حمایت مسکنی از اقشار محروم

«جهان‌صنعت»- مسکن، به عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان، همواره مورد توجه سیاستگذاران و برنامه‌ریزان اقتصادی بوده است. پس از پیروزی انقلاب اسلامی، جمهوری اسلامی ایران در راستای تحقق عدالت اجتماعی، سیاست‌های متعددی را برای خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه به‌ویژه کارگران و دهک‌های کم‌درآمد اجرا کرد. با این حال، رشد جمعیت، مهاجرت به شهرها و تحولات اقتصادی سبب شد که مسکن همچنان به عنوان یکی از چالش‌های اساسی کشور باقی بماند. در این گزارش، عملکرد دولت‌های مختلف پس از انقلاب اسلامی در حوزه مسکن، دستاوردها، چالش‌ها و سیاست‌های اجرا شده مورد بررسی قرار می‌گیرد.
مسکن در دوران پیش از انقلاب
بحران زاغه‌نشینی و کمبود مسکن
در دوران پهلوی کمبود مسکن و مهاجرت گسترده به شهرها موجب افزایش حاشیه‌نشینی شد. براساس گزارش‌های موجود، بیش از ۶۰‌درصد از کارگران فاقد مسکن بودند و سکونت‌گاه‌های غیررسمی در اطراف شهرهای بزرگ شکل گرفته بود. دولت پهلوی وعده‌های متعددی برای حل بحران مسکن داد؛ از جمله تاسیس اتحادیه تعاونی مرکزی مسکن کارگران اما این اقدامات ناکارآمد بود و مشکل مسکن همچنان باقی ماند.
پس از انقلاب حل این معضل در دستور کار قرار گرفت و سیاست‌هایی همچون واگذاری زمین، ایجاد تعاونی‌های مسکن و احداث مسکن‌های دولتی دنبال شد.
سیاست‌های مسکن در دهه اول انقلاب (۱۳۵۷ تا ۱۳۶۷)
تشکیل بنیاد مسکن
در فروردین ۱۳۵۸ به دستور امام خمینی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تشکیل شد تا مساله تامین مسکن اقشار ضعیف جامعه را ساماندهی کند. این نهاد به‌خصوص در مناطق روستایی نقش مهمی در ساخت و مقاوم‌سازی خانه‌ها ایفا کرد.
در سال ۱۳۶۰ قانون اراضی شهری تصویب شد که به موجب آن دولت موظف شد اراضی موات و بایر را شناسایی و در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد. این اقدام در دهه اول انقلاب تاثیر مثبتی بر خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد گذاشت.
یکی از مهم‌ترین سیاست‌های این دوره، واگذاری زمین به مردم به قیمت ارزان بود. این سیاست در شهرهای کوچک و متوسط موفق عمل کرد و باعث خانه‌دار شدن بسیاری از خانوارها شد.
سیاست‌های مسکن در دهه دوم انقلاب (۱۳۶۸ تا ۱۳۷۸)
آغاز سیاست‌های توسعه‌ای
در دهه ۷۰ با اجرای برنامه‌های توسعه‌ای و تغییر سیاست‌های اقتصادی، تمرکز دولت از واگذاری زمین به سمت سیاست‌های تشویقی و مشارکتی تغییر کرد. در این دوره، برنامه‌های دولت بیشتر بر حمایت از تعاونی‌های مسکن، ارائه تسهیلات بانکی و اجرای طرح‌های مسکن مشارکتی متمرکز بود.
دولت در این دوره اقدام به پرداخت وام‌های مسکن کرد تا خانوارها بتوانند واحدهای مسکونی خریداری کنند. با این حال، افزایش تورم و قیمت زمین تاثیر این وام‌ها را کاهش داد.
سیاست‌های مسکن در دهه سوم انقلاب (۱۳۷۸ تا ۱۳۸۸)
ورود به دوره جدید ساخت مسکن
در دهه ۸۰ با افزایش تقاضا برای مسکن، دولت سیاست‌هایی را برای افزایش ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ اجرا کرد. این سیاست‌ها شامل حمایت از بخش‌ خصوصی و ارائه وام‌های بانکی بود.
یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت نهم و دهم، اجرای طرح مسکن مهر بود که هدف آن تامین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد بود. این طرح با واگذاری زمین‌های دولتی و پرداخت وام‌های بلندمدت اجرایی شد. با وجود اینکه مسکن مهر توانست بخش زیادی از جمعیت فاقد مسکن را خانه‌دار کند اما مشکلاتی مانند کیفیت پایین ساخت، عدم دسترسی مناسب به خدمات شهری و تحمیل هزینه‌های سنگین به دولت از جمله چالش‌های این طرح بود.
سیاست‌های مسکن در دهه چهارم انقلاب (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸)
مسکن مهر و تغییر رویکردها
دولت‌های یازدهم و دوازدهم تلاش کردند طرح مسکن مهر را تکمیل کنند اما برخی پروژه‌ها به دلیل مشکلات مالی و تورم نیمه‌تمام باقی‌ماند. از سوی دیگر، به دلیل افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز تمرکز سیاست‌های مسکن به سمت حمایت از وام‌های بانکی و مسکن اجتماعی تغییر یافت.
در سال ۱۳۹۸ دولت اقدام به اجرای طرح مسکن ملی کرد که هدف آن ساخت واحدهای مسکونی برای دهک‌های میانی و پایین جامعه بود. این طرح با مشارکت بخش‌ خصوصی و بانک‌ها دنبال شد.
سیاست‌های مسکن در دهه پنجم انقلاب (۱۳۹۸ تا کنون)
نهضت ملی مسکن
در سال‌های اخیر، افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی موجب شد که مسکن به یکی از چالش‌های اصلی اقتصاد ایران تبدیل شود. گزارش‌ها نشان می‌دهد که مدت زمان دسترسی به مسکن در کشور به ۱۰۰‌سال رسیده و بیش از ۲۰‌میلیون نفر در سکونت‌گاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند.
دولت سیزدهم با هدف ساخت چهارمیلیون واحد مسکونی در چهار سال، طرح نهضت ملی مسکن را آغاز کرد. این طرح، ادامه سیاست‌های مسکن ملی و مسکن مهر است که تلاش دارد با تامین زمین و ارائه تسهیلات بانکی، مسکن را برای اقشار ضعیف‌تر فراهم کند.
چالش‌های پیش روی بخش مسکن در ایران
با وجود سیاست‌های مختلف در حوزه مسکن، این بخش همچنان با چالش‌هایی مانند رشد بی‌سابقه قیمت مسکن، افزایش تعداد مستاجران، محدودیت‌های مالی دولت و کیفیت پایین برخی پروژه‌ها روبه‌رو است.
طبق آخرین گزارش‌های رسمی منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع در تهران به ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است.
۵۰‌درصد از ساکنان تهران مستاجر هستند و هزینه اجاره‌بها گاهی تا ۷۰‌درصد درآمد کارگران را شامل می‌شود. از سویی بسیاری از پروژه‌های دولتی به دلیل کمبود منابع مالی با تاخیر اجرا می‌شوند. در برخی طرح‌های دولتی نیز کیفیت ساخت و خدمات شهری نامناسب است.
راهکارهای پیشنهادی برای ساماندهی مسکن
کارشناسان مسکن پیشنهادهای گوناگونی را برای بهبود شرایط ارائه می‌دهند. کنترل تورم و ثبات اقتصاد کلان، افزایش مشارکت بخش‌ خصوصی و تعاونی‌ها در ساخت مسکن، ارائه وام‌های مسکن با نرخ بهره پایین، ساماندهی بازار اجاره و ارائه تسهیلات به مستاجران و بهبود کیفیت ساخت و خدمات شهری در پروژه‌های مسکونی از جمله این پیشنهادات هستند.
باید توجه داشت که بخش مسکن در ایران طی چهار دهه گذشته تغییرات زیادی را تجربه کرده است. اگرچه سیاست‌هایی مانند واگذاری زمین، مسکن مهر و نهضت ملی مسکن توانسته‌اند به خانه‌دار شدن بخشی از جامعه کمک کنند اما چالش‌هایی مانند تورم، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، همچنان این حوزه را با مشکلات جدی مواجه کرده است. برای حل بحران مسکن، اجرای سیاست‌های پایدار اقتصادی، افزایش مشارکت بخش ‌خصوصی و کنترل بازار اجاره ضروری به نظر می‌رسد.
بررسی وضعیت مشارکت بخش ‌خصوصی در تولید مسکن پس از انقلاب اسلامی
یکی از مهم‌ترین عوامل توسعه پایدار در حوزه مسکن، نقش بخش ‌خصوصی در تامین، تولید و عرضه واحدهای مسکونی است. در ایران، پس از پیروزی انقلاب اسلامی، دولت در دوره‌های مختلف سیاست‌هایی را برای مشارکت بخش‌ خصوصی در ساخت مسکن تدوین کرد. این سیاست‌ها در مقاطع زمانی مختلف با چالش‌هایی از جمله رکود اقتصادی، افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، کاهش قدرت خرید مردم و نوسانات تورمی همراه بوده است. در این بخش، روند مشارکت بخش‌ خصوصی در حوزه مسکن طی چهار دهه گذشته بررسی می‌شود.
مشارکت محدود بخش ‌خصوصی در دهه اول انقلاب (۱۳۵۷ تا ۱۳۶۷)
در سال‌های نخست انقلاب، دولت تمرکز اصلی خود را بر واگذاری زمین به اقشار کم‌درآمد و اجرای سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن گذاشت. در این دوره، مشارکت بخش‌ خصوصی در تولید مسکن به دلیل سیاست‌های دولتی محدود بود.
در سال ۱۳۶۰ قانون اراضی شهری تصویب شد که دولت را مکلف می‌کرد اراضی موات و بایر را شناسایی و برای ساخت مسکن در اختیار مردم و تعاونی‌ها قرار دهد. این سیاست موجب شد که ساخت‌وساز عمدتا در قالب تعاونی‌های مسکن صورت گیرد و نقش بخش ‌خصوصی در این حوزه محدود شود.
از جمله چالش‌های مشارکت بخش‌ خصوصی در این دوره می‌توان به کنترل شدید دولت بر زمین و سیاست‌های واگذاری آن، عدم وجود انگیزه کافی برای سرمایه‌گذاران خصوصی و طبیعتا جنگ تحمیلی و محدودیت منابع مالی کشور اشاره کرد.
آغاز مشارکت بخش‌خصوصی در دهه دوم انقلاب (۱۳۶۸ تا ۱۳۷۸)
با پایان یافتن جنگ تحمیلی و آغاز دوران بازسازی کشور، سیاست‌های اقتصادی تغییر کرد و بخش‌خصوصی نقش بیشتری در تولید مسکن ایفا کرد.
در دهه‌۷۰ برنامه‌های توسعه‌ای کشور بر استفاده از ظرفیت‌های بخش‌ خصوصی تاکید داشتند. دولت تلاش کرد تا از طریق ارائه تسهیلات بانکی و اصلاح قوانین، سرمایه‌گذاران خصوصی را به مشارکت در ساخت مسکن ترغیب کند.
با افزایش تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ، شرکت‌های خصوصی ساخت‌وساز فعالیت بیشتری را آغاز کردند. این شرکت‌ها عمدتا در حوزه مسکن میان‌درآمد و لوکس فعالیت داشتند.
درخصوص چالش‌های بخش ‌خصوصی در این دوره می‌توان به افزایش قیمت زمین در شهرهای بزرگ، عدم ثبات اقتصادی و نوسانات تورمی و همچنین مشکلات اداری و بوروکراسی در اخذ مجوزهای ساخت اشاره کرد.
جهش ساخت‌وساز و مشارکت گسترده بخش‌ خصوصی در دهه سوم انقلاب (۱۳۷۸ تا ۱۳۸۸)
دهه ۸۰ یکی از دوره‌های پررونق در ساخت‌وساز مسکن در ایران بود. در این دوره، دولت سیاست‌های مختلفی را برای تقویت مشارکت بخش‌ خصوصی اجرا کرد.
با رشد شهرنشینی و افزایش تقاضا، بخش ‌خصوصی سرمایه‌گذاری‌های گسترده‌ای در حوزه مسکن انجام داد. پروژه‌های مسکونی در قالب برج‌سازی و شهرک‌های مسکونی توسط شرکت‌های خصوصی اجرا شد.
در سال ۱۳۸۶ دولت نهم طرح مسکن مهر را برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد آغاز کرد. این طرح با ارائه زمین رایگان و تسهیلات بانکی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داد. بخش‌ خصوصی در این دوره عمدتا در اجرای پروژه‌های مسکن مهر مشارکت داشت.
مشکلات ناشی از طرح مسکن مهر برای بخش ‌خصوصی در این دوران تاخیر در پرداخت تسهیلات بانکی به پیمانکاران، کیفیت پایین برخی پروژه‌ها به دلیل کاهش هزینه‌های ساخت و عدم تامین زیرساخت‌های لازم برای شهرک‌های مسکن مهر بودند.
کاهش مشارکت بخش ‌خصوصی در دهه چهارم انقلاب (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸)
با آغاز دهه ۹۰ به دلیل تحریم‌های اقتصادی، رکود ساخت‌وساز و افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، مشارکت بخش‌ خصوصی در حوزه مسکن کاهش یافت.
یکی از دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، افزایش شدید قیمت زمین در کلانشهرها و کاهش توان مالی مردم برای خرید مسکن بود. این امر باعث شد که بخش‌ خصوصی تمرکز خود را از پروژه‌های مسکن میان‌درآمد به سمت پروژه‌های لوکس تغییر دهد.
دولت در سال ۱۳۹۸ با اجرای طرح مسکن ملی تلاش کرد تا مشارکت بخش‌ خصوصی را در ساخت مسکن افزایش دهد. در این طرح، دولت زمین‌های دولتی را به پیمانکاران واگذار کرد و بخش‌ خصوصی در ساخت واحدهای مسکونی نقش بیشتری ایفا کرد.
از جمله چالش‌های بخش ‌خصوصی در این دوره، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش سودآوری پروژه‌ها، مشکلات تامین مالی و کاهش توان وام‌دهی بانک‌ها و همچنین طولانی شدن فرآیندهای اخذ مجوز و بوروکراسی پیچیده بودند.
نقش بخش ‌خصوصی در دهه پنجم انقلاب (۱۳۹۸ تا کنون)
با آغاز دولت سیزدهم، سیاست‌های جدیدی برای افزایش مشارکت بخش‌خصوصی در نهضت ملی مسکن طراحی شد.
طرح نهضت ملی مسکن که در سال ۱۴۰۰ آغاز شد، از بخش‌ خصوصی برای ساخت چهارمیلیون واحد مسکونی در چهار سال آینده استفاده می‌کند. در این طرح، دولت زمین‌های خود را برای ساخت مسکن به بخش ‌خصوصی واگذار می‌کند.
یکی از رویکردهای جدید برای افزایش بهره‌وری در حوزه مسکن، استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز است. بخش ‌خصوصی می‌تواند با بهره‌گیری از روش‌های مدرن ساخت، هزینه‌ها را کاهش دهد.
چالش‌های کنونی بخش ‌خصوصی در حوزه مسکن، عدم ثبات اقتصادی و تورم بالا، مشکلات تامین منابع مالی و کاهش توان خرید مردم و قوانین سختگیرانه و بوروکراسی دولتی هستند.
راهکارهایی برای افزایش مشارکت بخش‌خصوصی در مسکن
ایجاد تمایل و ترغیب بخش‌ خصوصی به مشارکت در بخش مسکن نیازمند ثبات اقتصادی و کنترل تورم، اصلاح قوانین و کاهش بوروکراسی، ایجاد مشوق‌های مالیاتی، حمایت از تامین مالی پروژه‌های مسکن و توسعه فناوری‌های نوین ساخت‌وساز است.
باید توجه داشت که کاهش نوسانات اقتصادی، سرمایه‌گذاری بخش ‌خصوصی را افزایش می‌دهد. تسهیل فرآیند صدور مجوزهای ساخت و تخصیص زمین نیز از جمله مواردی است که باید مورد توجه بیشتری قرار گیرد. کاهش مالیات برای شرکت‌های ساختمانی و توسعه‌گران و همچنین ارائه وام‌های کم‌بهره به بخش ‌خصوصی در راستای افزایش مشارکت این بخش از اهمیت بالایی برخوردار است. استفاده از روش‌های مدرن برای کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت ساخت نیز از جمله موارد مهمی است که مستلزم توجه و بررسی بیشتر از سوی دولتمردان است.
بخش‌ خصوصی در چهار دهه گذشته، نقش مهمی در توسعه مسکن ایران ایفا کرده است. هر چند در برخی دوره‌ها، سیاست‌های دولتی موجب کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران شده اما در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای افزایش نقش این بخش در نهضت ملی مسکن صورت گرفته است. برای افزایش مشارکت بخش ‌خصوصی نیاز به اصلاح سیاست‌های اقتصادی، کاهش بوروکراسی و ارائه مشوق‌های مالی است تا ساخت‌وساز در کشور به یک روند پایدار و متعادل تبدیل شود.