چالش‌های همیشگی مسکن

«جهان‌صنعت‌نیوز»- بازار مسکن در ایران به دلیل نوسانات شدید قیمت‌ها و کمبود عرضه، یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی است. عواملی چون نرخ بهره، تورم، کشتیرانی DFDS درآمد خانوارها و هزینه‌های ساخت‌وساز به‌طور مستقیم بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارند. در کنار اینها، عواملی مانند رشد جمعیت، مهاجرت به شهرهای بزرگ و تغییرات در ساختار خانوار، فشار بیشتری به تقاضا وارد کرده و موجب افزایش قیمت‌ها شده است. از سوی دیگر، ویژگی‌هایی مانند عدم شفافیت اطلاعات، هزینه‌های بالای معاملات و کمبود عرضه در مقابل تقاضای بالا، پیچیدگی‌های بیشتری ایجاد کرده‌اند. این مسائل، بازار مسکن را به بازاری با نوسانات شدید و شکاف طبقاتی عمیق تبدیل کرده است که نیازمند راهکارهای جامع و مؤثر برای مدیریت آن است.
نوسانات بازار مسکن؛ چالشی پایدار در اقتصاد ایران
بازار مسکن همواره یکی از حساس‌ترین و مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی بوده که تغییرات آن تاثیر گسترده‌ای بر زندگی افراد، سرمایه‌گذاران و سیاستگذاران دارد. در دهه‌های اخیر، نوسانات قیمت مسکن در ایران به یکی از چالش‌های جدی اقتصادی تبدیل شده است. افزایش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و رشد فاصله طبقاتی تنها بخشی از اثرات این نوسانات بوده که اقتصاد و جامعه را به شدت تحت‌تاثیر قرار داده است.
با وجود اهمیت این بازار در اقتصاد کلان، همچنان بسیاری از پرسش‌های اساسی درباره دلایل نوسانات قیمت و راهکارهای کنترل آن بی‌پاسخ مانده‌اند. از تغییرات در هزینه‌های ساخت‌وساز و سیاست‌های پولی و مالی گرفته تا تحولات جمعیتی و انتظارات بازار، هر یک به نحوی در پیچیدگی‌های این بازار سهیم هستند. نبود شفافیت اطلاعاتی و هزینه‌های بالای معاملات نیز بر ابهامات آن افزوده است.
در کشوری مانند ایران که بازار مسکن نه‌تنها به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای، بلکه به‌عنوان یک نیاز اساسی مطرح است، توجه به این چالش‌ها از اهمیتی دوچندان برخوردار است. تحلیل علمی و دقیق عوامل مؤثر بر قیمت مسکن و ارائه راهکارهایی برای مدیریت این بازار می‌تواند نه‌تنها به ثبات اقتصادی کمک کند، بلکه امیدواری بیشتری به اقشار مختلف جامعه در تامین این نیاز ضرورت ببخشد.
تاثیر عوامل اقتصادی بر قیمت مسکن در ایران
بازار مسکن ایران به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش‌های اقتصادی، تحت‌تاثیر عوامل متعددی است که هرکدام به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم بر قیمت‌ها اثر می‌گذارند. این عوامل اقتصادی با ایجاد تغییرات در عرضه و تقاضا، نوسانات قیمتی را به همراه دارند.
نرخ بهره یکی از کلیدی‌ترین ابزارهای اقتصادی است که مستقیما بر توان خرید افراد تاثیر می‌گذارد. در ایران، نرخ بالای بهره برای تسهیلات بانکی به‌ویژه در بخش مسکن، قدرت خرید خانوارها را محدود کرده است. این مساله موجب کاهش تقاضا شده و بازار را در برخی دوره‌ها به رکود کشانده است. در مقابل، کاهش مقطعی نرخ بهره یا ارائه وام‌های ارزان‌تر، گاهی اوقات به رشد ناگهانی تقاضا و جهش قیمت‌ها منجر شده است.
تورم به‌عنوان یکی از شاخص‌های مهم اقتصادی، تاثیر چشمگیری بر بازار مسکن ایران دارد. در شرایط تورمی، مسکن به دلیل مقاومتش در برابر کاهش ارزش پول، به یک دارایی جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل می‌شود. افزایش تقاضا برای خرید مسکن در چنین شرایطی، معمولا رشد قابل‌توجهی در قیمت‌ها به همراه دارد. برای مثال، در سال‌هایی که تورم سالانه ایران به بالای ۴۰‌درصد رسیده است، قیمت مسکن نیز جهش‌های چندبرابری را تجربه کرده است.
درآمد خانوارها یکی از عوامل تعیین‌کننده در تقاضای مسکن است. در ایران، افزایش نابرابری بین درآمدها و قیمت مسکن به یکی از چالش‌های اساسی تبدیل شده است. به‌عنوان مثال، در حالی که متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری حدود ۲۵۷‌میلیون تومان است، قیمت یک واحد آپارتمان متوسط در تهران به بیش از ۶‌میلیارد تومان رسیده است. به بیان دیگر، هزینه خرید یک خانه ۶۰ متری با بیش از ۲۳ سال درآمد متوسط یک خانوار برابری می‌کند. این شکاف عظیم باعث کاهش توان خرید مسکن شده و بسیاری از خانوارها را به سمت اجاره‌نشینی سوق داده است.
هزینه ساخت‌وساز که شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار است، تاثیر مستقیمی بر قیمت مسکن دارد. در ایران، نوسانات ارزی و وابستگی به واردات برخی مصالح، باعث شده است قیمت ساخت‌وساز به‌شدت افزایش یابد. برای مثال، قیمت هر تن فولاد از دو‌میلیون تومان در سال ۱۳۹۶ به ۳۰‌میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده است. این افزایش هزینه‌ها باعث کاهش ساخت‌وساز و در نتیجه کاهش عرضه در بازار شده است.
سقف وام‌های مسکن در ایران به حدود ۸۰۰‌میلیون تومان افزایش یافته است اما این مبلغ همچنان بخش کوچکی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و تاثیر کافی در افزایش قدرت خرید خانوارها ندارد.
سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی نیز هنوز به صورت کامل و کارآمد اجرا نشده‌اند. به همین دلیل این ابزار مالی تاکنون نتوانسته تاثیری جدی بر کاهش قیمت‌ها داشته باشد. پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی اگرچه به افزایش عرضه کمک کرده‌اند اما به‌دلیل عدم تطابق با نیازهای واقعی بازار، تاثیر محدودی بر تنظیم قیمت‌ها داشته‌اند. رکود اقتصادی و رشد کند تولید ناخالص داخلی در سال‌های اخیر، توان اقتصادی مردم را تضعیف کرده است. این شرایط، همراه با نااطمینانی‌های اقتصادی، تقاضا برای مسکن به‌عنوان یک دارایی امن را افزایش داده و فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرده است.
تاثیر عوامل جمعیتی بر قیمت مسکن در ایران
عوامل جمعیتی یکی از مهم‌ترین نیروهای محرک تقاضا در بازار مسکن به‌شمار می‌روند. در ایران، تغییرات جمعیتی به‌ویژه در دهه‌های اخیر نقش تعیین‌کننده‌ای در نوسانات بازار مسکن داشته است. این عوامل به‌طور مستقیم بر تقاضای مسکن تاثیر می‌گذارند و شرایطی را ایجاد می‌کنند که قیمت‌ها تحت‌تاثیر آنها دچار تغییرات چشمگیری ‌شوند. رشد جمعیت یکی از عوامل بنیادی افزایش تقاضای مسکن در ایران است. در دهه‌های گذشته، به‌ویژه در دوران اوج رشد جمعیت(دهه ۶۰)، فشار تقاضا بر بازار مسکن افزایش یافت و در نتیجه قیمت‌ها نیز رشد قابل‌توجهی را تجربه کردند. امروزه، هرچند نرخ رشد جمعیت کاهش یافته اما جمعیت جوان و در سن ازدواج همچنان تقاضای مسکن را در بسیاری از مناطق کشور بالا نگه داشته است.
مهاجرت داخلی یکی از پدیده‌های رایج در ایران است که به‌طور مستقیم بر قیمت مسکن در مناطق شهری تاثیر گذاشته است. مهاجرت از روستاها به شهرها و همچنین مهاجرت به کلانشهرهایی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز باعث افزایش تقاضا در این مناطق شده است. این افزایش تقاضا، به‌ویژه در مناطقی که ظرفیت کافی برای عرضه مسکن ندارند، به افزایش چشمگیر قیمت‌ها منجر شده است.
در دهه‌های اخیر، ساختار خانوار در ایران به‌طور قابل‌توجهی تغییر کرده است. کاهش تعداد افراد در هر خانوار و گرایش به زندگی مستقل در میان جوانان، تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر را افزایش داده است. این موضوع به‌ویژه در کلانشهرها که فضای زندگی محدودتر است، فشار بر قیمت واحدهای کوچک و متوسط را تشدید کرده است.
تراکم جمعیت در برخی از مناطق خاص، مانند تهران و شهرهای بزرگ، باعث تمرکز تقاضا در این مناطق شده است. به‌عنوان مثال، استان تهران با داشتن بالاترین تراکم جمعیت در کشور، شاهد رقابت بالای خریداران برای دسترسی به مسکن بوده که این موضوع به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها انجامیده است. در مقابل، مناطق کمتر توسعه‌یافته با کاهش تقاضا و رکود بازار مواجه شده‌اند.
تغییر در سبک زندگی ایرانیان، از جمله گرایش به زندگی در آپارتمان‌ها، افزایش تمایل به خرید خانه‌های مدرن و همچنین تغییرات در اولویت‌های نسل جدید، باعث تغییر الگوی تقاضای مسکن شده است. این تغییرات نه‌تنها بر نوع تقاضا بلکه بر قیمت‌ها در مناطق مختلف نیز تاثیر گذاشته است.
افزایش نرخ شهرنشینی در ایران طی دهه‌های گذشته، فشار تقاضا را در شهرها افزایش داده است. براساس آمارها، بیش از ۷۰‌درصد جمعیت کشور در شهرها زندگی می‌کنند و این موضوع به افزایش تقاضا برای مسکن در مناطق شهری منجر شده است. این روند، همراه با محدودیت‌های عرضه، موجب افزایش قیمت‌ها در شهرهای پرجمعیت شده است.
تبعات حکمفرمایی عوامل اقتصادی و جمعیتی بر بازار مسکن
رشد جمعیت و مهاجرت به شهرهای بزرگ موجب تمرکز تقاضا در این مناطق شده و قیمت‌ها را به شدت افزایش داده است.
همچنین افزایش تقاضا بدون پاسخگویی مناسب در عرضه، بازار را به سمتی سوق داده که مسکن به یک کالای کمیاب تبدیل شود.
تغییرات جمعیتی و رشد تقاضا نیز باعث شده که خانوارهای کم‌درآمد به‌ویژه در شهرهای بزرگ از دسترسی به مسکن مناسب باز مانند.
رشد شهرنشینی و تمرکز تقاضا، سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت شهرهای بزرگ سوق داده و بازار مسکن مناطق کمتر توسعه‌یافته را در رکود فرو برده است.
ویژگی‌های بازار مسکن و تاثیر آن
بر قیمت‌ها در ایران
بازار مسکن دارای ویژگی‌های منحصربه‌فردی است که آن را از سایر بازارها متمایز می‌کند. این ویژگی‌ها نقش مهمی در تعیین رفتار عرضه و تقاضا و در نهایت قیمت مسکن دارند. در ایران، بازار مسکن به دلیل ساختارهای خاص اقتصادی و اجتماعی از ویژگی‌هایی برخوردار است که باعث افزایش پیچیدگی در تنظیم و مدیریت این بازار شده است.
بازار مسکن در ایران به دلیل فقدان شفافیت در اطلاعات، یکی از غیرشفاف‌ترین بازارهاست. نبود دسترسی آسان به اطلاعات قیمت، معاملات و وضعیت عرضه و تقاضا، خریداران و فروشندگان را در موقعیتی نامتقارن قرار می‌دهد. این عدم شفافیت باعث می‌شود که قیمت‌گذاری در بسیاری از مواقع به‌صورت سلیقه‌ای و غیرمنطقی انجام شود و امکان بروز نوسانات شدید قیمتی را افزایش دهد.
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در ایران، هزینه‌های بالای نقل‌وانتقال است. این هزینه‌ها شامل مالیات‌های متعدد، حق کمیسیون مشاوران املاک و هزینه‌های ثبت رسمی معاملات می‌شود. هزینه‌های سنگین به‌ویژه در معاملات کلان، باعث می‌شود که بسیاری از خریداران و فروشندگان، معاملات غیررسمی یا بدون ثبت را ترجیح دهند. این امر به کاهش شفافیت بازار و افزایش احتمال نوسانات قیمتی دامن می‌زند.
بازار مسکن در ایران به‌طور مداوم با مشکل عدم تعادل بین عرضه و تقاضا مواجه بوده است. افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرهای بزرگ و رشد تقاضا برای مسکن در کنار کمبود ساخت‌وساز به‌ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد، موجب افزایش بی‌رویه قیمت‌ها شده است. به‌عنوان مثال، عرضه ناکافی مسکن در تهران باعث شده است قیمت‌ها در این شهر بسیار بالاتر از میانگین کشوری باشد.
یکی دیگر از ویژگی‌های بازار مسکن، زمان‌بر بودن فرآیند عرضه است. ساخت یک واحد مسکونی به زمان و منابع قابل‌توجهی نیاز دارد. این موضوع باعث می‌شود که بازار مسکن نتواند به‌سرعت به تغییرات تقاضا پاسخ دهد. در ایران، به دلیل مشکلات اداری، قوانین دست‌وپاگیر و هزینه‌های بالای ساخت‌وساز، این مشکل بیش از پیش مشهود است. در نتیجه، هرگونه افزایش تقاضا، بدون پاسخگویی کافی از سوی عرضه، منجر به افزایش شدید قیمت‌ها می‌شود.
در ایران، مسکن علاوه‌بر یک نیاز اساسی، به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای نیز شناخته می‌شود. بسیاری از افراد، به‌ویژه در شرایط تورمی، برای حفظ ارزش سرمایه خود به خرید مسکن روی می‌آورند. این نقش دوگانه مسکن باعث شده است که تقاضا برای آن، صرفا به نیاز مصرفی محدود نباشد و این مساله به افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها منجر شود.
براساس آمارها، بیش از 5/‏‏2‌میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد که نشان‌دهنده عدم استفاده بهینه از منابع موجود است. این خانه‌ها که عمدتا به‌عنوان سرمایه نگهداری می‌شوند، باعث کاهش عرضه مؤثر در بازار شده و فشار بر قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. سیاست‌های مالیاتی بر این خانه‌ها، به‌دلیل مشکلات اجرایی، تاکنون نتوانسته است تاثیر قابل‌توجهی بر تنظیم بازار داشته باشد.
بازار مسکن در ایران به‌شدت به شرایط کلی اقتصاد وابسته است. نوسانات نرخ ارز، تورم و سیاست‌های اقتصادی، تاثیر مستقیم بر رفتار خریداران و فروشندگان دارد. به‌عنوان مثال، افزایش نرخ ارز می‌تواند باعث رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شود.
نتایج ویژگی‌های بازار مسکن ایران
عدم شفافیت، کمبود عرضه و تقاضای بالا در شهرهای بزرگ، به رشد بی‌رویه قیمت‌ها منجر شده است.
هزینه‌های بالا و نقش سرمایه‌ای مسکن، باعث شده اقشار کم‌درآمد و متوسط نتوانند به‌راحتی به مسکن دسترسی پیدا کنند.
ویژگی‌هایی مانند عدم شفافیت و نقش مسکن به‌عنوان سرمایه، موجب شده که این بازار به نوسانات شدید قیمتی حساس باشد.
ضعف در اجرای سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و یارانه‌های مسکن، مانع تنظیم صحیح بازار شده است.