٧۶ سال انتظار برای صاحب خانه شدن متقاضیان مسکن

«جهان‌صنعت»- کارشناس مدیریت شهری گفت: مدت زمان خرید مسکن برای دهک‌های پایین یعنی دهک‌های یک تا سه در ارزان‌ترین نقاط کشور چیزی حدود ٧۶سال است، این یعنی یک رویا برای خیلی از مردم ما!
سعید شعرباف در یک برنامه زنده گفت: مدت زمان خرید مسکن برای دهک‌های پایین یعنی دهک‌های یک تا سه در ارزان‌ترین نقاط کشور چیزی حدود ٧۶سال است و این یعنی یک رویا برای خیلی از مردم ما.
او افزود: مدت زمان متوسط برای خرید مسکن در کل کشور هم ۵٣سال بوده و معنایش این است که با شرایط فعلی و تورمی که وجود دارد در مسکن، عملا خانه‌دار شدن یک رویاست، آن هم با اعدادی چند برابر عرف بین‌المللی.
رضایت اجتماعی در گروی ثبات بازار مسکن
شعرباف بیان کرد: در حوزه سبد هزینه خانوار، به طور میانگین در کشور تقریبا ۵٠‌درصد هزینه یک خانوار امروز برای مسکن هزینه می‌شود و در برخی شهرها مثل تهران این عدد به ٧٠‌درصد هم می‌رسد و در اغلب کلانشهرهای ما بالای ٣٢درصد، یعنی بیش از یک‌سوم درآمد برای مسکن کنار گذاشته می‌شود و ببینید که چقدر این عامل در رضایت اجتماعی مهم است، اگر بتواند حتی در میان‌مدت حل شود. رییس‌جمهوری برنامه هفتم توسعه برای مسکن را اجرا کند شعرباف گفت: براساس شرایط واقعی کشور، هرم سنی و نیاز روی زمین، ما حداقل ٨ و نیم‌ میلیون واحد مسکن را در 10سال آینده نیاز داریم و از آن طرف با توجه به واقعیات روی زمین، برنامه هفتم و تجربه سال‌های دور و گذشته ما با همین شرایط کشور و اندکی نگاه متمرکز دولت در حوزه تامین مالی و تغییر در برخی سازوکارها می‌توانیم این میزان را محقق کنیم. حقیقتا باید به رییس‌جمهوری هم این پاسخ را بدهیم که اگر بخواهیم می‌شود مساله مسکن در برنامه هفتم را اجرا کرد. او توضیح داد: در چندین مقاله علمی که در 10سال اخیر منتشر شده رابطه مستقیمی بین رشد اقتصادی کشور و سرمایه‌گذاری در مسکن وجود دارد، برخی از همین مقالات ادعا کردند که برای ساخت یک ‌میلیون مسکن در سال می‌توانیم در یک بازده چهار ساله تا ٢‌درصد رشد اقتصادی برای کشور داشته باشیم و این یعنی بخشی از آن ٨‌درصد رشد اقتصادی که باید در برنامه هفتم به آن برسیم.
موانع الحاق زمین به محدوده شهرهای ایران چیست؟
سعید شعرباف با ذکر این نکته که تمام موانعی که در استعلام‌های مربوط به الحاق زمین نیاز است آورده شده، گفت: از پهنه آبی و حریم و گسل گرفته تا چیزهای دیگر همه در نظر گرفته شده با اینکه در خیلی از جاهای دنیا حتی این موارد هم به عنوان مانع جدی در نظر گرفته نمی‌شود اما ما نسبت به آن حساسیت بیشتری داریم. اگر همه این موانع را هم در نظر داشته باشیم در کلانشهرهای خودمان هم اعداد و رقم‌های بزرگی برای الحاق داریم، فقط در مشهد مساحتی هشت برابر مساحت فعلی را می‌توانیم الحاق کنیم، یعنی با یک توافق برد- برد حتی با بزرگ مالکان می‌شود مساحت قابل ‌توجهی را به مشهد الحاق کرد، یعنی چیزی در حدود ٢‌هزار هکتار که فاز به فاز هم می‌شود جلو رفت. او افزود: اگر بخواهیم در بخش زیادی از کشور می‌شود این زمین‌ها را الحاق کرد اما سوال اینجاست که زیرساخت‌های این زمین‌ها از کجا قرار است تامین شود؟! جواب این است که ما همین کار را داریم توسط شرکت‌های عمران در شهرهای جدید انجام می‌دهیم، ما سازوکار اداری اتفاقا باتجربه‌ای هم برای این داریم یعنی زمین‌هایی که در حریم شهر وجود دارد تهاتر می‌شود با پیمانکار آماده ساز اراضی یا با کاربری‌های انتفاعی محدوده‌های الحاقی و مجوز کمیسیون ماده ۵ که اتفاقا خیلی هم شفاف انجام می‌شود، بخشی از این زیرساخت‌ها آماده و مرحله به مرحله اجرا شود و زیرساخت‌ها با کمک بخش خصوصی به خصوص در حوزه درمان جان بگیرد یعنی می‌شود از بخشی از اشتباهات مسکن مهر هم جلوگیری کرد. در خود حوزه ساخت قطعا باید تکلیف وام مسکن هم نهایی شود که بخش زیادی از مساله مالی مردم را حل می‌کند.
شعرباف ادامه داد: تعابیر نادرستی سال‌هاست که در حوزه مسکن در کشور رایج شده و همین باعث شده خیلی از مدل‌های ما ناکارآمد جلوه کند. دو عامل اصلی برای ساخت مسکن مورد نیاز است؛ اول تامین مالی به معنای تامین مالی زیرساخت‌ها و دوم زمین اما ظرفیت‌های قانونی یا به تعبیری الزامات موجود چیست؟ طبق برنامه هفتم توسعه که هم دولت و هم نخبگان اذعان دارند که باید متمرکز بشویم برای اجرا، ٣٣٠‌هزار هکتار فقط ظرفیت الحاق زمین وجود دارد که با یک حساب سرانگشتی در پنج سال می‌شود سالی ۶۶هکتار که تقریبا در هر هکتاری می‌شود ٢٠واحد یعنی برای یک ‌میلیون و ٢٠٠‌هزار واحد مسکونی در سال که این ظرفیت عرضه زمین قانونی در برنامه هفتم فقط در راستای الحاق وجود دارد این در حالی است که نوسازی بافت فرسوده در ظرفیت قانونی پیش‌بینی شده دست‌کم ١٠٠‌هزار واحد در سال و برای مسکن روستایی ٢٠٠‌هزار واحد در سال است و این نشدنی نیست. بنابر اعلام‌های رسمی سازمان ملی زمین و مسکن بیش از دو برابر مساحت فعلی یعنی یک ‌میلیون و ٨٠٠‌هزار هکتار زمین در داخل محدوده و حریم شهرها وجود دارد پس ما یک بانک زمین در وزارت راه‌وشهرسازی داریم که حداقل ١٣۶‌هزار هکتار در محدوده داخلی شهرهاست از جمله اینکه فقط قرار نیست روی زمین‌های سازمان ملی مسکن حساب کرد. روستاها، شهرداری‌ها، نهادهای دولتی و بزرگ مالکان از جمله نهادهای خصوصی هم دارای این ظرفیت هستند.
دولت شکاف بین عرضه و تقاضا را نادیده نگیرد
شعرباف با اشاره به اینکه از سال ١٣٨٠ تا ١۴٠٠ یعنی در این ٢٠سال به صورت مشخصی تورم حوزه مسکن کاملا متفاوت و مضاعف نسبت به تورم عمومی کشور شده، گفت: شاخص عمومی قیمت‌های ما به نسبت آن چیزی که در قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین در کل کشور داشتیم بسیار کمتر است، یعنی اینکه تورم حوزه مسکن بسیار بیش از تورم کالاها و خدمات است. بله اقتصاد کلان و تورم اثر دارد بر وضعیت مسکن اما بن‌بست‌های دیگری هم داریم که وضعیت مسکن نسبت به کالاهای دیگر آنقدر متفاوت و متمایز است. چندین روش برای محاسبه نیاز مسکن وجود دارد، معقول‌ترین روش براساس سرشماری ٩۵ و داده‌های جمعیتی است، در عین حال که در بافت‌های فرسوده هم این نیاز را می‌بینیم براساس داده‌های مشخص. براساس نگاه کاملا خوشبینانه و وضعیت ثابت مستاجران فعلی ما به چیزی در حدود ٨‌میلیون و ٧٠٠‌هزار خانه در 10سال آینده نیاز داریم بنابراین عدد یک میلیونی که به عنوان کف نیاز در قانون و برنامه هفتم گذاشته شده کاملا مبتنی بر یک محاسبه دقیق است که جزئیات آن هم وجود دارد و اصلا به هیچ‌وجه نمی‌شود با ٢٠٠ یا ٣٠٠‌هزار مسکن در سال قانع شد و شکاف بین عرضه و تقاضا را ندیده گرفت.
تصمیمات چالش‌برانگیز شورای عالی شهرسازی
او توضیح داد: ما یک شورای‌عالی شهرسازی داریم که جزو انحصاری‌ترین شوراهای عالی در کشور است که حتی خط محدوده شهرها را هم تعیین می‌کند! مثل این است که شورای عالی فضای مجازی هم سیاستگذاری کند و هم هر کلان‌پروژه فضای مجازی را هم که بخواهد اجرا شود، بررسی کند. آیا استان، شهردار، فرماندار و… اصلا احساس می‌کنند که حرفی برای گفتن دارند؟! همه امور دارد در پایتخت بررسی می‌شود. باید فکری به حال توزیع قدرت و اعتماد به بدنه استانی کنیم تا مسکن از این انحصار خارج شود. ظرفیت‌های موجود تقریبا بی‌استفاده مانده که گویی فقط باید از زمین محافظت کنیم! خب با این زمین‌ها کار کنید تا از احتکار زمین جلوگیری شود! بعضی از چیزهایی که به عنوان تابو در کشور پذیرفتیم که نباید از یک خط محدوده رد شد، باید عوض شود.
مشکل مسکن با سخنرانی حل نمی‌شود
در بخش دیگری از این برنامه زنده مجتبی یوسفی نماینده مردم اهواز در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه باید در عرصه قانونگذاری مطالبات مردم را تبدیل به قانون کنیم که دولت‌ها بتوانند آن را اجرا کنند، گفت: در حوزه مسکن با سخنرانی و تصمیم‌های در لحظه نمی‌شود مساله را حل کرد. در ماده ١٠ قانون جهش تولید مسکن اشاره شده به بحث زمین‌های دولتی که در اختیار نهادهای دولتی هستند، یک زمانی اینها برای ماموریت‌هایی در اختیار این نهادها قرار گرفت و در همین رابطه و در ماده ١١ گفتیم باید این زمین‌ها برگردد به دولت چراکه در هزینه‌های ساخت‌وساز به این زمین‌ها قطعا نیاز است و اگر این زمین‌ها به طور کامل الحاق پیدا کند هزینه نهایی ساخت هم کاهش پیدا می‌کند. امروز این قانون منتظر تصمیمی است که باید در دولت صورت بگیرد. او افزود: شورای عالی مسکن باید تشکیل شود. دولت باید سازوکار دولت شهید رییسی در قبال مسکن برای الحاق و واگذاری زمین به مردم را ادامه بدهد چراکه امروز متاسفانه شاهدیم که این استمرار متوقف شده و سایت ثبت‌نام برای مسکن هم بسته شده! امروز این قانون است و باید اجرا شود خصوصا از جانب رییس‌جمهور و وزرا که قطعا خودشان را مکلف به اجرای آن می‌دانند.
وقتی براساس قانون می‌گوییم که باید دودهم به ظرفیت سرزمینی اضافه شود نباید از آن گریزی داشت. نگاه سیاسی به موضوعات نداریم و در کنار کارشناسان می‌خواهیم راهکار برای مشکلات مردم را بپذیریم و اجرا کنیم. اگر به عنوان یک مسوول چه در مجلس و چه در دولت مستاجر باشیم آن موقع متوجه می‌شویم خرید و فروشی که آرزو شده برای مردم یعنی چه! امروز مسکن مشکل مردم ما است و باید برای حل آن برنامه داشته باشیم نه اینکه سخنرانی کنیم یا این بحث‌هایی که اخیرا مطرح می‌شود که نمی‌شود مسکن ساخت! بروید صحبت‌های برخی مسوولان دهه ٩٠ وزارت راه‌وشهرسازی را ببینید که مدام می‌گفتند مسکن مهر فلان است. بله مسکن مهر اشکالاتی داشت، باید آنها را مرتفع می‌کردیم و راهکار جایگزین می‌دادیم، نه اینکه کلا یک دهه رخوت ایجاد کنیم در حوزه مسکن و خب معلوم است که این فنر فشرده شد و در دهه بعد باعث شد رشد مسکن سر به فلک بکشد و سالانه شاهد رشد حتی صد ‌درصدی باشیم.
یوسفی در ادامه گفت: ما در ماده ۴ قانون جهش مسکن گفتیم ٢۰‌درصد از تسهیلات پرداختی همان سال باید به مسکن برسد. بانک‌ها می‌گویند این تورم‌زاست و باعث افزایش پایه پولی و تورم می‌شود، به نظر دوستان قانون را کامل نخواندند. متن قانون می‌گوید که تسهیلات پرداختی همان سال ٢٠درصدش نسبت به سبد هزینه خانوار در مسکن در باب پیشران اقتصاد به وام مسکن و… تعلق بگیرد. آن سالی که در دهه‌٨٠ و اوایل دهه‌٩٠ تسهیلات حوزه مسکن را دادیم اتفاقا این تسهیلات و رفتن به حوزه مسکن هم انحراف بانکی در تسهیلات را کم کرد و هم بازپرداخت را کم کرد و خودش شد اهرم جلوگیری از افزایش تورم و رفت به حوزه حل مشکل مردم. وقتی در سال ١۴٠٢ بیش از ۵‌هزار‌ میلیارد تومان تسهیلات دادیم می‌گوییم ٢٠درصدش را بیاورید به سمت مشکل مردم حالا بانک‌ها می‌گویند که اینها تسهیلاتی هست که به نوعی رسوب کرده، خب ما این را هم اگر بپذیریم اتفاقا خطاست چراکه در بانک آینده فقط ۶٣‌هزار ‌میلیارد تومان خلق نقدینگی داشتیم و اتفاق‌هایی که افتاد باعث رشد پایه پولی شد. ما اصلا می‌گوییم که حرف شما و کمتر از آن، یعنی ٣‌هزار ‌میلیارد تومان گردش دارید. چرا از همین ٣‌هزار ‌میلیارد تومان ٢٠درصدش را برای بخش مسکن هزینه نمی‌کنید؟