حضور موسسات اجاره‌داری در بورس

سنا – وزیر مسکن و شهرسازی به تازگی در جلسه علنی مجلس از در دستور کار قرار گرفتن موسسات اجاره‌داری برای ساماندهی حرفه‌ای بازار اجاره در کشور خبر داد. این تجربه در اغلب کشورهای پیشرفته توانسته علاوه بر کنترل نوسانات تورمی بازار خانه‌های اجاره‌ای، پس از عرضه به بورس در قالب موسسات اجاره‌ای یا همان REIT‌ها، به دلیل دارا بودن مکانیسم فعالیت شفاف مورد توجه سرمایه‌‌گذاران بسیاری در این بازار نیز قرار گیرد. مساله‌ای که پیش‌تر نیز از سوی دکتر شاپور محمدی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار مطرح شد و نشان از تمایل و ظرفیت بازار سرمایه برای پذیرش این موسسات دارد.

در این خصوص مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن می‌گوید: مسکن از جمله کالاهای مصرفی در کشور ماست که متاسفانه در برنامه‌ریزی‌های کلان اقتصادی همواره سهم آن در توسعه به خوبی دیده نشده یا برای آن به درستی برنامه‌ریزی نشده است. وی با اشاره به عدم امکان ورود مستقیم بازار بزرگی همچون مسکن به بورس خاطرنشان کرد: می‌توان برای تبدیل مسکن به عنوان یک نماد معاملاتی در بورس ابتدا اقدام به تشکیل شرکت‌های سرمایه‌‌گذاری مسکن کرد که در کشورهای دیگر تحت عنوان REIT فعالیت می‌کنند. تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به مزیت شرکت‌های واسط اجاره‌ای در شکل‌گیری صنعتی مناسب هم برای رونق سرمایه‌‌گذاری و هم رونق بازار مسکن افزود: این شرکت‌ها در واقع موسساتی هستند که منابع مالی مردم را در قالب صندوق جمع‌آوری می‌کنند و این صندوق‌ها روی واحدهای اجاره‌ای سرمایه‌‌گذاری می‌کنند. ضمن اینکه ممکن است بخشی از این سرمایه در تولید هم وارد شود، اما عموما صرف سرمایه‌‌گذاری روی واحد‌های اجاره‌ای می‌شود.

تجمیع سرمایه‌‌گذاری کوچک

سلطان محمدی پایین بودن درآمد و تورم سنگین را در سال‌های اخیر مانع بزرگی برای پس‌انداز خانوارهای ایرانی عنوان کرد و با تاکید بر افزایش چشمگیر قیمت مسکن بر اثر نوسانات ارز در سال جاری گفت: باید بپذیریم که پس‌انداز خانوارها برای خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی مناسب پایین است. حتی بخش کمی از خانوارها که تمکن مالی مناسبی نیز دارند، ورود مستقیم به خرید واحد مسکونی و اجاره دادن آن به عنوان سرمایه‌‌گذاری با دشواری‌های بسیاری همراه است. ضمن اینکه امکان کنترل بازار مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی را با مشکلات شناسایی و قانونی مواجه می‌کند. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در همه دنیا تصمیم‌گیرندگان، ایجاد موسسات اجاره‌داری را به عنوان یک راهکار بهینه پذیرفته‌اند خاطرنشان کرد: در این موسسات هر خانوار بر اساس میزان پس‌انداز خود می‌تواند سهامدار شود. برای خانوارهای متمکن نیز نیاز به ورود مستقیم به بازار خرید و اجاره نیست. مزیت مهم دیگر تشکیل این موسسات، مدیریت واحد اجاره‌ای است که برای خانوار آسان نیست. جذب مستاجر، مدیریت مستاجر، تعویض مستاجر، تعمیر و نگهداری و همه اینها نیازمند وقت و هزینه بسیاری است که باعث کاهش جذابیت خرید و اجاره دادن مستقیم مسکن می‌شود، چراکه برای خیلی از خانواده‌ها خرید مسکن برای اجاره دادن، بهترین روش تامین درآمد دوره بازنشستگی است، اما به درگیری بیشتر برای نگهداری این کالا منجر می‌شود. وی ادامه داد: در این شرایط چنانچه با تصمیم وزیر مسکن شرکت‌های REIT پا بگیرد، خانوارها می‌توانند سرمایه‌های خود را به هر میزان که هست به این صندوق‌ها بیاورند و ضمن تجمیع آنها برای انجام کارهای بزرگتر، مشکل روند رو به رشد نقدینگی نیز به درستی مدیریت شود. همچنین مدیریت درستی بر نقدینگی تجمیع شده از سوی این شرکت‌ها صورت گیرد تا با خرید واحدهای اجاره‌ای مناسب، ایجاد درآمد قابل قبول حاصل شود و سهامداران صندوق‌ها نیز از آن بهره‌مند شوند.

REITها در بورس نقدشونده‌ترند!

سلطان محمدی درآمد این صندوق‌ها را قابل توجه ارزیابی کرد و گفت: معمولا سهمی از این درآمد بین اعضای صندوق توزیع می‌شود و بقیه صرف افزایش سرمایه‌‌گذاری در واحدهای اجاره‌ای و افزایش سرمایه صندوق می‌شود و با این شیوه، موسسات اجاره به شرکت‌هایی با قابلیت عرضه در بورس تبدیل می‌شود.

وی ورود این صندوق‌ها به بورس را سبب افزایش مزیت‌های آنها دانست و افزود: این صندوق‌ها با ورود به بورس و قرارگیری در شرایط حراج و سیستم عرضه و تقاضای منحصر به فرد بورس می‌توانند نقدشونده‌تر شوند و بر مزایای آنها برای یک سرمایه‌‌گذاری درست افزوده شود، ضمن اینکه درآمد آنها نیز به طور نسبی بالاتر می‌رود.

به REITهای تجاری نیاز داریم

کارشناس بازار مسکن با اشاره به ساخت مال‌ها و مجتمع‌های تجاری متعدد در سال‌های اخیر در کلانشهرها از جمله کلانشهر تهران، خرید، اجاره‌دهی و نگهداری واحدهای تجاری این مجتمع‌ها را کاری سنگین‌تر از توان دفاتر آنها خواند و گفت: برای مدیریت واحدهای تجاری نیز باید موسسات اجاره‌ای مناسب با آن تشکیل شود که ضمن انجام یک رویه مدیریتی صحیح، بتواند امکان سرمایه‌‌گذاری خانوارها را در این واحدها فراهم کند که برای خانوارها فرصت مناسبی برای سرمایه‌‌گذاری تجاری نیز تلقی می‌شود و اکنون در ایران شرایط ایجاد REIT برای واحدهای تجاری مهیاتر است.

وی با بیان اینکه تاکنون چنین شرکت‌هایی به دلیل وجود برخی مقررات در حوزه مسکن در ایران شکل نگرفته، در خصوص شرکت‌های انبوه‌سازی فعال موجود در بازار سرمایه خاطرنشان کرد: شرکت‌های انبوه‌سازی که در حال حاضر در بورس معامله می‌شوند، به صورت تک‌فروشی فعالیت می‌کنند که همان‌ها هم به دلیل دشواری مقررات مورد توجه و استقبال زیادی قرار نگرفته‌اند و عملا سرمایه‌‌گذاران محدودی رغبت پیدا می‌کنند که از این ابزار استفاده کنند.