ضرورت بسترسازی برای فعالیت بخش‌خصوصی

گروه مسکن- بازار مسکن ایران مدت‌هاست که با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم می‌کند؛ معضلاتی که از عوامل اقتصادی، سیاست‌های دولتی و تغییرات اجتماعی ناشی می‌شوند. درحالی‌که مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی زندگی مطرح است، دسترسی به آن به ویژه برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه روز به روز سخت‌تر و برای بسیاری از مردم، خرید خانه به یک رویا تبدیل شده است.
بحران بازار مسکن در ایران، خود را به شکل افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار خریدوفروش و اجاره نشان می‌دهد. در چند سال گذشته، قیمت خرید مسکن با نرخ تورم شدید و نوسانات ارزی به شدت افزایش یافته است. به‌دلیل این افزایش قیمت، قدرت خرید مردم کاهش یافته و امکان خرید خانه برای بسیاری از اقشار جامعه از بین رفته است. در حوزه اجاره نیز، افزایش قیمت‌ها به حدی است که بسیاری از مستاجران با مشکلات زیادی در تامین هزینه‌ها مواجه و حتی برخی از آنها مجبور به ترک مناطق شهری و حاشیه‌نشینی شده‌اند.
دلایل تداوم بحران در بازار مسکن
تورم افسارگسیخته در اقتصاد ایران، یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن است. کاهش ارزش پول ملی و افزایش قیمت کالاهای اساسی، باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری در مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن اقتصادی برای مردم جذاب شود و همین امر باعث تقاضای بیشتر در بازار و افزایش قیمت‌ها می‌شود.
عدم تولید و عرضه مناسب مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ، یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت‌هاست. سیاست‌های ناموفق در حوزه تولید مسکن و عدم مدیریت صحیح باعث شده تا عرضه به اندازه کافی پاسخگوی تقاضا نباشد و به‌طور مداوم، با کمبود مسکن در بازار مواجه باشیم.
دولت ایران در برخی موارد تلاش کرده است با قیمت‌گذاری دستوری یا وضع محدودیت‌های قانونی، از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند. این سیاست‌ها در بیشتر موارد به‌جای کنترل بازار، منجر به بروز مشکلات جدیدی شده است. قیمت‌گذاری دستوری، فعالیت بخش‌خصوصی را محدود می‌کند و در نتیجه، انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش می‌یابد. همچنین قیمت‌گذاری دستوری می‌تواند بازارهای غیررسمی را تقویت کرده و منجر به افزایش فساد در بازار مسکن شود.
از سویی قوانین حمایتی و نظارتی ناکافی در بازار مسکن، به افزایش قیمت‌ها و عدم شفافیت در معاملات دامن می‌زند. به عنوان مثال، نبود قوانین کافی برای حمایت از مستاجران و تعیین سقف اجاره، باعث می‌شود که موجران بدون محدودیت و کنترل قانونی، قیمت‌ها را افزایش دهند.
در چنین شرایطی دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری‌های مناسب و بستر‌سازی برای فعالیت بخش‌خصوصی، نقش موثری در کاهش بحران بازار مسکن ایفا کند. ایجاد زیرساخت‌ها و حمایت از بخش‌خصوصی در تولید مسکن می‌تواند به افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها منجر شود. دولت می‌تواند با تخصیص زمین‌های دولتی، کاهش هزینه‌های مالیاتی و ایجاد تسهیلات مالی برای سازندگان، تولید مسکن را افزایش دهد.
با توجه به افزایش فشارهای اقتصادی بر مستاجران، دولت می‌تواند با وضع قوانین حمایتی، از حقوق آنها حمایت کند. این حمایت‌ها می‌تواند شامل تعیین سقف اجاره، تمدید اجباری قراردادهای اجاره و حمایت‌های مالی برای مستاجران کم‌درآمد باشد.
یکی از عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن، نقدینگی بالا و تورم است. دولت باید با اصلاح سیاست‌های پولی و مالی و کنترل نقدینگی، تورم را کاهش دهد. همچنین فراهم کردن بسترهای مناسب برای سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی نیز می‌تواند به کاهش تقاضا در بازار مسکن کمک کند.
ایجاد سامانه‌های شفاف برای ثبت معاملات و قیمت‌ها، از جمله راهکارهایی است که می‌تواند به کاهش فساد و شفافیت بیشتر در بازار مسکن کمک کند. با شفاف‌سازی اطلاعات و کاهش فضای بازارهای غیررسمی، امکان کنترل قیمت‌ها و مدیریت بهتر بازار فراهم می‌شود.
دولت می‌تواند با ترویج سیاست‌های مسکن اجتماعی و ایجاد مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد، دسترسی افراد بیشتری به مسکن را تسهیل کند. این برنامه‌ها می‌توانند شامل طرح‌های مسکن مشارکتی، وام‌های کم‌بهره برای خرید مسکن و ارائه تسهیلات جهت ساخت مسکن ارزان‌قیمت باشد.
ظرفیت‌های استارتاپ‌های
بخش مسکن
وضعیت بازار اجاره‌بها در کلان‌شهرها از جمله تهران به شدت بحرانی است و با توجه به آمارها بیش‌از ۵۰درصد از خانوارها در تهران مستاجر هستند و این عدد حاکی از آن است که یک شکاف عمیق بین قدرت مالی مردم و قیمت مسکن وجود دارد، سهم مسکن بر سبد هزینه خانوار فشار سنگینی را وارد می‌کند؛ بر همین اساس شرایط فعلی بازار مسکن ضرورت ورود و تسهیل‌گری دولت را بیشتر از هر زمان دیگری نمایان می‌کند.
با توجه به نظریه عده زیادی از کارشناسان صنعت مسکن، تامین زمین و منابع مالی دو بازوی مهم پیشرفت اهداف مسکن‌سازی در کشور به شمار می‌رود زیرا یکی از موانع ساخت مسکن تامین منابع مالی پروژه‌ها است‌ که با نوسانات اقتصادی سال‌های اخیر با چالش جدی روبه‌رو شده، بر همین اساس به نظر می‌رسد استفاده از سرمایه‌های خرد مردمی یک راهکار بسیار موثر برای رونق‌بخشی به بازار مسکن است اما قطعا این بازار نیازمند نوآوری خواهد بود.
همان‌طورکه گفته شد، یکی دیگر از روش‌های تعادل‌بخشی به بازار مسکن، بهره‌گیری از ظرفیت پیش‌فروش مسکن است که زمینه جذب سرمایه‌های کوچک و مردمی را فراهم می‌کند؛ همچنین استفاده از ظرفیت‌های استارتاپ‌های بخش مسکن که روزبه‌روز در حال گسترش هستند، اهمیت زیادی دارد. این استارتاپ‌ها توانستند روش‌های نوینی مانند خریدوفروش متری مسکن را ارائه دهند که به‌ویژه برای اقشار جوان و کسانی که توان خرید کامل ندارند، بسیار بااهمیت است.
هزینه ساخت هر مترمربع نهضت ملی؛ ۱۸میلیون تومان
در راستای عملکرد پروژه‌های مسکنی دولت، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با بیان اینکه فرایند پروژه نهضت ملی مسکن دارد به سرنوشت مسکن مهر دچار می‌شود، گفت: دولت نمی‌تواند خود را قانع کند تا از تصدی‌گری در حوزه مسکن خارج شود، بر همین اساس تا زمانی‌که دخالت‌های دولت در بازار مسکن تداوم داشته باشد، نباید انتظار بهبود و رونق در این بازار داشته باشیم. او با اشاره به قیمت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن افزود: قیمت ساخت حدود ۸‌میلیون تومان است که با تعدیل سازمان برنامه و بودجه به ۱۱‌میلیون تومان هم می‌رسد اما این هزینه غیرمفید است و متقاضیان باید برخی هزینه‌ها را جداگانه پرداخت کنند؛ در مجموع هزینه مفید ساخت یک مترمربع واحد نهضت ملی مسکن حدود ۱۸‌میلیون تومان است.
توقف پروژه‌های ملی مسکن در پی قیمت‌گذاری دستوری و تورم
این مقام صنفی ادامه داد: طبق وعده رییس‌جمهور شهید دولت سیزدهم، بنا بود تا سالانه یک‌میلیون واحد نهضت ملی مسکن ساخته و روانه بازار شود اما با توجه به آمار و روند بازار در حال حاضر زیر ۱۰۰هزار واحد هم تحویل متقاضیان نشده و روند ساخت در برخی پروژه‌های نهضت ملی به‌دلیل وجود تورم و قیمت‌های دستوری کند پیش می‌رود یا متوقف شده است. با توجه به این شرایط اگر وزارت راه‌وشهرسازی با انبوه‌سازان مذاکره نکند و از ظرفیت این صنعت ساختمانی بهره‌مند نشود، قطعا نباید تحول چشمگیری در تولید مسکن انتظار داشته باشد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران تصریح کرد: اولویت وزارت راه‌وشهرسازی تامین مسکن دهک‌های یک تا سه است بنابراین این قشر از جامعه امکانات اقتصادی ضعیفی دارند و از سوی دیگر نیز مجلس بودجه‌ای برای این حوزه تعیین نشده است، بر همین اساس آورده متقاضیان و وام بانکی پاسخگوی قیمت تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی نیست. به عنوان مثال ساخت یک واحد ۷۵‌متری نهضت ملی مسکن برای مصرف‌کننده بالای یک میلیارد و ۳۰۰‌میلیون تومان هزینه دارد که از این مقدار برآورد شده را ۵۵۰‌میلیون تومان تسهیلات بانکی تامین می‌کند و ماباقی هزینه را باید متقاضی متحمل شود. او به مهر گفت: عده زیادی از متقاضیان توان بازپرداخت وام خرید مسکن را ندارند، دولت برای برون‌رفت از وضعیت موجود بازار مسکن باید با بخش‌خصوصی و انبوه‌سازان مشارکت و همکاری داشته باشد تا تولید مسکن در بازار رونق گیرد، همچنین از سوی دیگر دولت زمین مورد نیاز را در اختیار قرار دهد اما نه به صورت ۹۹‌ساله و به‌جای پول زمین به انبوه‌سازان واحد دهد زیرا این پولی که دریافت می‌شود به متقاضی کمک می‌کند تا آورده وی در حد و اندازه اعلام شده باشد.
وام بی‌تاثیر خرید مسکن
محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس نیز درخصوص اعطای وام خرید مسکن به متقاضیان گفت: با وجود پرداخت وام ۸۰۰‌‌میلیون تومانی طرح نهضت ملی مسکن، مشکل متقاضیان همچنان حل نشده است و هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی امروزه به بیش از 5/1‌میلیارد تومان می‌رسد.
او همچنین تاکید کرد که بسیاری از مردم قادر به تامین آورده اولیه و پرداخت اقساط سنگین آن نیستند؛ بر همین اساس باید زمین‌های موجود به مردم واگذار شود تا خودشان اقدام به ساخت کنند، البته باید متناسب با شرایط هر منطقه برنامه‌ریزی کرد و این نسخه واحد برای همه مناطق کشور نخواهد بود.
رییس کمیسیون عمران مجلس بیان کرد: هم‌اکنون بیش از ۶‌میلیون نفر فاقد مسکن در کشور وجود دارد و ممکن است در صورت بی‌توجهی به خانه‌دار کردن این افراد تعداد مستاجران به بیش از ۸‌میلیون نفر برسد که این امر علاوه بر تبعات اجتماعی، مسائل امنیتی نیز در پی دارد.
انحراف بانک‌ها از وظایف اصلی
گفتنی است که مسکن یکی از نیازهای اولیه مردم بوده و دولتمردان براساس قانون اساسی برای تامین سرپناه مردم وظایف مشخصی دارند؛ بی‌تردید دولت و مجلس باید تمام توان خود را برای حل مشکلات حوزه مسکن به کار گیرند. کمبود ساخت مسکن طی سال‌های گذشته موجب شده با ناترازی در عرضه و تقاضا مواجه شویم و این امر به افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر شده است.‌
با توجه به گفته عده زیادی از کارشناسان حوزه مسکن، یکی از معضلات اصلی دولت و مجلس در حوزه مسکن عدم هدایت منابع مالی به این بازار است، زیرا منابع بانک‌ها به جای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سمت بنگاه‌داری و خرید ساختمان‌های لوکس هدایت شده، بر همین اساس باید دولت در حوزه مدیریت بازار مسکن عملکرد مطلوب‌تری داشته باشد تا منابع مالی مربوطه به سمت ساخت مسکن منتهی شود.
همان‌طورکه گفته شد، دولت باید با تسهیلگری زمینه تولید انبوه مسکن را در کشور را فراهم کند تا با کاهش هزینه‌های مختلف تولید، امکان خرید خانه برای دهک‌های کم‌بضاعت جامعه فراهم شود، به نظر می‌رسد تنها با اجرای این روش‌ها شاهد تاثیر مثبتی در قیمت بازار باشیم.
به‌طورکلی می‌توان گفت بحران مسکن در ایران نتیجه تعامل عوامل اقتصادی، سیاست‌های نادرست و عدم برنامه‌ریزی دقیق است. در شرایط فعلی، دولت نقش تعیین‌کننده‌ای در کاهش مشکلات و بهبود وضعیت بازار مسکن دارد. با ایجاد بستر مناسب برای فعالیت بخش‌خصوصی، افزایش عرضه مسکن، حمایت از مستاجران و کنترل تورم، می‌توان به بازاری باثبات‌تر و دسترسی آسان‌تر به مسکن دست یافت. در نهایت، رسیدگی به بحران مسکن نیازمند اقداماتی هماهنگ و هم‌زمان در حوزه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی و قانونی است که در کنار هم می‌توانند گامی موثر در جهت بهبود وضعیت مسکن در ایران باشند.