خطر تحمیل هزینه به متقاضیان مسکن

احسان نیازمند- وام‌های متفاوتی در چند سال گذشته به متقاضیان مسکن ارائه شده است. یکی از آنها وام جعاله و تعمیر مسکن است که توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیانی که واجد شرایط دریافت این وام باشند، ارائه می‌شود. افراد از این وام برای تعمیرات مسکن استفاده می‌کنند. گروهی از افراد نیز قصد خرید خانه دارند، بنابراین به پول بیشتری نیاز پیدا می‌کنند. در حال ‌حاضر رقم تسهیلات مسکن برای خانواده‌های دارای فرزند افزایش پیدا کرده است.
بانک عامل بخش مسکن از افزایش تا صددرصدی وام خرید مسکن برای خانوارهای دارای ۴ فرزند از محل تسهیلات خرید و جعاله تعمیر مسکن خبر داد. این بانک سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن را از محل اوراق ممتاز به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا ۴ فرزند در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، افزایش داده است. به ازای یک فرزند زیر ۲۰ سال ۲۵ درصد، دو فرزند زیر ۲۰ سال ۵۰ درصد، سه فرزند زیر ۲۰ سال ۷۵ درصد و ۴ فرزند زیر ۲۰ سال سن ۱۰۰ درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود.
دوره بازپرداخت تسهیلات موضوع این دستورالعمل در تقسیط به‌روش ساده، به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال سن، به‌میزان ۲ سال (در مجموع برای ۵ فرزند و حداکثر تا سقف ده سال) قابل افزایش است.
بر اساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، اعطای این تسهیلات مشروط به آن است که نرخ باروری شهرستان محل تولد پدر و فرزند بالاتر از ۵/۲ نباشد. با توجه به مهلت زمان اجرای قانون، اعطای تسهیلات موضوع این دستورالعمل حداکثر تا آبان ماه ۱۴۰۷ امکان‌پذیر خواهد بود.
در زمان حاضر سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز برای متقاضیان در شهر تهران به صورت انفرادی ۴۰۰ میلیون تومان و در حالت زوجین ۸۰۰ میلیون تومان و سقف تسهیلات جعاله (تعمیر) مسکن در تمامی شهرهای کشور ۱۶۰ میلیون تومان است.
چنانچه خانواده‌ای دارای ۴ فرزند زیر ۲۰ سال سن باشند و پدر به‌همراه فرزندان متولد شهر تهران باشند؛ براساس قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» این خانواده درحالت انفرادی می‌تواند علاوه بر ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به‌ازای هر فرزند ۱۰۰ میلیون دیگر و در مجموع تا سقف ۸۰۰ میلیون تومان برای خرید مسکن و همچنین برای تعمیر مسکن علاوه بر ۱۶۰ میلیون تومان، به‌ازای هر فرزند ۴۰ میلیون تومان و به‌عبارتی تا ۳۲۰ میلیون تومان در قالب تسهیلات جعاله از محل اوراق ممتاز بانک مسکن استفاده کند.
سقف تسهیلات قابل استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و جعاله مسکن ۳۲۰ میلیون تومان است‌ که جمعا یک‌میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان می‌شود. این مبلغ بر زوجین تهرانی با دارا بودن ۴ فرزند پرداخت می‌شود.
تفاوت تقاضای بالفعل و بالقوه در بازار مسکن

علی پورعبدالله کارشناس حوزه مسکن درخصوص میزان تاثیرگذاری افزایش وام خرید مسکن بر بازار معاملات به «جهان‌صنعت» گفت: به‌طور کلی با توجه به عدم تناسب میان قدرت خرید و قیمت‌گذاری مسکن که ناشی از تورم است، در حال حاضر هر چند میزان عرضه با تقاضا فاصله دارد، اما باید توجه داشت که این تقاضا بالفعل نیست.
مدیریت ارتباطات و رسانه گروه صنایع جهان‌آرا افزود: در حال حاضر تقاضایی بالقوه به میزان ۴ میلیون در برابر میانگین تولید مسکن به میزان ۲۵هزار واحد در سال قرار گرفته است. بنابراین هر میزان تسهیلاتی که از هر نوعی در بخش مسکن به خصوص تسهیلاتی که متوجه بهره‌بردار نهایی ساختمان است، در راستای توانمندسازی مصرف‌کننده باشد، یقین بدانید تاثیرش را در تبادل اقتصادی مسکن خواهیم دید؛ یعنی منجر به افزایش میزان تقاضا و خروج از فاز رکودی خواهد شد، به‌طوری که سبب ایجاد گردش در صنعت ساختمان می‌شود.
او در ادامه اضافه کرد: از سویی وقتی گردش اتفاق بیفتد و تقاضا از حالت بالقوه خود تبدیل به حالت بالفعل شود، یعنی مصرف‌کننده عملا آمادگی خرید مسکن را پیدا کند، تحریک حوزه تولید برای افزایش میزان تولید مسکن در کشور نیز اتفاق می‌افتد. در خوش‌بینانه‌ترین حالت باید فرض کنیم که ساخت‌و‌ساز یک میلیون واحد مسکونی از چهار میلیونی که در طرح جهش مسکن هدف‌گذاری شده است، قرار است به بخش خصوصی کشور واگذار شود.
بخش خصوصی؛ تابعی از مدل عرضه و تقاضا
پورعبدالله عنوان کرد: بخش خصوصی تابعی است از مدل عرضه و تقاضا؛ به هر میزانی که تقاضای واقعی در بازار وجود داشته باشد، این بخش توانایی آن را دارد که عرضه را افزایش دهد. بنابراین می‌توان گفت هر تسهیلاتی که قرار باشد در این زمینه به توانمندسازی مصرف‌کننده در خرید واحدهای مسکونی تعلق بگیرد، بی‌تاثیر نخواهد بود.
او ادامه داد: رونق گرفتن این بخش سبب افزایش ظرفیت تولید خواهد شد. البته متاسفانه به واسطه ناترازی‌هایی که در بخش مالی مسکن اتفاق افتاده است، همیشه این واهمه وجود دارد که چنانچه بخواهیم نقدینگی را افزایش دهیم یا به نوعی تسهیلات بخش مسکن را افزایش دهیم ممکن است خودش را در قالب تورم نشان دهد. ولی باید توجه داشت که این ترسِ بجایی نیست، چراکه این واهمه زمانی می‌تواند منطقی باشد که به تعادلی نسبی در بخش مسکن دست پیدا کرده باشیم.
پورعبدالله همچنین گفت: نکته حائز اهمیت این است که درست است که امروز تقاضای موجود از عرضه بیشتر است، اما این تقاضا بالقوه است. بنابراین اثر کمرنگی در افزایش تورمی نرخ مسکن خواهد داشت.
امکان ایجاد رونق در صنعت ساختمان
کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: نرخ مسکن روال عادی خود را که وابسته به قیمت مصالح پایه است، طی می‌کند. فقط در این میان بخشی از رکود به وسیله ابزارهای مالی حذف می‌شود. به نظر می‌رسد افزایش وام مسکن اتفاق مسعودی باشد. هر اندازه که بخش تولید مصالح ساختمانی از حالت رکود خارج شود و به تبع آن وضعیت تولید بهبود پیدا کند، رونق نیز به صنایع پایین‌دست تولیدی صنعت ساختمان بازخواهد گشت.
پورعبدالله افزود: این زنجیره از مواد اولیه در معادن و پتروشیمی آغاز شده و به بخش مسکن و مصرف‌کنندگان ختم می‌شود. قطعا جریان معکوس در این خصوص نیز برقرار است؛ هر چقدر عرضه و تقاضا و خرید و فروش‌ها در بخش مسکن افزایش داشته باشد، ظرفیت تولید افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی صنایع تولید‌کننده تجهیزات و مصالح ساختمانی رونق خواهند گرفت. به طور کلی این تاثیر در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور دیده خواهد شد.
ضعف‌های طرح حمایتی
پورعبدالله همچنین گفت: پیوست اجتماعی این بخش شاید مقداری ضعف داشته باشد که این تسهیلات به صورت محدود پرداخت می‌شود. این تسهیلات می‌تواند بار سنگینی را به خانواده‌ها تحمیل کند.
میزان درصدی که به این تسهیلات تعلق می‌گیرد به علاوه مدت زمان بازپرداخت باید نسبتی مشخص و منطقی با میانگین درآمد خانوارها داشته باشد. در غیر ‌این صورت استقبال از این تسهیلات کم خواهد بود. درست است که اعطای تسهیلات به مصرف‌کنندگان کمک می‌کند اما بازپرداخت اقساط سنگین این وام‌ها با میانگین درآمد خانوارها همخوانی ندارد.
او همچنین عنوان کرد: از سوی دیگر وقتی این امکان برای قشر خاصی از جامعه در نظر گرفته می‌شود، با توجه به اینکه تقریبا تمام اقشار جامعه از مجرد‌ها گرفته تا خانواده‌هایی با تعداد اعضای مختلف در کشور حضور دارند، شاید بتوان گفت کاملا عاقلانه نیست. به این خاطر که طبیعتا یک خانواده چهارنفره هزینه‌های به مراتب بیشتری نسبت به خانواده یک‌نفره دارد.
وقتی بخواهید هزینه سنگین اقساط وام دو‌برابر‌شده مسکن را به این هزینه‌ها بیفزایید، طبیعتا این خانواده را از بسیاری جهات تضعیف می‌کنید. در حالی که شاید در مقام اجرا آن خانواده‌هایی که اعضای کمتری دارند، بیشتر از این تسهیلات استقبال کنند.
به هر صورت با توجه به سیاست‌های افزایش جمعیت، سیاست افزایش وام مسکن درست است به شرطی که چند عامل در آن دیده و بهینه‌سازی شود؛ مدت زمان بازپرداخت و نرخ بازپرداخت از جمله مهم‌ترین عوامل در این خصوص به شمار می‌روند.