انباشت تقاضا و تولید ناکافی

گروه مسکن- یکی از معضلاتی که مدت‌هاست گریبانگیر بازار املاک و مستغلات کشور شده، بر‌هم خوردن تناسب و تعادل میان طرفین عرضه و تقاضاست؛ چالشی که با گذشت زمان جدی‌تر شده و دستیابی متقاضیان به مسکن را دشوارتر می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت ساخت مسکن در کشور مطلوب نیست. از سوی دیگر با انباشت تقاضا در این بازار روبه‌رو هستیم. این دو موضوع دست به دست یکدیگر داده تا دست متقاضیان مسکن از واحدهای مسکونی کوتاه و کوتاه‌تر شود.
یکی ‌از وعده‌های انتخاباتی سیدابراهیم رییسی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال ابتدایی دولت بود که در ابتدا اجرای این وعده انتخاباتی موانع و چالش‌هایی پیش‌روی دولت قرار گرفت. برخی موانع با برنامه‌ریزی‌های مناسب هموار شد اما تامین منبع مالی با توجه به بودجه محدود دولت قطعا کار دولت سیزدهم را دشوار کرده است.
به منظور تامین بخشی از منابع مالی طرح نهضت ملی مسکن، در ماه اخیر صندوق توسعه ملی در نشستی که با حضور معاون اول رییس‌جمهوری و سایر مسوولان مرتبط با بخش مسکن برگزار شده پیشنهاد دادند در قبال دریافت حواله‌های نفتی ۲ میلیارد دلار در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهد.
تخصیص ۲ میلیارد دلار منابع ارزی در راستای اجرای طرح نهضت ملی مسکن
مهرداد بذرپاش وزیر راه‌وشهرسازی ابتدای مهرماه گذشته از تخصیص ۲ میلیارد دلار منابع ارزی برای تکمیل طرح‌های نهضت ملی مسکن خبر داد و گفت: رقم ۲ میلیارد دلار از محل تهاتر نفت و منابع صندوق ملی تخصیص پیدا می‌کند. یکی از مشکلات اجرای طرح نهضت ملی مسکن تخصیص منابع مالی بود که مجوزی از سوی رهبر معظم انقلاب اخذ کردیم تا از ظرفیت‌های موجود تهاتر نفت و صندوق ملی در این راستا استفاده کنیم. پس ‌از صدور مجوز مقام معظم رهبری برای اختصاص دو میلیارد دلار از منابع صندوق توسعه ملی به نهضت ملی مسکن، فرآیند اداری این تخصیص آغاز شد و اکنون بنا به اظهارنظر عضو هیات عامل این صندوق، در انتظار اراده وزارت نفت برای اعلام زمان تبدیل حواله‌های نفتی به منابع مالی است.
عملکرد ضعیف طرح نهضت ملی مسکن
عده‌ای از کارشناسان هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن را نه‌تنها شدنی بلکه حداقل نیاز دانسته و مشکل را در راهبرد انتخاب‌شده توسط دولت می‌دانند و اعلام می‌کنند دولت به جای آنکه دنبال مقصر وضع موجود باشد باید به وعده انتخاباتی ساخت واحدهای مسکونی به درستی انجام دهد.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد که رییس‌جمهوری وعده انتخاباتی خود را فراموش نکرده و همچنان خود را نسبت به آن پایبند می‌داند و در جریان تحویل برنامه هفتم به مجلس، درخصوص ساخت مسکن در کشور بیان کرد: «برخی در سخنان خود می‌گویند شما قول داده‌اید سالی یک میلیون واحد مسکن بسازید. من در پاسخ عرض می‌کنم سالی یک میلیون مسکن نیاز کشور است؛ آنهایی هم که سال‌های قبل نیز مسکن نساخته‌اند باید پاسخگو باشند. حداکثر سالی ۲۵۰ هزار واحد شهری و روستایی ساخته شده است.»
او ادامه داد: «این یک میلیون هم نیاز کشور، هم مصوبه قانونی مجلس و هم وعده‌ای است که ما دادیم و به دنبال اجرای آن نیز هستیم.»
از سخنان رییس‌جمهوری چنین بر می‌آید که او به دنبال عملیاتی کردن وعده انتخاباتی خود است، اما عملکرد ضعیف طرح نهضت ملی مسکن باعث شده برخی دولتمردان به جای آسیب‌شناسی این مساله فرار به جلو داشته باشند. در نهایت از دولتمردان کابینه سیزدهم انتظار می‌رود به جای آنکه توپ را در زمین دولت‌های پیشین بیندازند و به دنبال مسائل حاشیه‌ای باشند؛ مانند شخص رییس‌جمهوری بر وعده ساخت ۴ میلیون پای بند بوده و با تغییر راهبرد برای برآورده کردن این نیاز کشور اقدام کنند.
وضعیت مسکن کشور مطلوب نیست
مجید گودرزی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه وضعیت مسکن در کشور مطلوب نیست، گفت: مسکن به عنوان یک عامل پمپاژ تورم در کشور تبدیل شده و سهم زیادی از تورم کشور را نسبت به خود درگیری کرده و در حال حاضر بازار مسکن حدود ۸۶ درصد تورم دارد و تورم عمومی اقتصاد حدود ۳۸ درصد است که با توجه به چنین آماری، مشخص است که بخش قابل اهمیت اقتصاد عمومی کشور مسکن است.
این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: البته باید به این موضوع اشاره کرد که وعده انتخاباتی رییس‌جمهوری بجا بود و ۴ میلیون واحد مسکونی قطعا نیاز کشور است. البته اجرای چنین ابرپروژه ملی نیازمند راهکارهای مناسب از سوی تمامی کابینه‌های دولت است و انتخاب مهرداد بذرپاش به عنوان وزیر جوان راه‌وشهرسازی برخی از موانع را در این مسیر هموار کرد اما تامین منبع مالی با توجه به بودجه محدود دولت کار دشواری خواهد بود.
او به مهر گفت: کمبود مسکن در کشور به وضوح مشخص است، اما با توجه به رهاشدگی قیمت‌گذاری مسکن در بازار باعث می‌شود تا بانک‌ها رقبتی به اعطای تسهیلات مسکن نداشته باشند. البته چنین روندی برای آنها طبیعی است تا زمانی که قانون جدی برای بانک‌ها ابلاغ و اجرا نشود به دست دلالی و پروژه‌های تجاری روی می‌آورند. بسیاری از بانک‌های موجود کشور در سال ۱۴۰۰ تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی خریداری کردند و امروزه علاقه‌مند به افزایش قیمت مسکن در بازار هستند تا قیمت واحدهای مسکونی موسسه‌هایشان در مقابل صعودی شود.
گودرزی خاطرنشان کرد: ساخت مسکن باید متناسب با رشد جمعیت باشد. یکی از مسلمات مدیریت شهری است، اما شیوه ساخت در نتیجه کار تعیین‌کننده است. بلندمرتبه‌سازی، قراردادهای سه‌جانبه و این شیوه از دخالت دولت عامل اصلی در شکست طرح نهضت ملی مسکن تاکنون بوده و اگر تاکنون نهضت ملی مسکن نتوانسته گره‌ای از مشکلات حوزه مسکن را حل کند؛ دلیلش شیوه اشتباهی است که مسوولان در پیش گرفتند.
بسیاری از کارشناسان مسکن موضوع اصلاح شیوه ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را بارها به دولت سیزدهم اطلاع دادند. راه اصلی عرضه و شکست انحصار زمین است. با توجه به نظر کارشناسان این تعداد واحد، عددی حداقلی برای نیاز کشور به شمار می‌رود و دولت موظف است برای برون‌رفت کشور از ابرچالش مسکن، رویکرد مداخلاتی صحیحی را که همان عرضه زمین است در دستور کار خود قرار دهد.
جبران ناترازی بانک‌ها با سرمایه‌گذاری در بازار املاک
فعالیت بانک‌ها در تمام کشورها مختص به فعالیت‌های مالی است، اما در پی بحران‌های اقتصادی ایران طی چند سال گذشته، بانک‌ها برای جلوگیری از ناترازی خود و فراهم کردن منابع سود سپرده‌گذاران، به سرمایه‌گذاری در بازار ملک روی آورده‌اند؛ رویکردی که در افزایش قیمت مسکن دخیل بوده است.
با انباشت این خانه‌های خالی در دست بانک‌ها، می‌توانند کنترل قیمت مسکن را تا حدودی در دست بگیرند و برای افزایش سرمایه خود یا امتناع از فروش آنها قیمتی فراتر از ارزش واقعی برای املاک تحت سیطره خود قائل شوند که در نهایت می‌تواند قیمت مسکن را در مناطق مختلف با افزایش مواجه کند. دولت باید برای ساماندهی و جلوگیری از ورود بانک‌ها به بازار مسکن قوانین جدی تصویب و ابلاغ کند تا بازار مسکن و کالای مصرفی مردم در دست سوداگران و دلالان نباشید.