چالش‌های تولید مسکن بخش‌خصوصی

گروه مسکن- چندی پیش شورای عالی مسکن افزایش سقف تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن را تصویب کرد. این در حالی است که پروژه‌های خودمالکی همچنان با مشکلات مالی جدی دست‌وپنجه نرم می‌کنند. این مساله، چالش‌های جدیدی را در مسیر مشارکت بخش‌خصوصی در حوزه ساخت‌وساز ایجاد
کرده است.
اردیبهشت‌ماه امسال، شورای عالی مسکن به ریاست محمد مخبر، سرپرست وقت ریاست‌جمهوری تشکیل جلسه داد. یکی از مهم‌ترین خروجی‌های این نشست، افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن به ۸۰۰‌میلیون تومان بود اما با وجود تصویب این مصوبه، بانک مرکزی از ابلاغ آن به بانک‌های عامل امتناع کرد. دلیل این تاخیر، انتظار برای تعیین‌تکلیف سیاست‌های دولت جدید عنوان شد.
با این‌ حال، در واپسین روزهای دولت سیزدهم، این مصوبه به بانک مرکزی ارسال شد اما به‌دلیل عدم اطمینان نسبت به رویکردهای دولت جدید در حوزه مسکن، اجرای آن به تعویق افتاد. در ادامه، با پیگیری نمایندگان مجلس و مطرح شدن دوباره این موضوع در جلسه شورای عالی مسکن دولت چهاردهم، رییس‌جمهور دستور بررسی مجدد آن را به یک کارگروه مشترک واگذار کرد.
در این میان، وزارت راه‌وشهرسازی، تحت فشارهای موجود و با هم‌راستایی با کارشناسان بانک مرکزی، تصمیم گرفت سقف تسهیلات فردی را به ۶۵۰‌میلیون تومان افزایش دهد.
این اقدام، به‌نوعی با هدف کاهش فشارهای مجلس صورت گرفت اما مشکل زمانی پیچیده‌تر شد که بانک مرکزی در ابلاغ این مصوبه، تنها پروژه‌های ۹۹‌ساله را مشمول این تسهیلات دانست و پروژه‌های خودمالکی را از دریافت این وام محروم کرد. این رویکرد، واکنش گسترده‌ای را در میان کارشناسان و فعالان حوزه مسکن برانگیخت.
تجربه تلخ پروژه‌های خودمالکی
در مسکن مهر
نگاهی به تجربه پروژه‌های خودمالکی در مسکن مهر نشان می‌دهد که این مدل از ساخت‌وساز، اگرچه در بسیاری از مناطق کشور موفق بوده اما به‌دلیل نبود حمایت‌های مالی کافی، همچنان مشکلات حل‌نشده‌ای دارد. بسیاری از این پروژه‌ها تکمیل شده‌اند اما بیش از ۱۰۰‌هزار واحد مسکن مهر همچنان در انتظار دریافت کارت قسط یا تعیین‌تکلیف هستند.
نکته مهم این است که برخی مسوولان اعتبارات بانک مرکزی، یا شناخت دقیقی از ماهیت طرح‌های حمایتی بخش مسکن ندارند، یا تمایلی به اجرای آنها نشان نمی‌دهند. درحالی‌که طرح‌های حمایتی مسکن شامل بخش‌های مختلفی ازجمله پروژه‌های ۹۹‌ساله، خودمالک، بافت فرسوده، مسکن روستایی، خوابگاه‌های متاهلی، جوانی جمعیت و مسکن نیروهای مسلح می‌شود. این اطلاعات به‌‌طور شفاف در سامانه TEMثبت و قابل‌مشاهده است اما همچنان پروژه‌های خودمالکی در اولویت تخصیص تسهیلات قرار ندارند.
وعده جدید وزارت راه‌وشهرسازی
در واکنش به این مشکلات، فرزانه صادق، وزیر راه‌وشهرسازی، اخیرا اعلام کرد که بسته‌ای طراحی خواهد شد تا وام پروژه‌های خودمالکی نیز افزایش یابد. اگرچه این وعده، گامی مثبت در جهت حل مشکلات موجود تلقی می‌شود اما بسیاری از کارشناسان نسبت‌به عملیاتی شدن آن تردید دارند.
دلیل این تردید آن است که پروژه‌های مسکن خودمالک در شرایط فعلی با مشکلات عدیده‌ای مواجه هستند. عدم تخصیص وام‌های کافی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، روند کند تخصیص زمین و همچنین مشکلات مربوط به تامین مالی، ازجمله چالش‌هایی است که باعث شده بسیاری از این پروژه‌ها نیمه‌کاره باقی بمانند.
با توجه به این شرایط، یک سوال اساسی مطرح می‌شود: آیا دولت در شرایطی که واگذاری زمین‌ها با کندی پیش می‌رود و در برخی حوزه‌ها هنوز با موانع اجرایی روبه‌رو است، نباید از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی برای تامین مسکن بیشتر استفاده کند؟
بسیاری از کارشناسان بر این باورند که یکی از راه‌حل‌های موثر برای کاهش بحران مسکن، استفاده از ظرفیت‌های انبوه‌سازان بخش‌خصوصی و ارائه زمین‌های ۹۹‌ساله به آنهاست. این روش، علاوه‌بر سرعت بخشیدن به روند ساخت‌وساز، می‌تواند به افزایش عرضه مسکن در بازار نیز کمک کند.
نقش بانک مرکزی و ضرورت اصلاح رویه‌های تخصیص وام
نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که بانک مرکزی باید در سیاست‌های اعتباری خود بازنگری کرده و پروژه‌های خودمالک را نیز مشمول افزایش تسهیلات کند. یکی از پیشنهادات مطرح‌شده، امضای قراردادهای متمم برای پروژه‌های خودمالکی است تا بتوانند از تسهیلات جدید بهره‌مند شوند.
براساس مصوبه شورای عالی مسکن، سقف تسهیلات فردی باید به ۸۰۰‌میلیون تومان افزایش یابد. ازاین‌رو لازم است بانک مرکزی این مصوبه را به تمامی بانک‌های عامل ابلاغ کند تا ضمانت اجرایی آن تقویت شود.
در این میان، نقش نظارتی نمایندگان مجلس نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. آنها باید با حساسیت بیشتری عملکرد بانک مرکزی را رصد کرده و در صورت لزوم، دولت را برای اجرای مصوبات شورای عالی مسکن تحت‌فشار قرار دهند. به‌گفته برخی نمایندگان، وزارت راه‌وشهرسازی نیز نباید نسبت به تعلل بانک مرکزی بی‌تفاوت باشد و باید از تمامی ابزارهای قانونی خود برای تضمین اجرای این مصوبات استفاده کند.
ضرورت همکاری دولت
و بانک مرکزی در تامین مسکن
افزایش تسهیلات مسکن و حمایت از پروژه‌های خودمالکی، یکی از موضوعات کلیدی در برنامه‌های دولت محسوب می‌شود. با این ‌حال، چالش‌های موجود نشان می‌دهد که دولت و بانک مرکزی باید همکاری نزدیک‌تری داشته باشند تا این سیاست‌ها به نتیجه برسد.
یکی از الزامات تحقق این هدف، هماهنگی بیشتر میان دستگاه‌های مسوول و اصلاح فرآیندهای اداری و بانکی است. به‌ویژه در شرایطی که کشور با بحران کمبود مسکن روبه‌رو است، اتخاذ تصمیمات قاطع و اجرای سریع آنها می‌تواند تحولی اساسی در این حوزه ایجاد کند.
سال جاری با عنوان «جهش تولید با مشارکت مردم» نام‌گذاری شده است. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود که دولت و نهادهای مرتبط، به‌جای ایجاد موانع برای بخش‌خصوصی، از ظرفیت‌های موجود به نحو مطلوب بهره ببرند تا عرضه مسکن به میزان قابل‌توجهی افزایش یابد. در غیر این صورت، مشکلات کنونی پابرجا خواهد ماند و تحقق اهداف نهضت ملی مسکن با دشواری‌های بیشتری مواجه خواهد شد.