وضعیت نارنجی مسکن آمریکا

گروه مسکن- نرخ املاک خالی در آمریکا به طرز چشمگیری افزایش یافته و این آمار به خصوص در ساختمان‌های فرسوده قابل تامل است. خالی شدن املاک اداری نه‌تنها منجر به بحران در املاک و مستغلات تجاری می‌شود، بلکه صاحبان املاک با لغو اجاره‌نامه‌ها عملا بخشی از فعالیت صنعت بانکداری را نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.
بسیاری از ساختمان‌های تجاری از زمان ظهور ویروس کووید-۱۹ خالی بوده‌اند و کارفرمایان در ابتدا امیدوار بودند بعد از همه‌گیری رکود سنگین املاک اداری از بین برود، اما با توجه به اینکه بسیاری از شرکت‌ها مدل کار از راه دور یا سیستم ترکیبی را اتخاذ کردند، بسیاری از شرکت‌های بزرگ و کوچک در نهایت مجبور به کاهش اندازه دفاتر خود شدند. این خطر به حدی جدی است که گزارشات زیادی درباره تغییر کاربری ساختمان‌های اداری تهیه شد و براساس داده‌های شرکت املاک و مستغلات کوشمن و ویکفیلد ممکن است تا آغاز دهه جدید یک میلیارد فوت مربع فضای اداری بلااستفاده وجود داشته باشد.
نکته قابل تامل این است که خالی شدن املاک اداری نه‌تنها منجر به بحران در املاک و مستغلات تجاری باعث می‌شود، بلکه صاحبان املاک با لغو اجاره‌نامه‌ها عملا بخشی از فعالیت صنعت بانکداری را نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهند و می‌توانند به دلیل خالی ماندن ساختمان‌ها و از دست دادن ارزش آنها آسیب‌های جدی ببینند. این آثار دومینووار اکنون مردم را نگران کرده و در حال تبدیل به این سناریوی خود محقق‌شونده است که: «تغییر به سمت کار از خانه می‌تواند در نهایت منجر به فاجعه مالی شود.»
وام املاک و مستغلات
براساس آمار موجود، نرخ املاک خالی در آمریکا به طرز چشمگیری افزایش یافته و این آمار به خصوص در ساختمان‌های فرسوده قابل تامل است. از علل دیگر این موضوع می‌توان به افزایش نرخ بهره در بانک‌های آمریکا اشاره کرد که عملا شرایط خرید ساختمان‌های تجاری با وام‌های پنج تا ده ساله را از جذابیت انداخته است. بسیاری از این وام‌ها به زودی سررسید خواهند شد و به دنبال تامین مالی مجدد خواهند رفت، زیرا قرار است در دو سال آینده نزدیک به یک تریلیون دلار بدهی املاک تجاری ایالات متحده مورد مذاکره قرار گیرد که نشان‌دهنده یک‌پنجم کل بدهی ساختمان‌های تجاری است.
اخیرا اخبار بدی در مورد وام در بانک‌ها دریافت شده است و از این رو برخی بانک‌ها مانند بانک آمریکایی «نیویورک جامعه بانک»، موسسه ژاپنی اوزورا بانک و بانک آلمانی دویچه دی فاندبرو که روی وام‌های املاک تجاری آمریکایی متمرکز هستند به دنبال این بودند که به سرمایه‌گذاران اطمینان دهند که پس از افزایش نگرانی‌ها در مورد قرار گرفتن در بازار املاک تجاری آمریکا، از سلامت مالی خوبی برخوردار هستند.
در آن سوی جهان نیز همزمان، بحران املاک و مستغلات در چین در حال تشدید است و برخی از سرمایه‌گذاران چینی که املاک و مستغلات را در سراسر جهان خریداری کرده‌اند، نیاز به جمع‌آوری پول نقد دارند. این بدان معناست که ممکن است آنها شروع به خلاص کردن خود از شر دارایی‌های خارجی باشند و ارزش املاک و مستغلات تجاری و اداری را پایین بکشند.
اگرچه آشفتگی مربوط به املاک و مستغلات تجاری موجی از نگرانی را در بانک‌های منطقه‌ای و سایر وام‌دهندگان ایجاد کرده است، اما در مقابل یک گروه از این موضوع خوشحال هستند؛ سرمایه‌گذارانی که پول نقد زیادی دارند و در حال آماده شدن برای تصاحب املاک در معرض خطر هستند. بنا بر اخبار، به تازگی تعدادی از ساختمان‌های اداری در شهرهای بزرگ به قیمت کمتر از نصف قیمت‌های پیش از همه‌گیری کرونا فروخته شده است.
مشکل تا چه اندازه جدی است؟
براساس داده‌های آژانس املاک و مستغلات سویلز، ارزش کل املاک تجاری -‌بدون احتساب زمین‌های کشاورزی‌- در پایان سال ۲۰۲۲ به ۶۶ تریلیون دلار رسیده که بیشتر آن مسکونی و تنها یک‌چهارم آن تجاری است. به طور واضح، املاک تجاری نه‌تنها شامل دفاتر، بلکه شامل فضای خرده‌فروشی و انبارهایی نیز می‌شوند که به عنوان مراکز داده و نقاط توزیع تقاضای بالایی دارند، بنابراین ارزش دفاتر احتمالا ۴ تریلیون دلار یا حدود ۶درصد از ارزش کل واقعی است.
وقتی به دوره بحران قبلی بانک‌ها با منشاء معاملات املاک (‌۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹) نگاه می‌کنیم، املاک مسکونی در آمریکا یک‌سوم ارزش خود را از دست داده‌اند. اگر هر ساختمان اداری در آمریکا به هر طریقی ارزش خود را از دست بدهد، زیان متحمل‌شده باز هم فقط یک‌چهارم آن اندازه خواهد بود و البته وام‌دهندگان در برابر ضررهای مربوط به املاک تجاری بهتر از املاک مسکونی محافظت می‌شوند. بیشتر بدهی‌های املاک تجاری، وام‌های بانک‌ها، به‌ویژه از بانک‌های کوچک‌تر است، زیرا مقررات، موسسات بزرگ را از اعطای وام منصرف می‌کند.
با این حال نباید از یاد برد که انتظارات در بازار املاک و مستغلات نقشی کلیدی و حیاتی دارد و اگر بنا باشد درگیری‌های زیر پوستی چین و آمریکا در بخش اقتصاد ادامه یابد و اختلافات به سطح ضربه زدن یا آسیب دیدن برسد، می‌تواند حرکت دومینویی را آغاز کند، به ویژه آنکه هنوز خاطره بانک سیلیکون‌ولی از خاطره‌ها پاک نشده است.
بینش‌ها و پیش‌بینی‌ها
در خردادماه امسال (ژوئن ۲۰۲۳) چند ماه پس از اینکه جروم پاول، رییس فدرال‌رزرو، اقدامات خارق‌العاده‌ای را برای جلوگیری از سرایت بحران بانکی پس از فروپاشی بانک سیلیکون‌ولی انجام داد، گفت بر املاک تجاری و تاثیر آن بر سیستم بانکی نظارت دارد.
پاول در مصاحبه اخیر با سی‌بی‌اس با اشاره به اینکه بازار پریشان املاک تجاری شروع به تاثیرگذاری بر بانک‌ها کرده است، گفت: به نظر می‌رسد این مشکلی است که سال‌ها روی آن کار خواهیم کرد و این یک مشکل بزرگ است، اگرچه می‌تواند کنترل شود، ولی این احتمال وجود دارد که بر بانک‌های کوچک یا منطقه‌ای تاثیر بگذارد.
او در عین حال تاکید کرده این موضوع شامل عناصری از یک بحران نیست که در گذشته شاهد آن بودیم، مثلا با بحران مالی جهانی، اما برخی بانک‌ها هستند که به دلیل نابسامانی‌ها مجبور به تعطیلی یا ادغام خواهند شد. او معتقد است این بانک‌های کوچک‌تر هستند که متحمل ضرر خواهند شد.
به گزارش سایت ارقام، سیموس نالی مدیرعامل شرکت نرم‌افزاری مدیریت املاک و مستغلات Turbo Tenant معتقد است بازار املاک تجاری تاثیر زیادی بر بانک‌ها، به‌ویژه بانک‌های منطقه‌ای دارد، زیرا صاحبان املاک و مستغلات یا شرکت‌های محلی بیشتر به دنبال وام‌دهی از بانک‌های کوچک هستند تا موسسات مالی بزرگ. او انتظار دارد که چند بانک منطقه‌ای درهای خود را در سال جاری ببندند.
او همچنین انتظار دارد بانک‌های بزرگ شروع به خرید برخی از بانک‌های کوچک‌تر کنند که نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند یا در بازار ماندگار شوند.
در حالی که گرانت کاردون موسس و مدیر‌عامل شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کادوم کپیتال معتقد است فدرال‌رزرو گستردگی مشکلات بانک‌های منطقه‌ای و تجاری و آنچه مربوط به آنهاست را پنهان می‌کند و نشان می‌دهد که این مشکل به صدها بانک در سراسر کشور خواهد رسید.
تام کالینز رییس بانکداری تجاری در شرکت مشاوره وست مونوری پارتنرز نیز در این‌باره گفته است: بانک‌های منطقه‌ای قطعا نقطه شروعی برای مشکلات مربوط به بازار املاک تجاری هستند، اما ممکن است بانک‌های بزرگ نیز تحت تاثیر قرار گیرند، اما او معتقد نیست که اکنون زمان نگرانی و وحشت از بحران بانکی در آمریکا فرا رسیده است.