رکود ساخت‌و‌ساز

گروه مسکن- بانک مرکزی هر ماهه اقدام به انتشار گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران می‌کرد؛ گزارشی که در روزهای ابتدایی هر ماه منتشر می‌شد. حال انتشار آمار رسمی تحولات بازار مسکن در کشور تقریبا متوقف شده است و این می‌تواند اوضاع بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.
نیمی از ماه بهمن گذشته است و هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن انتشار داده نشده است و این در حالی است که آخرین آمار منتشرشده از تحولات بازار مسکن مربوط به سال قبل است و تا به امروز هیچ آماری داده نشده است. در سال‌های اخیر، معمولا آمارهای مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن شامل تحولات قیمت و حجم معاملات زمین، مسکن و اجاره واحدهای مسکونی در شهرها و استان‌ها، با فاصله نهایت دو فصل منتشر می‌شد. این در حالی است که هیچ آماری از بهار، تابستان و پاییز بازار کشوری مسکن هنوز اعلام و منتشر نشده است و مشخص نیست روند بازار معاملات زمین، مسکن و اجاره در سال جاری، به طور رسمی و براساس داده‌های آماری معتبر، به چه شکلی بوده است؟
حبس آمارهای رسمی سرمایه‌گذاران بخش مسکن را فراری می‌دهد و این امر باعث می‌شود تا دولت نتواند برنامه‌ای برای ساخت مسکن داشته باشد و باید به این نکته توجه کرد که این آمارهای رسمی است که باعث می‌شود تا ساخت‌و‌ساز در کشور رونق گیرد.
افزایش ریسک تولید مسکن و عدم امکان برآورد
توقف انتشار رسمی از تحولات بازار مسکن می‌تواند تبعاتی منفی در ساخت‌و‌ساز داشته باشد چرا که به واسطه انتشار آمارهای رسمی فعالان در بازار مسکن فعالیت خواهند کرد اما اگر هیچ آماری منتشر نشود انبوه‌سازان ریسک نخواهند کرد که وارد این بازار شوند.
تمام تحلیل‌های کارشناسان نیز وابسته به آمارهای رسمی است و کارشناسان بازار مسکن همه اقدام به تحلیل وضعیت و ارائه پیشنهادهای کارشناسی موثر به سیاستگذار به منظور اعمال سیاست‌های موثر در این بخش‌ها یا توقف سیاست‌های آسیب‌زا و غیرکاربردی می‌کنند.
انتشار این آمارهای مهم، حیاتی و ضروری در شرایطی متوقف شده است که کارشناسان نسبت به تاوان این توقف و عدم انتشار هشدار می‌دهند. از آنجا که این آمارها دماسنج تحولات بازار مسکن هستند، توقف انتشار این آمارها به معنای شکسته شدن دماسنج معتبر بازار مسکن است. توقف انتشار این آمارها نه تنها امکان کشف شرایط بازار مسکن به‌خصوص امکان کشف قیمت برای فعالان و متقاضیان بازار مسکن را براساس داده‌های معتبر، از بین می‌برد بلکه بازار مسکن و سیاستگذار این بخش را از تحلیل‌های درست درباره شرایط موجود بازار که می‌تواند منجر به ارائه پیشنهادهایی برای بهبود وضعیت آینده بازار با سیاستگذاری‌های درست بعد از درک درست واقعیت بازار مسکن شود، محروم کند.
در واقع عدم انتشار آمارهای رسمی باعث نوعی هرج و مرج در بازار مسکن می‌شود در صورتی که این آمارها می‌تواند حال و آینده مسکن را به نوعی اعلام کند.
عدم امکان برنامه‌ریزی بدون آمار رسمی
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در خصوص عدم انتشار آمار رسمی در بازار مسکن گفت: در گذشته ۱۰ سال یک بار آمارهای رسمی اعلام می‌شد. در سال ۱۳۹۴ قرار بود که این آمار هر سه سال منتشر شود اما از سال ۱۳۹۵ به حالت همان ۱۰ سال انتشار آمار رسید؛ باتوجه به اینکه باید سامانه‌ای برای املاک باشد که به صورت آنلاین وضعیت بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد.
او در ادامه بیان کرد: در سال ۹۴ قرار بود سامانه‌ای طراحی شود اما با توجه به مشکلات فنی و عدم هماهنگی بین اشتراکات مسکنی پرونده این سامانه بازنشده بسته شد.
این کارشناس مسکن از عدم همکاری شهرداری‌ها به مهر گفت: شهرداری‌ها حاضر نیستند اطلاعات خود را به شهرداری شهر دیگری بدهند چه برسد به اینکه آمارها را اعلام کنند. مانند جزیره عمل می‌کنند و حاضر نیستند تعداد مسکن و ساخت‌و‌سازها را اعلام کنند در صورتی که اگر اعلام شود کمک بزرگی به دولت خواهد شد چرا که دولت برای ساخت مسکن نیاز دارد که اطلاعات دقیقی از وضعیت مسکن هر شهر داشته باشد اما وقتی شفافیت نیست نمی‌تواند برنامه دقیقی برای ساخت‌و‌ساز داشته باشد. او همچنین بیان کرد: تا وقتی که سامانه یا مثل سامانه کد رهگیری ایجاد نشود دولت برای ساخت مسکن نمی‌تواند برنامه‌ریزی کند، نه تنها دولت بلکه انبوه‌سازان هم در این بخش سرمایه‌گذاری نخواهند کرد.
تداوم رکود تولید مسکن
در همین راستا ساخت‌و‌ساز وارد دهمین سال رکود خود می‌شود. فعالان و انبوه‌سازان معتقدند این روند نزولی حتی با ساخت یک میلیون مسکن در سال نیز سال‌ها طول خواهد کشید تا ترمیم شود.
رکود حاکم بر ساخت‌و‌ساز مسکن سال‌های متمادی را پشت سر گذاشته و اگر چاره‌ای برای این روند نزولی اندیشیده نشود بحران کمبود عرضه در برابر تقاضا و فاصله‌ای که میان آنها وجود دارد با هیچ طرح جهادی نیز بر طرف نشود.
افت تولید مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم به شکل قابل توجهی به اوج خود رسید و آنطور که برخی از فعالان و انبوه‌سازان مسکن می‌گویند بلایی که در دولت روحانی بر سر تولید مسکن آمد سال‌ها طول می‌کشد تا روند تولید مسکن به حالت عادی بازگردد.
آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی به خود گرفت. آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص صدور پروانه ساخت حاکی است از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ به جز سال ۱۳۸۸ که آغاز دوره ساخت‌و‌ساز مسکن مهر بود و تمرکز دولت وقت بر اجرای مسکن مهر قرار داشت، در سایر سال‌ها تا پایان ۱۳۹۱ روند صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران افزایشی بوده است. اما از سال ۱۳۹۲ و همزمان با آغاز به کار دولت یازدهم، افت صدور پروانه ساخت در پایتخت روند نزولی در پی گرفت و این کاهشی بودن ساخت‌و‌ساز تا ۱۳۹۹ ادامه داشت. رکود ساختمانی کشور در حالی از نیمه دهه ۹۰ با افت تولید مسکن عمیق‌تر شد که کارشناسان مسکن ریشه آن را تورم ساخت و تورم مسکن عنوان می‌کنند.
خروج تولیدکنندگان؛ تهدیدی جدی برای بازار مسکن
نرخ رشد هزینه ساخت مسکن و همچنین نرخ رشد تیراژ تولید مسکن از سال۹۰ تاکنون نشان می‌دهد، رشد چشمگیر هزینه ساخت از سال۹۷ به بعد باعث شد حجم ساخت‌و‌ساز در پایان دهه به یک‌سوم ابتدای دهه برسد. از طرفی، سه سال رشد شدید میانگین قیمت آپارتمان در کشور به عاملی برای خروج خریداران عمده (تقاضای مصرفی) از بازار تبدیل و در نهایت باعث رکود فروش برای سازنده‌ها شد. به هر سوی وضعیت بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۱ تعریف چندانی نداشت و حال به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال نیز به تبعیت از همین وضعیت نباید انتظار گشایش خاصی داشت. البته باید تهدید دیگری را برای بخش مسکن متصور بود که خروج سرمایه‌گذاران از بخش مسکن می‌تواند یک تهدید نه فقط برای بخش مسکن بلکه برای اشتغال کشور نیز باشد.
احتمال سرایت افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به سال آینده
فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان در پاسخ به این پرسش که رکود تولید مسکن به یک دهه رسیده است آیا این موضوع منجر به خروج سرمایه‌گذاران از بخش ساختمان شده است؟ گفت: در صورتی که ارزیابی این بازار را براساس آمارهای صدور پروانه ساختمان در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ در نظر بگیریم، باز هم داده‌های موجود نشان می‌دهد که در نیمه اول سال ۱۴۰۱، صدور پروانه ساخت با کاهش ۳۰ درصدی مواجه بوده است. به این معنی که ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نه فقط بیشتر نشده است بلکه دچار رکود و کاهش بوده است و بسیاری از افراد سرمایه‌های خود را هم از این بخش خارج کرده‌اند.
او تاکید کرد: اگر به صورت میدانی روند ساخت‌و‌ساز در شش ماه اول سال را بررسی کنید، متوجه می‌شوید شرایط تولید مسکن در قیاس با سال گذشته به دلیل ریزش حجم سرمایه‌گذاری با سختی‌های بیشتری مواجه است. از سال ۹۷ تا به امروز، بازار مسکن با چالش‌های بسیاری مواجه بوده است که این وضعیت منجر به خروج فعالان و تولیدکنندگان این بازار یا مهاجرت آنها به بازارهای دیگر شده است.
پورحاجت با اشاره به اینکه تورم اقتصاد کشور را درگیر کرده و گرانی هزینه‌های تولید مسکن از سوی دیگر منجر به رشد قیمت تمام‌شده تولید مسکن شده است ادامه داد: دولت باید اقدامات موثری برای جلوگیری از مشکلات بیشتر در این بخش انجام دهد چرا که ریزش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند به سال آینده نیز سرایت کند.
تورم و رکود، گریبانگیر بازار مسکن
دو عامل اصلی ایجاد مشکل در بازار مسکن، تورم و رکود هستند و در صورتی که دولت تحولی جدی در نظام بانکی خود ایجاد کند، می‌تواند اقتصاد را از تورم خارج کرده و آرامش را به بازار برگرداند. تورم بالایی که در هزینه‌های ساخت وجود دارد و عدم تغییر سیاست‌ها باعث شده تا سرمایه‌گذاران به ترتیب از این بازار خارج شده و به بازارهای دیگری ورود پیدا کنند.
اما نکته‌ای که حائز اهمیت است این است که سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور به مراتب بیشتر از تهران تحت‌ تاثیر اثر منفی تورم ساخت قرار گرفته است. در تهران مهم‌تر از هزینه ساخت‌و‌ساز در همه سال‌های اخیر، قیمت زمین بوده که بر وضعیت بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. علت نیز روشن است؛ فراوانی زمین در شهرهای دیگر به جز تهران به مراتب بیشتر است و مساله کمبود زمین آن‌ طور که در تهران مطرح است، در سایر شهرها مطرح نیست.
به نظر می‌رسد حالا که رکود ساختمانی به یک دهه نزدیک می‌شود تولید مسکن در تهران نیز به یک وضعیت بغرنج رسیده است.
داوود بیگی‌نژاد تحلیلگر حوزه مسکن در این خصوص گفت: بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال به سطح میانگین ۲ هزار واحد مسکونی در ماه اکنون میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در ۱۰ ماهه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسیده است. او افزود: نیازسنجی‌هایی که اوایل دهه ۹۰ انجام شد مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود. در حالی که تولید فعلی نصف این رقم است. ضمن آنکه در ۸ سال گذشته متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد مسکونی بوده است.
بازار مسکن نیازمند تولید سالانه یک میلیون خانه است
بیگی‌نژاد تاکید کرد: باید تولید مسکن را جدی بگیریم اما به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. متاسفانه این کاهش حاشیه سود که می‌توانست باعث سود انبوه‌ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن شود، کاهش یافت.
شرایط تهیه زمین و تراکم بسیار سخت شده و موجب شده تا سود ناچیزی برای سرمایه‌گذار در حوزه مسکن باقی بماند.
این موضوع را زمانی می‌توانیم درک کنیم که صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت کاهش یافته است.
حال می‌توانیم این پرسش را مطرح کنیم که این پروانه‌هایی که در ماه‌های گذشته صادر شد آیا منجر به تولید مسکن شده است؟ پاسخ در آمارهای اعلام‌شده کاملا مشخص است که این تولید صورت نگرفته است.
او افزود: در سال نیازمند تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. در چند سال اخیر تولید ناخالص ملی به صفر رسیده است و این وعده‌هایی که برای تولید مسکن داده می‌شود یک تولید ناخالص بالایی می‌طلبد. اما الان هزینه‌ها و بوروکراسی اداری برای سازنده‌ها زیاد است که همین مساله منجر به توقف ساخت خواهد شد. دغدغه سازنده صرفا باید ساخت مسکن مدرن و به‌ روز باشد در حالی که همچنان در سنتی‌سازی گیر کرده‌ایم و از آجر استفاده می‌کنیم.
لزوم بسترسازی برای بازگشت تولیدکنندگان به بازار مسکن
اتفاق نظر اکثر کارشناسان مسکن بر این است که اگر می‌خواهیم بخش مسکن از روزهای رکودی خود و خروج سرمایه‌گذاران از این بخش فاصله بگیرد و رونق وارد بخش تولید مسکن شود دولت چاره‌ای ندارد تا تورم مسکن و تورم ساخت را کنترل کند که البته هم تورم مسکن و هم تورم ساخت از مسیر کنترل تورم عمومی می‌گذرد.
ابتدا دولت و سپس شهرداری‌ها چاره‌ای ندارند تا با کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و زمان صدور پروانه ساختمانی به بخش مسکن بیش از پیش کمک کنند تا سازنده‌هایی که از بازار مسکن خارج شده‌اند برای بازگشت به بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رغبت پیدا کنند و سایر سازنده‌ها نیز تشویق به ساخت‌و‌ساز شوند.