تکمیل ظرفیت ساخت‌وساز شمال پایتخت

دو نمایه از تغییر استراتژی ساخت‌وساز از شمال به جنوب تهران حکایت دارد؛ کاهش ۶۰ متری متوسط مساحت پروژه‌های آماده به ساخت و افت قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان طی سه هفته اخیر می‌تواند به معنای اقناع طرف عرضه به اشباع ساخت‌وساز در شمال تهران باشد. پیشی گرفتن تورم زمین از مسکن با کاهش مساحت پروژه‌های آماده به ساخت در شهر تهران همراه شده است. تورم سالیانه زمین در تهران بر اساس معاملات تابستان امسال ۸۶ درصد بوده و این در حالی است که در همین بازه زمانی رشد قیمت مسکن ۷۶ درصد بوده است. از سوی دیگر میانگین مساحت زمین یا ساختمان کلنگی فروخته شده در شهر تهران از ۲۷۰ متر در تابستان گذشته به ۲۱۰ متر در دومین فصل از سال جاری رسیده است.
این می‌تواند نشانه چرخش بازار ساخت‌وساز از شمال به جنوب تهران باشد؛ زیرا متراژ آپارتمان‌ها در شمال شهر، بزرگ‌تر از نیمه جنوبی تهران است. به نظر می‌رسد رکود معاملاتی املاک لوکس و نیمه‌لوکس منجر به کوچ سرمایه‌ای شده است. از سوی دیگر آمارها نشان می‌دهد که فروش واحدهای نوساز در شهر تهران نسبت به پنج سال قبل یعنی ۱۳۹۴ بالغ بر ۲۷ درصد کاهش یافته است. سهم واحدهای کمتر از پنج سال از کل معاملات شهر تهران در آبان‌ماه ۱۳۹۴ به میزان ۵۲ درصد بوده که این رقم در آبان امسال به ۴۰ درصد رسیده است.کاهش توان طرف تقاضای مصرفی در جنوب تهران تاثیر به‌سزایی در افت فروش آپارتمان‌های نوساز داشته و بازار ساخت‌وساز را به ورطه رکود کشانده است. تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می‌دهد. اشباع تعریف آپارتمان‌های جدید و تکمیل ظرفیت قیمتی در شمال تهران نیز سازندگان را مستاصل کرده اما ظاهرا برخی فعالان عرصه ساخت‌وساز در حال تغییر مکان تعریف پروژه از شمال به جنوب هستند.مطابق اعلام مرکز آمار، حداقل قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی دومین فصل از سال جاری سه میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بوده است. تابستان امسال همچنین یک زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در تهران به مبلغ متری پنج میلیون و ۳۰ هزار تومان فروخته شده که کمترین قیمت فروخته شده یک زمین در فصل یادشده را نشان می‌دهد. از طرف دیگر بالاترین قیمت هر متر خانه مربوط به یک واحد مسکونی به مبلغ ۱۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع بوده و رکورد بیشترین قیمت زمین نیز به زمینی با نرخ ۱۵۵ میلیون تومان در هر مترمربع مربوط می‌شود.
تورم زمین از مسکن جلو زد
قیمت زمین یا ساختمان کلنگی شهر تهران در هر دو شاخص فصلی و سالانه از تورم قیمت واحدهای مسکونی پیشی گرفت. تابستان امسال متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار سال جاری ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می‌دهد.
میانگین مساحت خانه‌های کلنگی یا زمین‌های معامله شده در دومین فصل سال جاری ۲۱۰ مترمربع بوده است. تعداد معاملات زمین در پایتخت نیز نسبت به تابستان ۱۳۹۸ بالغ بر ۲۰ درصد رشد نشان می‌دهد.
از سوی دیگر متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده شهر تهران در تابستان ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۴ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۸ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۲ سال بوده که رشد ۲۸ درصد نسبت به فصل قبل و افزایش ۷۶ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل را نشان می‌دهد. تعداد معاملات خانه هم در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته ۱۶۲ درصد افزایش یافته است.
همچنین متوسط مبلغ اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران با احتساب سه درصد ودیعه پرداختی طی دومین فصل از سال جاری ۶۴ هزار و ۱۹۱ تومان با میانگین مساحت ۷۹ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۱۵ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۴۷ درصد افزایش داشته است.
میانگین قیمت هر متر خانه در پایتخت طی تابستان امسال مطابق گزارش مرکز آمار در حالی ۲۴ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان اعلام شده که در آبان‌ماه بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت به ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است. همچنین میانگین قیمت مسکن در هشت ماهه نخست سال جاری در شهر تهران متری ۲۱ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان بوده است.
فقر آپارتمان‌های نوساز، بخصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران ناشی از رکود مسکن، پایین آمدن بازده سرمایه در بخش ساخت‌وساز و افت قدرت خرید باعث ایجاد فاصله قیمتی بین خانه‌های نوساز با خانه‌های قدیمی ساز، عرف و میانگین قیمت مناطق مصرفی تهران شده است. طی سه هفته اخیر نرخ‌های کاذب به تدریج از بازار کنار رفته اما کماکان دیده می‌شود، به دلیل کمبود فایل‌های مرغوب و نوساز، این نوع از آپارتمان‌ها بعضا ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان بالاتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق شهر تهران عرضه می‌شود. فاصله ۱۰ درصدی تورم زمین از تورم مسکن نشانه‌ای از کمبود فایل‌های مرغوب و نوساز در پایین شهر است که مقصد آینده سازندگان را نشان می‌دهد.