت مسکن در کلان‌شهرهایی مثل تهران، مشهد و شیراز به حدی افزایش یافته که حتی اگر دو نفر از اعضای یک خانوار تمام درآمد خود را به مدت پنج تا 10سال پس‌انداز کنند، باز هم قادر به خرید خانه نخواهند بود. این در حالی است که سقف وام مسکن در مقایسه با قیمت‌ها، همچون شوخی تلخی در بازار تلقی می‌شود.
کارشناسان معتقدند تا زمانی که سیاستگذاری‌ها از واقعیت‌های اقتصادی جامعه فاصله داشته باشند، هیچ تسهیلاتی نمی‌تواند گره‌گشا باشد. به نظر می‌رسد اصلاح ساختار اقتصادی، کنترل تورم و افزایش دستمزدها، پیش‌نیازهایی هستند که باید پیش از هرگونه پرداخت وام مسکن به آنها توجه شود.
وام‌های مسکن در شرایط فعلی، بیشتر باری بر دوش خانواده‌هایی بوده که در تلاش برای حفظ حداقل استانداردهای زندگی هستند. کمک به خانه‌دار شدن مردم، بدون در نظر گرفتن واقعیت‌های بازار و معیشت، تنها به افزایش نارضایتی و ناامیدی منجر می‌شود. تا زمانی که سیاست‌های اقتصادی براساس داده‌های واقعی طراحی نشوند، امیدی به تغییر در بازار مسکن نخواهد بود.