رکود مقطعی

گروه مسکن- بازار مسکن ایران طی دو سال گذشته شاهد نوسان‌های زیادی بوده است. چندی پیش قبل از انتخابات آمریکا، این بازار دچار رکود شد؛ رکودی که در انتظار تعیین‌تکلیف برجام از سوی سیاستمداران است. افرادی که به دنبال خرید مسکن بودند، تا برقراری احتمالی دوباره برجام دست نگه داشتند تا شاید با کاهش قیمت خانه مواجه شوند. صاحب‌خانه‌هایی هم که قصد فروش خانه‌های خود را داشتند منتظرند تا شاید بتوانند با قیمت‌ بالاتری املاکشان را معامله کنند. همین امر موجب برقراری رکودی مقطعی و کاهش خرید و فروش در بازار مسکن شده که احتمال می‌رود تا ابتدای سال ۱۴۰۰ نیز ادامه داشته باشد.
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات داریم اما رکود نداریم گفت: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می‌یابد، معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می‌شویم.
بیت‌الله ستاریان اظهار کرد: کاهش مقطعی معاملات در بازار مسکن را اصلا نمی‌توان به عنوان رکود تلقی کرد. بازار مسکن در خواب کوتاه‌مدت قرار دارد و با وجود آنکه در تهران حدود ۲۰۰۰ معامله مسکن در بهمن ماه منعقد شده صحبت از رکود تحلیل عجولانه‌ای است. دیدیم که طی یک سال با وجود بیماری کرونا و رکود اقتصادی در ایران و تمام جهان، مسکن در تهران با حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت مواجه شد. معاملات نیز با وجود آنکه از آبان ماه به علت انتخابات آمریکا به یک‌باره افت کرد، در ۱۰ ماهه امسال نسبت به سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافت. این یعنی ورود سرمایه به بازار مسکن.
تاثیرات برجام
ستاریان در گفت‌و‌گو با ایسنا افزود: حالا به دلیل بحث برجام و نزدیک شدن به انتخابات ریاست‌جمهوری، کمی خرید و فروش مسکن کاهش یافته و ممکن است تا اردیبهشت و خرداد این روند حاکم باشد اما پایدار نیست. معتقدم در سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، ساخت‌و‌‌ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با افزایش مواجه می‌شویم. برنامه‌های ما برای حوزه مسکن اشتباه بوده و هنوز هم مشکل را رفع نکرده‌ایم.۵۰ سال مساله مسکن را کوچک شمرده‌ایم و با تحلیل‌های کوتاه‌مدت خواستیم آن را حل کنیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه آثاری از رکود بازار یا افت قیمت خانه برای سال آینده نمی‌بینم گفت: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می‌کند در یک فضای باثبات حرکت کند، زیرا معمولا تاثیرات روانی در این حوزه تاثیر می‌گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. از طرف دیگر غالب تولیدکنندگان مسکن، خرد هستند و تحلیل بلندمدت ندارند، چرا که بخش مسکن در ایران یک ساختار متشکل نیست و هیچ‌گاه دولت‌ها خرده سازندگان را در یک تشکیلات بزرگ قرار نداده‌اند. در واقع بسترهای ایجاد ساختار در بخش مسکن فراهم نیست و به همین دلیل دائما شاهد مقاطع رونق و رکود در این حوزه هستیم.
نفت و ساختمان، دو اقتصاد بزرگ کشور
ستاریان خاطرنشان کرد: بعضی وقت‌ها که قیمت‌ها جهش می‌کند، برخی مسوولان دو تا مصاحبه می‌کنند با این تصور که دارند به بخش مسکن کمک می‌کنند. مثلا می‌گویند فعلا خانه نخرید تا ارزان شود اما با این صحبت به تولید مسکن هم ضربه وارد می‌کنند، زیرا تولیدکنندگان خرد تحلیل خاصی از اقتصاد مسکن ندارند. می‌خواهند زود سرمایه را بیاورند ۱۰ تا ۲۰ تا واحد احداث کنند و بروند. هیچ‌وقت هم در طول ۵۰ سال نیامدیم اینها را متشکل کنیم. ساخت‌و‌‌ساز راکد می‌شود و معاملات پایین می‌آید. اما جالب است که در مقطع رکود قیمت‌ها بالا می‌رود، زیرا در دوره‌ای که رکود معاملاتی بوده، تولید مسکن خوابیده است.
وی با بیان اینکه دولت‌ها در ایران همیشه جدا از بخش خصوصی بوده‌اند گفت: دولت برنامه‌ریزی خود را دارد و اقتصاد مسکن و ساختمان رها شده است، در حالی که نیمی از نقدینگی کشور در بخش ساختمان است و جمعیت انبوهی در این حوزه کار می‌کنند. در واقع ما در کشور دو اقتصاد بزرگ داریم که یکی نفت و دیگری ساختمان است. هرکس در هر شغلی به طور مستقیم یا غیرمستقیم به صنعت ساختمان مربوط است. این کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه‌گذاران در ایران را به گنجشکی تشبیه کرد که با پرتاب یک سنگ پر می‌زنند اما در کشورهای توسعه‌یافته به دلیل وجود ساختار و برنامه‌ریزی بلندمدت معمولا اهداف بزرگ‌تری دنبال می‌شود. به همین دلیل بازارهای اقتصادی از جمله مسکن مثل کشور ما متلاطم نیست.
دلیل نوسان قیمت‌ها
ستاریان با بیان این ادعا که بعضی دست‌اندرکاران و مسوولان مرتبط با بخش مسکن مطالعه عمیقی ندارند گفت: بخش دولتی ما اساسا اطلاعاتی از حوزه بخش مسکن ندارد. یک بار در جهت حمایت از خریدار حرف‌هایی می‌زنند و حدود ۹۵ درصد تولیدکنندگان را سرکوب می‌کنند. بعد برای جبران مافات، حمایت‌های تشویقی می‌گذارند، یک دفعه قیمت‌ها بالا می‌رود. طی ۵۰ سال گذشته از قبل انقلاب هیچ کالایی به اندازه مسکن افزایش قیمت نداشته است.
طلا و ارز یک‌دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسوولی می‌آید یک ایده می‌دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می‌گذارد. بعد می‌بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است. سال ۱۳۵۸ با معضل مسکن مواجه بودیم و هنوز هم هستیم. در بخش‌های علمی، اقتصادی و تکنولوژی پیشرفت داشتیم اما مشکلات بخش مسکن لاینحل باقی مانده است. وی تصریح کرد: به جای آنکه متقاضیان را از مافیای مسکن بترسانیم سازندگان را در یک ساختار تشکیلاتی، منسجم کنیم و برنامه بلندمدت بریزیم. در حال حاضر تولیدکننده‌ای که ۲۰ واحد می‌سازد، وقتی شما حرف از رکود می‌زنید سرمایه‌اش را بیرون می‌برد. بعد که شما وعده یا احساس رونق و توسعه می‌دهید با حرص و ولع وارد بازار مسکن می‌شود. این چرخه دائم ادامه یافته و کسی به آن توجه نمی‌کند.
پیش‌بینی و راهکارها
این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت این بازار در سال آینده گفت: به عنوان کسی که بخش مسکن را در ۴۰ سال گذشته مطالعه کرده می‌گویم رکود و رونق در یک ماه تاثیری در بخش مسکن نخواهد داشت. ما برای سال ۱۴۰۰ رونق اقتصادی را در ایران و به طور کلی شرق جهان پیش‌بینی می‌کنیم. البته منظور توسعه آرمانی نیست، بلکه توسعه نسبت به سال‌های قبل است. اگر این اتفاق بیفتد قطعا مسکن با رونق تولید، افزایش معاملات و رشد قیمت مواجه می‌شود. این افزایش قیمت تا زمانی که به نظام تعادل تولید برسیم ادامه می‌یابد و البته ممکن است در ماه‌هایی مثل زمان فعلی با ریزنوسان مواجه شود.
ستاریان در بیان راهکار مشکلات بازار مسکن گفت: در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های بزرگ ساختمانی در یک تشکیلات منسجم تمام فرآیند تولید تا عرضه را بر‌عهده دارند و از ابزارهای مالی مثل بانک و بورس استفاده می‌کنند. حتی زیرساخت‌های شهری و فضاهای خدماتی توسط این شرکت‌ها ایجاد می‌شود، دولت هم با ابزارهای مالیاتی جلوی احتکار مسکن را می‌گیرد. در واقع تولید و عرضه در یک فرآیند متوازن حرکت می‌کند و به همین دلیل بازار مسکن کنترل می‌شود.
احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن
این در حالی است که یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هیچ‌گاه شاهد این حجم از رکود در بازار املاک شب عید نبوده‌ایم گفت: در صورت احیای برجام قیمت مسکن مقداری کاهش می‌یابد.
حسن محتشم اظهار کرد: اگر در بحث برجام توافقی حاصل شود قطعا با کمی کاهش قیمت در بخش مسکن مواجه خواهیم بود، زیرا ارزش پول ملی بالا می‌رود و باعث تحولات در اقتصاد کشور می‌شود. اما اگر توافق صورت نگیرد احتمال رشد مجدد نرخ ارز وجود دارد و ممکن است قیمت اسمی مسکن بالا برود. هرچند در صورت عدم توافقات سیاسی نیز با توجه به رشد بیش از پنج برابر قیمت مسکن، بعید است که شاهد جهش مجدد باشیم. در واقع بازار مسکن ظرفیت ندارد.
وی افزود: سناریوی سوم این است که قیمت ارز در همین حدود ۲۵ هزار تومان باقی بماند و در آن صورت مسکن به ثبات می‌رسد و افزایش قیمت بعید خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بخش مسکن در رکود عمیقی به سر می‌برد گفت: در بهمن ماه امسال حدود ۲۰۰۰ معامله مسکن در تهران به امضا رسیده که هیچ‌گاه شاهد چنین حجم اندکی از معاملات شب عید نبوده‌ایم. علت این است که به دلیل انتظار برای انتخابات ریاست‌جمهوری و انجام توافقات سیاسی، سرمایه‌گذاران معطل هستند. خریداران واقعی هم که به دلیل جهش قیمت‌ها طی سه سال گذشته حضور پررنگی در بازار نداشتند.
محتشم اظهار کرد: حتی ممکن است بخشی از حدود ۲۰۰۰ معامله ملک در تهران توسط دستگاه‌های دولتی انجام شده باشد، خیلی از دستگاه‌ها برای اینکه بودجه‌شان را استفاده کنند اواخر سال اقدام به خرید املاک می‌کنند. اما به طور کلی امسال بازار در وضعیت رکود به سر می‌برد. بهمن سال‌های گذشته معمولا خانواده‌ها برای در امان بودن از تورم سال آینده اقدام به خرید مسکن یا تبدیل آن می‌کردند اما امسال قضیه برعکس شده و در بهمن ماه کمترین تعداد خرید و فروش ملک نسبت به سایر ماه‌ها به جز فروردین اتفاق افتاد.
وی، افزایش درآمدهای دولت و آزادسازی پول‌های بلوکه‌شده ایران را محتمل دانست و گفت: بالا رفتن درآمد دولت به معنای تحولات در حوزه‌های پولی و اعتباری خواهد بود که پیامد آن کاهش قیمت ارز، افزایش درآمد خانوارها و رونق اقتصادی است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه طی سه ماه آینده نوسانات چندانی در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد گفت: به نظر می‌رسد تا خردادماه که زمان انتخابات ریاست‌جمهوری است اوضاع بازار مسکن و به طور کلی اقتصاد کشور دارای ثبات باشد. ضمن اینکه بخشی از تغییرات تحت تاثیر انتخابات ممکن است نتواند خود را کاملا نشان دهد.