ثبات قیمت‌ها و رونق معاملات

احسان نیازمند- تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن پایتخت، از رونق غیرتورمی این بازار حکایت دارد. میزان معاملات در مقایسه با زمان مشابه در سال گذشته تقریبا چهار برابر شده است. این در حالی است که بازار، رشد قیمت قابل‌توجهی به خود ندیده و نرخ مسکن به ازای هر مترمربع از کانال ۳۲ میلیون تومان عبور نکرده است.
بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال جاری با تحرکی نسبی مواجه شد؛ تحرکی که از انتظار برای آغاز یک پروژه بزرگ دولتی و به سرانجام رسیدن تحولات سیاسی نشات می‌گرفت. میزان معاملات ۳۴ درصد نسبت به آبان سال جاری و ۲۸۲ درصد در مقایسه با آذرماه سال گذشته افزایش پیدا کرد و متوسط قیمت هر متر مسکن شهر تهران در ماه مذکور به ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل ۸/۱ درصد و ماه مشابه سال قبل ۲۱ درصد بالا رفت.
گزارش تحولات بازار معاملات مسکن تهران در آذر ۱۴۰۰ حاکی از آن است که بازار، رونق نسبی در آذرماه داشته است. میزان معاملات ۳۴ درصد افزایش یافته است. با این وجود قیمت‌ها از کانال ۳۲ میلیون تومان در هر مترمربع فراتر نرفته و رشد ۲۱ درصدی سالیانه آن، ۲۴ درصد کمتر از تورم عمومی است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه مشابه سال گذشته، ۲۶ میلیون و ۹۰۵ هزار تومان بود که نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذر سال قبل افزایش ۱/۲۱ درصدی به دنبال داشته است.
در مهرماه سال جاری ظرفیت بازار به یک‌سوم حالت عادی رسید و با افت معاملات مواجه شدیم. پس از آن نشانه‌های رونق غیرتورمی بازار مسکن از آبان ماه بروز کرد؛ مقطعی که خرید و فروش در مقایسه با مهرماه ۳۳ درصد و میانگین قیمت ۲/۱ درصد افزایش پیدا کرده بود. این روند در آذرماه نیز ادامه یافت و شاهد رشد ماهیانه ۸/۱ درصدی قیمت و ۳۴ درصدی معاملات بودیم.
بازار مسکن در سال گذشته در رکود بی‌سابقه‌ای به سر می‌برد. این بازار اما اکنون با رونقی نسبی مواجه شده است. آذرماه امسال ۹۷۷۲ فقره معامله در شهر تهران امضا شده در حالی که آذر پارسال تعداد معاملات ۲۵۵۵ فقره بود. این در حالی است که سال گذشته با وجود رکود معاملات، قیمت‌ها روند صعودی داشت؛ به طوری که آذرماه ۱۳۹۹ نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران ۹۹ درصد بود که هم‌اکنون به ۲۱ درصد رسیده است.
از مجموع ۹۷۷۲ واحد مسکونی معامله‌شده واحدهای تا پنج سال ساخت با ۲/۳۳ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است.
سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال گذشته حدود ۹/۵ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل ۶ تا ۱۰ سال، ۱۱ تا ۱۵ سال، ۱۶ تا ۲۰ سال و بیش از ۲۰ سال افزوده شده است.
بیشترین متوسط قیمت با ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار تومان مربوط به منطقه یک و کمترین قیمت با ۱۵ میلیون و ۸۱۹ هزار تومان برای منطقه ۱۸ است. گران‌ترین منطقه شهر تهران، منطقه یک با متوسط قیمت ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار تومان در هر متر مربع بود؛ در رتبه دوم نیز منطقه ۳ با متوسط هر متر ۶۱ میلیون تومان قرار دارد. ارزان‌ترین منطقه تهران نیز منطقه ۱۸ با متوسط هر متر ۱۵ میلیون و ۸۱۹ هزار تومان بود و پس از آن، منطقه ۱۶ با متوسط متری ۱۶ میلیون و ۸۷۲ هزار تومان برآورد می‌شود.
بیشترین تعداد معاملات مسکن در منطقه ۵ با ۱۴۰۰ فقره و منطقه ۱۰ با ۹۸۳ معامله مسکن رخ داد؛ کمترین تعداد معاملات نیز در آذر امسال در منطقه ۱۹ با ۹۷ و منطقه ۲۰ با ۱۱۱ معامله مسکن اتفاق افتاده است.
با توجه به این‌که آمارهای بلندمدت، تحلیل بهتری را از وضعیت بازارها نشان می‌دهد می‌توان گفت بازار مسکن هم‌اکنون در وضیت پیش‌رونق غیرتورمی قرار دارد. چرا که معاملات رشد کرده اما قیمت‌ها افزایش سنگینی ندارد. رشد ۸/۱ درصدی ماهیانه قیمت، آن هم در شرایطی که رشد ماهیانه و سالیانه معاملات به ترتیب ۳۴ و ۲۸۲ درصد بوده رقم قابل توجهی محسوب نمی‌شود.
آن گونه که بانک مرکزی اعلام کرده در آذرماه امسال اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران نسبت به آذرماه سال گذشته ۲/۵۱ درصد رشد داشته است. همچنین اجاره‌بهای مسکن در کل مناطق شهری در مقایسه با آذر سال گذشته ۲/۵۴ درصد رشد نشان می‌دهد.