تورم مسکن منفی شد

گروه مسکن- بانک مرکزی نتایج جدیدترین بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن پایتخت را منتشر کرد. بر اساس این آمار، آذرماه امسال متوسط قیمت یک متر‌مربع مسکن در شهر تهران به ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸/۹۸ درصد افزایش و نسبت به ماه قبل ۱/۱ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
به دنبال رسیدن معاملات مسکن به کمتر از ۲۷۰۰ فقره که به جز ماه‌های فروردین، دست‌کم در شش سال گذشته بی‌سابقه بوده است، نرخ رشد ماهیانه قیمت نیز برای اولین بار طی سه سال اخیر منفی شد و ۱/۱ درصد کاهش یافت. تورم ماهانه بازار مسکن شهر تهران سرانجام پس از گذشت سه سال از آذرماه ۱۳۹۶ که آغاز دوره رشد نوسانات اقتصادی و رشد نرخ ارز محسوب می‌شود منفی شد.
این اتفاق پس از آن افتاد که نرخ ارز در نیمه دوم آبان ماه ۱۳۹۹ تحت تاثیر تحولات سیاسی کاهش پیدا کرد و بازارهای مالی با رکود مواجه شدند. از نیمه دوم آبان ماه اولین واکنش‌ها به احتمال بازگشت آمریکا به برجام با افت قیمت ارز، مسکن، سکه و خودرو همراه شد که به رکود معاملاتی در این حوزه‌ها انجامید. آبان‌ماه ۱۳۹۹ در تهران فقط ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن منعقد شد که از افت ۴۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن حکایت داشت.
آذرماه معاملات از این مقدار هم پایین‌تر آمد و به ۲۶۹۰ فقره رسید که ۴۳ درصد در مقایسه با آبان امسال و افت ۷۳ درصد نسبت به آذر پارسال را نشان داد. معاملات در آذرماه به قدری کاهش یافته که طی دست‌کم شش سال اخیر، به جز شهریور ۱۳۹۸ با ۲۷۸۷ فقره و ماه‌های نیمه تعطیل فروردین در هیچ ماه دیگری شاهد این حجم از رکود خرید و فروش در پایتخت نبوده ایم. به دنبال کسادی معاملات، ابتدا قیمت‌های پیشنهادی و سپس قیمت‌های قطعی ماهانه در آذرماه ۱/۱ درصد کاهش یافت.
چند روز قبل مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک خبر داد که نرخ‌های پیشنهادی مسکن در تهران ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است. البته این میزان افت در نرخ‌های قطعی مشاهده نشد. در واقع آنچه در گزارش بانک مرکزی دیده می‌شود از اختلاف معنادار کاهش نرخ قطعی با قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد. به نظر می‌رسد کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی بر اساس حبابی بوده که از سوی مالکان ایجاد شده بود.
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در آذر امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۱/۱ درصد کاهش و ۹/۹۸ درصد افزایش دارد.
علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در آذرماه سال ۱۳۹۹ در حدود ۶/۲ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/۷۳ درصد کاهش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۱/۳۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت هر متر خانه ۵۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با حدود ۱۰ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۸۴ درصدی در منطقه یک و ۶۶ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.
تعداد معاملات
همچنین در ۹ ماهه امسال حدود ۶/۷۰ هزار واحد مسکونی معامله شده که در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل ۹/۴۲ درصد افزایش دارد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۲۲ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان بوده که افزایش ۲/۷۴ درصدی دارد.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذرماه نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹/۷ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۱۸ تا ۲۰ میلیون و ۱۲ تا ۱۴ میلیون با ۶/۶ و ۳/۶ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. از سوی دیگر در آذرماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۹/۱۴ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشتند.
منطقه ۵ دارای بیشترین معاملات مسکن
همچنین توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه پنج با ۷/۱۲ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آذر ماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۴/۲۹ و ۴/۳۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
اختلاف ۱۴ درصدی آمار بانک مرکزی و اتحادیه املاک
آمار بانک مرکزی در حالی منتشر می‌شود که رییس اتحادیه مشاوران املاک از کاهش ۱۵ درصد قیمت مسکن در آذرماه خبر داده بود و بانک مرکزی با استناد به آمار اتحادیه این کاهش را ۱/۱ درصد اعلام کرده است.
پس از شکسته شدن طلسم انتشار آمار تحولات بازار مسکن از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی، رییس اتحادیه مشاوران املاک از افزایش ۷۲ درصدی قراردادهای مسکن کشور طی ۹ ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته خبر داده و گفته بود: قیمت مسکن در تهران، ۱۵ درصد کاهش یافته است.
مصطفی قلی‌خسروی با اشاره به آمار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای امسال تا ۲۲ آذرماه اظهار کرد: از تاریخ اول فروردین ۹۹ تا بیست و دوم ماه جاری ۲۳۶ هزار و ۶۶۹ فقره قرارداد مسکن در تهران (مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه) در سامانه کد رهگیری ثبت شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۲۹ درصد افزایش یافته است.
وی با بیان اینکه در مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه نیز به ترتیب شاهد رشد ۴۴ و ۲۰ درصدی هستیم افزود: در ۹ ماهه سال گذشته کل قراردادهای مسکن شهر تهران ۱۸۴ هزار و ۷۲۱ فقره بوده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به آمار قراردادهای مسکن کل کشور نیز اشاره کرد و افزود: از تاریخ اول فروردین ۹۸ تا ۲۲ آذر ۹۸، ۸۱۴ هزار و ۵۷۳ فقره قرارداد در کل کشور ثبت شده این در حالی است که از مدت مشابه امسال کل قراردادها یک میلیون و ۳۹۷ هزار و ۵۲۱ فقره قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شده است. این تعداد حاکی از افزایش ۷۲ درصدی قراردادهای مسکن طی ۹ ماه امسال است.
قلی‌خسروی با اشاره به ثبات بازار مسکن گفت: ثبات در بازارهای اقتصادی باعث کاهش حدود ۱۵ درصدی قیمت مسکن تهران شده است. این اتفاق در حالی روی داده که در شهر تهران قراردادها ۲۹ درصد افزایش یافته است.
سود ۶۰ درصدی بسازبفروش‌ها در سال ۹۸
گزارش‌های رسمی وزارت راه‌و‌شهرسازی از بازار مسکن نیز حاکی از آن است که سازندگان مسکن سال گذشته سود ۶۰ درصدی را از ساخت‌و‌‌سازهای مسکن کسب کرده‌اند. سازندگان مسکن و انبوه‌سازان طی سال ۹۸ سود ۶۰ درصدی از تولید مسکن را کسب کرده‌اند.
میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه تولید مسکن طی سال ۹۸ در مقایسه با سال قبل از آن ۵/۴ درصد افزایش
یافته است.
این در حالی است که با وجود سود ۶۴ درصدی بخش خصوصی از تولید مسکن سال ۹۷، اما میزان سرمایه‌گذاری این بخش نسبت به سال قبل از آن یعنی ۹۶ بالغ بر ۱/۱۲ درصد کاهش یافته است.
در سال ۹۶ بخش خصوصی بیشترین سود بخش مسکن را کسب کرده است. در سال مورد اشاره بازدهی تولید مسکن برای سازندگان ۱۵۹ درصد بوده است.
میزان سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۹۶، ۳/۲۳ درصد بیشتر از سال ۹۵ بوده است. سال ۹۵ سود بخش خصوصی از تولید مسکن ۱۲۰ درصد و در سال ۹۴، ۷۰ درصد بوده است.
در سال ۹۳ سود بخش خصوصی از تولید مسکن ۷۳ درصد و در سال ۹۲ این سود ۷۳ درصد بوده است.
احتمالا یکی از دلایلی که باعث شده تا سازندگان و انبوه‌سازان انتقاداتی را متوجه عملکرد دولت در حوزه مسکن کنند کاهش سود تولید طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ است. مجموع سود سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ از کل سود سال ۹۶ پایین‌تر بوده است.