افزایش اجاره‌بها در فصل کسادی!

گروه مسکن – طبق آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در آذرماه سال‌جاری، قیمت مسکن نسبت به ماه قبل ۶/۰ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/۱ درصد کاهش داشته است. این در حالی است که میزان معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش داشته است.
با این حال حجم معاملات در این مدت نسبت به ماه قبل از افزایش ۸/۴ درصدی برخوردار بوده است که این امر حاکی از استقبال خریداران در شرایط ثبات قیمتی بازار مسکن است.
در بازار اجاره‌بها اما شرایط فرق می‌کند زیرا با وجود اینکه در فصل نقل و انتقالات قرار نداریم اما نرخ اجاره در تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه به سال ۹۳ به ترتیب رشد ۵/۱۰ و ۵/۱۱ درصدی را نشان می‌دهد.
طبق این گزارش در آذر‌ماه ۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٢۶٣٨ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۸/۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸/۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸/۳۸ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل با ۶/۰ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل با ۲/۱ درصد کاهش همراه بوده است.
در آذر ماه سال ۹۴ از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۲/۷۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۶/۲۰ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
حجم معاملات
در آذرماه ۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶/۱۲ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۸/۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذر‌ماه سال ١٣٩۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت با سهم ۵/۵۴ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند‌. سهم مزبور در مقایسه با آذرماه سال ۹۳، ۶/۳ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال ۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ٢٢ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۳/۱۳ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۶/۱۰، ۱/۸، ۱/۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
شایان ذکر است ۳/۶۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق، ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۱۵، ۸، ۱، ۱۸ و ۷) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۷/۳۱ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
در آذرماه سال ١٣٩۴‌، متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸/٣٨ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۰ درصد افزایش و ۲/۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۴ (معادل ۶/۱ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۲۱ (معادل ۹/۶ درصد) تعلق دارد.در ۹ ماهه نخست سال ۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۸/۱۰۸ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۷/۱۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۳۸ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش ۱/۱ درصد مواجه شده است.
این در حالی است که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر‌مربع بنا در آذرماه سال ١٣٩۴ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «٢۵ تا ٣٠» میلیون ریال به‌ازای هر متر‌مربع بنا با سهم ۶/۱۴ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی « ٢٠ تا ٢۵» و «۳۰ تا ۳۵» میلیون ریال به ترتیب با سهم ۷/۱۳ و ۲/۱۳ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که حدود ۱/۶۲ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی
(۸/۳۸ میلیون ریال) معامله شده‌اند.
همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیر بنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» مترمربع معادل ۸/۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحد‌های دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» مترمربع به ترتیب با سهم ۱/۱۵ و ۳/۱۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع طی این ماه، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۸/۵۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
در آذر‌ماه سال ٩۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش «‌١٠٠ تا ١٣٠‌« میلیون تومان با سهم ۶/۱۰ درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «‌١۶٠ تا ١٩٠» و «۱۳۰ تا ۱۶۰» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۹/۹ و ۵/۹ درصدی در رتبه‌های بعدی
قرار گرفته‌‌اند.
در آذر‌ماه سال ١٣٩۴ حدود ۶/۴۷ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۹/۵ درصد از واحد‌های مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند. این سهم‌ها در آذرماه سال ۱۳۹۳ به ترتیب معادل ۵/۴۷ و ۹/۵ درصد بود.
تحولات اجاره‌بها
در آذرماه سال ١٣٩۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/۱۰ و ۵/۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر‌نشان می‌کند سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ١٠٠= ۱۳۹۰) معادل ۴/۲۸ درصد است.