خرداد آتشین در انتظار مستاجران

گرانی در بازار مسکن منجر به افزایش قیمت در بازار رهن و اجاره خواهد شد

گروه مسکن- سیاست تعیین سقف اجاره‌بها که با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن امسال برای سومین سال پیاپی ابلاغ شد، اجرایی شدن آن در سال ۱۴۰۲ را با شرایط سه سال قبل در ‌هاله‌ای از ابهام قرار داده است. وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی و راه‌وشهرسازی که از هم‌اکنون وارد جلسات چگونگی اجرا و میزان تعیین سقف اجاره‌بها شده‌اند، نشان می‌دهد که متوجه این هستند که سال آینده، سال سختی به لحاظ قیمت و عرضه مسکن و در نهایت اجاره‌بها خواهد بود.
تعیین سقف اجاره‌بها برای سال آینده توسط وزارتخانه‌های اقتصاد و راه‌وشهرسازی در حالی وارد مرحله جدی خود شده است که دولت در اولین اقدام خود برای بازار مسکن طرح ساماندهی املاکی‌ها را اجرا خواهد کرد.
فارغ از موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ ، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ در تعیین سقف اجاره‌بها، به نظر می‌رسد این طرح در دولت دارای مخالف و موافق زیادی است و اگر این طرح باز هم عملیات اجرایی به خود بگیرد بدون شک باید منتظر تغییر در سقف آن بود.
عدم رعایت سقف اجاره‌بها
اردیبهشت‌ماه امسال بود که سقف افزایش اجاره‌ بهای مسکن ۱۴۰۱ نسبت به اجاره‌ بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین و به تصویب رسید. اگرچه در همان روزها اغلب انتقاداتی به این میزان سقف می‌شد که این عدد ۲۵ درصد برای تهران نمی‌تواند اجرایی شود، اما اصرار دولت این بود که تورم در همین حدود است و نباید مالکان بیشتر از این اعداد تصویب شده از مستاجران درخواست کنند.
در آن مصوبه سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند اما به خوبی مشخص بود که این اقدام نه از سوی املاکی‌ها بلکه از سوی مالکان به نوعی پس زده می‌شود.
سیاست تعیین سقف اجاره‌بها که با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن، امسال برای سومین سال پیاپی ابلاغ شد اجرا شدن آن در سال ۱۴۰۲ را با شرایط سه سال قبل در ‌هاله‌ای از ابهام قرار داده است. رشد قیمت مسکن و نرخ تورم یکی از دلایلی است که مخالفان اجرای این سیاست در چهارمین سال اجرای آن است. آنها می‌گویند: وقتی متوسط قیمت مسکن از ابتدای سال جاری رشد قابل‌توجهی کرده و نرخ تورم سالانه از مرز ۵۰ درصد عبور کرده چطور امکان دارد که رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲ را باز هم ۲۵ درصد تعیین کرد و اتفاقا بر املاکی‌ها، مالکان و سازنده‌ها فشار وارد کرد که باید از این مصوبه تمکین کرد و سازمان تعزیرات حکومتی انرژی خود را وقف برخورد با متخلفین این مصوبه کند.
احتمال کمبود عرضه و افزایش شدید تقاضا در سال آینده
اما موافقان این طرح نیز معتقد هستند که اگر سقف اجاره‌بها را ۵ درصد افزایش دهیم و به عنوان مثال برای تهران افزایش ۳۰ درصدی را مجاز اعلام کنیم رشد اجاره‌بها در مراکز استان‌ها افزایش زیادی پیدا خواهد کرد.
حال با توجه به اینکه وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی و راه‌وشهرسازی از هم‌اکنون وارد جلسات چگونگی اجرا و میزان تعیین سقف اجاره‌بها شده‌اند، نشان می‌دهد که متوجه این هستند که سال آینده، سال سختی به لحاظ قیمت و عرضه مسکن و در نهایت اجاره‌بها خواهد بود.
به نظر می‌رسد بازار مسکن از هم اکنون دچار کمبود عرضه مسکن شده باشد. خالی شدن فایل فروش در املاکی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال آینده سال کمبود عرضه و افزایش تقاضای شدیدی را تجربه کند.
چندی پیش محمدی یکی از املاکی‌های تهران با اشاره به اینکه این روزها فایل فروش در املاکی‌ها ته کشیده است گفت: در روزهای پایانی سال همواره هیجان خرید مسکن به اوج خود می‌رسید اما امسال ظاهرا این وضعیت تغییر کرده است.
او با اشاره به اینکه تورم لحظه‌ای و نوسانات نرخ ارز باعث شده تا سازندگان و مالکان از فروش منصرف شوند و در دفاتر املاکی‌ها به شکل قابل‌توجهی فایل فروش کم شده و اغلب فروشندگان از فروش منصرف شده‌اند، به بازار گفت: تصور عموم بر این است که هر چه در سال جاری خرید کنند سال آینده اگر قیمت‌ها بالاتر افزایش یابد سود خواهند کرد. این هیجان که ناشی از رفتار عمومی مردم است همواره در بهمن و اسفند ماه باعث بر هم ریخته شدن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن
بانک مرکزی در اردیبهشت ماه امسال گزارش داد که قیمت خانه در پایتخت دستخوش تغییر و تحول شده و در دومین ماه از سال ۱۴۰۱، متوسط بهای هر متر مربع خانه در تهران از ۳۶ میلیون تومان عبور کرده است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در دی ماه به ۵۰ میلیون تومان رسیده و این رشد ۱۴ میلیون تومانی در هر متر نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال آینده شرایط به مراتب سخت‌تری را تجربه خواهد کرد.
رشد چندین و چند باره قیمت مسکن از ابتدای سال جاری باعث شده تا قدرت خرید متقاضیان مسکن در سال جاری باز هم کاهش یابد. این روند رو به رشد در دی ماه نیز ادامه یافت، به طوری که در دی ماه میانگین وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های شهر تهران به ترتیب به ۵۴ میلیون و ۹۰۰ هزار و ۵٢ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید و این آمار نشان داد که نرخ تورم سالانه دی ماه ١۴٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶/۴۰ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۱/۳۷ درصد)، ۵/۳ واحد درصد افزایش داشته است.
دشوارترین دوره نقل و انتقالات در انتظار مستاجران
برخی از املاکی‌های سطح شهر تهران این روزها معتقد هستند که اکثر متقاضیان مسکن از ما سوال می‌پرسند که آیا در کوتاه‌مدت و تا شب عید ۱۴۰۲، قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد یا اینکه از نرخ تورم فراتر خواهد رفت؟
حال سوال این است که اگر قیمت مسکن در تهران تا پایان سال حالتی تهاجمی به خود نگیرد و جهش پیدا نکند با این روال عدم فروش و عدم جابه‌جایی توسط متقاضیان، بازار اجاره‌بها در سال آینده و در دوران نقل و انتقالات تحت تاثیر شدیدی به لحاظ کمبود عرضه و افزایش تقاضا و قیمت را تجربه خواهد کرد.
فردین یزدانی کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند باز هم موثر واقع شود؟ گفت: هیچ سیاستی برای بهبود بازار مسکن نمی‌تواند در کوتاه‌مدت تاثیر مثبتی بر بازار بگذارد ولی سیاست‌هایی مثل تولید مسکن اجاره‌ای و کمک به سرمایه‌گذاری برای ساخت و عرضه مسکن می‌تواند به بهبود وضع بازار کمک کند. او می‌گوید: سیاست‌های مختلفی برای خانه‌دار کردن مردم در چند سال اخیر اعمال شده که با نگاهی به آمارها متوجه می‌شویم تاثیر خاصی بر ساماندهی بازار مسکن نداشته است. سوال این است که آیا وام ودیعه مسکن که اتفاقا به آن زیاد هم پر و بال داده شد توانست مستاجران را تا حدودی کمک کند؟ یا اصلا توانست تاثیر جزئی بر بازار رهن و اجاره بگذارد؟
به هر صورت اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن و تورم عمومی در کشور است و وقتی تورم بخش مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است شاهد رشد قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره می‌شویم. نکته جالبی که وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و امور اقتصادی در پیش دارند این است که بعد از اینکه مقرر شد این سیاست دوباره ادامه پیدا کند ابتدا به سمت ساماندهی مشاوران املاک حرکت کنند. این طرح که در مراحل نهایی خود قرار دارد ظاهرا قرار است حجم فشار روی بازار مسکن را چه به لحاظ عرضه و چه به لحاظ کنترل قیمت تحمل و به دوش بکشد.
پدیده جدیدی به نام اجاره‌بهای دلاری
به تازگی سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با اشاره به پدیده درخواست اجاره بهای دلاری در بازار مسکن گفت: دولت و دستگاه‌های نظارتی مانع عقد قرارداد خارج از عرف شوند.
عبدالجلال ایری با اشاره به گسترش اجاره خانه‌های دلاری گفت: بازار اجاره‌بها املاک مسکونی در سایه خلاء‌های نظارتی و نبود برنامه‌ مدون دستگاه‌های دولتی در وضعیت بسیار نامناسبی قرار گرفته است به حدی که اخیرا به دلیل نوسانات ارزی و گرانی دلار، برخی از مالکان به ویژه در مناطق شمالی تهران درخواست اجاره‌بهای دلاری می‌کنند!
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: در گذشته شاهد اتفاقات عجیبی در بازار اجاره‌بها همچون اجاره پشت بام و خانه‌های اشتراکی بودیم و هم اکنون نیز شاهد درخواست اجاره دلاری هستیم که واقعا تاسف‌آور است. لذا دستگاه‌های نظارتی باید از هم‌اکنون که این شیوه در کشور تسری پیدا نکرده جلوی آن را گرفته و عقد قراردادهای خارج از عرف و دلاری را با وجود توافق موجر و مستاجر در بنگاه‌های معاملات ملکی ممنوع کنند.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی خاطرنشان کرد: طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی کمیسیون عمران مراحل پایانی خود را طی می‌کند و به زودی به هیات رییسه مجلس ارسال خواهد شد. این طرح تا حدودی به بازار آشفته اجاره‌بهای مسکن، سامان می‌دهد اما کنترل نوسانات اقتصادی و بازارهای دیگر از جمله موارد بسیار ضروری بوده و تاثیر آن نیز بر بازار ملک اجتناب‌ناپذیر است لذا تا زمانی که این طرح به تصویب مجلس و تایید شورای نگهبان نرسیده دولت باید احساس مسوولیت بیشتری کند و جلوی ورود پدیده‌های جدید را در بازار مسکن بگیرد.
علل کمبود واحدهای مسکونی استیجاری در تهران
عرضه کم واحدهای مسکونی در روزهای پایانی سال باعث شده که بسیاری از مستاجران با مشکل کمبود واحد مسکونی و افزایش نرخ اجاره روبه‌رو شوند.
با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، بسیاری از مستاجران برای تامین واحدهای اجاره‌ای دچار مشکل شده‌اند.
بررسی‌ها حاکی از آن است که افزایش چشمگیر قیمت‌های اجاره و از سوی دیگر عدم اجاره واحدهای مسکونی توسط مالکان باعث شده فایل‌های اجاره در آخرین ماه سال بسیار کاهش یابد.
حسینی یکی از متقاضیان واحد اجاره‌ای گفت: موعد جابه‌جایی ما نزدیک است و صاحبخانه اعلام کرده که باید واحد را تخلیه کنیم و از ماه گذشته به دنبال یک واحد در منطقه منیریه هستیم اما در این یک ماه هیچ واحد مناسب و با قیمت معقول پیدا نکرده‌ایم و به هر بنگاهی که مراجعه می‌کنیم اعلام می‌کنند فایل جدیدی نداریم و مالکان قصد اجاره دادن واحدهای خود را ندارند.
آقایی یکی از مشاوران املاک در منطقه جنوب تهران هم گفت: بسیاری از مالکان در چند ماه اخیر حاضر هستند واحد خود را خالی نگه دارند اما اجاره ندهند. این روزها خیلی‌ها تصور می‌کنند که نرخ اجاره در سال بعد افزایش بیشتری پیدا می‌کند بنابراین تا اردیبهشت ماه واحدهای خود را خالی نگه می‌دارند.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی
براساس این گزارش دولت چند سالی است که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی را مطرح کرده اما هیچ ابزاری برای اجرایی کردن این طرح ندارد.
در خصوص طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی پیش از نوروز مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده بود که همکاری خوبی در بحث اخذ مالیات خانه‌های خالی با سازمان امور مالیاتی داریم و شناسایی خانه‌های خالی در حال افزایش است و با اولویت دانه‌درشت‌ها این مالیات را اخذ خواهیم کرد.
نوروزی گفته بود: در مرحله اول از کسانی که ۱۰۰ خانه خالی دارند مالیات‌ستانی می‌شود و در مرحله دوم مالیات از افرادی که ۵۰ تا ۱۰۰ خانه خالی و در مرحله سوم از افرادی که ۲۰ تا ۵۰ خانه خالی دارند مالیات‌ستانی انجام می‌شود.
سرپرست دفتر اقتصاد مسکن بیان کرد: به دارندگان ۱۰۰ خانه خالی که شخصیت حقوقی دارند از جمله ۳ بانک مکاتبه رسمی انجام داده و به آنها اولتیماتوم یک هفته‌ای برای مشخص کردن وضعیت ملک داده‌ایم. او تصریح کرد: باید وضعیت این خانه‌ها از جمله اجاره یا فروش (عرضه به بازار) مشخص شود، در غیر این صورت سازمان امور مالیاتی از اینها مالیات دریافت می‌کند.
ناظران بر این باورند با توجه به اینکه همواره پاسکاری بین وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان امور مالیات وجود دارد، بعید است این برنامه به سرانجام برسد چون همواره رییس سازمان امور مالیاتی از اینکه اطلاعات کامل نیست گله‌مند است و در این بین تنها مستاجران به دلیل عدم عرضه واحد توسط مالکان در حال ضربه خوردن هستند، چراکه عرضه کم واحد مسکونی خود باعث افزایش نرخ اجاره در بازار می‌شود‌.