سایه اقتصاد بیمار بر سر مسکن

گروه مسکن- رونق و ساماندهی بازار املاک و مستغلات کشور با استفاده از برخی ابزارهای مالی امکان‌پذیر است. با این وجود مدت‌هاست که بخش مسکن کشور دچار رکود تورمی شده است؛ وضعیتی که به نابسامانی این بازار و دور از دسترس شدن تهیه خانه مناسب توسط متقاضیان دامن زده است. بسته و انحصاری بودن اقتصاد کشور ما، قابل انکار نیست. در چنین شرایطی ابزار‌های مالی در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می‌دهند. جالب است بدانید که عمده ابزار‌های مالی، از طریق سیستم‌های بانکی اعمال می‌شود اما در کشور‌های دیگر جهان، ساختار اقتصادی به شیوه‌ای طراحی شده که بخش‌خصوصی قدرت بالایی دارد و گاهی تا ۹۰درصد مسکن در بخش خصوصی تامین می‌شود.
تابستان سال ۱۴۰۰ بود که در راستای اجرای اصل یکصدوبیست‌وسوم قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن که با عنوان «طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن» از سوی دولت سیزدهم، به مجلس تقدیم شده بود، به تصویب مجلس و شورای نگهبان رسید، طرحی که براساس آن قرار بود وضعیت ساخت مسکن در کشور متحول شود.
طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌های کشور باید تاکنون حداقل رقم ۲۳۶۰هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی اعطا کرده‌ باشند اما آمار‌ها نشان می‌دهد تاکنون تنها ۷درصد از مبلغ تعیین‌شده، اعطا شده که برابر است با ۱۷۵هزار میلیارد تومان.
عملکرد ۲۰ بانک و موسسه اعتباری در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن طی یک‌سال (شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) صفر بوده است. اگرچه در سال دوم، روند پرداخت‌ها به نرخ ۸درصدی رسید اما رویه عدم همراهی مناسب سیستم بانکی با نهضت ملی مسکن در سال دوم نیز تاکنون ادامه دارد.
این آمار و ارقام در شرایطی ثبت شده که براساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی قادر به برخورد با متخلفان است. در این بند می‌خوانیم: «سازمان امور مالیاتی کشور موظف است در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر ۲۰درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و موسسات اعتباری مستنکف اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز نماید.» مهرداد بذرپاش وزیر راه‌و‌شهرسازی درمورد این موضوع در ۲ آذر ماه سال‌جاری گفته بود: «تاکنون جریمه مالیاتی بانک‌ها به صندوق ملی مسکن واریز نشده و براساس قانون، بانک‌ها باید ۲۰درصد منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند که برخی بانک‌ها نپرداختند.»
عدم تحقق برنامه جهش تولید مسکن در شرایطی رخ می‌دهد که با وجود افزایش ۳۵درصدی حقوق کارگران، همچنان شکاف ۱۰۰۰درصدی بین تورم مسکن و افزایش حقوق کارگران وجود دارد. با توجه به این شرایط پرسش‌هایی مطرح است از جمله اینکه چرا بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بانکی بخش مسکن موفق عمل نکرده‌اند و برای ساخت و توسعه مسکن در کشور چه روش‌هایی برای تامین مالی پروژه‌های این حوزه اندیشیده شده است؟
بیت‌الله ستاریان کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص به فرارو گفت: اصولا همیشه همینطور بوده که بانک‌ها زیر بار تسهیلات کلان مسکن نمی‌رفته‌اند و نمی‌روند. دلیل این موضوع نیز کاملا مشخص است، وقتی ما در جامعه‌ای زندگی می‌کنیم که تورم بالا داریم، چطور انتظار داریم که بانک‌ها منابع خود را در اختیار بخش مسکن بگذارند؟ این در حالی است که تسهیلات بین‌بانکی بسیار بیشتر از اینهاست. این ضرر هنگفت باید چگونه جبران شود؟ یا باید دولت به بانک‌ها سوبسید و یارانه بدهد که اصلا از لحاظ سیستم بانکداری معقول و متین نیست، یا باید نرخ بهره را بالا ببرد و به ارقامی مثل ۵۰درصد برساند که این هم امکان‌پذیر نیست چون نه فقط مسکن کشور، بلکه هیچ‌یک از بخش‌های بازار تولید ما کشش چنین بهره‌هایی را ندارد. حتی بهره‌های ۲۰درصدی هم که در بخش‌های مختلفی مثل کشاورزی گرفته می‌شود، به شکلی است که هیچ‌گاه تولید‌کننده فکر نمی‌کند بتواند از طریق تولید از پس بهره‌های بانکی بربیاید بلکه به دنبال این است که از طریق ذخایر سرمایه‌ای آتی بتواند بهره‌ها را جبران کند.
او افزود: نمی‌توانیم حقیقت را انکار کنیم و نگوییم که اقتصاد ما بیمار و درگیر تورم بالای ۴۰درصد است، با این شرایط انتظارات بالا از سیستم بانکی کشور، اصلا معقول و امکان‌پذیر نیست.
پایین آوردن نرخ بهره هم قوانین و شرایطی دارد. درواقع باید تمامی قوانین اقتصادی را پیاده کنیم تا بتوانیم کوچک‌ترین تغییری در رقم تسهیلات بانکی یا نرخ بهره بانکی ایجاد کنیم. بانک هم باید قادر باشد گردش پول داشته باشد، چون اگر نتواند، قطعا ضرر خواهد کرد.
در شرایط فعلی، هیچ یک از مواردی که اشاره کردم رعایت نمی‌شود. ما پول را در بانک‌ها گذاشته‌ایم، آن هم بدون فعالیت. درواقع مابقی عملیات‌های بانکی را که در دیگر نقاط جهان انجام می‌شود انجام نمی‌دهیم.
متاسفانه سیستم تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بسیاری از موارد به رانت منتهی و مرتبط می‌شود. حتی اگر فردی که تسهیلات دریافت می‌کند به جای هر اقدامی در بخش تولید، به بازار ارز متوسل شده و برای مثال دلار بخرد، بیشتر سود می‌کند تا هر اقدام دیگری. به همین دلیل است که معتقدم تورم موجود در کشور، همه سرمایه‌های ما را می‌بلعد و نابود می‌کند، از جمله سرمایه‌های بانکی.
ستاریان گفت: در خصوص مسکن، برخی ابزار‌های مالی وجود دارند که می‌توانند به رشد بازار مسکن کمک کنند اما مشکل این است که اصلا ابزار‌های مالی مجال فعالیت ندارند. اقتصاد ما، بسته و انحصاری است و در نتیجه ابزار‌های مالی، در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می‌دهند. جالب است بدانید که عمده ابزار‌های مالی، از طریق سیستم‌های بانکی اعمال می‌شود اما در کشور‌های دیگر جهان، ساختار اقتصادی به شیوه‌ای طراحی شده که بخش‌خصوصی قدرت بالایی دارد و گاهی تا ۹۰درصد مسکن، در بخش خصوصی تامین می‌شود. در کشور ما مسکن عمدتا در بخش‌های دولتی یا در بخش‌هایی که دولت در آنها سهام دارد، قدرتمند است. عملا این نوع ساختار باعث می‌شود بخش‌خصوصی قدرت خود را برای توسعه حوزه مسکن از دست بدهد. این وضعیت را نه فقط در بخش مسکن بلکه در دیگر بخش‌ها از جمله صنایع و معادن نیز داریم. سازندگان مسکن یا تولید‌کنندگان در سایر بخش‌های کشور، عملا نه امید چندانی به دولت دارند و نه به سیستم بانکی کشور.
او افزود: فاصله بین آنچه توسط دولت به عنوان نرخ تسهیلات بانکی مسکن اعلام می‌شود و آنچه بانک‌ها محقق می‌کنند زیاد است. علت هم مشخص است، چون هیچ نوع واقع‌بینی را در این حوزه نمی‌بینیم. گرچه واقع‌بینی حلقه مفقوده در بسیاری از بخش‌های بودجه کشور است. حتی اگر تسهیلات با فشار و زور و اجبار و با ورشکستگی بانک‌ها تامین شود، باز هم مشکل بخش مسکن در کشور حل نمی‌شود.
گردش مالی در بخش مسکن کشور، گردش بسیار هنگفت و وسیعی است. نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش فعال است. منظور من فقط نیمی از نقدینگی نیست بلکه تاکید دارم نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش است، بنابراین نوع هدف‌گذاری باید به شکلی باشد که این دارایی‌ها، خود، «تبدیل شونده» باشند و بتواند در گردش باشد.
مسکن نه نیازی به پول نفت دارد و نه پول گاز. خود بخش مسکن می‌تواند هزینه‌های خود را تامین کند اما مشروط بر آنکه ابزار مالی هم وجود داشته باشد.
فروشنده، سازنده، خریدار و سرمایه‌گذار در مسکن کشورمان را بخش‌خصوصی تشکیل داده، پس دولت باید اجازه دهد، بخش خصوصی، پول‌ها را به گردش درآورد. تنها وظیفه دولت این است که ضوابطی را تعیین کند که این بخش‌ها بهتر با یکدیگر در تماس و تبادل مالی باشند اما متاسفانه چنین چیزی در کشور ما وجود ندارد.