ریزش حجم معاملات

گروه مسکن- گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر ماه سال ۱۴۰۰ منتشر شد؛ گزارشی که از کاهش میزان معاملات نسبت به ماه گذشته و همچنین ماه مشابه در سال گذشته، حکایت می‌کند. بر اساس گزارش منتشرشده توسط بانک مرکزی، در مهر ماه سال جاری ۵۴۷۱ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به شهریور امسال که این شاخص ۷۷۸۹ فقره بود، کاهش ۸/۲۹ درصدی را نشان می‌دهد. این در حالی است که ماه مشابه سال گذشته (مهر ۱۳۹۹) تعداد معاملات مسکن ۸۶۵۶ فقره بود و در مهر امسال کاهش ۸/۳۶ درصدی رخ داده است. به نظر می‌رسد یکی از دلایل عمده کاهش میزان معاملات مسکن در بازار طی چند وقت اخیر، آغاز نام‌نویسی طرح مسکنی دولت سیزدهم، موسوم به طرح نهضت ملی مسکن باشد. در حالی که به دلیل کاهش جابه‌جایی‌ها و آغاز نام‌نویسی طرح نهضت ملی مسکن، تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی کاهش یافته، برخی فروشندگان نیز قیمت‌ها را به شدت کاهش داده‌اند. بررسی‌های میدانی حاکی از بازگشت رکود سنگین به بازار خرید و فروش مسکن در روزهای اخیر است.
تاثیرات سیاست‌های مالی دولت
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در کنار سیاست حمایت از تولید مسکن، باید سیاست‌های مالیاتی این بخش از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه به طور همزمان اجرا شود تا بازار مسکن از محلی برای حفظ دارایی‌ها و سرمایه‌ای شدن کالای مسکن دور بماند؛ معضلی که گریبان بخش مسکن را در سال‌های اخیر گرفته و فاکتورهای اقتصاد کلان همزمان با کوتاهی دولت‌های یازدهم و دوازدهم در حمایت از سمت عرضه، سبب شد تا قیمت مسکن رشد هفت برابری ظرف کمتر از سه سال به خود ببیند.
رکوردی تازه در ثبت‌نام طرح‌های مسکنی
بر اساس اطلاعات منتشره، به طور میانگین تاکنون روزانه ۱۰۰ هزار نفر در سراسر کشور در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که اگر همین میزان استقبال در مدت یک ماهه اعلام شده ادامه داشته باشد، رکورد ثبت‌نام سه میلیون نفری در این طرح زده خواهد شد. تجربه نشان داده همه این حجم تقاضا معمولا به ساخت و ساز منجر نمی‌شود. کمااینکه در ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن نیز ثبت‌نام‌ها طی پنج مرحله به بیش از دو میلیون متقاضی رسید اما نهایتا ۵۳۰ هزار متقاضی واجدشرایط بودند. البته تفاوت طرح نهضت ملی مسکن با طرح اقدام ملی در یارانه‌ای بودن تسهیلات و همچنین حذف برخی موانع ثبت‌نام از جمله امکان نام‌نویسی مجردها یا افرادی که فرم «ج» آنها سبز نیست و پیش از این ملک مسکونی خرید و فروش کرده‌اند (در صورت تصویب در شورای عالی مسکن) احتمال گسترده‌تر شدن دایره شمول متقاضیان را افزایش داده است.
اثرات ساخت و ساز حاشیه‌ای بر قیمت مسکن تهران
با این حال حمیدرضا چراغی فعال بازار مسکن می‌گوید: استقبال مردم از نهضت ملی مسکن سبب شده تا بازار شهر تهران با رکود و حتی کاهش قیمت مواجه شود، اما تجربه ثبت‌نام مسکن ملی وجود دارد.
وی در گفت و گو با مهر افزود: سیاست دولت حمایت از تولید مسکن در شهرهای حومه‌ای است. باید این حمایت به سمت نوسازی بافت‌های فرسوده داخل شهری هدایت شود تا بتواند در کاهش قیمت مسکن در تهران موثر عمل کند. این فعال بازار مسکن بر این اعتقاد است که کاهش قیمت‌ها نمی‌تواند ناشی از نهضت ملی مسکن باشد بلکه عمدتا از کاهش شدید قدرت خرید مسکن خانوارها به دلیل افزایش قیمت بی‌سابقه نشأت می‌گیرد.
تخفیف‌های ۵۰درصدی در منطقه یک
وی ادامه داد: به عنوان مثال برخی انبوه‌سازانی که متمایل به احداث ملک در منطقه یک هستند، احتمالاً به دلیل ترس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، حاضر به کاهش قیمت مسکن کلید نخورده در این منطقه که تا ۷۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده بود، به متری ۳۵ میلیون تومان شده‌اند.
این واسطه ملکی یادآور شد: در روزهای اخیر فایل‌های فروش مسکن در منطقه یک با تخفیف‌های سنگین برای واحدهای بزرگ‌متراژ و بالای ۱۰۰ متری که دیرتر به فروش می‌رسند و مالکان پول‌لازم هستند، افزایش چشمگیری داشته است، به عنوان مثال مالک یک واحد ۱۲۰ متری دو خوابه در قلهک برای فروش به متری ۵/۳۴ میلیون تومان اعلام آمادگی کرده است.
یک مشاور املاک دیگر نیز به خبرنگار مهر گفت: در حال حاضر بهترین زمان برای خرید مسکن است، به دلیل خروج خریداران واقعی از بازار مسکن از یک سو و کاهش تعداد معاملات سرمایه‌ای از سوی دیگر، این خریدار است که در روزهای اخیر به تعیین‌کننده قیمت تبدیل شده است.
حکمفرمایی رکود بر بازار مسکن
مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این پرسش که آیا ثبت‌نام نهضت ملی مسکن تاثیری بر بازار مسکن و تقاضا در بازار ایجاد کرده است؟
گفت: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بدون شک تب بازار مسکن را کاهش خواهد داد.
بنابراین این اقدام را باید به فال نیک گرفت و قطعا ثبت‌نام نهضت ملی مسکن می‌تواند به نفع تقاضا در بازار مسکن باشد.
وی در پاسخ به این پرسش که پیش‌بینی‌ها از بازار مسکن چگونه است؟ آیا قیمت‌ها تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت؟ گفت: آنطور که وضعیت کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن تا پایان سال بدون تغییر خواهد ماند و جهشی نخواهد بود.
قلی‌خسروی ادامه داد: وضعیت نقل و انتقالات در بازار مسکن نشان می‌دهد که رکود تورمی حاکم است و دلیل آن هم این است که قیمت‌ها به قدری رشد کرده که متقاضیان مسکن قدرت خرید را در این چند سال از دست داده‌اند و امیدوار هستیم که نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی این قدرت خرید را به متقاضیان مسکن بازگرداند.
وی درباره تاثیر ثبت‌نام نهضت ملی مسکن بر قیمت‌ها گفت: به نظر می‌رسد این اقدام بر کاهش تب‌و‌تاب بازار مسکن تاثیر مثبت داشته، اما نام‌نویسی در یک ماه ایجاد رانت می‌کند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: باید تا پایان این چهار سال و احداث چهار میلیون مسکن، سامانه نام‌نویسی باز و ثبت‌نام از متقاضیان ادامه داشته باشد.