دو راهکار برای حذف حباب قیمت مسکن

عباسعلی حقانی‌نسب*
در شرایطی که یکسری افراد بدون اینکه بخواهند وام بگیرند متقاضی مسکن هستند، با پول خود اقدام به خرید خانه می‌کنند. در این مقطع زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند متاسفانه به دلیل اینکه قدرت خرید افراد برای خرید خانه کاهش پیدا می‌کند عملا این افراد منابعی که برای خرید خانه داشتند به کل قیمت خانه نمی‌رسد و در این شرایط مجبور می‌شوند به روش‌های دیگر تامین مالی روی آورند و یا اجاره‌نشینی را انتخاب کنند. یکی از روش‌های تامین مالی مسکن، دریافت وام است. در این شرایط است که تقاضا برای اوراق مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. بر همین اساس می‌توان رشد قیمت اوراق مسکن در بازار سرمایه را ارزیابی کرد. در واقع دلیل آشکار این رویداد کاهش میزان منابع مورد نیاز افراد برای خرید مسکن است هرچند اعتقاد دارم افزایش‌ قیمت در بازار مسکن به شدت حبابی است.
به طور کلی چیزی حدود ۳۰ سال است که حباب قیمت مسکن وجود دارد و نمی‌ترکد. دلیش هم نداشتن بازار متشکل در حوزه مسکن است چون این بازار وجود ندارد. از سوی دیگر مالیات عایدی املاک هم وجود ندارد. این دو عامل باعث شده میزان عرضه و تقاضای مسکن هیچ وقت شفاف نباشد و در همه بازارها وقتی عرضه و تقاضا شفاف نیست قطعا قدرت عده‌ای برای دستکاری در آن بازار افزایش پیدا می‌کند. در این شرایط مشاهده می‌کنیم که بازار مسکن توسط کسانی که به دنبال منافع حداکثری و ثروت‌های ناسالم هستند این بازار را دستکاری می‌کنند. وقتی بازار متشکل نباشد دلالان می‌توانند با چند قولنامه صوری قیمت مسکن در منطقه را عوض کنند یا با چند تقاضای صوری این اقدام را انجام می‌دهند.
موضوع دیگر اقدامات شهرداری در این حوزه است. هیچ جای دنیا منبع درآمد شهرداری فروش تراکم نیست بلکه دریافت شارژ ساختمان است. برای فهم این موضوع کافی است هزینه ساخت مسکن در ایران را بدون جواز و تراکم با قیمت مسکن آماده عرضه مقایسه کنید. هرچقدر میزان اختلاف این دو زیاد می‌شود میزان حبابی بودن بازار مسکن نیز بیشتر خود را نشان می‌دهد.
متاسفانه چون مسوولان ما بخش عمده‌ای از ذی‌نفعان بازار مسکن را تشکیل می‌دهند اجازه نمی‌دهند مالیات بر عایدی مسکن و بازار متشکل مسکن تشکیل شود. اخیرا در خبرها مشاهده شده است که دولت بحث مالیات مسکن را به طور کلی از دستور کار خارج کرده است. بر همین اساس ناظران بازار مسکن به این نتیجه رسیده‌اند که حتی پاک‌ترین دولت‌ها نیز قطعا این لایحه را تصویب نخواهند کرد و این فضا به حبابی شدن بازار نیز دامن زده است. اعتقاد دارم لابی سنگینی وجود دارد تا این لایحه را پس بگیرند یا با تغییراتی نرخ مالیاتش را کاهش دهند.
در حوزه تشکیل بازار متشکل ارزی نیز همان‌طور که در حوزه ارز بانک مرکزی قبول کرد که بازار متشکل درست شود باید در حوزه مسکن نیز بازار متشکل تشکیل شود و برای آن جذابیت‌های مالیاتی ایجاد شود تا عرضه و تقاضا شفاف شود. اگر این دو اقدام انجام شود شاهد رونق واقعی مسکن خواهیم بود و مشکلات حوزه مسکن را نخواهیم داشت. در حال حاضر مردم بخش عمده پس‌اندازشان را صرف تامین سرپناه می‌کنند. این در حالی است که در دنیا سرپناه را با اقساط درآمدهای آتی تهیه می‌کنند.
*کارشناس بازار سرمایه