سبقت عرضه از تقاضا

گروه مسکن- بازار مسکن در طول چند سال گذشته با مشکلی جدی روبه‌رو بوده است؛ نابرابری و عدم تعادل و تناسب میان عرضه و تقاضا. در پاییز امسال، وضعیت بازار اجاره نیز تغییر کرده و تعداد واحدهای عرضه‌شده از تقاضای اجاره پیشی گرفته است. با این حال، این عرضه اضافی تاثیر چندانی بر کاهش نرخ اجاره نداشته و برعکس، اجاره‌ها به رشد قابل‌توجهی ادامه داده‌اند؛ به‌طوری‌که نرخ اجاره در مرداد امسال نسبت به سال گذشته حدود ۴۷‌درصد افزایش یافته است. این شرایط، اجاره‌نشینان را با فشار اقتصادی شدیدتری مواجه و دستیابی به مسکن مناسب را برای آنها دشوارتر کرده است. طی ۵سال گذشته بازار معاملات مسکن با فرازونشیب‌های متعددی روبه‌رو بوده است، این در حالی است که مسکن از اسفندماه سال گذشته با افزایش قیمت رو‌به‌رو شده و تداوم این روند تا به امروز موجب دلسرد شدن بسیاری از مستاجران و با رشد مجدد قیمت مسکن در ابتدای امسال موجب تشدید کابوس کرایه‌نشین‌ها شد.
شرایط فعلی بازار مسکن از اواخر سال گذشته تا به امروز در رکود تورمی قرار دارد، با وجود تداوم شرایط رکودی در معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌جاری، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار همچنان در حال افزایش است.
گفتنی است که در سال گذشته رشد حداقل حقوق و دستمزد حدود ۲۷‌درصد و رشد هزینه اجاره‌بها حدود ۴۴‌درصد بوده و آمارها نشان می‌دهد رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در سال‌های ۱۳۹۹ الی ۱۴۰۱ شدت گرفته است، در‌حالی‌که میزان درخواست‌ها برای اخذ مجوز ساخت و تعداد معاملات مسکن کاهش داشته است.
بازار مسکن با چالش‌های جدی دست و پنجه نرم می‌کند اما براساس بررسی‌های صورت‌گرفته سه عامل اساسی موجب ایجاد بحران در این بازار شده است، به‌دلیل افزایش روزافزون تورم نهاده‌ها، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن با کمبود منابع و سرمایه روبه‌رو است، از سوی دیگر قدرت خرید و اجاره‌بهای خانوار با قیمت‌های کنونی همخوانی ندارد و رکود معاملات و کاهش سود سرمایه‌گذاری در مسکن باعث شده افراد تمایل ورود به عرصه ساخت‌وساز را نداشته باشند.
اثرگذاری طرح نهضت ملی
بر معضلات بازار مسکن
لازم به ذکر است که شهید رییسی، رییس‌جمهوری دولت سیزدهم در مناظره انتخاباتی خود برای کاهش قیمت مسکن در بازار، ساخت ۴‌میلیون واحد مسکونی با عنوان «نهضت ملی» طی چهارسال اول این دولت را وعده داد که براساس آخرین آمار اعلامی از سوی معاونین مسکنی وزارت راه‌وشهرسازی، دولت سیزدهم ۲‌میلیون و ۷۰۰‌هزار واحد در حال ساخت از پروژه‌های نهضت ملی را به دولت چهاردهم تحویل داد.
نکته حائز اهمیت اینجاست که آخرین آمار اعلا‌م‌شده واحدهای نهضت ملی در حال ساخت از سوی معاونان مسکنی وزیر راه‌وشهرسازی دولت سیزدهم با آمار معاونان مسکنی وزیر راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم همخوانی ندارد و بین دو آمار منتشر شده، فاصله زیاد است زیرا مسعود بیات‌منش سرپرست معاونت مسکن و ساختمان در مهرماه سال‌جاری اعلام کرد که از ابتدای دولت سیزدهم تا به امروز تنها ۳۶۰‌هزار واحد نهضت ملی با پیشرفت فیزیکی بالای ۵۰‌درصد در حال ساخت است.
فقط۲۰‌هزار واحد نهضت ملی مسکن تاکنون تحویل شده است
بیات‌منش می‌گوید: براساس آمار از آغاز طرح نهضت ملی مسکن تاکنون تنها ۲۰‌هزار واحد به متقاضیان واجد شرایط تحویل داده شده است.
گفتنی است که با شهادت رییس‌جمهور دولت سیزدهم وعده مسکنی وی بر زمین ماند، در همین راستا عده‌ای از کارشناسان معتقدند که اتمام و عرضه واحدهای نهضت ملی موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود.
بازار خرید و فروش مسکن طی سال‌های گذشته تورم بی‌سابقه‌ای را پشت سر گذاشته و اکنون مردم نه‌تنها قدرتی برای خرید خانه ندارند بلکه تامین هزینه‌های مربوط به اجاره‌بها هر روز برای آنها سخت‌تر می‌شود. از سویی دیگر سازندگان مسکن نیز گرفتار تورم مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین و بوروکراسی پیچیده هستند.
وضعیت قیمت مسکن پس از عرضه واحدهای نهضت ملی
در خصوص عرضه پروژه‌های نهضت ملی، کیانوش گودرزی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر عرضه واحدهای نهضت ملی به بازار مسکن، اعلام کرد: اگر ۲‌میلیون و ۷۰۰‌هزار واحد نهضت ملی مسکن به بازار مسکن عرضه شود، بی‌شک موجب کاهش قیمت می‌شود و از سوی دیگر مسیر خانه‌دار شدن مستاجران هموار خواهد شد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن از ماه پایانی سال گذشته و تداوم آن تا به امروز موجب شده عده زیادی از مستاجران از بازار خرید و فروش مسکن به بازار اجاره‌بها کوچ کنند و به نظر می‌رسد قانون تعیین نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن چارچوبی برای کنترل قیمت مسکن ایجاد نکرده است؛ بر همین اساس انتظار می‌رود، وزیر راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم برای ثبات‌بخشی به بازار مسکن، گامی جهت هموار کردن مسیر خانه‌دار کردن بردارد.
چشم امید عده‌ای از مستاجران به طرح نهضت ملی مسکن
همان‌طورکه گفته شد، با شهادت رییس‌جمهور دولت سیزدهم وعده ساخت ۴‌میلیون مسکن در این دولت ناتمام ماند، بر همین اساس انتظار می‌رود که فرزانه صادق، وزیر راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم نسبت به اتمام وعده ساخت واحدهای نهضت ملی برای واجدین شرایط اهتمام جدی داشته باشد زیرا بازار مسکن برای تعادل در معاملات و کاهش قیمت، نیازمند عرضه خواهد بود. همچنین از سوی دیگر عده‌زیادی از مستاجران با امید صاحب‌خانه شدن در پروژه‌های نهضت ملی ثبت‌نام و سرمایه‌گذاری کردند.
البته گفتنی است که وزیر راه‌وشهرسازی در ابتدای وزارت خود، ۵۳ خانواده حادثه‌دیده در معدن طبس را با حمایت ۵۰‌درصدی دولت پس ‌از سال‌ها اجاره‌نشینی روز پنجشنبه ۱۰آبان سال‌جاری خانه‌دار کرد. صادق در این راستا بیان کرد: بلافاصله پس از وقوع حادثه معدن طبس، دولت همدردی خود را اعلام کرده و براساس دستور رییس‌جمهوری و مصوبه دولت، تامین مسکن خانواده‌های جان‌باختگان به عنوان اولویت، در دستور کار وزارت راه‌وشهرسازی قرار گرفت.
استان تهران جمعیت زیادی دارد که این شاخص در کنار افزایش تورم این شهر را تبدیل به گران‌ترین شهر کشور کرده و وجود تقاضای زیاد برای مسکن، موجب ایجاد شگردهای زیادی برای ساخت آپارتمان شده است.
ناهمخوانی قیمت مسکن با قدرت مالی عموم جامعه
در همین خصوص داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه املاک با اشاره به اینکه به نظر می‌رسد عملکرد مسکنی وزیر راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم با برنامه هفتم توسعه همسو است، به مهر گفت: در حال حاضر رکود سنگینی در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است زیرا قیمت مسکن با قدرت مالی عموم جامعه همخوانی ندارد. او افزود: البته طی سال‌های گذشته کم‌کاری بانک در زمینه ارائه تسهیلات به قشر کرایه‌نشین برای خرید ملک پررنگ بود؛ بر همین اساس انتظار می‌رود صادق برای انجام تعهدات مسکنی خود در راستای قانون جهش تولید مسکن، بازنگری جدی در عملکرد اعطای وام تسهیلات مسکن بانک‌ها داشته باشد زیرا بخش گسترده‌ای از خانه‌دار شدن واجدین شرایط در گرو بانک‌هاست و از سوی دیگر منابع اصلی کشور در اختیار بانک‌هاست.
نایب‌رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن نوع جدید از معاملات را با عنوان «خرید مسکن متری» در بازار مسکن پدید آورده است، ادامه داد: در منطقه ۲۲ تهران نوع جدیدی از خرید و فروش مسکن با عنوان فروش متری توسط برخی شرکت‌ها و سازمان‌ها در حال معامله است که اکثرا هم افراد تحت عنوان سرمایه‌گذاری اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند. بیگی‌نژاد تاکید کرد: سند این واحدها بین دو یا چند نفر به صورت دانگی تقسیم می‌شود. البته امروزه تمایل افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گسترش یافته و با توجه به اینکه مردم قدرت خرید یک واحد کامل را ندارند، اغلب اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند.
این مقام صنفی یادآور شد: از ابتدای مهرماه الگوی بازار اجاره‌بهای مسکن با تغییر همراه بوده زیرا میزان عرضه مسکن از تقاضا پیشی گرفته است.
بیگی‌نژاد در پایان گفت: نرخ اجاره در مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 3/47‌درصد افزایش داشته، این در حالی است که برخی از پیش‌بینی‌ها با توجه به سقف اجاره‌بها در تهران، نرخ ۲۵‌درصدی را انتظار داشتند.
اولویت‌های دولت برای صاحب خانه کردن مردم
گفتنی است که صادق در مهرماه سال‌جاری نسبت به اینکه بر ارث به جا مانده واحدهای نهضت ملی دولت سیزدهم متعهد است، تاکید و اعلام کرد که طبق برآوردهای صورت‌گرفته، یک‌میلیون متقاضی واجد شرایط دریافت واحد نهضت ملی مسکن هستند. البته او اولویت خانه‌دار کردن مستاجران را دهک‌های یک تا سه و برخی افراد از جمله کارگران و ایثارگران عنوان کرد. اگر وزیر راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم نسبت به تکمیل واحدهای نهضت ملی متعهد نباشد، معضل مسکن نسبت به سال‌های گذشته در کشور تشدید می‌شود زیرا در حال حاضر بسیاری از جوانان که در آستانه سن ازدواج قرار دارند، به دلیل عدم تامین منبع مالی خرید و اجاره‌بهای مسکن از انجام چنین مساله‌ای صرف‌نظر می‌کنند.