لزوم توجه به تولید مسکن

گروه مسکن- اثرگذاری عرضه خانه‌های خالی بر ساماندهی بازار مسکن ایران موضوعی پیچیده و چندوجهی است که کارشناسان نظرات مختلفی در مورد آن دارند.
موافقان این سیاست معتقدند که با ارائه خانه‌های خالی به بازار، تعداد واحدهای مسکونی موجود افزایش می‌یابد؛ اقدامی که می‌تواند به تعدیل قیمت‌ها به خصوص در مناطق با تقاضای بالا، کمک کند. همچنین برخی معتقدند که ارائه خانه‌های خالی به منزله نوعی مالیات بر خانه‌های خالی عمل می‌کند و مالکان را از احتکار واحدهای مسکونی و خالی نگه داشتن آنها برای افزایش قیمت در آینده باز می‌دارد. این دسته از افراد باور دارند که ارائه خانه‌های خالی به این معنی است که این واحدها در دسترس کسانی قرار می‌گیرند که به آنها نیاز دارند و نه کسانی که به دنبال کسب سود از طریق احتکار هستند اما از سوی دیگر مخالفان این سیاست معتقدند که ارائه خانه‌های خالی می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش دهد زیرا مالکان نگران هستند که در آینده با مالیات یا سایر مجازات‌ها مواجه شوند.
منتقدان دیگر بر این باورند که تعداد خانه‌های خالی در مقایسه با کل موجودی مسکن کم است و ارائه آنها تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌ها نخواهد داشت. آنها معتقدند شناسایی و ارائه خانه‌های خالی می‌تواند از نظر اجرایی دشوار باشد و ممکن است مستلزم اقدامات تهاجمی دولت مانند ورود به خانه‌ها یا بررسی سوابق املاک باشد.
بدون شک هرچه تعداد خانه‌های خالی بیشتر باشد، احتمال تاثیرگذاری ارائه آنها بر بازار نیز بیشتر است. نوع، موقعیت و وضعیت خانه‌های خالی می‌تواند بر میزان تاثیرگذاری آنها بر بازار تاثیر بگذارد. همچنین وضعیت کلی اقتصاد از جمله نرخ تورم و نرخ بیکاری، می‌تواند بر تقاضا برای مسکن و در نتیجه اثربخشی ارائه خانه‌های خالی تاثیر بگذارد. همچنین اقدامات دولت، مانند وضع مالیات بر خانه‌های خالی یا ارائه مشوق‌هایی برای ساخت مسکن جدید، می‌تواند بر رفتار مالکان خانه‌های خالی و اثربخشی ارائه آنها تاثیر بگذارد.
به طور کلی می‌توان گفت که ارائه خانه‌های خالی می‌تواند یکی از ابزارهای سیاستگذاری برای ساماندهی بازار مسکن باشد اما اثربخشی آن به عوامل مختلفی بستگی دارد. برای قضاوت دقیق در مورد اثرات ارائه خانه‌های خالی در ایران به بررسی‌های بیشتر و مطالعات عمیق‌تر با در نظر گرفتن شرایط خاص این کشور نیاز است.
خالی ماندن برخی املاک
به دلیل فرسودگی
در همین راستا معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به موضوع خانه‌های خالی شهر تهران گفت: هرگاه صحبت از مسکن‌سازی در شهر تهران می‌شود، نقد‌های زیادی به ما وارد می‌کنند که تهران مملو از خانه‌های خالی است در حالی که ما با کمبود مسکن در شهر تهران مواجهیم بنابراین همه باید در این حوزه به یک اجماع برسیم که اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران زیاد است، روند تولید مسکن باید متوقف شود اما اگر چنین موضوعی صحت ندارد باید این شائبه از اذهان پاک شود.
حمیدرضا صارمی ادامه داد: در این مقوله باید توجه داشت که رشد طبیعی جمعیت تهران همچنان ادامه دارد و طبق آخرین سرشماری که سال ۱۳۹۵ انجام شده، حداقل یک میلیون نفر به جمعیت شهر تهران اضافه شده است. شهر تهران ۹۳۰‌هزار پارسل اعم از مسکونی، تجاری، اداری و… دارد، حال اگر عمر ساختمان در تهران را ۵۰ سال در نظر بگیریم به طور معمول سالانه ۲۰‌هزار پارسل در معرض فرسودگی قرار می‌گیرند و واقعیت این است که املاک بالای ۵۰ سال، دیگر قابلیت سکونت ندارند بنابراین باید این نکته را در نظر گرفت که تعدادی از املاک به دلیل فرسودگی خیلی زیاد خالی از سکنه هستند.
صارمی تصریح کرد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزیر راه‌و‌شهرسازی و تاکید شهردار تهران به نواحی اعلام کردیم تا با استفاده از تمامی ابزار‌های موجود، خانه‌های خالی را شناسایی کنند و طبق نتایج این تحقیقات، تعداد خانه‌های خالی شهر تهران به ۱۰هزار واحد هم نرسید، ولو اینکه مدتی در سال خالی باشند.
معاون شهرداری تهران اضافه کرد نباید از این موضوع غافل شد که تهران دارای مرکزیت است و بسیاری از افرادی که فعالیت‌های تجاری، علمی و اداری دارند دائما از شهر‌های دیگر به تهران در حال رفت و آمد هستند و برخی از آنها برای انجام فعالیت‌های خود واحد‌هایی را در اختیار دارند یا برخی نمایندگی سازمان‌ها و شرکت‌های سایر شهرها، دفاتری را در برخی واحد‌ها برای خود مجهز کرده‌اند که ممکن است در زمان‌هایی از سال خالی باشند بنابراین این واحد‌ها کارکرد دارند و واحد خالی محسوب نمی‌شوند.
او با بیان اینکه مطابق تحقیقات و بررسی‌های انجام شده ما در تهران واحد خالی به معنای واقعی نداریم، اظهار داشت: اینکه براساس سرشماری ۱۳۹۵، تعداد زیادی واحد‌های خالی در شهر تهران وجود دارد، مبنای علمی ندارد چراکه اولا از آن سرشماری ۸سال گذشته است، ثانیا در هنگام آمارگیری ممکن است ساکن یک واحد به هر دلیلی آنجا حضور نداشته باشد و براساس تحقیقات ما، شهر تهران کمتر از ۱۰هزار خانه خالی دارد.
لزوم تولید مسکن در پایتخت
سیدمهدی هدایت مدیر‌عامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت‌های تولید مسکن در پایتخت گفت: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد کم شدن خانوار از ۱/۵به ۳/۳ بودیم در حالی که تعداد خانوار افزایش یافته است.
از طرفی آمار شهرنشینی در کشورما از ۳۱‌درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵‌درصد در ۱۴۰۳ رسیده است که این مساله، نیاز شهر‌ها به مسکن را بیشتر کرده است.
مدیر‌عامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بیشتر افزایش جمعیت شهر تهران ناشی از ولادت‌هاست که ۷۹ درصد جمعیت را شامل می‌شود و مهاجرت سهم ۲۱‌درصدی در افزایش جمعیت پایتخت دارد. در استان تهران شهر پردیس بیشترین سهم مهاجر‌پذیری و شهر تهران کمترین سهم از مهاجرت را دارد بنابراین با در نظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، باید گفت که بیشترین نیاز شهر تهران به مسکن مربوط به ساکنان اصلی شهر است نه جمعیت مهاجر.
او با بیان اینکه در شهر تهران بیشترین مهاجرت به شهر‌های اقماری صورت می‌گیرد، اظهار داشت: عدم برنامه‌ریزی مسکن در شهر تهران باعث شده که از ۱۰‌میلیون سفری که در شهر تهران انجام می‌شود، حدود ۵/۳‌میلیون سفر از شهر‌های اقماری به تهران باشد. همچنین هدایت با اشاره به پنج مولفه موثر در حوزه تولید مسکن گفت: این مولفه‌ها شامل واحد‌های مسکونی خالی، میزان مهاجرت، بعد خانوار، میزان ازدواج و تعداد واحد‌های مسکونی فرسوده و ناپایدار است و با توجه به این مولفه‌ها باید در شهر تهران طی یک دوره ۱۰‌ساله، یک و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شود که در افق این برنامه ۱۰‌ساله الزام شده که با توجه به ۵۰ سال عمر استاندارد یک ساختمان، سالانه دو‌درصد نوسازی مسکن محقق شود. او افزود: همچنین طی این دوره، ۳۶۵‌هزار واحد مسکونی ناپایدار موجود باید نوسازی شوند و در حوزه تولید مسکن نیز احداث ۴۳۵‌هزار واحد مسکونی مورد نیاز زوج‌های جوان، ۹۵‌هزار واحد مورد نیاز مهاجرین که مجموعا حدود یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار واحد می‌شود باید طی یک دوره ۱۰ ساله احداث شود و این تکلیفی است که بر عهده شهرداری تهران است.
او تصریح کرد: آمار صدور پروانه تا پیش از این دوره مدیریت شهری، سیری نزولی داشت اما اکنون شاهد افزایش صدور پروانه نسبت به گذشته هستیم. البته باید گفت که در شهر تهران ازسال ۱۳۸۹تا ۱۳۹۳ برای ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد که مازاد مسکن مورد بحث نیز محدود به همان دوره است و امروز در شهر تهران کمتر از ۲۰‌هزار واحد خالی وجود دارد.
۴۲‌درصد خانوار‌های شهر تهران
زیر خط فقر مسکن هستند
مدیر‌عامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص عدم تناسب در عرضه و تقاضا مسکن در پایتخت گفت: ۴۲‌درصد خانوار‌های شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان‌پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مساله نیاز شهر به مسکن‌سازی را تشدید می‌کند.
بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید به دلیل ایجاد برخی محدودیت‌ها، تعداد صدور پروانه برای واحد‌های مسکونی کوچک‌مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد‌های بزرگ‌تر رفت. این موضوع موجب تولید واحد‌های مسکونی شد که تناسبی با نیاز عموم خریداران نداشتند چراکه واحد‌های مازاد مورد بحث عموما در شمال شهر تهران هستند و برای گروه‌های هدف مناسب نیستند.
او اضافه کرد: به همین دلیل ما در این دوره با هدف تامین مسکن مورد نیاز شهروندان، توانستیم زیرساخت‌های لازم برای احداث ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی در شهر را فراهم کنیم که این ۲۰۰‌هزار واحد، عموما در پهنه جنوب تهران و با بهره‌گیری از عرصه‌های ناکارآمد و بی‌دفاع شهری، ضمن تامین خدمات هفت‌گانه احداث خواهند شد.
هدایت تاکید کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده و پلاک‌های ناپایدار شهر تهران نیز با رویکرد ایجاد محلات الگو در دست اقدام است بنابراین جریان ساخت مسکن در تهران باید تبدیل به یک جریان پایدار شود.
۵۱‌درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجرند
در ادامه کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این جلسه با بیان اینکه یکی از نقاط ضعف ما، موضوع آمار در کشور است، گفت: هیچکدام از سازمان‌هایی که در کشور در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، آمار و اطلاعات دقیق و هیچ جامعه آماری ندارند.
یعنی نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسیب‌پذیری که باید در تامین مسکن مورد توجه قرار بگیرند و هر آنچه در این حوزه مطرح می‌شود، تقریبی است. او افزود: وزارت راه‌و‌شهرسازی در این دوره یک برنامه جدیدی را از طریق سامانه املاک و اسکان تعریف کرده و از این طریق به دنبال یک جامعه آماری است تا بتواند چشم‌اندازی را برای سال‌های بعدی طراحی و مدیریت کند. او با اشاره به حضور سه‌میلیون اتباع بیگانه در پایتخت بیان کرد: ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مساله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن‌سازی است و در این مسیر، شهرداری، وزارت راه‌و‌شهرسازی و شرکت‌هایی که در حوزه ساختمان فعال هستند باید به تولید مسکن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد بنابراین تحقق این مهم نیازمند برنامه‌ریزی و کار گروهی منظم است. در این فرآیند نیز حتما باید سروسامانی به اتباع بیگانه داده شود.
گودرزی با تاکید بر اینکه مردم ما نیازمند خانه‌هایی مطلوب هستند، اظهار داشت: اینکه وزارت راه‌و‌شهرسازی از طریق سامانه اسکان سعی دارد خانه‌های خالی را شناسایی کند، کار خوبی است اما در اصل ماجرا تاثیری ندارد و صرفا یکسری فشار‌های روانی را برطرف می‌کند.
آمار غیرقابل استناد خانه‌های خالی
در ادامه دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار با موضوع خانه‌های خالی شهر تهران، پروانه اصلانی مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی درخصوص سامانه املاک و اسکان گفت: در سامانه اسکان، مدلی طراحی شده که خانه‌های خالی با استفاده از ظرفیت خود مردم شناسایی شوند.
سازوکار این سامانه بدین صورت است که ما با استفاده از پایگاه‌های داده‌ای که در اختیار داریم به اطلاعات خانوار‌ها در واحد‌های مسکونی دسترسی پیدا می‌کنیم، یعنی اگر آنها نسبت به ثبت آدرس در هر سازمانی اعم از بیمه یا باز کردن حساب بانکی یا هرجای دیگر اقدام کرده باشند، این آدرس در سامانه درج می‌شد و اگر در بررسی‌ها خانه‌ای وجود داشت که آدرس آن در هیچ سامانه‌ای درج نشده بود به عنوان خانه خالی ثبت می‌شود تا زمانی که ساکن آن خانه به سامانه مراجعه کرده و آدرس خود را ثبت و مالک، اطلاعات ساکن را تایید کند و آن خانه از لیست خانه‌های خالی خارج شود.
او ادامه داد: مساله اصلی اینجاست که این اطلاعات صرفا تا حدی قابل اتکا هستند. به همین دلیل اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دست و پا شکسته و با کندی صورت می‌گیرد و برای اینکه نارضایتی‌های اجتماعی ایجاد نشود، قرار بر این شد که خانوار‌هایی که ۵ واحد خالی دارند به سازمان امور مالیاتی معرفی شوند.
اصلانی با بیان اینکه کارشناسان از ابتدا با ایجاد این سامانه مخالف بودند، اظهار داشت: سامانه اسکان، زمانی ایجاد شد که ما با یک رکود تورمی در بخش مسکن مواجه بودیم و اخذ مالیات‌های زیاد موجب می‌شد که چشم‌انداز ورود سرمایه‌گذاران به بخش مسکن تاریک‌تر شود، همان اتفاقی که امروز شاهد آن هستیم.
تبعات منفی اخذ مالیات از خانه‌های خالی
او با اشاره به اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن خواهد داشت، بیان کرد: در ابتدا باید گفت که ما واحد‌های خالی زیادی نداریم چراکه ممکن است یک زمانی به خانه‌ای مراجعه شده و آنها جواب نداده‌اند، آن خانه به عنوان خانه خالی ثبت شده است بنابراین این آمار چندان قابل استناد نیستند.
مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی ادامه داد: در سال ۸۵ نسبت خانه‌های خالی به موجودی مسکن کشور ۲/۴درصد، سال ۹۰ این نسبت ۳/۸ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذکور ۳/۱۱‌درصد و با احتساب حدود ۲۵‌میلیون واحد مسکونی بوده است اما طبق آخرین آمار سامانه املاک و اسکان، موجودی مسکن احصا شده ۳۳میلیون است که حتی مرکز آمار هم به این آمار دسترسی ندارد بنابراین اگر فرض بگیریم هیچ واحدی نه اجاره و نه فروش رفته، اکنون نسبت خانه‌های خالی به کل واحد‌های موجود حدود ۸/۷درصد و یک عدد نرمال است بنابراین یعنی بازار مسکن کار می‌کند و وجود خانه‌های خالی برای تعدیل بازار لازم است.
اصلانی اضافه کرد: اکنون مساله ما خانه‌های خالی نیستند و طرح کردن این موضوع، آدرس غلط در حوزه کنترل بازار مسکن است. اینکه ما امروز با دهک‌هایی روبه‌رو هستیم که استطاعت و توانایی دسترسی به مسکن را ندارند دو علت دارد: اول، رشد اقتصادی که به صورت مداوم کاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به شدت تحت تاثیر قرار داده است که ریشه حل آن نیز در بخش مسکن نیست. دوم، اقتصاد سیاسی است که موجب افزایش قیمت‌ها ناشی از کاهش ارزش پول و رشد نقدینگی در بخش مسکن شده است بنابراین افراد برای حفظ ارزش سرمایه خود نسبت به خرید یک کالای با دوام از جمله مسکن اقدام می‌کنند. در اینجا وظیفه سیاستگذار کنترل بخش تورمی است.
او تاکید کرد: وضع مالیات‌ها به خصوص افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به شدت آثار مخربی بر بخش مسکن دارد. نکته دیگر اینکه همزمانی تنبیهاتی که در بخش مسکن برای سرمایه‌گذار تعریف شده و انتظارات تورمی منجر به افزایش مصرف زمین می‌شود. زمین یک کالای تجدیدناپذیر و ظرفیت آن محدود است. وقتی توسعه افقی در شهر‌ها اتفاق می‌افتد یعنی مصرف زمین افزایش پیدا کرده است.
هنگامی که مصرف زمین افزایش می‌یابد و رشد جمعیت و تقاضای انباشته داریم، بی‌تردید قیمت زمین افزایشی می‌شود و افزایش قیمت زمین هم یعنی افزایش حداقل ۵۰ درصدی قیمت مسکن.
اصلانی افزود: پس اینکه ما بگوییم علت افزایش قیمت مسکن و عدم دسترسی خانوار‌ها به مسکن، خانه‌های خالی است، ساده‌ترین و غیرمسوولانه‌ترین بهانه است اما اینکه آیا سیاستگذاران بخش مسکن می‌توانند در این حوزه دخالت کنند یا نه؟ باید گفت که بله اما این دخالت نباید از نوع تنبیه در شرایط رکود تورمی باشد.
تورم مسکن ناشی از کمبود واحدهای مسکونی است
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران در ادامه با تاکید بر اینکه دولت‌ها برای اجرای برنامه‌ها و پروژه‌های خود باید از صاحبان صنایع مربوطه کمک بگیرند، گفت: در کشور‌های پیشرفته، اجرای پروژه‌ها در دست متخصصان آن حوزه است و دولت‌ها از تجربیات افراد حرفه‌ای و متخصص در سیاستگذاری‌ها بهره می‌گیرند اما متاسفانه در کشور ما، کمتر شاهد این اتفاق هستیم. گاهی صحبت‌هایی با حرفه‌مندان می‌شود اما درنهایت تصمیمات، پشت در‌های بسته اتخاذ می‌شود که نه‌تنها در روند آن صنعت سهولت ایجاد نمی‌کند بلکه موجب ایجاد موانع و محدودیت‌ها می‌شود.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران ادامه داد: ما مخالف ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی طی ۱۰ سال نیستیم اما باید به این نکته توجه کرد که قرار نیست یک شهر که دارای ظرفیت‌های محدود است به طور نامحدود زیر ساخت‌وساز برود، بدون اینکه به محیط‌زیست آن توجه شود. درست است که ما با کمبود مسکن مواجه هستیم اما باید به مکان‌یابی ساخت‌وساز‌ها توجه ویژه شود تا شاهد نابودی محیط‌زیست نباشیم.
او در خصوص خانه‌های خالی نیز اظهار داشت: به صورت طبیعی وجود ۵ تا ۱۰ درصد خانه خالی برای تعادل بازار لازم است و اگر نباشد شاهد سوداگری، دلالی و افزایش قیمت غیرقابل قبول در بخش مسکن خواهیم بود اما اکنون ما نه‌تنها خانه خالی نداریم که با کمبود مسکن هم مواجهیم و این کمبود با ورود تقاضای موثر به بازار موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
محتشم ادامه داد: اکنون شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که مردم نه پس‌انداز دارند، نه قدرت خرید مسکن و آنهایی که نیازمند مسکن هستند پولی برای ورود به بازار مسکن ندارند. در بحث خانه‌سازی، موضوع مهم این است که این خانه‌ها در جایی ساخته شوند که در توان خرید افراد جامعه هدف باشد و شهرداری با توجه به امکانات و رسالتی که در قبال شهروندان دارد، باید با توجه به حفظ محیط‌زیست، خانه‌هایی کوچک و در توان مردم بسازد.
او افزود: اکنون هجوم سرمایه و سرمایه‌دار برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید مسکن است و اگر دولت از طریق وضع مالیات‌های غیرمتعارف یا قوانین سختگیرانه، ورود سرمایه به این بازار را محدود کند، ما در تولید مسکن نیز با کسری با
روبه‌رو می‌شویم.
در ادامه نیز محرمی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص وضع مالیات بر خانه‌های خالی گفت: اگر سری به منطقه ۲۲ بزنیم، مشاهده می‌کنیم که عمده خانه‌های خالی در این منطقه و متعلق به ارگان‌هایی هستند که معافیت مالیاتی دارند. از طرفی اغلب خانه‌های خالی به دلیل عدم قابلیت انتفاع خالی می‌مانند یعنی تعداد زیادی واحد خالی داریم که به دلایل مختلف از جمله نداشتن سند، خالی مانده‌اند بنابراین ابتدا باید بررسی کرد که خانه‌های خالی متعلق به چه کسانی هستند.