بازپرداخت کمرشکن!

گروه مسکن- در حالی شورای پول و اعتبار در یک‌هزار و دویست و هشتمین جلسه خود تصمیماتی در راستای ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق پس‌انداز متقاضیان مسکن اتخاذ کرد که این تصمیم هم مانند بسیاری از تصمیماتی که جهت رفع مشکل مسکن کشور گرفته شده با اما و اگرهای بسیاری همراه است.
پس از یک سال انتظار سرانجام شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن (اوراق) در سقف‌های ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر موافقت کرد که این تصمیم موجب شد متقاضیان خرید مسکن سه گزینه وام‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم، وام ۶۰ میلیونی بانک‌های تجاری و همچنین وام ۶۰ میلیونی بانک مسکن را پیش‌روی خود داشته باشند.
جزییات وام جدید
پیش از این مصوبه، در سال‌جاری دو طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن‌ و پرداخت وام مسکن از طریق ورود بانک‌های تجاری نیز مصوب شده بود اما در حال حاضر با اجرایی شدن مصوبه افزایش وام ۳۵ میلیون تومانی متقاضی می‌تواند از این پس وام ۳۵ میلیون تومانی که به علاوه ۱۰ میلیون تومان جعاله به ۴۵ میلیون می‌رسید و با خرید اوراق در فرابورس آن را دریافت می‌کرد، بنابر موقعیت جغرافیایی که در آن قرار دارد در سه سقف ۶۰ میلیون در تهران، ۵۰ میلیون در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و همچنین ۴۰ میلیون تومان در سایر مناطق شهری دریافت کند.
طبق شرایط قبلی این تسهیلات، این‌گونه خواهد بود که وام جدید خرید و ساخت مسکن محدودیت‌هایی مانند تاهل و شرایط خاص را به همراه نخواهد داشت. در مورد الزام به سپرده‌گذاری نیز همان‌طور که در وام ۳۵ میلیونی تقریبا بعد از مدتی الزام به سپرده کنار رفته و دریافت وام از طریق خرید اوراق بود، دریافت از راه خرید اوراق انجام می‌شود. این در حالی است که برای وام ۳۵ میلیونی و مجموع ۴۵ میلیونی آن با جعاله به ۹۰ برگ اوراق نیاز است یعنی هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ. در عین حال که وام ۳۵ میلیونی از سود ۱۴ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله برخوردار بود و ممکن است به سقف‌های جدید نیز تعمیم یابد.
شرایط وام ۶۰ میلیونی دوم
اما یک وام با سقف ۶۰ میلیون تومانی دیگر در ابتدای امسال در شورای پول و اعتبار مصوب شد که با این وام فعلی ۶۰ میلیونی متفاوت است. به طوری که این وام در سه سقف ۶۰ میلیون در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا ۴۰ میلیون تومان است. سود بازپرداخت آن ۲۱ درصد، بدون نیاز به سپرده و اوراق بوده و همچنین دوره آن به نظر نمی‌رسد بیش از پنج سال باشد.
این تسهیلات گرچه هنوز فقط مختص پرداخت در بانک‌های تجاری بوده و بانک مسکن نقشی در آن ندارد‌ ولی با گذشت حدود شش ماه از تصویب هنوز در این بانک‌ها پرداخت نمی‌شود.
صندوق پس‌انداز هم وام ۶۰ میلیونی دارد
ولی گزینه دیگر همان صندوق پس‌انداز یکم و البته معروف به وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن است. تسهیلات از این محل فقط از سوی بانک مسکن و با سود ۱۴ درصد با دوره بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله ارایه می‌شود.
متقاضی تهرانی تا ۸۰ میلیون، شهرها و مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و سایر مناطق شهری تا ۴۰ میلیون تومان می‌توانند از این تسهیلات دریافت کنند.
برای دریافت وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم، متقاضی باید حداقل برای دو دوره شش ماهه سپرده‌گذاری کرده و بعد از یک سال تسهیلات دریافت کند.
اجرا در نماد آبان‌ماه
شاپرک مستوفی، معاون سپرده ممتاز مرکز برنامه‌ریزی و ارزیابی عملکرد بانک مسکن با تایید اینکه مصوبه جدید شورای پول و اعتبار از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن در حقیقت همان افزایش سقف اوراق حق‌تقدم مسکن است، گفت: این اوراق مسکن در تهران از ۳۵ میلیون تومان به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
وی افزود: پرداخت این سقف‌های جدید مربوط به نماد آبان‌ماه به بعد سال ۹۴ خواهد بود و این سقف‌های جدید مربوط به نمادهایی که حتی مربوط به مهر‌ماه است نیز نخواهد بود. پس اگر متقاضیانی که این اوراق را در اختیار دارند برای بهره‌مندی از افزایش سقف تسهیلات تا ۶۰ میلیون تومان (برای شهر تهران) باید اوراق با نماد آبان‌ماه را خریداری و تهیه کنند.
سود ۷۰ میلیون تومانی
به‌عبارتی سقف وام ۳۵ میلیون تومانی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن که از طریق خرید اوراق حق‌تقدم قابل دریافت بود به ۶۰ میلیون‌ تومان افزایش یافت. متقاضی این وام اگر بخواهد از طریق خرید اوراق حق‌تقدم وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت کند راهی سخت و دو چالش را پیش‌رو خواهد داشت یکی از این چالش‌ها هزینه‌ای است که متقاضی باید بابت خرید اوراق حق‌تقدم پرداخت کند. در حال حاضر به‌طور میانگین قیمت هر برگه اوراق حق‌تقدم حدود ۷۰ هزار تومان است، یعنی برای وام ۳۵ میلیون تومانی هر متقاضی باید پنج میلیون تومان برای خرید اوراق (۷۰ برگ) کنار بگذارد. تا اینجای کار حدود هشت میلیون تومان باید برای وام ۶۰ میلیون تومانی هزینه شود.با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار در افزایش ۲۵ میلیون تومانی وام خرید یا ساخت مسکن متقاضی باید با نرخ کنونی اوراق هشت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای خرید اوراق پرداخت کند.اما چالش دوم که به‌طور حتم تصمیم شورای پول و اعتبار در خصوص کمک به رونق تولید در بخش مسکن را به چالش خواهد کشید مربوط به نرخ سود تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی مسکن است.بر‌اساس اعلام بانک مسکن اقساط بازپرداخت ۱۲ ساله تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی مسکن به‌روش ساده ماهانه ۵۲۵ هزار و ۳۰۶ تومان است. با احتساب نرخ سود سالانه ۱۵ درصد کل سود تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی به‌روش ساده بالغ بر ۴۰ میلیون و ۶۴۴ هزار و ۱۸۹ تومان است. در مجموع متقاضی باید ۷۵ میلیون و ۶۴۴ هزار و ۱۸۹ تومان را در سال دوازدهم (ماه ۱۴۴) به بانک مسکن پرداخت کند.در بازپرداخت تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی به‌روش پلکانی سالانه متقاضی در سال اول ماهانه ۴۳۰ هزار و ۷۱۷ تومان می‌پردازد و این رقم در سال دوم با حدود ۹/۴ درصد افزایش به ماهانه ۴۵۲ هزار و ۲۵۳ تومان افزایش می‌یابد.در مجموع با احتساب اقساط پلکانی ۱۲ساله و نرخ سود ۱۵ درصد متقاضی در ماه پایانی (۱۴۴) ۸۲ میلیون و ۲۶۹هزار و ۳۶۳ تومان به بانک مسکن پرداخت می‌کند. به‌عبارت دیگر میزان سود تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی مسکن در روش پلکانی سالانه ۴۷ میلیون و ۲۶۹ هزار و ۳۶۳ تومان است.این در حالی است که بر اساس مولفه‌های محاسبه‌شده توسط بانک مسکن، با یک حساب سرانگشتی سود تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی به روش ساده در دوره ۱۲ ساله رقمی بالغ بر ۷۰ میلیون تومان خواهد بود‌ یعنی در پایان ماه دوازدهم سال دوازدهم متقاضی باید ۱۳۰ میلیون تومان به بانک پرداخت کند.
از سوی دیگر سود این تسهیلات به روش پلکانی نیز کمی بیش از ۸۰ میلیون تومان است، به عبارت دیگر متقاضی در این روش باید در آخرین ماه سال دوازدهم ۱۴۰ میلیون تومان به بانک پرداخت کند. با توجه به نرخ سود تسهیلات یادشده به نظر می‌رسد تصمیم شورای پول و اعتبار در به حرکت در‌آوردن چرخ رونق مسکن چندان کارگشا نخواهد بود.
البته شاید افزایش نرخ اوراق حق‌تقدم طی روزها و هفته‌های اخیر تنها دستاورد تصمیم شورای پول و اعتبار باشد.
تاثیر افزایش تسهیلات
یک مقام مسوول در وزارت راه وشهرسازی گفت: این مصوبات دربلندمدت بر بازارمسکن اثر می‌گذارد.علی چگنی در خصوص این مصوبه گفت: سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم و تسهیلات عادی بانک‌ها در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به تمام مراکز استان‌ها (بجز تهران) تسری یافت.وی افزود: همچنین با افزایش سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن در سقف‌های ۶۰۰، ۵۰۰ و ۴۰۰ میلیون ریال به ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت به عمل آمد. چگنی با اشاره به مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، اظهار داشت: مصوبه دوم مربوط به حساب ممتاز بانک مسکن است که این حساب در گذشته وام ۳۵ میلیون تومانی خرید و ساخت و ۱۰ میلیون تومانی جعاله در اختیار متقاضیان می‌گذاشت که الان این وام به رقم ۶۰ میلیون تومان برای تهران، ۵۰ میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و ۴۰ میلیون تومان برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر افزایش یافته است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه این وام از طریق سپرده‌گذاری و خرید اوراق در فرابورس در دسترس متقاضیان قرار دارد، افزود: متقاضیانی که قصد خرید واحد مسکونی دارند، می‌توانند از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کرده و این وام را تهیه کنند، همچنین با سپرده‌گذاری مدت دار هم امکان دریافت این وام وجود دارد.
چگنی با تاکید بر اینکه مصوبه دیگری که به طور مستقیم بر بازار مسکن اثر‌گذار باشد، در تصمیمات جلسه گذشته شورای پول و اعتبار نیست، گفت: کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی از جمله مواردی است که به‌صورت غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیر دارد، چرا‌که قدرت وام‌دهی بانک‌ها را افزایش می‌دهد و می‌تواند افزایش تسهیلات در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد.
وی با اشاره به اینکه در مصوبات سه شنبه شب شورای پول و اعتبار موضوع کاهش سود بانکی مطرح نشده است، ادامه داد: کاهش سود سپرده و تسهیلات از مواردی است که در مورد آن پیشنهاداتی مطرح شده اما هنوز مصوبه‌ای در این خصوص به تصویب نرسیده است.
مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا این مصوبات تاثیری برای خروج از رکود مسکن دارد؟ افزود: این مصوبات در بلندمدت خوب است و به سمت هدف وزارت راه و شهرسازی که افزایش توان خریداران است، پیش می‌رود اما در کوتاه‌مدت تاثیر چندانی ندارد.
چگنی در خصوص اینکه آیا افزایش سقف تسهیلات صندوق ممتاز تاثیری بر نرخ اوراق می‌گذارد یا نه؟ گفت: این موضوع بستگی به تقاضا دارد‌ چراکه اگر تقاضا افزایش پیدا کند، ممکن است قیمت اوراق هم بالا ‌رود.
وی درباره بسته خروج از رکود مسکن که از سوی وزارت راه وشهرسازی به دولت پیشنهاد شده است، اظهار داشت: در این بسته موارد مختلفی دیده شده از جمله اینکه وام جعاله از ۱۰ به ۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند، همچنین سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز از ۸۰ به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.
۶۰ میلیون کافی نیست
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران افزایش وام ۳۵ میلیونی مسکن به ۶۰ میلیون تومان را نوعی سرگرم کردن و خرید زمان عنوان کرد.
حسن محتشم اظهار کرد: افزایش تسهیلات ۳۵ به ۶۰ میلیون تومان شرط لازم برای خروج مسکن از رکود است اما شرط کافی نیست و دولت باید تصمیمات جدی‌تری برای تحریک تقاضا اتخاذ کند.وی افزود: رکود سه ساله حاکم بر بخش مسکن و پایین آمدن قدرت خرید متقاضیان از یک سو و سیستم انقباضی دولت در گردش نقدینگی و اقتصاد کلان کشور از سوی دیگر شرایطی را در بخش مسکن ایجاد کرده که افزایش تسهیلات اینچنینی حتی اگر قرار است موثر و مفید باشد زمان‌بر خواهد بود.
رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه به اعتقاد من دولت دارد مردم را سرگرم می‌کند و زمان می‌خرد، تاکید کرد: اگر دولت می‌خواهد تصمیم جدی بگیرد باید بانک‌ها را متقاعد کند تا وام با نرخ سود متعارف بدهند‌ نه با این سودهای بالا. همچنین این تسهیلات پایین و جزیی نمی‌تواند تکانی به بخش مسکن بدهد.
محتشم به یارانه ۱۰ درصد بافت فرسوده اشاره و خاطرنشان کرد: در بخش بافت‌های فرسوده دولت قرار است تا ۱۰ درصد از بهره بانکی را به صورت یارانه تقبل کرده و پرداخت کند که البته اقدام خوبی است اما با توجه به بحث مالکیتی بافت‌های فرسوده، تجمیع پلاک‌ها زمان‌بر است بنابراین سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌ساز در این بخش طول می‌کشد.
وی با بیان اینکه ۳۰۰ هزار واحد که برای نوسازی بافت فرسوده پیش‌بینی شده حتی با توجه به تعریف یارانه برای آن اجرا نمی‌شود، گفت: بهتر است دولت ۳۰۰ هزار را به یک عدد واقعی برساند و بخشی از این یارانه را به خرید آزاد اختصاص دهد تا ساخت‌و‌ساز رونق بگیرد. اما متاسفانه دولت حتی با توجه به ورود به نیمه‌دوم سال، برنامه‌ای برای این کار ندارد و به نوعی در حال فرصت‌سوزی است.