بازار زمینگیر شد

زیبا ورمزیاری- «بازار مسکن در یک سال و نیم گذشته رکود سنگینی را تجربه کرده است، رکودی که در دهه اخیر در کشور بی سابقه بوده است. این شرایط در حالی از اوایل سال ۹۲ بر بازار حاکم شده است که اکنون بازار خیز خروج از رکود را برداشته و حتی در شش ماه دوم ۹۳ معاملات مسکن قدرتی افزایش یافته است اما با این حال هنوز هم نمی‌توانیم بگوییم بازار مسکن از رکود خارج شده است»؛ اینها اولین اظهاراتی است که روز گذشته رییس اتحادیه املاک صنف مشاورین، املاک استان تهران در جمع خبرنگاران در خصوص شرایط فعلی بازار مسکن گفت.
حسام عقبایی با بیان اینکه طبق آمارموجود در اتحادیه املاک میزان معاملات مسکن رشد داشته است، افزود: در دی‌ماه ۹۳ به طور کلی ۳۲ هزار و ۵۴۳ قرارداد در شهر تهران منعقد شد که ۱۶ هزار و ۴۲۲ قرارداد خرید‌وفروش و ۱۴ هزار و ۶۸۰ قرارداد مربوط به اجاره‌نامه‌ها بوده است، این در حالی است که در آذر ماه سال جاری تعداد مبایعه‌نامه‌ها ۱۴ هزار و ۶۸۰ قرارداد، در آبان ماه ۱۲ هزار و ۲۳۴ قرارداد و در مهر ۱۴ هزار قرارداد مبایعه‌نامه بوده است.

ادامه از صفحه یک
وی با اشاره به آمار معاملات دی‌ماه ۹۳ در کل کشور، گفت: حجم معاملات در دی‌ماه ۹۳ در کل کشور ۱۶۰ هزار و ۸۶۶ قرارداد بوده که از این تعداد صد هزار و ۹۴۳ قرارداد مبایعه‌نامه و ۵۲ هزار و ۸۵۴ اجاره‌نامه به ثبت رسیده است.
عقبایی با بیان اینکه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته که کل قراردادها ۱۳۸ هزار و ۸۵۰ قرارداد بود، افزایش داشت، گفت: در دی‌ماه ۹۲، ۸۵ هزار و ۷۴۳ قرارداد خرید و فروش و ۴۵ هزار و ۸۶۴ قرارداد اجاره به ثبت رسید.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران در پیش‌بینی بازار مسکن چنین گفت: تا پایان سال ۹۳ افزایش قیمت مسکن رخ نمی‌دهد و ثبات قیمت‌ها را در پیش داریم، در بخش اجاره مسکن به دلیل اینکه در سه ماه پایانی سال نقل و انتقالات کمتر صورت می‌گیرد معمولا در زمستان هر سال شاهد کاهش نرخ اجاره بین ۱۰ تا ۱۵ درصد هستیم که البته این کاهش قیمت در بخش املاک اداری کمتر دیده می‌شود. اما برای پیش‌بینی سال ۹۴ باید گفت که معمولا در ۱۸ روز فروردین بازار عملا خاموش است و بازار از اردیبهشت‌ماه کلید می‌خورد؛ البته با توجه به اینکه خرید ملک معمولا پروسه سه هفته تا سه ماهه دارد، پیش‌بینی می‌شود بهار ۹۴ آرام باشد.
تاثیر کاهش ۶۰ درصدی تقاضای پروانه ساختمانی
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد تاثیر کاهش ۶۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی بر بازار مسکن، گفت: کاهش پروانه‌های ساختمانی در کوتاه‌مدت تاثیری بر گرانی مسکن نخواهد داشت چرا که پروسه ساخت مسکن معمولا ۱۲ تا ۱۸ ماه زمان می‌برد پس این عامل نمی‌تواند تا پایان سال آینده منجر به گرانی مسکن شود اما در دراز مدت موجب ایجاد حجم انباشته‌ای از تقاضا شده و در صورتی که سیاست‌های پولی و اقتصادی کنترل نشود می‌تواند بازار مسکن را تهدید کند.
افزایش قیمت غیر متعارف بازار را
زمینگیر کرد
وی در خصوص رکود سنگینی که بر بازار مسکن حاکم شده است، اظهار داشت: وقتی در یک بخش از اقتصاد کشور رشد غیر متعارف قیمت رخ می‌دهد باید منتظر رکود سنگین و زمینگیرکننده‌ای در همان بخش باشیم، در بازار مسکن هم دقیقا این اتفاق رخ داد زیرا سال ۹۱ به خصوص در سه ماه پایانی سال قیمت مسکن به شکل غیر متعارفی رشد کرد و در برخی از مناطق حتی به ۲۰۰ درصد هم رسید اما سرمایه‌گذاران نباید نگران عدم سوددهی این بازار باشند و جذب بازار‌های دیگر شوند زیرا بازار مسکن هنوز پایدارترین حوزه سرمایه‌گذاری در کشور به شمار می‌رود.
مسکن تبدیل به کالا شود
عقبایی در پاسخ به خبرنگار جهان صنعت در مورد اینکه به گفته مسوولان و کارشناسان یکی از راه‌های جلوگیری از تورم این بخش خروج مسکن از حالت سرمایه‌ای است پس چطور شما سرمایه‌گذاران را به این بازار دعوت می‌کنید؟ اعلام کرد: تبدیل مسکن به کالا آروزی ماست اما برای توضیح بیشتر بایدبه ثبت‌نام سیم کارت‌هایی اشاره کنم که سال‌ها پیش طرفداران زیادی داشت به گونه‌ای که افراد با ثبت‌نام، چندین سیم کارت به سرمایه‌گذاری پرداخته و با فروش آنها سود می‌کردند اما رفته رفته با ورود شرکت‌های ایرانسل و همراه اول دیگر کسی به سرمایه‌گذاری در این بخش روی نیاورد و سیم کارت تبدیل به کالا شد در بازار مسکن هم همینطور است باید توان رقابت ایجاد شده و مسکن به کالا تبدیل شود. متاسفانه در بخش مسکن تاکنون این اتفاق رخ نداده که هم بتوانیم میزان تولید را افزایش دهیم و هم رقابت ایجاد شود.
انصراف روزانه ۱۰ مشاور املاک
وی همچنین درخصوص انصراف مشاورین املاک به دلیل کسادی بازار، اعلام کرد: در حال حاضر در تهران ۱۲ هزار مشاور املاک وجود دارد که با توجه به رکود یکی دو سال اخیر روزانه به طور متوسط ۱۰ واحد صنفی از این شغل انصراف می‌دهند که البته این افراد کسانی هستند که محل کسب آنها استیجاری است اما در مقابل روزانه ۱۰ فرد جدید هم به این شغل اضافه می‌شود. ناگفته نماند که در حال حاضر با توجه به میزان معاملات مسکن، سهم هر مشاور املاک در تهران به طور میانگین روزانه تنها یک معامله است که این نشان می‌دهد بازار وضعیت ایده‌آلی ندارد.
بانک‌ها عامل گرانی مسکن
عقبایی در ادامه در خصوص نقش بانک‌ها و موسسات مالی در افزایش قیمت مسکن، گفت: یکی از عوامل گرانی قیمت مسکن و ایجاد مشکل در حوزه مسکن بانک‌ها و موسسات مالی هستند و می‌توان گفت که بیش از ۵۰ درصد گرانی مسکن را بانک‌ها و موسسات مالی رقم زده‌اند.
وی با بیان اینکه بر اساس ماده «۴» بانکداری فعالیت بانک‌ها در حوزه مسکن و خرید و فروش و ساخت‌وساز ممنوع است، افزود: متاسفانه فعالیت‌ بانک‌ها منحرف شده است چرا که بانکداری باید در جهت تقویت تولید و اقتصاد کلان باشد اما متاسفانه بانک‌ها نقدینگی کشور را جمع کرده و خودشان به حوزه‌هایی که منع قانونی دارد ورود پیدا کرده و اقدام به ساخت‌وساز مسکن می‌کنند و سپس آن را با قیمت گران‌تر به فروش می‌رسانند.
عقبایی تصریح کرد: از سازمان بازرسی و مجلس تقاضا دارم که نسبت به فعالیت بانک‌ها جدا ورود کنند. به گفته وی، چندی پیش کمیسیون اصل «۹۰» مجلس از رییس کل بانک مرکزی در خصوص اموال بانک‌ها توضیح خواستند و آنها در جواب گفتند که در صدد فروش آنها از طریق آگهی هستیم که البته همین آگهی دادن این املاک هم خلاف قانون است. وی گفت: متاسفانه برخی از بانک‌ها زمین را می‌خرند و سپس همان زمین را با برند خود و با ساخت آپارتمان‌های لوکس و گران‌تر به مردم می‌فروشند که این عملکرد موجب بالا بردن قیمت پایه مسکن می‌شود.
وام ۸۰ میلیونی مسکن؛ خوب یا بد
عقبایی همچنین در خصوص تاثیر تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی بر بازار مسکن گفت که بنده موافق پرداخت تسهیلات بانکی هستم چرا که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، تعادل بین عرضه و تقاضا از بین رفته است پرداخت تسهیلات بانکی بتواند مفید و موثر در بالا بردن قدرت خرید مردم باشد.
وی در جواب برخی از منتقدین در خصوص اینکه می‌گویند پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیونی موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود؟ گفت: بنده سوالی دارم و آن این است که آیا در هشت سال گذشته که تسهیلات مسکن هیچ رشدی نداشته است آیا قیمت مسکن رشد نکرده است. .
وی افزود: در هشت سال گذشته قیمت مسکن چهار برابر رشد کرده است پس دادن یا ندادن تسهیلات در قیمت مسکن نقشی ندارد پس امیدواریم هم دولت و هم مجلس در تسریع پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیونی خرید مسکن به تفاهم رسیده و آن را تسهیل کنند.
به گفته وی، دو شرط نبودن رانت و تبعیض می‌تواند پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی را برای خرید مسکن موثر و مفید کند.
قدرت خرید مردم از تورم جا ماند
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه تعداد مستاجران در دهه ۹۰ نسبت به دهه‌های ۷۰ و ۸۰ رشد قابل ملاحظه‌ای یافته است، گفت: سیاست‌های کلان بانکی به افزایش تعداد مستاجران و پایین آمدن قدرت خرید مردم دامن زده است.
عقبایی افزود: قدرت خرید مردم پایین است و چون قیمت مسکن در سال‌های اخیر خیلی افزایش یافته، قدرت خرید مردم نیز از رشد قیمت مسکن جا مانده است و درآمدهای مردم آن سرعت را ندارد که بتواند این رشد قیمت مسکن را پوشش دهد.
وی تاکید کرد: سیاست‌های کلان بانکی نیز به افزایش تعداد مستاجران و پایین بودن قدرت خرید دامن زده است.
قیمت مسکن ظرفیت کاهش دارد
عقبایی با بیان اینکه هم اکنون قیمت مسکن ظرفیت کاهش دارد، افزود: باید بسترهای واقعی شدن قیمت مسکن فراهم شود. در حال حاضر بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد اما سودی که از تولید مسکن عاید تولید‌کننده می‌شود جای کاهش دارد و می‌توان قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد.