21 - 04 - 2020
ترافیک اجاره‌نشین‌ها
اشکان نظام‌آبادی- بر اساس آخرین گزارش‌های رسمی موجودی مسکن کل کشور ۱۹/۲۴ میلیون واحد است که از میان این واحدهای مسکونی سهم مالکان با روندی فزاینده هر سال کاهش پیدا می‌کند. شتاب فزاینده افزایش مستاجران در بازار مسکن پس از اطلاعات به دست آمده از سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ از احتمال رشد شدید مستاجران حکایت می‌کند. بر این اساس ممکن است با تکانه قیمتی سال‌جاری و تعمیق شکاف قیمت‌ها نسبت به درآمد خانوار، حجم مستاجران در سال‌های آینده با شدت بیشتری افزایش پیدا کند؛ پدیده‌ای که با ایجاد «ترافیک تقاضای اجاره» تورم اجاره‌بها را افزایش داده و از سهم مالکان به طور جهشی می‌کاهد. برآوردهای مختلف نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن در ایران از حدود هشت سال در سال ۱۳۸۴ به حدود ۱۲ سال در سال ۱۳۹۴ رسیده است. این عدد برای متوسط جامعه به دست آمده در حالی که شاخص دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد یعنی دهک‌های اول تا چهارم بین ۱۹ تا ۳۶ سال است. به عبارت دیگر می‌توان گفت خانوارهای گروه‌های کم‌درآمد و به ویژه دهک‌های ۱ و ۲ به تنهایی قادر به تامین مسکن مناسب نخواهند بود. مقدار متعارف جهانی این شاخص بین پنج تا شش سال است. این وضعیت نشانه بحرانی بودن وضعیت دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشور است و پیامد آن افزایش بدمسکنی و جابه‌جایی پلکانی در محلات شهری و افزایش اجاره‌نشینی خواهد بود. در حالی که دسترسی ایرانیان به مسکن روز‌به‌روز سخت‌تر می‌شود «افزایش نرخ اجاره‌نشینی» مهم‌ترین پیامدی است که بازار مسکن را درگیر کرده است.
آمارها نشان می‌دهد هر سال ایرانیان بیشتری مالکیت مسکن را از دست می‌دهند و بر تعداد مستاجران افزوده می‌شود. روایت‌های رسمی نشان می‌دهد که بیشترین حجم خانوارهای معمولی ساکن و گروهی در خانههایی با متراژ ۵١ تا ١٠٠ مترمربع ساکن هستند و مستاجران عموما در واحدهای با متراژهای پایین سکونت دارند.
کاهش ۱۵ درصدی مالکیت مسکن در ۲ دهه
بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار، بیشترین حجم خانوارهای معمولی ساکن و گروهی در خانههایی با متراژ ۵١ تا ١٠٠ مترمربع ساکن هستند. همچنین سهم مستاجران در واحدهای مسکونی با متراژهای بالاتر به تدریج کاهش می‌یابد و خانوارها با نحوه تصرف مستاجر بیشتر در متراژهای پایین سکونت دارند. بر این اساس ۵/۶۰ درصد از خانوارهای عادی و گروهی مالک و ۷/۳۰ درصد از خانوارها مستاجر هستند. در حالی که اوایل دهه ۷۰ بیش از ۷۵ درصد ایرانیان خانه ملکی داشتند، در حال حاضر میزان مالکیت افراد به حدود ۶۰ درصد رسیده است. کاهش ۱۵ درصدی مالکان از طرف دیگر به شمار مستاجران هم اضافه کرده است. در شوک قیمتی سال گذشته قیمت مسکن و اجاره بیش از ۱۰۰ درصد افزایش را تجربه کرده است که خود عامل محرک افزایش تمایل به اجاره‌نشینی است.
بازارهای موازی علیه مسکن
از سوی دیگر رواج سوداگری از طریق خرید کالاهای سرمایه‌ای و قدرت گرفتن بازارهای موازی نسبت به مسکن باعث شده بسیاری از مالکان ترجیح دهند مسکن خود را به کالاهایی با بازدهی بیشتر تبدیل کنند. در دوره‌ای که قیمت ارز به شدت افزایش پیدا کرد ارزش‌افزوده بازارهای طلا، ارز، سکه و حتی بورس از مسکن پیشی گرفت این در حالی است که سرمایه‌گذاران پس از رونق مقطعی در انتظار رکود سنتی بازار مسکن هستند. در حال حاضر اقداماتی مانند ثبت‌نام خودرو و فروش آن در بازار آزاد، خرید سکه و طلا و سرمایه‌گذاری در بورس ارزش افزوده بیشتری برای سرمایه‌های مردم ایجاد می‌کند. همین موضوع ممکن است بازار مسکن را با رشد بیشتر تعداد مستاجران مواجه کند.
تورم اجاره‌بها به دلیل افزایش اجاره‌نشینی
یکی از پیامدهای افزایش اجاره‌نشینی، افزایش تقاضا و در نتیجه تورم اجاره‌بها در بازار است. حال آنکه در سال‌های گذشته تورم اجاره‌بها همواره از تورم قیمت فروش مسکن بیشتر بوده است. در سال‌هایی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد با اینکه قیمت مسکن افزایش چندانی نداشت اما اجاره‌بها روند صعودی خود را حفظ کرد. حالا نیز در تهران در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، جمعیت ساکن تهران ۱۰ درصد زیاد شده است اما تعداد مالکان، ۵ درصد و در مقابل، تعداد خانوارهای مستاجر ۲۲ درصد رشد کرده است. در حالی که طی سال‌های اخیر تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش داشته عرضه فایل اجاره کم شده و اثر کاهش عرضه در تورم بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها آشکار شده است. در این شرایط کارشناسان «کاهش قدرت خرید» و «عدم دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت» را مهم‌ترین دلیل افزایش اجاره‌نشینی عنوان می‌کنند.
اگر درآمد با اجاره تناسب داشت متقاضیان اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دادند
به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن کاهش سهم مالکیت به طور عمومی در بازار مسکن دنیا علامتی منفی محسوب نمی‌شود چرا که عموما دو نوع استفاده استیجاری و ملکی برای بازار مسکن فرض می‌شود؛ آنچه در بازار مسکن مشکل‌زاست عموما بحث به بی‌مسکنی و کمبود مسکن مربوط می‌شود. ستاریان در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» می‌گوید: «در هر کشوری اگر مسکن به اندازه کافی وجود داشته باشد بسیاری از متقاضیان ممکن است ترجیح دهند اجاره‌نشینی را تجربه کنند به شرطی که تناسبی بین درآمد و اجاره‌بها وجود داشته باشد. به عنوان مثال اگر یک کارمند طبق روال با دو ساعت کار بتواند اجاره واحد مسکونی مناسب خود را تامین کند ممکن است اجاره‌نشینی را به مالکیت مسکن ترجیح دهد.»
در ۲۵ سال گذشته قیمت خانه ۱۱۰۰ برابر شده است
این کارشناس اقتصاد مسکن در بیان دلایل کاهش قدرت خرید مسکن می‌گوید: «اگر تورم مسکن هم مانند همه کالاهای ما بود مشکلی نداشتیم اما مسکن به دلایل مختلف نسبت به کالاهای دیگر افزایش قیمت بیشتری داشته است. از سال ۷۶ شاخص تورم مسکن ۵/۲ برابر همه کالاها افزایش داشته است. در ۲۵ سال گذشته قیمت خانه ۱۱۰۰ برابر شده است ولی قیمت ارز ۱۸۶ برابر شده است. این نشان می‌دهد که در بعد مسکن مشکل داریم. اگر به تعداد خانوار مسکن مناسب داشتید دیگر ملک افزایش پیدا نمی‌کند.»
او در بیان دلایل افزایش اجاره‌نشینی می‌گوید: «به دلیل اینکه در بخش مسکن افزایش قیمت بالاتری نسبت به سایر کالاها داریم اجاره‌نشینی بالاتر می‌رود. در شرایطی که قدرت خرید خانوار کاهش پیدا می‌کند اولین انتخاب آنها بازار اجاره مسکن است و سپس به سمت خرید کالا می‌روند. او ادامه می‌دهد: نکته مهم این است که وقتی کالایی به سرعت گران می‌شود و یک کالای سرمایه‌ای هم هست طبیعی است که برای تملکش همه اقشار جامعه دچار مشکل باشند. بر اساس آمار در سه ماهه ابتدایی سال مسکن ارزش‌افزوده کمتری نسبت به سایر بازارها داشت. در این شرایط برخی از ناظران تصور می‌کنند افزایش قیمت نجومی سایر کالاها ممکن است مالکان را به تبدیل مسکن خود به کالاهای پربازده‌تر متمایل کرده باشد. ستاریان در واکنش به این موضوع می‌گوید: «چنین چیزی تاکنون مشاهده نشده است. بازار مسکن را نمی‌توان در یک مقطع کوتاه بررسی کرد. واقعیت این است که طی ۶۰ سال گذشته مسکن افزایش قیمت بیشتری نسبت به کل کالاها داشته است. در جامعه ما مسکن یک کالای سرمایه‌ای است. پس همه سعی می‌کنند مسکن داشته باشند. به عنوان مثال در دو دهه اخیر قیمت سه میلیون تومانی پراید به ۴۵ میلیون تومان رسیده است که حدودا ۱۵ برابر است اما بازار مسکن به مراتب افزایش قیمت بیشتری را تجربه کرده است.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد