بحران مالی؛ قاتل پروژه‌های مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن با وجود اینکه به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی و یکی از ضروری‌ترین نیازهای اجتماعی همواره جایگاه ویژه‌ای در اقتصاد ایران داشته، طی دو دهه گذشته با بحران‌های چندوجهی روبه‌رو بوده است؛ بحران‌هایی که نه صرفا ناشی از تورم یا سیاست‌های نادرست مسکنی است بلکه ریشه در ناترازی‌های عمیق‌تر در ساختار اقتصاد کلان دارد. در این میان چالش تامین منابع مالی نیز به عنوان پاشنه‌آشیل این بازار، هرگونه حرکت توسعه‌ای را با مانع روبه‌رو کرده است. ترکیب این دو عامل، چشم‌انداز تولید و دسترسی به مسکن را نه‌تنها تیره کرده بلکه برای بسیاری از خانوارها به مرز ناممکن رسانده است.
یکی از بنیادی‌ترین ناترازی‌ها، مربوط به کسری بودجه ساختاری دولت است که هرساله فشار مضاعفی بر سیاست‌های پولی و مالی وارد می‌کند. دولت برای جبران این کسری، به چاپ پول یا برداشت از منابع صندوق توسعه ملی متوسل می‌شود که این اقدامات تورم‌زا هستند و مستقیما بر قیمت تمام‌شده پروژه‌های مسکن اثر می‌گذارند.
نوسانات شدید نرخ ارز عمدتا ناشی از تحریم‌ها و ضعف صادرات غیرنفتی باعث افزایش چشمگیر بهای مصالح ساختمانی شده است. به‌عنوان مثال در سال۱۴۰۲، تنها در سه‌ماهه نخست، قیمت سیمان بیش از ۳۰‌درصد و قیمت آهن‌آلات حدود ۵۰‌درصد افزایش یافت. این در حالی است که حدود ۷۰‌درصد از هزینه‌های ساخت‌وساز به قیمت ارز وابسته است.
بانک‌ها که در اقتصادهای توسعه‌یافته، بازیگر اصلی در تامین مالی مسکن محسوب می‌شوند، در ایران به دلیل انباشت مطالبات معوق، پرداخت سودهای غیرواقعی و نداشتن شفافیت در ترازنامه‌ها، توان واقعی برای تخصیص موثر تسهیلات به حوزه مسکن را از دست داده‌اند. براساس آمار رسمی بانک مرکزی، نسبت مطالبات غیرجاری به کل تسهیلات در برخی بانک‌ها از ۱۵درصد نیز عبور کرده است.
در طول سال‌های اخیر، قدرت خرید خانوارها رشد بسیار کندتری نسبت به قیمت مسکن داشته است. به‌عنوان نمونه در کلانشهر تهران، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین۱۴۰۳ به حدود ۷۲‌میلیون تومان رسید در حالی که متوسط درآمد ماهانه یک خانوار شهری تنها ۱۵ تا ۲۰‌میلیون تومان است یعنی برای خرید یک واحد ۸۰‌متری، یک خانوار باید بدون هیچ هزینه‌ای بیش از ۲۵‌سال پس‌انداز کند.
بحران مزمن در تامین منابع مالی
طرح‌هایی چون «نهضت ملی مسکن» که قرار بود میلیون‌ها واحد مسکونی تولید کند، عمدتا بر تامین مالی از طریق بانک‌ها متکی بود اما با توجه به ناترازی بانک‌ها و نبود پشتوانه اعتباری کافی، عملا اجرای این پروژه‌ها متوقف یا به کندی پیش می‌رود. طبق اعلام وزارت راه‌و‌شهرسازی تا پایان سال ۱۴۰۲ تنها حدود ۲۰۰هزار واحد از مجموع وعده داده شده (۴میلیون واحد) به مرحله اجرا یا تحویل رسیده است. ابزارهایی مانند اوراق رهنی، بازار ثانویه و صندوق‌های زمین و ساختمان، اگرچه در قوانین پیش‌بینی شده‌اند اما به دلیل ضعف زیرساخت حقوقی و اعتماد پایین سرمایه‌گذاران هنوز در عمل فعال نشده‌اند. در مقایسه با کشورهایی مانند ترکیه و مالزی بیش از ۴۰درصد تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه انجام می‌شود.
افزایش بی‌وقفه هزینه‌ها و نوسانات اقتصادی باعث‌شده سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی نیز نسبت به ورود به بازار ساخت‌وساز مسکونی، به‌ویژه در طرح‌های حمایتی، تردید جدی داشته باشند. فقدان تضمین سودآوری، ریسک‌های بالای اجرایی و نبود سازوکار شفاف قراردادهای مشارکتی، اعتماد بخش‌خصوصی را به حداقل رسانده است.
تبعات توقف طرح‌های مسکنی
و فروپاشی امید اجتماعی
افزایش بی‌رویه اجاره‌بها یکی از پیامدهای مستقیم کمبود عرضه مسکن است. در سال۱۴۰۳، رشد سالانه اجاره‌بها در تهران به بیش از ۵۵‌درصد رسید در حالی که حقوق کارمندان تنها ۲۰‌درصد افزایش یافت. این شکاف عمیق بخش بزرگی از خانوارها را در معرض جابه‌جایی‌های ناخواسته یا حتی بی‌خانمانی قرار داده است.
در غیاب گزینه‌های مناسب و ارزان، خانوارهای کم‌درآمد به سمت حاشیه‌نشینی در اطراف کلانشهرها یا سکونت در خانه‌های غیررسمی گرایش یافته‌اند. این وضعیت در شهرهایی مانند کرج، مشهد و اهواز به بحران اجتماعی جدی بدل شده است. بحران مسکن اکنون مستقیما بر تصمیمات جمعیتی نیز اثر گذاشته است. کاهش نرخ ازدواج، تاخیر در فرزندآوری و حتی مهاجرت نیروی متخصص، بخشی از پیامدهای روانی و اجتماعی دسترسی نداشتن به مسکن است. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین سن ازدواج در کلانشهرها به حدود ۳۱سال رسیده است.
ناترازی‌های اقتصاد کلان؛ میراث دولت‌ها
در همین خصوص یک کارشناس اقتصادی با اشاره به کمبود منابع مالی و ناترازی‌های کلان اقتصادی گفت: این موانع تهدیدی جدی برای بازار مسکن و تحقق پروژه‌های مسکنی کشور محسوب می‌شود.
وحید شقاقی درخصوص مشارکت بخش‌خصوصی در بازار مسکن گفت: واقعیت این است که در بخش مسکن هنوز یک بلاتکلیفی وجود دارد و این موضوع ربطی به دولت فعلی ندارد، این مساله از دولت سیزدهم شروع شد و قرار بود که 4میلیون واحد مسکونی ساخته شود اما به دلیل مشکلاتی که در تامین مالی بانک‌ها بود، این پروژه‌ها به نتیجه نرسید، به عبارت دیگر وعده‌ای که دولت گذشته اعلام کرده بود، محقق نشد. او ادامه داد: واقعیت این است که در دولت گذشته نگاهی به بخش مسکن وجود داشت که قابل اجرا بود اما ایرادات اساسی داشت و آن هم به دلیل عدم تحقق تامین مالی بانک‌ها بود که به نتیجه نرسید.
شقاقی افزود: نکته دیگر این است که ناترازی‌های اقتصاد کلان، به ویژه در حوزه انرژی، به دولت فعلی به ارث رسیده است. این ناترازی‌ها حاصل عدم سرمایه‌گذاری‌های دهه‌های گذشته و قیمت‌گذاری‌های دستوری در این سال‌ها بوده است. دولت هیچ نقشی در این ناترازی‌ها نداشته و این مشکلات به ارث رسیده است. این کارشناس اقتصادی به مهر گفت: در این شرایط، از دولت و مجلس انتظار می‌رود که درک درستی از شرایط سخت و پیچیده داشته باشند، همچنین باید توجه داشته باشند که در شرایط تورمی و تحریمی طولانی‌مدت که مردم آن را به ‌طور مستقیم تجربه می‌کنند، فشار زیادی به جامعه وارد شده است. مردم دیگر دولت و مجلس را درک نمی‌کنند و هر کسی که شروع به مصاحبه می‌کند، نارضایتی مردم را به همراه دارد.
او در پایان تاکید کرد: بهتر است دولت و مجلس کنار هم بایستند و مسائل حزبی و سیاسی را کنار بگذارند. ما باید از فرماندهان اقتصادی حمایت کنیم تا بتوانند در این شرایط پیچیده به بهترین نحو عمل کنند. در غیر این صورت، دعواهای سیاسی و اختلافات جناحی تنها وضعیت را برای مردم بدتر خواهد کرد.
جای خالی سیاست‌های کارآمد
بازار مسکن در سال‌جاری همچنان تحت تاثیر رکود قرار دارد و توان خرید مردم کاهش یافته است. سال گذشته نیز به دلیل افزایش هزینه‌ها و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، بخش زیادی از تقاضا برای مسکن کاهش یافته و فعالیت‌های خرید و فروش با رکود شدیدی روبه‌رو بوده است.
گفتنی است با توجه به شعار «سرمایه‌گذاری برای تولید» انتظار می‌رفت که بخش‌های دولتی و خصوصی در تولید و عرضه مسکن فعال‌تر شوند اما باوجود برخی اقدامات، به نظر می‌رسد که پروژه‌های ساخت‌وساز به اندازه کافی طی سال‌های اخیر توسعه نیافته و افزایش تولید مسکن چندان ملموس نبوده است.
بحران‌های اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت، مانع از جلب سرمایه‌گذاری‌های جدید در بخش مسکن شده است البته سال۱۴۰۳ علاوه‌بر رکود بازار خرید و فروش، شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها در بسیاری از مناطق کشور بودیم که به نوعی نشانه‌ای از فشار بیشتر بر خانوارها و تقاضای بالا برای مسکن در برابر عرضه محدود است.
گفتنی است برای تحقق شعار سال در بخش بازار ملک و املاک نیاز است که سیاست‌های موثری در زمینه تامین منابع مالی، کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، تقویت مشارکت بخش‌خصوصی و تسهیل قوانین مربوط به زمین و ساخت مسکن اتخاذ شود، همچنین توجه ویژه به بهبود شرایط اقتصادی و افزایش توان خرید مردم نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. در مجموع امسال برای تحقق واقعی «سرمایه‌گذاری برای تولید» در حوزه مسکن به نظر می‌رسد که نیاز به تغییرات جدی در سیاست‌ها، تامین منابع مالی‌ و بهبود شرایط برای جلب سرمایه‌گذاری و همکاری بخش‌خصوصی باشد، همچنین مهم‌ترین عامل برای تحقق شعار سال در بخش مسکن، همکاری و مشارکت فعال‌تر مردم و بخش‌خصوصی در کنار حمایت‌های دولتی و برنامه‌ریزی دقیق است.
خروج از بن‌بست با اصلاحات همزمان اقتصادی و مالی
بحران کنونی بازار مسکن را نمی‌توان صرفا با سیاستگذاری بخشی حل کرد. ناترازی‌های کلان اقتصادی، ریشه‌ بحران‌های مالی در مسکن هستند و بدون اصلاح آنها، هر طرح مسکنی محکوم به شکست است. سیاستگذاران باید در سه محور اقدام کنند؛ اصلاح ساختار مالی دولت و کاهش وابستگی به منابع ناپایدار، بازسازی نظام بانکی و ایجاد بستر برای تسهیلات هدفمند مسکن و توسعه ابزارهای بازار سرمایه برای جذب منابع بخش‌خصوصی.
تنها در صورتی که این اصلاحات به صورت همزمان و هماهنگ اجرایی شود، می‌توان به بازگشت ثبات و کارآمدی به بازار مسکن ایران امیدوار بود. در غیراین صورت، این بازار همچنان در گرداب ناترازی‌ها و بحران منابع گرفتار خواهد ماند.