21 - 10 - 2020
بستههای حمایتی بازآفرینی شهری در حوزه تامین مالی
دکتر بهرام وهابی* حوزه تامین مالی یکی از مهمترین حوزهها در زمینه امور عمرانی شهر و به ویژه بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی است و در این راستا الزامی است دولت و شهرداریها به عنوان متولیان اصلی امور عمرانی و بافت فرسوده (بر اساس مفاد ماده ۴ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی)، دارای بسته حمایتی مدون و قابل اجرا در زمینه تامین منابع مالی باشند. بستههای حمایتی مورد نظر در اینجا در چهار حوزه زیر قابل تدوین است:
الف – حمایت از ساختوساز مردمی
ب – حمایت مالی از سرمایهگذاران
پ – شیوههای مشارکت مردمی
ت – حوزه بازار عرضه
الف – بستههای تشویقی برای حمایت از ساختوساز مردمی. ساختوساز مردمی یکی از مهمترین و موثرترین شیوههای بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری است. در این شیوه، بستههای حمایتی برای تشویق مالکین واحدهای فرسوده برای نوسازی املاک طراحی میشود تا مالکین، خود اقدام به نوسازی کنند. عمدهترین اجزای بسته حمایتی ساختوساز مردمی در حوزه تامین مالی عبارت است از :
۱ – هماهنگی برای اعطای تسهیلات مناسب با شرایط زیر به متقاضیان توسط بانک های عامل :
– پوشش سود بانکی کمتر از سود بانکی موجود در شبکه بانکی ( از طریق وجوه اداره شده یا حذف بخشی از سود بانک عامل)
– کاهش یا حذف میزان رسوب وجوه نزد بانک
– افزایش دوره فروش اقساطی
– امکان ترهین سند جایگزین
– امکان فروش اقساطی در شرایط ادامه زمان تسهیلات
– کاهش دوره انتظار دریافت تسهیلات
– کاهش ویژه نرخ سود در شرایط تجمیع پلاک ها
– افزایش سقف مبلغ تسهیلات اعطایی در بافت فرسوده
– اعطای تسهیلات بدون نیاز به سپرده گذاری
– پرداخت تسهیلات به منظور احداث واحد مسکونی روی واحد موجود (اضافه اشکوب) یا توسعـه افقی بنـا به منظور احداث یک واحـد مسکـونی مستقل با ارائـه معـرفی نامـه از مرجع صادرکننده و اخذ گواهی استحکام بنا به تایید مهندس ناظر و ارزیاب بانک
– پـرداخت بخشی از تسهیلات جهت تخــریب، آمـادهسازی و شــروع عملیـات
۲ – هماهنگی برای اعطای تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت. این تسهیلات به موجب ماده (۱۲) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به صورت: «بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران صرفا جهت احداث واحدهای مسکونی و بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و پرداخت وام قرضالحسنه اجاره مسکن (جهت اسکان موقت) موضوع این قانون از طریق بانک های عامل نسبت به تأمین و پرداخت تسهیلات بلندمدت در قالب سهمیه مشخصی از کل تسهیلات بانکی که در ابتدای هر سال توسط دولت تعیین میشود، اقدام میکند. این تسهیلات پس از ساخت واحدهای مسـکونی قابـل انتـقال به خریداران بوده و شرایـط اعطای تسهیلات و بازپرداختها با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.» علیرغم مشکلات ویژه در این زمینه، میتوان با هماهنگی مراجع ذیربط در شهرداری ( شهرداران کلانشهرها و شورایعالی استانها) و دولت، در خصوص اعطای این گونه تسهیلات اقدام کرد.
۳ – اعطای تخفیف عوارض ساخت و تراکم ساخت. این تخفیفات در ماده (۱۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بدین صورت تصریح شده است: «کلیه طرحهای تولید مسکن ویژه گروههای کمدرآمد و طرحهای تولید مسکن در بافتهای فرسوده شهرها مشمول تخفیف حداقل پنجاه درصد هزینههای عوارض ساخت و تراکم ساخت و تقسیط بدون کارمزد باقیمانده است. دولت موظف است معادل صددرصد تخفیف اعمال شده از سوی شهرداری ها ناشی از اجرای این قانون و سایر قوانین را در لوایح بودجه سنواتی منظور و پرداخت کند.» همچنین در ماده ۴۶ آییننامه اجرایی این قانون، سازوکار اقدامات در این زمینه آورده شده است: «کلیه سازندگان واحدهای مسکونی ویژه گروههای کم درآمد و واحدهای مسکونی احداث شده در محدوده مصوب بافتهای فرسوده شهری مشمول اعطای تخفیف وتقسیط به شرح زیر می شوند. شهرداریها و دهیاریهای کشور موظفند حداقل پنجاه درصد هزینههای عوارض صدور پروانه و تراکم ساختمانی مجاز منظور در طرحهای جامع وتفصیلی مصوب را برای واحدهای موضوع این ماده تخفیف داده و نسبت به تقسیط بدون کارمزد سه ساله باقیمانده عوارض تا صددرصد اقدام کنند. معادل صددرصد تخفیفهای اعمال شده هزینههای عوارض صدورپروانه وتراکم ساختمانی مجاز ناشی از قانون وسایر قوانین با اعلام وزارت مسکن و شهرسازی توسط معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رییس جمهور موظف است برای آن دسته از تخفیفهایی که به دلیل اتمام اعتبارات مندرج در قوانین بودجه سنواتی در هر سال امکان پرداخت وجود ندارد، اعتبارات لازم را مستقیما به عنوان مطالبات شهرداریها و دهیاریها در لایحه بودجه سال بعد در نظر گیرد. گردشکار و فرآیند اجرایی مفاد این ماده بر اساس دستورالعملی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آییننامه توسط وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری وزارت کشور تهیه و ابلاغ خواهد شد.
تبصره۱- تراکم پایه مالی دربافتهای فرسوده کلیه شهرهایی که بافت فرسوده مصوب دارند به میزان یکصد و بیست درصد و تراکم پایه مالی برای احداث بنا در عرصههایی از بافتهای فرسوده شهرها که حد نصاب تفکیک در آنها رعایت شده باشد، به میزان یکصد و هشتاد درصد تعیین می شود.
تبصره ۲- تراکم پایه در برنامههای فصل ۲ این آیین نامه در کل کشور، ۱۸۰ درصد تعیین میشود.
آنچه در قانون و آییننامه اجرایی آن آمده است، نشاندهنده الزام شهرداریها به اعمال تخفیف حداقل پنجاه درصد و بازپرداخت مبلغ تخفیفات به صورت کامل از طرف دولت است. همچنین در ماده (۸) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی آمده است: «به منظور تشویق مالکان، سرمایهگذاران و سازندگان و تسریع در فرآیند احیا، بهسازی و نوسازی طرحهای مصوب موضوع این قانون، کلیه املاک و اراضی واقع در پروژههای اجرایی طرحهای یاد شده و همچنین سایر ابنیه و اراضی واقع در دیگر نقاط محدوده بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری با کاربری مسکونی از حیث عوارض صدور پروانه ساختمانی و تراکم، مشمول ماده (۱۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷ میشود و در خصوص سایر کاربریها، شهرداریها مکلفند نسبت به تقسیط و یا مشارکت در پروژهها، به ازای بهای عوارض متعلقه و یا موکول کردن پرداخت عوارض به پایان عملیات ساختوساز و دریافت آن بر اساس بهای روز حسب مورد اقدام کند. مجری طرح میتواند در مقابل عوارض و مطالبات شهرداری نسبت به واگذاری بخشی از فضاهای احداثی طرح اقدام و یا با انجام خدمات مورد نیاز طرح با شهرداری تهاتر کند.» هر چند تاکنون عنایت خاصی به تخفیفات اعمال شده توسط شهرداریها از طرف دولت نشده است ولی این امر نافی وظایف شهرداری ها برای تحقق مفاد این قانون نیست.
۴ – توانمندسازی ساکنین و مالکین از طریق اشتغال زایی، تامین مالی خُرد و سایر شیوهها به نحوی که ساکنین و مالکین در محدوده بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی بتوانند در بلندمدت به وضعیت باثبات و کارا برای اجرای طرحهای بهسازی و نوسازی در این محدودهها بپردازند.
۵ – هماهنگی برای اعطای معافیتهای مالیاتی.
۶ – اِعمال تخفیف در بیمه کیفیت ساخت (بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان).
۷ – هماهنگی برای اِعمال تخفیف هزینه نظارت ساختمانی با سازمان نظام مهندسی.
۸ – هماهنگی برای اِعمال تخفیف هزینههای کنترل کیفیت ساخت.
ب – ارائه بسته پیشنهادی برای حمایت مالی از سرمایهگذاران. به منظور جلب و حمایت از سرمایهگذاران برای سرمایهگذاری در محدوده بافتهای فرسوده شهری، استفاده از روش های زیر پیشنهاد میشود:
۱ – یکی از مهمترین روشهای بنیادی برای حمایت بلندمدت از سرمایهگذاران، استفاده از الگوی مکملی فعالیتها به جای الگوی جانشینی است. وضعیت الگوی جانشینی در شکل یک آمده است که در آن، گسترش فعالیتهای شهرداری (کالای بخش عمومی) به کاهش فعالیتهای بخش خصوصی منجر میشود.
در حالی که در الگوی مکمل بودن فعالیت های شهرداری، افزایش فعالیت های شهرداری منجر به افزایش حضور بخش خصوصی خواهد شد (شکل دو).
به عنوان مثالی در این زمینه، اگر شهرداری یا دولت به جای هر واحد سرمایهگذاری از طرف خود، زمینهای فراهم کند که کارایی سرمایه در بخش خصوصی افزایش یابد، به وضعیت مطلوبی که در شکل سه آمده است خواهیم رسید.
البته در بخش خصوصی نیز باید زمینههای مساعد برای این امر وجود داشته باشد. به طور مثال، اگر بخش خصوصی به صورت ساختاری آمادگی لازم برای ورود به بافت فرسوده نداشته باشد، باید به وضعیت های ساختاری تر توجه داشت. در اینجا چهار مرحله اصلی برای اصلاح این امر به ترتیب عبارتند از:
الف – سیاست پرداخت یارانه مستقیم. در این وضعیت، بـازار به طور مستقـل کارکـرد ضعیف خـود را دارد و دولت به جبـران بخشی از هزینههای تولید مبادرت میکند.
ب – سیاست ارزانسازی فعالیتها. در این وضعیت، بازار به طور مستقل کارکرد ضعیف خود را دارد و دولت به جای جبران بخشی از هزینههای تولید، زمینه کاهش هزینههای تولید را فراهم میکند.
پ – سیاست سودآور کردن فعالیتها. در این وضعیت، بازار به طور مستقل کارکرد ضعیف خود را دارد و دولت به جای جبران بخشی از هزینههای تولید یا کاهش هزینههای تولید، زمینه سودآوری فعالیتها را فراهم میکند.
ت – سیاست اصلاح ساختار بازار برای سودآوری. در این وضعیت، بازار به طور مستقل کارکرد ضعیف خود را دارد و دولت به جای جبران بخشی از هزینههای تولید یا کاهش هزینههای تولید، زمینه سودآوری فعالیتها را فراهم میکند.
طبیعی است که مناسبترین حالت، وضعیت بند (پ) فوق است ولی باید از دورههای کوتاهمدت و میانمدت به سمت دوره بلندمدت، به ترتیب مراحل (الف) تا (پ) را عملیاتی کرد. نحوه عمل در هر یک از حالت ها را نیز میتوان به صورت شکل چهار بیان کرد .
۲ – اِعمال حمایت از سرمایهگذاران با استفاده از بستههای پیشنهادی برای ساختوساز مردمی.
۳ – حمایت از سرمایهگذاران در طرحهای بزرگ ( مانند مجتمعهای عظیم یا در طرحهای ویژه شهری) برای استفاده از ابزارها و نهادهای مالی. در این زمینه، همان سیاست مکمل بودن به جای جانشینی اِعمال خواهد شد و برای مثال، شهرداری به جای انتشار اوراق مشارکت، از انتشار اوراق مشارکت بخش خصوصی حمایت میکند. عمدهترین موارد حمایتی در این زمینه عبارتند از:
الف– حمایت یارانهای برای پرداخت سود ابزارهای مالی.
ب– حمایت فرآیندی برای تسهیل طی کردن مراحل قانونی.
پ– واگذاری اراضی تحت مالکیت شهرداری در اختیار مجریان پروژهها به عنوان مبنای انتشار ابزارهای مالی یا تشکیل نهادهای مالی در قالب مشارکت یا اخذ سهام .
ت– واگذاری حقوق شهرداری (به ویژه هزینه عوارض پروانه شهرداری) در طرح به عنوان سهمالشرکه شهرداری جهت سبکسازی تامین مالی اولیه پروژهها.
۴ – استفاده از شیوههای تلفیقی مانند سهامدار پروژه که در متن تبصره دو ماده (۷) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری نیز بدین صورت آمده است : « طرق مختلف تامین منابع مالی اجرای این ماده و سایر مفاد قانون اعم از راهاندازی نهادهای تامین سرمایه، انتشاراوراق مشارکت، جلب مشارکت سرمایهگذارخارجی یا داخلی، ایجاد صندوقهای توسعه سرمایهگذاری غیردولتی و راهاندازی شرکتهای سهام پروژه غیردولتی و نظایر آن به موجب آییننامهای است که توسط وزارتخانههای مسکن و شهرسازی،کشور و امور اقتصادی و دارایی حداکثر ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون در چارچوب قوانین بودجه و برنامه توسعه، تنظیم می شود و به تصویب هیات میرسد…» در شیوه سهام پروژه، آورده افراد و نهادهای زیر به عنوان ورودی یک پروژه نوسازی تلقی میشود:
الف– دولت
ب– شهرداری
پ– صاحبان اراضی و املاک
ت– صاحبان سرمایه
و خروجیهای پروژه میتواند به صورتهای زیر باشد:
الف– سهمالشرکه
ب – سود نقدی
پ – واحد احداثی معوض
ت – اراضی و املاک معوض
در واقع هر یک از ورودیها میتواند به یک یا چند خروجی منجر شود. به عنوان مثال، آورده صاحبان اراضی و املاک (اینکه صاحبان اراضی و املاک، اراضی و املاک تحت مالکیت خود را در اختیار پروژه قرار دهند) میتواند در پایان پروژه به سهم الشرکه، سود نقدی، واحد احداثی معوض و اراضی و املاک معوض تبدیل شود. آورده شهرداری میتواند به صورت های زیر باشد:
الف– منابع مالی
ب– اراضی
پ– املاک
ت– هزینه عوارض
چارچوب کلی روابط در ساختار سهام پروژه در شکل پنج آمده است.
۵ – شیوه تراز صفر. در این شیوه که برای اجرای طرحهای ویژه شهری قابل اجراست، سرمایهگذار به عنوان مجری طرح، تمامی هزینههای طرح (از جمله هزینههای اجرای پروژه، هزینه ایجاد زیربناها، هزینه ایجاد معابر، هزینه ایجاد فضاهای عمومی و…) را بر عهده داشته و از طرف دیگر، تمامی منافع طرح را در اختیار خواهد داشت.
در این حالت، مجری هیچگونه پرداختی بابت سهم شهرداری (و با هماهنگیهای لازم، بابت سهم دولت) انجام نداده و کلیه هزینهها و درآمدها و همچنین مسوولیت اجرای کلیه ابنیه و تاسیسات مربوطه برعهده مجری (سرمایهگذار) خواهد بود.
این امر خصوصا در مورد طرحهای بهسازی و نوسازی با تعریف یادشده در ماده (۲) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری صادق است که در آن تصریح شده است: «طرحهای احیا، بهسازی و نوسازی، طرحهایی هستند که در چارچوب طرحهای توسعه شهری (اعم از جامع و تفصیلی) به منظور اجرای برنامههای احیا، بهسازی و نوسازی شهری با رعایت اصول شهرسازی، فنی و معماری تهیه میشود.
این طرحها در برگیرنده کاربری های جدیدو مورد نیاز محدوده معینی از بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری بوده و اجرای آنها متضمن تامین خدمات عمومی و زیرساختهای شهری از قبیل شبکههای دسترسی، معابر و بدنه آنها، پروژههای عمران و خدمات شهری، فضای سبز و غیره است که متکی بر ضوابط شهرسازی و معماری ایرانی – اسلامی و بومی هر منطقه است.»
دو گونه دیگر حمایتهای مالی شامل تدوین بستههای پیشنهادی برای شیوههای مشارکت مردمی و حوزه بازار عرضه نیز در مبحثی جداگانه ارائه خواهد شد.
* پژوهشگر اقتصاد شهری
@BWurban7677
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد