دست‌اندازهای قانون پیش‌فروش مسکن

گروه مسکن- قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ مصوب شد و آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سال ۹۳ برای اجرا ابلاغ شدند. اما به دلایل مختلف اجرای این قانون با اقبال عمومی روبه‌رو نشد. پیش از این پیش‌فروش مسکن در بنگاه‌های املاک و در قالب قرارداد عادی، قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه انجام می‌شد که تخلفات گسترده‌ باعث شد تا مجلس پیش‌فروش مسکن را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کند. سازندگان مسکن نیز رغبت چندانی به استفاده از پیش‌فروش و ظرفیت مناسب تقویت نقدینگی ندارند. ادامه این روند منجر به آن شده که پیش‌فروش ساختمان عملا به عنوان یک مکانیسم تامین نقدینگی، کاربری خود را از دست بدهد.
در حالی از عمر قانون پیش‌فروش مسکن بیشتر از ۱۳ سال می‌گذرد که انبوه‌سازان و تحلیلگران این قانون را در بن‌بست دانسته و اعلام می‌کنند که تاکید بر ادامه این روند بازار مسکن را قفل کرده است.
مشکلات قضایی به وجود آمده در پیش‌فروش مسکن در دهه ۸۰ و وجود پرونده‌های عدیده در این زمینه در سیستم قضایی باعث شد تا مجلس شورای اسلامی قانونی را تصویب کند که بر اساس آن پیش‌فروش مسکن تا حدودی نظاممند شود. به همین دلیل این قانون بدون توجه به سایر روش‌ها و بستن ایرادها و احتمالات کلاهبرداری در پیش‌فروش مسکن، تمام مشاوران املاک را از ورود به پیش‌فروش ساختمان منع کرد و مقرر شد این اقدام در دفاتر اسناد رسمی ثبت و اجرایی شود.
تشدید فاصله عرضه و تقاضا در پی تداوم روند فعلی
اگر چه این قانون توانست تعداد پرونده‌های شکایت در دادگاه‌ها را کاهش دهد اما به اعتقاد اکثر کارشناسان و انبوه‌سازان این قانون به نوعی گردش سرمایه در بازار مسکن را مختل کرد. پس اینکه این قانون توانسته تعداد پرونده‌ها را کاهش دهد به معنی موفقیت آن نیست.
پس اگر قانون فعلی پیش‌فروش مسکن تسهیل نشود بدون شک نبود گردش سرمایه و نقدینگی دست انبوه‌سازان را در زمینه تامین مالی از مردم بسته و فاصله تقاضا و عرضه مسکن را بیشتر از بیش افزایش خواهد داد.
هر چند کشور در شناسایی متقاضیان مسکن و میزان نیاز آنها به مسکن ضعف و مشکلات زیادی دارد و دلیل اجرایی نشدن قانون پیش‌فروش مسکن هم در این ۱۳ تا ۱۴ سال گذشته دقیقا همین مساله است اما باید اذعان داشت که روش‌های استفاده از مسکن در این سال‌ها مبتنی بر روش‌های حمایتی دولت با حذف قیمت زمین و متمرکز بر دهک‌های یک تا چهار بوده و دهک‌های متوسط را شامل نشده است.
۳۰ درصد پرونده‌های حقوقی و کیفری مربوط به تخلفات پیش‌فروش مسکن است
حال باید به این نکته تاکید کرد که طبق برآوردها اگر سیستم پیش‌فروش در این سال‌ها که مجلس آن را تصویب کرد به خوبی راه‌اندازی و اجرایی می‌شد، متقاضیان مسکن می‌توانستند حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را توسط خود بازار تهیه کنند. موضوعی که سال‌هاست متاسفانه به دلیل همین بی‌توجهی به نوعی به بن‌بست رسیده و متوقف شده است.
قانون پیش‌فروش ساختمان سال ۸۹ مصوب شده و آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سال ۹۳ برای اجرا ابلاغ شد اما به دلایل مختلف اجرای این قانون با اقبال عمومی روبه‌رو نشد. پیش از این پیش‌فروش مسکن در بنگاه‌های املاک و در قالب قرارداد عادی، قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه انجام می‌شد که تخلفات گسترده‌ باعث شد تا مجلس پیش‌فروش مسکن را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کند. پس با توجه به گستردگی تخلفات و اینکه ۳۰ درصد پرونده‌های حقوقی و کیفری دستگاه قضا مربوط به تخلفات پیش‌فروش واحدهای مسکونی است، این امر مورد توجه قرار گرفته است.
فقدان گردش سرمایه در بازار مسکن
املاکی‌ها معتقدند که قانون همان امکاناتی را که امروزه در خصوص اطلاعات مالک و خریدار و حتی ممنوعالمعامله شدن و ممنوعالخروجی افراد به دفاتر اسناد داده است به املاکی‌ها می‌داد بودن شک در روند پیش‌فروش مسکن تا این حد تخلف صورت نمی‌گرفت و امروز تولید مسکن به بهترین وجه ممکن رونق گرفته بود.
داوود بیگی‌نژاد تحلیلگر و پژوهشگر حوزه مسکن در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن و نبود سرمایه لازم برای تولید مسکن می‌گوید: قفل شدن بازار مسکن؛ یعنی اینکه گردش سرمایه در بازار مسکن وجود ندارد. به عنوان مال در مورد نبود گردش سرمایه می‌توان به موضوع پیش‌فروش مسکن اشاره کرد.
او در ادامه می‌گوید: مادامی که پیش‌فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می‌گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می‌شد. اما امروز می‌بینیم که بازار مسکن قفل شده است و سازنده، واحد مسکونی خود را نمی‌تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی‌تواند تولید کند.
پیش‌فروش مسکن؛ ابزاری برای تقویت قدرت نقدینگی تولیدکنندگان
به نظر می‌رسد این عدم تولید در نهایت قیمت مسکن را افزایش داده و به ضرر قشر مستاجر تمام خواهد شد. اما به هر حال این عدم ورود املاکی‌ها به پیش‌فروش ساختمان که قانون مجلس هست باعث شده تولید مسکن از عقب‌افتادگی قابل‌توجهی رنج ببرد.
فرشید پورحاجت عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان نیز می‌گوید: یکی از ابزارهای تقویت قدرت نقدینگی تولیدکنندگان مسکن که باید مورد توجه قرار بگیرد پیش‌فروش ساختمان است که متاسفانه قانونی که در مجلس شورای اسلامی مصوب شده است می‌توان گفت که در این ۱۲ یا ۱۳ سال گذشته مسیر پیش‌فروش ساختمان را با بن‌بست مواجه کرده است.
او در ادامه به بازار می‌گوید: سازندگان مسکن رغبت چندانی به استفاده از پیش‌فروش و ظرفیت مناسب تقویت نقدینگی ندارند. ادامه این روند را می‌بینیم که عملا پیش‌فروش ساختمان به عنوان یک مکانیسم تامین نقدینگی، کاربری خود را از دست داده است.
ایجاد مانع بر سر راه ساخت‌و‌ساز
ایرج رهبر دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز معتقد است که یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره‌مند شود و استفاده از نقدینگی‌های موجود در سطح جامعه باید کمک‌کننده به تسهیلات بانکی باشد.
او می‌گوید: برای اینکه ببینیم عملکرد قانون پیش‌فروش مسکن در این ۱۳ سال گذشته چقدر خوب بوده، باید ببینیم در عمل چقدر توانسته به حل مشکل قانونگذار کمک کند؟ در دوره‌ای ۴ هزار پرونده برای کلاهبرداری در زمینه پیش‌فروش داشتیم و می‌خواستیم این را حل کنیم. اما با مصوب کردن این قانون و حل کردن این مشکل آیا یک مشکل دیگر را به وجود نیاوردیم و مانع یک پیشران اقتصادی در حوزه مسکن نشدیم؟
او افزود: تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره‌مند شود و استفاده از نقدینگی‌های موجود در سطح جامعه باید کمک‌کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟ یکی از کارهای خوب این بود که افراد انبوه‌ساز را از طرف وزارت راه‌وشهرسازی اعتبارسنجی و صلاحیت‌بندی کردیم. می‌توانستیم در حوزه پیش‌فروش هم همین صلاحیت‌سنجی را اجرا کنیم و جلوی پرونده‌ها را بگیریم. هر قانونی که مصوب می‌کنید باید ببینید آیا زمینه اجرایی شدن آن وجود دارد یا ندارد؟
رهبر ادامه داد: در این قانون شناسنامه فنی ملکی پیش‌بینی شده است که تا پیش از تصویب آن سابقه نداشت و هیچ دستگاهی اجرای آن را برعهده نمی‌گرفت. همچنین وظیفه‌ای را برای ناظر فنی تعیین کردیم که باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، در حالی که در مقابل این مسوولیت حق‌الزحمه‌ای نگرفته و در مسوولیت او نیست. این مشکلات در قانون است که می‌توانستیم از راهکارهای بسیار بهتری استفاده کنیم. یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش‌فروش‌شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع‌آفرین تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرآیندها می‌شود.
به نظر می‌رسد تا زمانی که مشکلات و دست‌اندازهای قانون پیش‌فروش مسکن برطرف نشود و اصلاحاتی صورت نگیرد استقبالی از سوی سازندگان از این قانون صورت نخواهد گرفت و مشکلات کمبود و تامین نقدینگی که بزرگ‌ترین مشکل رونق بخش مسکن است برطرف نخواهد شد.