بازگشت رکود تورمی

گروه مسکن- بررسی وضعیت داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که پس از عبور از دوره جهشی ۹۷-۹۸ بازار در حال ورود به یک دوره رکود تورمی دیگر است. در شرایطی که به دلیل شیوع ویروس کرونا درخواست‌های خرید و اجاره مسکن به کمترین میزان رسیده است آمارها از افزایش نرخ‌ها حکایت می‌کند. نرخ زمین یا ساختمان کلنگی و نرخ اجاره بها در پاییز امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، به ترتیب با رشد ۵/۹۳ و ۳۲ درصدی مواجه بوده است. نتایج اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در نقاط شهری کشور پاییز ۹۸ از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد.
بنگاه‌های معاملات ملکی کشور موظف هستند مشخصات کلیدی معاملات خرید و فروشی که سند آنها از طریق دفتر ثبت اسناد انتقال پیدا می‌کند را در سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نمایند.
با توجه به اینکه کاهش یا افزایش حجم (تعداد) معاملات در شهرهای بزرگ، باعث کاهش یا افزایش شدید متوسط (حسابی) قیمت در سطح استان یا کشور می‌شود، از متوسط تعدیل شده (وزنی) استفاده شده تا بتوان با حذف اثر حجم معاملات، تغییرات واقعی قیمت را مشخص کرد. در ضمن وزن‌های مورد استفاده بر مبنای واحدهای مسکونی دارای سکنه در سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵ به روز شده است.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور ۴۰۵۸۷ هزار ریال با میانگین مساحت ۲۴۲ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل، ۷/۱۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۵/۹۳ درصد افزایش داشته است.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۴۱۸۶۷ هزار ریال با میانگین مساحت ۱۰۹ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۳/۱۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶/۵۹ درصد افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۱۴۴۰۸۱ ریال با میانگین مساحت ۹۶ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۶/۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۲ درصد افزایش داشته است.
افت شدید عرضه و تقاضا ناشی از شیوع ویروس کرونا به صفر شدن تعداد معاملات مسکن در بعضی دفاتر املاک منجر شده است به طوری که این بنگاه‌ها فعالیت خود را متوقف کرده‌اند.
این روزها بازار فعالیت های خدماتی از جمله بازار مسکن دچار کسادی شدیدی شده است. متاثر از شیوع ویروس کرونا دست‌کم ۷۰ درصد واحدهای عرضه شده بازار مسکن شهر تهران که دارای سکنه هستند از این بخش خارج شده‌اند چرا که خریداران و فروشندگان از مواجهه با یکدیگر امتناع می‌کنند. مالکان حدود ۳۰ درصد از واحدها نیز که خالی هستند به دلیل نااطمینانی و عدم قطعیت شرایط موجود و نبود چشم‌انداز روشن درباره زمان اتمام بیماری کرونا فروش را به آینده موکول کرده‌اند.
دسته دیگر فروشندگان این نوع واحدها که به طور عمده سرمایه‌گذاران و دلالان هستند در روزهای اخیر قیمت‌ها را بالا برده‌اند تا به زعم خود بر انتظارات تورمی غلبه کنند. همین مساله به عقبگرد اندک متقاضیان از بازار منجر شده است.
مجموعه این عوامل به رکود مطلق در بازار ملک انجامیده و فعالان حوزه املاک می‌گویند که هیچ نوع قراردادی اعم از فروش و اجاره به امضا نمی‌رسد. نکته دیگر اینکه آگهی‌های فروش خانه در فضای مجازی نیز به طور چشمگیری افت کرده و حتی بازدید آگهی‌ها به یک پنجم ماه قبل رسیده است. اما در شرایطی که تصور می‌شد با ایجاد رکود در بازار ملک شاهد افت قیمت‌ها باشیم این اتفاق نیفتاده و حتی برخی فروشندگان نرخ‌ها را بالا برده‌اند که هیچ توجیه منطقی و اقتصادی ندارد چرا که تورم معناداری در بازار ملک ایجاد نشده است. هرچند کاهش محسوسی نیز در قیمت‌های پیشنهادی مشاهده نمی‌شود.
کارشناسان انتظار دارند رشد قیمت اسمی و کذایی در معدود واحدهای آماده فروش نیز به تدریج از اردیبهشت ماه سال آینده فروکش کند و در صورت از بین رفتن بیماری کرونا بازار ملک به تدریج خود را بازیابی کند. بنابراین به نظر می‌رسد رکود در بخش مسکن دست‌کم تا بیرون رفتن این ویروس ناخوانده از کشور ادامه خواهد داشت.
یکی از کارشناسان دفاتر املاک که حوزه فعالیت او در مرکز تهران است درباره اوضاع این روزهای بازار ملک به ایسنا گفت: مشتری در بازار شب عید هست فروشنده هم هست اما اتفاقی که افتاده این است که قراردادها امضا نمی‌شود. یعنی یک تقاضای نهفته در بازار وجود دارد که معاملات خود را به حالت تعلیق درآورده است.
وی ادامه داد: بعضی خریداران طبیعتا انتظار دارند در شرایط موجود قیمت‌ها پایین بیاید. از طرف دیگر سازندگان با توجه به تورمی که بعد از تغییر قیمت بنزین در بخش مصالح ساختمانی ایجاد شد نه تنها از پایین آوردن قیمت خودداری می‌کنند بلکه بعضا نرخ‌ها را بالا برده اند.
به گفته این فعال بازار مسکن، از حدود دو ماه قبل تاکنون قیمت‌ها به طور تقریبی ۵ تا ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده که برای بازار شب عید طبیعی است. حالا باید منتظر بمانیم ببینیم تکلیف ویروس کرونا چه می شود تا در صورت تحقق این موضوع شاهد ثبات قیمتی در بازار ملک باشیم.