اثرات رکود تورمی بر بازار مسکن

فرارو- هر سال نزدیک عید نوروز یک پرسش رایج بین خریداران و فروشندگان مسکن این بوده که در بازار مسکن چه خبر است و آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید و فروش است یا خیر. اما مدتی است که اسم بازار مسکن با رکود گره خورده؛ بازاری که برخی آن را سرمایه‌ای و برخی غیرسرمایه‌ای می‌دانند.
اخیرا مهدی کرباسیان، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک به ایسنا گفته است: «ماه‌های گذشته می‌گفتیم رکود بازار به دلیل نبود خریدار است. امروز اگر خریدار هم پیدا شود فروشنده حاضر به فروش نیست زیرا می‌داند با فروش واحد مسکونی در بلندمدت و میان‌مدت ضرر می‌کند. مسکن در نگاه عمومی همیشه یک دارایی امن بوده و است.» این شرایط در کنار مسائلی از جمله زیرساخت‌های تولید و فروش مسکن از جمله موضوعاتی است که باعث ایجاد پرسش‌هایی می‌شود از جمله اینکه وضعیت مسکن کشور در حال حاضر چگونه است و آیا مسکن هنوز کالای سرمایه‌ای حساب می‌شود یا خیر.
معاملات بازار مسکن قربانی رکود شده است
در همین خصوص بیت‌الله ستاریان، کارشناس و تحلیلگر اقتصادی مسکن گفت: داستان وضعیت مسکن کشور این است که هم‌اکنون درگیر رکود شدید هستیم. طبیعتا معاملات در دوران رکود انجام نمی‌شود و مبادله در بازار عرضه و تقاضای مسکن هم کاهش چشمگیری را تجربه خواهد کرد. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هم مثل قبل جواب نمی‌دهد یا کاهش پیدا می‌کند. رکود تورمی به فشرده‌شدگی بازار منتهی می‌شود و تنها وقتی می‌توانیم شاهد تغییرات باشیم که بازار باز شود و عواملی مثل سرمایه‌گذاری منجر به رونق بازار شود. یک نکته مهم این است که گاهی آمار‌های حوزه مسکن یا نرخ خرید و فروش مسکن، آمار‌های قابل اطمینانی نیستند. به هر حال اکنون شرایط بازار خرید و فروش ایده‌آل نیست چون رکود تورمی، بازار را فرا گرفته است.
او افزود: به طور معمول، مسکن یک کالای سرمایه‌ای است. اسم کالای سرمایه‌ای هم مشخص‌کننده معنای آن است. کالای سرمایه‌ای باید کالایی باشد که خریدار بتواند در بلندمدت روی آن حساب کند و به عنوان یک سرمایه بلندمدت در نظر داشته باشد اما نکته مهم این است که همزمان با این تعریف از مسکن، نمی‌توانیم بگوییم مسکن قطعا کالای سرمایه‌ای است. شاید بهتر باشد بگوییم اصلا چرا مسکن به عنوان سرمایه تعریف می‌شود؟ پاسخ روشن است، در طول نیم قرن اخیر، مسکن مدام در حال رشد قیمت و به اصطلاح سوددهی به خریداران خود بوده، در نتیجه به این عنوان جا افتاده است. تنها تفاوتی که بین زمان حال و سال‌های گذشته یا بازه‌های زمانی گذشته وجود دارد این است که اکنون مسکن وارد رکود شده و در نتیجه نرخ معاملات این بازار متاثر از رکود تا حدودی کاهش پیدا کرده است. بر اساس قانون روانشناسی خرید و فروش مسکن، اگر خریدار به لحاظ روانی مطمئن باشد که تا یک سال دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، قطعا معامله را انجام می‌دهد اما حاضر نیست نصف قیمت هم هزینه صرف خرید خانه‌ای کند که بداند ممکن است حتی نیم درصد ضرر بدهد. در واقع خریدار حاضر است دو برابر پول صرف خرید خانه‌ای کند که می‌تواند ۱۰‌درصد گران‌تر بفروشد. اکنون بازار خرید ما درگیر تردید‌های متعدد حاصل از رکود است.
احتمال تداوم افزایش قیمت مسکن در صورت عدم برنامه‌ریزی دولت
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: در شرایط فعلی، خریداران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را جای دیگری خرج کنند یا به اصطلاح کالای سرمایه‌ای دیگری بخرند. یکی از جایگزین‌های مهم مسکن بازار‌های کوتاه‌مدت و زودبازده است. ادامه این روند منتهی به افزایش قیمت مسکن می‌شود. اکنون با عارضه کاهش تولید مسکن رو‌به‌رو هستیم.
در سایه رکود مسکن این کاهش تولید بیشتر و بیشتر خواهد شد و وقتی تولید کاهش پیدا می‌کند، خود منجر به افزایش رکود شده و باعث می‌شود با مشکلات بیشتری دست و پنجه نرم کنیم.
این نکته هم مهم است که این افزایش قیمت فقط در بازار مسکن رخ نمی‌دهد و بازار‌های دیگری از جمله بازار مصالح را تحت ‌تاثیر قرار می‌دهد، بنابراین نمی‌توانیم بگوییم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تک‌بعدی است و فقط قیمت مسکن بالا می‌رود بلکه تمامی بازار‌های وابسته به آن نیز متاثر خواهند شد.
ستاریان افزود: درخصوص چشم‌انداز سال آینده و اینکه آیا شرایط موجود به سال آتی تسری پیدا می‌کند یا خیر، می‌توان گفت همه چیز منوط بر آن است که چطور دولت در قبال بازار مسکن واکنش نشان خواهد داد. بخش زیادی از وضعیت بازار سال آینده به بودجه دولت و سیاست‌هایی که قرار است توسط دولت در پیش گرفته شود، ربط دارد، بنابراین معتقدم اکنون برای پیش‌بینی رکود سال آتی زود بوده و بهتر است تا بهار سال آینده صبر کنیم. هرچند اگر دولت اقدامی انجام ندهد، نمی‌توانیم امید چندانی به تغییرات داشته باشیم.