افزایش قیمت مسکن مشتریان را جا گذاشت

با توجه به اینکه تمامی مسوولان، کارشناسان و فعالان بازار مسکن خرداد و تیرماه را آغاز رونق بازار اجاره و فروش ملک می‌دانند اما این رونق از زمان اتمام تعطیلات نوروزی آغاز شد؛ آغازی که به گفته فعالان بازار مسکن افزایش قیمت ۳۰ درصدی را با خود به ارمغان آورد و فعالان، متقاضیان و حتی مسوولان را در این مسیر جا گذاشت و دیگر فرصتی برای ارایه راهکار برای مسوولان باقی نگذاشت، این در حالی است که همواره تمام اجاره‌نشینان و متقاضیان بازار خرید مسکن همواره از افزایش قیمت در ماه‌های خرداد و تیر هراسانند اما آنها نمی‌دانند که کار از کار گذشته! قیمت‌ها افزایش پیدا کرد بدون هیچ سر و صدایی.
این نه تنها آخرین اخبار بازار مسکن است بلکه سخن بیش از ۱۰ مشاور املاک است که از افزایش دوباره قیمت در بازار مسکن خبر می‌دهند.
برای شفاف‌سازی این روزهای بازار اینکه مستاجران با چه توان مالی به سراغ کدام منطقه از تهران بروند، روزنامه جهان‌صنعت در نظر دارد به بررسی تمامی مناطق تهران بپردازد که اولین نقطه انتخاب شده منطقه ۶ تهران است.
این منطقه که می‌توان گفت افرادی با توان مالی نسبتا خوب را دربرمی‌گیرد از اواسط فروردین‌ماه شاهد رشد قیمت در بازار اجاره و فروش بوده است. جزییات محاسبه فروش و اجاره مسکن در این منطقه و آخرین قیمت ملک در ادامه می‌آید:
محمدسعید حاجی‌قاسم از سازندگان مسکن این منطقه در خصوص آخرین وضعیت ساخت‌وساز و قیمت مسکن به خبرنگار روزنامه جهان‌صنعت گفت: می‌توان گفت که قیمت مسکن طی ماه گذشته از افزایش قیمت برخوردار نبوده بلکه این افزایش قیمت از اولین ماه سال‌جاری آغاز شده، افزایش قیمت مسکن به صورت فصلی رخ می‌دهد به‌گونه‌ای که فروردین‌ماه و سال نو فصل فروش مسکن است و در همان زمان جهش قیمتی در آن بخش رخ می‌دهد و در بازار اجاره هم که تابستان رونق می‌گیرد شاهد افزایش بسیاری هستیم. البته از فروردین‌ماه به بعد هم افزایش قیمت در بازار رخ داده است.
طرحی که قابلیت اجرا نداشت
وی در خصوص طرحی که سال گذشته برای کنترل بازار اجاره‌بها از سوی مقامات تعزیراتی تعبیه شد، گفت: این طرح عملا قابلیت اجرایی نداشت زیرا بازار توسط فشار و اجبار قابل کنترل نیست، وقتی مالکان آپارتمانی با قیمت ۳۰۰ میلیون تومان خریداری می‌کنند طبق عرف یک‌ششم این مبلغ برای رهن آپارتمان در نظر گرفته می‌شود پس نمی‌توان از مالک انتظار داشت که در قیمت‌گذاری آپارتمان به این طرح‌ها توجه داشته باشد.
از طرفی با توجه به تورمی که در تمامی بخش‌های کشور مشاهده می‌شود مالک هم درصدد تامین هزینه‌های خود برمی‌آید و نمی‌توان از مالک خواست که با افزایش چند درصدی ملک خود را اجاره دهد. مالکان وقتی وضعیت و آخرین قیمت بازار را مشاهده می‌کنند درصدد این هستند که ملک خود را به مشتری جدیدی بدهند و مستاجر سابق را جواب کنند.
از طرفی قیمت هر کالایی با توجه به مواد اولیه و بازار عرضه و تقاضا رقم می‌خورد، زمانی که این افزایش مواداولیه با توجه به تورم موجود در کشور بالا می‌رود ناخودآگاه آن محصول شاهد رشد حبابی قیمت می‌شود و نمی‌توان از سازندگان انتظار داشت که مواداولیه و سایر موارد از جمله حامل‌های انرژی و حمل‌ونقل را گران خریداری کنند اما قیمت مسکن را افزایش ندهند.
افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
این سازنده که در پروژه مسکن مهر هم فعالیت داشته است از افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خبر داد و اظهار داشت: به دلیل اینکه ارزش نقدینگی رفته‌رفته کاسته می‌شود سرمایه‌گذاران به دنبال بازارهایی هستند که سرمایه آنها افزایش یابد به این منظور در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند زیرا همواره می‌دانند که افزایش قیمت مصالح، قیمت آپارتمانشان هم بالا می‌رود پس این روش خوبی برای سرمایه‌گذاری مطمئن است به این ‌جهت در حال حاضر شاهد افزایش تولید در بخش مسکن هستیم البته عامل دیگری هم در این افزایش تولید دخیل است. با توجه به اینکه سازندگان مسکن اواخر سال گذشته می‌دانستند که نرخ صدور جواز در سال جدید افزایش پیدا می‌کند پس قبل از فرا رسیدن نوروز اقدام به دریافت جواز کردند که البته امسال نرخ صدور جواز در منطقه یک، ۱۲ درصد افزایش یافت.
حاجی‌قاسم در پاسخ به این پرسش که طرح تفصیلی چه تاثیری بر روند رشد قیمت‌ها در منطقه ۶ داشته است، گفت: در مجموع در منطقه ۶ که تراکم ساختمانی اندکی مشاهده می‌شود، این طرح توانسته افزایش قیمت به همراه داشته باشد اما در مناطقی که تراکم ساختمانی فراوانی مشاهده می‌شود، رشد قیمتی مشاهده نشده است.
وی در پاسخ به اینکه ساخت مسکن مهر در تهران تا چه حد می‌تواند به کاهش قیمت مسکن و کنترل بازار کمک کند، اظهار داشت: بازار مسکن یک بازار وابسته زنجیره‌ای است به‌گونه‌ای که خریدار با بضاعت مالی کمتر شروع به خرید آپارتمان‌هایی با متراژ ۴۰ متر کرده و سپس این متراژ را افزایش می‌دهند.
مسکن مهر می‌تواند در این بخش و در متراژهای پایین تغییراتی به وجود آورد و تاثیرگذار باشد اما متاسفانه تاکنون این واحدها به بهره‌برداری نرسیده‌اند و نمی‌توانند به عنوان کنترل‌کننده بازار عمل کنند.
در حال حاضر تنها شهرهایی که از پایتخت فاصله زیادی دارند به مرحله بهره‌برداری رسیده‌اند که از لحاظ کارشناسی مشکلات فراوانی دارند زیرا در برخی شهرهای جدید مشکل حمل‌ونقل، فضای آموزشی و حتی امکانات رفاهی اولیه وجود دارد به عنوان مثال در شهر جدید پرند اگر ساکنان بخواهند هر روز مسیر پرند تا تهران را طی کنند مشکل ترافیکی فراوانی ایجاد و حتی هزینه ایاب و ذهاب آنها رقم قابل‌ملاحظه‌ای می‌شود پس افراد با مشکلات جدی مواجهند و ناچار شده‌اند به این واحدها رو آورند. بهتر بود دولت اقدام به ایجاد شهرک‌های صنعتی کرده و ابتدا شغل برای این افراد ایجاد کند و در کنار این شهرک‌های صنعتی، مسکن این افراد را تامین کند یا اینکه در مسکن مهر قیامدشت به دلیل اینکه در وسط خاک‌های روان اقدام به ساخت این واحدها کرده‌اند مطمئنا آمار ابتلا به بیماری آسم در میان ساکنان این مناطق بالا می‌رود و خاک به داخل خانه این افراد ورود پیدا می‌کند.
ایمان جهان‌بانویی، از مشاوران املاک منطقه یوسف‌آباد در خصوص آخرین وضعیت بازار اجاره‌بها مسکن به خبرنگار روزنامه جهان‌صنعت گفت: از آغاز سال ۹۱ تاکنون قیمت اجاره مسکن از رشد ۳۰ درصدی برخوردار بوده و به‌نظر می‌رسد دیگر بازار بیش از این شاهد افزایش قیمت نخواهد بود زیرا توانایی متقاضیان با توجه به بودجه‌ای که دارند دیگر جوابگوی افزایش قیمت بیش از این نخواهد بود. بنابراین یا توقع مستاجران پایین می‌آید یا مالکان پس از خالی ماندن ملکشان مجبور می‌شوند قیمت پیشنهادی را کاهش دهند و در نتیجه قیمت‌هایی که از سوی مالکان به‌طور کاذب بالا رفته بود، کاهش می‌یابد.
مستاجر برای اجرای قانون با مالک درگیر نمی‌شود
وی در پاسخ به اینکه اجرای طرح تعزیراتی که سال گذشته برای کنترل بازار در نظر گرفته شد تا چه حد توانست به کنترل مبالغ اجاره‌بها کمک کند، گفت: این طرح تنها برای یک‌سال اجرا شد و اگر خود را جای مستاجران قرار دهید هیچ‌گاه حاضر نمی‌شوید از مالک خود شکایت کنید و به مبلغی که اضافه می‌کند رضایت می‌دهید زیرا در همان مقطع زمانی اگر به دنبال ملک بگردید متوجه می‌شوید که موردی که در آن سکونت دارید بسیار از موارد موجود در بازار اکازیون‌تر است از طرفی اگر تصمیم به جابه‌جایی بگیرید باید هزینه حمل باربری، وقت و هزینه بسیاری صرف کنید پس این طرح به خودی خود از سوی مستاجران کنار گذاشته می‌شود.
جهان‌بانویی همچنین در پاسخ به این سوال که چرا در برخی موارد مشاوران املاک تعریف بی‌موردی از واحدی می‌کنند که حتی خود یک‌بار هم به آن سری نزده‌اند، گفت: این مساله در بنگاه‌هایی رخ می‌دهد که هنوز به سبک قدیمی کار می‌کنند و تحصیلات و آگاهی کافی در خصوص این شغل ندارند اما در حال حاضر تمامی مشاوران املاک که در دفاتر حرفه‌ای کار می‌کنند اولین موردی که آموزش می‌بینند این است که نباید بدون رویت ملک اقدام به مشاوره و معرفی ملک بکنند.
در حال حاضر هم این مشکل بسیار کاهش یافته است.
این مشاور املاک در خصوص آخرین قیمت اجاره در این منطقه گفت: قیمت اجاره در منطقه یوسف‌آباد متری یک میلیون تومان است. به‌طور مثال در یک آپارتمان ۶۰ متری نوساز قیمت رهن آن ۶۰ میلیون تومان است که اگر مستاجر ۲۰ میلیون تومان آن را پرداخت کند، ۴۰ میلیون تومان مابقی به صورت صدی، ۲۰ حساب می‌شود یعنی اجاره ماهانه ۸۰۰ هزار تومان ناقابل!
البته با توجه به کیفیت و محل واحد مسکونی ۱۰ میلیون تومان نوسان قیمت و تفاوت وجود دارد.
وی در ادامه با بیان اینکه هرچقدر به شرق یوسف‌آباد نزدیک‌تر می‌شویم قیمت ملک بالاتر می‌رود، افزود: برای محاسبه آپارتمان‌های متراژ بالا ۱۰ میلیون تومان از مبلغ کل رهن کاسته می‌شود.به عنوان مثال برای محاسبه یک واحد ۱۳۰ متری ابتدا ۱۰ میلیون تومان از مبلغ ۱۳۰ میلیون تومان رهن کاسته شده و سپس به احتساب مبلغ رهن و اجاره می‌پردازیم.
نکته‌هایی برای اجاره ملک در منطقه ۶
* اگر آپارتمان ۶۰ متری، دارای ۲ خواب باشد.هنگام فروش قیمت این واحد مسکونی تا ۴۰۰ هزار تومان در هر مترمربع افزایش می‌یابد.
به‌طور مثال اگر آپارتمان ۵۵ متری در یوسف‌آباد از چهار تا شش میلیون تومان در هر مترمربع به فروش می‌رسد به قیمت کل آن مبلغ ۲۲ میلیون تومان اضافه می‌شود.
* قیمت اعلامی مالکان برای فروش در هر مترمربع معمولا تا ۲۰۰ هزار تومان کاسته می‌شود.
* برای محاسبه فرمول فروش ملک ابتدا ملک را به پنج دسته تقسیم می‌کنیم:
دسته اول: آپارتمان‌های تا پنج سال ساخت: در این دسته در هر مترمربع یکصد هزار تومان از قیمت ملک کم می‌کنیم.
اخطار: این مبلغ یکصد هزار تومان میزان حداکثری در نظر گرفته شده است و بعضا حتی مبلغ کسر شده ۱۰ هزار تومان هم بوده است.
دسته دوم: از پنج سال تا ۱۰ سال ساخت. در این دسته مبلغ ۷۵ هزار تومان از هر مترمربع آپارتمان کم می‌کنیم.
دسته سوم: از ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت: در این دسته متری ۵۰ هزار تومان از مبلغ کل آپارتمان کم می‌کنیم.
دسته چهارم: از ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت: در این دسته متری ۲۵ هزار تومان از مبلغ واحد مسکونی کم می‌کنیم.
دسته پنجم: از ۲۰ سال به بالا: در این دسته قیمت زمین را محاسبه می‌کنیم.