بن‌بست مالی مسکن

گروه مسکن- سیاستگذار پولی کشور به تازگی افزایش ۲۰ درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را در دستور کار قرار داد‌ه است‌. همزمان گفته می‌شود بانک عامل مسکن که بالاترین سهم پرداختی تسهیلات مسکن را میان بانک‌های کشور به خود اختصاص داده است امکان افزایش منابع وام مسکن را ندارد‌. در عین حال سایر بانک‌های کشور نیز توانایی پرداخت وام مسکن را در اختیار ندارند‌. چندی پیش ابوالقاسم رحیمی‌انارکی، مدیرعامل بانک مسکن، گفته بود سهم تسهیلات بانکی مسکن تنها ۵/۸ درصد است اما این بانک با توجه به اینکه بیش از ۹۰ درصد تسهیلات اعطایی خود را به بخش مسکن اختصاص داده، بیش از این توان افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی را ندارد‌.
دستور افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، اقدامی است که همزمان با انباشت سرمایه در صندوق‌های سرمایه‌گذاری بانک مسکن پس از انصراف تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام مسکن توسط بانک مرکزی پیش‌بینی شده است‌‌. پس از رشد چشمگیر قیمت مسکن در سال گذشته بیش از ۳۴ هزار نفر از دریافت تسهیلات مسکن در ۱۰ ماه سال انصراف دادند‌‌. پیش از این رحیمی‌انارکی، مدیر‌عامل بانک مسکن گفته بود: «از ابتدا تاکنون ۶۰ هزار نفر از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم انصراف دادند که متاسفانه ۳۴ هزار فقره از این رقم در ۱۰ ماهه امسال بوده که دلیل آن افزایش قیمت مسکن است‌‌.»
بررسی‌های «جهان‌صنعت» نشان می‌دهد که در صورت افزایش «حجم تسهیلات‌دهی» در حوزه مسکن بدون به‌روزرسانی شاخص‌های دیگری مانند سقف وام، دوره بازپرداخت و نرخ سود دست کم بخش زیادی از تقاضای بالقوه بازار مسکن باز هم از دسترسی به این کالا محروم می‌مانند‌‌. در عین حال سیاست‌های فعلی وزارت راه‌وشهرسازی برخلاف روند چهار سال گذشته بیشتر بر تقویت سمت عرضه متمرکز شده است؛ سیاست‌هایی که محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی اصلی‌ترین مدافع آن است و احتمال هر گونه تغییر اساسی در سقف وام مسکن را منتفی کرده است‌‌. اسلامی پیش از این گفته بود: «به نظر من افزایش سقف وام مسکن کمکی به ارتقای توان خرید متقاضیان نمی‌کند و به همین دلیل ما مدل جدیدی را طراحی کرده‌ایم‌‌. به جای افزایش مبلغ وام مسکن، باید با ارائه بسته‌هایی قیمت مسکن را کاهش داد‌‌.» در عین حال بررسی رفتار بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد احتمال کاهش قیمت مسکن در شرایط فعلی تقریبا صفر است‌‌.
وزیر راه‌وشهرسازی در حالی با افزایش سقف وام مسکن مخالفت می‌کند که پوشش وام ۱۶۰ میلیون تومانی زوج‌های جوان در بهترین حالت به کمتر از ۲۰ درصد مبلغ کل یک واحد مسکونی متوسط رسیده است‌‌. در حالی که سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور حدود پنج درصد است حالا سیاستگذار پولی و بانکی کشور با افزایش ۲۰ درصدی سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی موافقت کرده است؛ اقدام بی‌سابقه‌ای که رییس مجلس شورای اسلامی از قطعی شدن آن خبر داده است‌‌. علی لاریجانی گفته: با تلاش رییس بانک مرکزی قرار است افزایش ۲۰ درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را داشته باشیم‌‌.
کمبود منابع بانک‌ها برای بخش مسکن
در همین خصوص سید بهاالدین حسینی‌هاشمی در گفت وگو با خبرگزاری مهر درباره نقش بانک‌ها در بازار مسکن و ورود دیگر بانک‌ها به بخش مسکن اظهار داشت: از ابتدای اجرای قانون بانکداری اسلامی در سال ۶۳ تا چند سال پس از آن شورای پول و اعتبار سهم هر بخش مانند صنعت، خدمات، مسکن، کشاورزی و‌.‌.‌.از کل تسهیلات بانکی را تعیین می‌کرد اما پس از آن اعلام شد که این تقسیم‌بندی‌ها حذف شود و به اختیار شبکه بانکی گذاشته شد‌. در آن زمان همه نرخ سود انواع تسهیلات تقریبا در رده مشابه قرار داشت و لذا بانک‌ها از ورود به بخش تسهیلات خرید و ساخت مسکن استقبال می‌کردند‌.
وی ادامه داد: اما پس از آنکه نرخ سود انواع تسهیلات متفاوت شد و انواع نرخ سودهای تسهیلات مبادله‌ای، قطعی و مشارکتی را از هم جدا کردند و نرخ سود قطعی را به حداقل رساندند، به تدریج بانک‌ها از اعطای تسهیلات جعاله، ساخت و خرید مسکن که مشمول نرخ‌های قطعی می‌شد فاصله گرفتند چراکه نرخ پایین بود و بانک‌ها از اعطای وام مسکن انفرادی خودداری کردند‌. در بخش ساخت هم اگرچه اعطای تسهیلات به سازنده و انبوه‌ساز در جریان بود، اما چون بانک‌ها حاضر به تبدیل این تسهیلات به فروش اقساطی نبودند و انبوه‌ساز باید یکجا آن را بازپرداخت می‌کرد، از سوی انبوه‌ساز دیگر مورد استقبال قرار نگرفت‌.
کارشناس اقتصادی افزود: تسهیلات بخش مسکن جزو تسهیلات میان‌مدت و بالای پنج سال است در حالی که سپرده‌های بانکی عمدتا کوتاه‌مدت بوده و در نتیجه منابع بانک‌ها عمر کوتاهی دارند که سبب شد بانک‌ها به سمت بخش‌هایی چون تجارت و خدمات سوق داده شوند تا ظرف یک سال تسویه شوند‌.
حسینی‌هاشمی تصریح کرد: با افزایش مطالبات معوق بانک‌ها، ریسک تراز تجاری برای آنها ایجاد شد که فاصله گرفتن آنها از پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن را تشدید کرد‌. ضمن اینکه نرخ مصوب سود مشارکت در ساخت تسهیلات مسکن بسیار پایین است و بانک‌ها استقبال نمی‌کنند‌.
امکان تشکیل کنسرسیوم وجود ندارد
وی درباره پیشنهاد وزیر راه‌وشهرسازی در خصوص ایجاد کنسرسیوم بانک‌ها در بخش مسکن اظهار داشت: کمتر از ۲۰ درصد نقدینگی در اختیار بانک ملی است و اطلاعات آقای وزیر صحیح نیست‌. اما بعید می‌دانم که بتوان کنسرسیوم مسکنی از سوی بانک‌ها ایجاد کرد‌.
وی یادآور شد: از سوی دیگر موارد زیادی وجود داشته که بانک‌ها قرارداد سندیکایی با یکدیگر داشته‌اند‌. به این معنا که یک بانک مثلا بانک عامل بخش مسکن نقش پیشرو را اجرا کرده، سایر بانک‌ها منابع خود را در اختیار این بانک قرار می‌دهند تا به بخش مسکن هدایت شود بانک عامل نیز یک درصد را به عنوان کارمزد عملیات از سود تسهیلات برمی‌دارد و بقیه درآمد را میان بانک‌ها به سهم آورده هر یک تقسیم می‌کند‌.
این کارشناس اقتصادی بیان داشت: اما با توجه به اینکه قیمت تمام‌شده پول بسیار بالاست و در بهترین حالت حدود ۲۰ درصد است و باید ۲ تا ۳ درصد سود ببرد که به ۲۳ درصد می‌رسد، لذا بانک‌ها حاضر نیستند با نرخ سود تسهیلاتی که شورای پول و اعتبار برای تسهیلات خرید مسکن و نیز ساخت آن (فروش اقساطی) تعیین کرده (۵/۱۷ درصد)، منابع خود را به این بخش بدهند‌. شاید در بخش مسکن لوکس به‌صرفه باشد اما در مسکن مصرفی اعطای چنین تسهیلاتی برای بانک‌ها اقتصادی نیست‌.
وی خاطرنشان کرد: منابع قابل وام‌دهی بانک‌ها به شدت کاهش یافته است و اجرای کنسرسیوم مسکنی بانک‌ها نیز در صورتی عملی است که بانک‌ها منابع قابل وام‌دهی داشته باشند در این صورت هم دیگر نیازی به ایجاد کنسرسیوم با سایر بانک‌ها را ندارند و خودشان رأسا به این بخش ورود می‌کنند و آن را در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار نمی‌دهند؛ به خصوص بانکی که قرار است نقش پیشرو در این فرآیند داشته باشد، منابعی که از بانک‌ها جمع‌آوری کرده، یکجا به تسهیلات مسکن تخصیص نمی‌دهد بلکه تدریجا آن را به عنوان تسهیلات اعطا می‌کند‌.