تهدید مزمن شهرها

احسان نیازمند- آمارها و گزارش‌های نهادهای بین‌المللی در حوزه ساختمان، حاکی از آن هستند که عمر مفید ساختمان در ایران دارای تفاوت فاحشی نسبت به کشورهای پیشرفته و صنعتی است. بر اساس آمارهای اعلامشده، عمر مفید ساختمان در ایران از ۳۲ به ۲۶ سال کاهش یافته است. این مقدار در مقایسه با عمر بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ ساله ساختمان‌های کشورهای پیشرفته و صنعتی، دارای تفاوت قابل توجهی است. این تفاوت فاحش در عمر مفید ساختمان‌های ایران با کشورهای صنعتی و پیشرفته، گویای آن است که اصول معماری و مهندسی ساختمان در ایران به شکل کامل رعایت نشده و عوامل اثرگذار در کاهش عمر مفید ساختمان، تاثیر دوچندانی در کاهش این موضوع ایجاد می‌کنند.
بدیهی است بسیاری از شاخص‌های حاکم بر شرایط اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و… بر چگونگی و کیفیت ساختمان‌های احداثشده یک کشور موثر هستند که در قالب عمر مفید ساختمان خود را هویدا می‌سازند. بسیاری از عوامل در کاهش عمر ساختمان موثر هستند که باعث می‌شوند کارشناسان و مهندسان صاحب نظر در حوزه ساختمان، به فکر استفاده از تکنولوژی‌ها، تجهیزات، مصالح و… در جهت ارتقای عمر مفید ساختمان باشند.
در کلانشهر تهران با توجه به افزایش روزافزون جمعیت و سرعت بالای احداث ساختمان‌ها، توجه چندانی به عمر مفید ساختمان نشده و عمر مفید ساختمان‌ها با میانگین و استاندارد جهانی دارای اختلاف زیادی است.
سازنده‌های ساختمان در ایران به دلایل مختلف به دنبال کاهش هزینه‌های تمامشده ساختمان هستند و قطعا عدم رعایت نکات اصولی و فنی، موضوعی دور از انتظار نخواهد بود. همین موضوع زمینه‌ساز کاهش عمر مفید ساختمان شده و در درازمدت از لحاظ اقتصادی سبب واردشدن خسارت به کشور خواهد شد.
طبعا کاهش قیمت تمام‌شده ساختمان برای سازنده دارای منفعت مالی است ولی در درازمدت و کوتاه‌مدت، تهدیدی بر منابع مالی کشور و امنیت جانی ساکنان آن ساختمان است. قطعا نیاز مبرم به نظارت دوچندان دستگاه‌های ذی‌ربط به موضوع احداث ساختمان و عمر مفید ساختمان است.
تاثیر رطوبت بر عمر مفید ساختمان
محاسبه عمر مفید یک ساختمان نیازمند بحثی تخصصی و با لحاظ فاکتورهای زیادی در زمینه ساختمان‌سازی و عوامل دخیل در آن است ولی اگر بخواهیم با بیان ساده به تعدادی از این عوامل تاثیرگذار در کاهش عمر (سن) مفید ساختمان اشاره داشته باشیم، می‌توانیم مواردی را عنوان نماییم که در کوتاه‌مدت و دراز‌مدت سبب کاهش استحکام، مقاومت و ایمنی ساختمان شده و ساختمان را غیرقابل استفاده می‌کنند.
یکی از عوامل موثر در کاهش عمر ساختمان، عامل رطوبت و نم گرفتن ساختمان است که از طرق مختلفی به استحکام ساختمان لطمه وارد کرده و عمر ساختمان را کاهش می‌دهد.
عامل رطوبت، از طریق خسارت به کف و پی ساختمان موجب از بین رفتن استحکام و دوام ساخمان می‌شود. همچنین رطوب و نم‌گرفتگی ناشی از بارندگی، به سقف و بدنه ساختمان آسیب وارد کرده و موجب تخریب استحکام مصالح استفاده‌شده در ساختمان خواهد شد. آب‌های زیرزمینی در درازمدت موجب آسیب‌رسانی به استحکام و اسکلت ساختمان شده و عمر مفید آن را کاهش می‌دهند.
با این اوصاف قطعا عامل رطوبت در مناطقی که دارای میزان بارش بیشتری هستند؛ اثرات مخرب‌تری به عمر مفید ساختمان وارد ساخته و به عنوان عامل اصلی در از بین رفتن سال‌های قابل استفاده بودن ساختمان است. نکته حائزاهمیت در بحث عمر مفید ساختمان در کلانشهرها، موضوع باران اسیدی است که به علت آلودگی هوا و حضور مواد آلاینده در جو پیرامون کلانشهرها، موجب اسیدی شدن باران شده و تاثیر دوچندانی در مقاومت و عمر مفید ساختمان در مواجهه با باران و رطوب ایجاد می‌کند. تاثیر باران اسیدی به حدی زیاد است که دیده شده مقاومت‌ترین مصالح‌های ساختمانی را نیز به فرسایش کشیده و به مرور از بین می‌برد.
قطعا از بین بردن رطوبت از سطح ساختمان نیازمند استفاده از انرژی زیادی است که از نظر اقتصادی برای مالکان ساختمان به هیچ‌وجه به صرفه نیست.
اثرات اختلاف دما بر عمر مفید سازه‌ها
یکی دیگر از عامل‌های پنهان و مخرب جهت کاهش عمر مفید ساختمان، عامل تفاوت اختلاف دمای شب و روز و ساعات مختلف شبانه‌روز است که زمینه‌ساز تخریب ساختمان می‌شود. در روز با افزایش دما، مصالح ساختمانی منبسط شده و در مقابل، در شب مصالح ساختمانی به دلیل کاهش دما منقبض می‌شوند، همین موضوع کافی است که عمر استحکام مصالح از بین رفته و این موضوع خود را به صورت ترک‌خوردگی و شکاف در لایه‌های سطحی مصالح نشان دهد. این انقباض و انبساط مصالح، حتی در لایه‌های داخلی ساختمان نیز تاثیراتی می‌گذارد که گامی مخرب برای عمر مفید ساختمان است.
برای همین است که مهندسان و کارشناسان حوزه ساختمان باید به ضریب انبساط مصالح توجه داشته و تلاش نمایند که از مصالحی با ضریب انبساط تقریبا همسان در ساخت ساختمان استفاده کنند. بد نیست بدانید که ضریب انبساط مصالحی همچون شیشه، آجر، سیمان، بتن، آهن و ماسه دارای تفاوت فاحشی نسبت به یکدیگر است که در مواجهه با اختلافات ساعات شبانه‌روزی به راحتی مورد فرسایش و تخریب واقع می‌شوند.
ضرورت ایجاد تناسب با اقلیم منطقه
اگر به معماری و نوع ساختمان‌های کشورمان در طول تاریخ نگاهی بیندازیم؛ متوجه اهمیت موضوع تناسب معماری با اقلیم هر منطقه می‌شویم. در کشورمان ایران، در طول تاریخ شاهد معماری‌های مختص هر منطقه از کشور هستیم که بر اساس میزان بارندگی، رطوبت، دما، باد و… طراحی شده است. قطعا برای همین موضوع است که ما شاهد سرپا ماندن بسیاری از بناهای تاریخی تا به امروز هستیم. به طور مثال در مناطق شمالی، سقف خانه‌ها بر اساس اقلیم منطقه طراحی شده است، چرا که عدم توجه به سقف‌های خانه‌ها در شمال باعث خواهد شد که باران اثرات مخربی را در عمر مفید ساختمان ایجاد کند.
با این اوصاف به خوبی مشخص می‌شود که عدم توجه به شاخص‌های جنس دیوارها، شیب سقف‌ها، فاصله کف بنا با زمین و… در هر اقلیم، زمینه‌ساز تاثیر دوچندان عامل اقلیم بر عمر مفید ساختمان می‌شود.
متاسفانه امروزه در طراحی و معماری ساختمان‌های ایران، کم‌ترین توجهی به عامل اقلیم می‌شود که این موضوع به دلیل اهمیت جنبه‌های مختلف اقتصادی و نیاز به مسکن با کمترین قیمت است. بیشتر مصالح و طراحی معماری که در ساختمان‌های شهرهای کویری استفاده می‌شود، تفاوت چندانی با مصالح و معماری به کار گرفته شده در شهرهای شمالی ندارد.
تبعات سکونت در ساختمان‌های فاقد اصول مهندسی
بسیاری از مردم عادی با دنیایی امید و رویاپردازی اقدام به خرید خانه نموده و با توجه به تازه‌ساخت بودن ساختمانشان، انتظار دارند که عمر مفید ساختمان در محدوده استانداردهایی باشد که مراجع ذی‌ربط تعیین می‌کنند ولی علاوه بر خسارت مالی متاثر از عمر مفید پایین‌تر از استاندارهای جهانی، از جنبه‌های گوناگون دیگر نیز خسارت می‌بینند. برخی از خسارت‌های وارد شده به افرادی که از ساختمان‌های فاقد اصول مهندسی و مصالح مناسب استفاده می‌نمایند، عبارتند از: افزایش یافتن هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری از ساختمان به دلیل آسیب‌پذیری، افزایش یافتن آسیب و خسارت به محیط‌زیست و طبیعت پیرامون زندگی‌مان، اتلاف شدن انرژی و منابع ملی جهت سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان که از نظر اقتصادی بسیار بسیار حائز اهمیت است و احتمال واردشدن خسارت‌های جانی در مواجهه با بلاهای طبیعی همچون زلزله.
رابطه قیمت و سن ساختمان
اساسا سن کمتر یک ساختمان به مفهوم عمر مفید باقیمانده بیشتر آن ساختمان معنی می‌شود. بنابراین هر چه ساختمان دارای سن کمتری باشد، قیمت آن نیز در قیاس با ساختمان‌های همسان (با سن بیشتر) بالاتر است. طبعا خریدارانی که از بودجه بیشتری برای خرید ساختمان برخوردارند؛ تمایل و امکان خرید خانه‌هایی با سن کمتر و قیمت بالاتر را در اختیار دارند و در نقطه مقابل، خریدارانی که از بودجه مالی کمتری برخوردارند، بایستی به دنبال ساختمان‌هایی با سن بالاتر باشند. عموما آن دسته از خریداران ساختمان که از توان مالی کمتری برخوردارند، به دنبال خانه‌هایی با سن ۱۰ تا ۱۵ سال هستند.
طبق عرف بازار املاک، آن دسته از ساختمان‌هایی که دارای سن حدود ۱۰ سال هستند، قیمتی به میزان ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر از ساختمان‌های تازه ساخته شده دارند. به تعبیر بسیاری از کارشناسان حوزه خرید و فروش املاک؛ تفاوت قیمت ساختمان‌های دارای سن ۱۰ سال با ساختمان‌های نوساز در حدود یک میلیون الی یک و نیم میلیون تومان برای هر متر مربع است که خریدار و فروشنده باید با آگاهی از این موضوع، در تعیین قیمت پیشنهادی خود دقت لازم را انجام دهند. همچنین بسیاری از مهندسان و مشاوران املاک باتجربه بر این عقیده‌اند که در ازای هر سالی که از عمر مفید ساختمان کاسته می‌شود؛ قیمت آن در حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار تومان کم می‌شود.
این نکات این مفهوم را نیز به همراه دارد که صاحبان خانه باید با رویکرد و تصمیمی کارشناسانه و معقولانه در خصوص افزایش عمر مفید ساختمان و روند نزولی قیمت آن دقت لازم را داشته باشند. البته به لطف تورم صعودی و افزایش نرخ ساختمان در کشورمان، به نوعی موضوع کاهش قیمت ساختمان به دلیل کاهش عمر مفیدش، خنثی می‌شود و ما شاهد عدم کاهش محسوس در قیمت ساختمان‌های قدیمی هستیم.
در پایان باید یادآور شویم که عدم توجه به مبانی فنی و اصول معماری، زمینه‌ساز کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود و از این رو شایسته است سازندگان به دلیل منفعت مالی، امنیت جانی و مالی خریداران را مورد تهدید قرار ندهند. همچنین امید است که مسوولان مربوطه با ارائه برنامه‌ها و ضوابط سختگیرانه بیشتری در موضوع احداث ساختمان و طراحی معماری آن اقدام کرده که قطعا این موضوع، موجب حفظ منابع مالی و تضمین امنیت جانی مردم خواهد شد.