ضعف شدید عرضه

گروه مسکن- سخنگوی دولت به تازگی در دانشگاه امیرکبیر ادعا کرد که «علت کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌های دولت به ثمر رسیده و موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده است». حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که با توجه به وعده دولت در زمان انتخابات مبنی بر ساخت چهار میلیون واحد مسکونی؛ اکنون اثری از تحقق آن وعده یا لااقل بخش از آن باعث کاهش رشد قیمت مسکن شده است؟ در عین حال رصدهای میدانی در بازار گویای آن است که رکود ناشی از رشد شدید قیمت‌ها، بر میزان تقاضای مردم سایه انداخته است.
در همین رابطه و در واکنش به ادعای جدید سخنگوی دولت، بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار مسکن اظهار کرد: بنابر مطالعه‌ای که در دو دهه گذشته داشتیم، سالانه بین یک میلیون تا ۱۳۰۰ واحد در سال مسکن نیاز داریم که نیاز سالانه محسوب می‌شود. وقتی نتوانیم تولید کنیم، با تولید به طور متوسط۴۰۰ – ۳۰۰ هزار واحد، طبیعتا کسری زیادی می‌شود.
او ادامه داد: علت افزایش قیمت مسکن نسبت به کالاهای دیگر و نسبت به شاخص تورم بیشتر در عدم توانایی عرضه و تقاضای انبوهی است که وجود دارد و منجر به عوارض حاشیه‌نشینی شهر و گسترش حاشیه‌نشینی، شبه کپرنشینی، چادرنشینی، پشت‌بام‌نشینی و غیره می‌شود. این موارد طبیعت مسکن است، به دلیل اینکه کالای زیستی و حیاتی به شمار می‌آید. مسکن کالای فرعی نیست.
دولت توان ساخت مسکن را ندارد
این کارشناس مسکن متذکر شد: مسکن کالایی است که به حیات بشر ربط مستقیم دارد و اگر کسی به هر شکلی سرپناه نداشته باشد، حیات اجتماعی او مختل می‌شود، بنابراین بحث بر سر یک کالای زیستی است و باید براساس تقاضای سالانه، تولید شود. طبیعتا تولید ما در حد تقاضا نیست. مشکل این امر به حوزه داخلی مسکن بر‌نمی‌گردد، به دلیل اینکه بخش خصوصی کار می‌کند و ۹۵ درصد تولید تاکنون توسط بخش خصوصی بوده است. بخش دولتی توان تولید مسکن را ندارد. مقدار کمی هم که ساخته شد شرکت‌های خصولتی یا عمومی تولید کرده‌اند.
ستاریان با اشاره به اینکه چرا بخش خصوصی‌ توان این مقدار تولید را ندارد، پاسخ داد: این موضوع هم بحث ما است. دولت وظایف خاصی دارد. دولت وظیفه دارد به اندازه فضای مسکونی زمین در اختیار بگذارد و مرحله بعدی که وظیفه اصلی هر دولت است و متاسفانه انجام نداده، تسهیل در ارائه ابزارهای مالی به بخش خصوصی است که متاسفانه در دولت‌ها این بخش‌ مغفول مانده است.
لزوم تسهیل شرایط برای بخش خصوصی
ستاریان اضافه کرد: به دولت چه ربطی دارد مسکن ثبت‌نام کند، پول بگیرد و بسازد؟ بخش خصوصی می‌خواهد و تولید و سرمایه‌گذاری می‌کند. در این میان دولت‌ها چه کاره هستند؟ دولت‌ها باید روابط بخش خصوصی را تسهیل کنند تا تولید انجام شود. مشکل ما این است. دولت هر طرحی دارد مطمئنا توان تولید ندارد، به دلیل اینکه خود بودجه چقدر است که بخواهد مسکن هم تولید کند؟ ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه دولت است. همین مقدار واحد مسکونی مورد نیاز ما را آمریکایی‌ها تا سال قبل تولید کرده‌اند یعنی یک میلیون و ۳۰۰ هزار و اندی. چقدر گردش مالی بود؟ دو هزار میلیارد دلار گردش مالی داشته است و توانسته این میزان را تولید کند!
این استاد دانشگاه تصریح کرد: دولتی که ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه داشته جایی برای حرف زدن در بخش مسکن دارد و چطور می‌خواهد مشکل مسکن را حل کند؟ بخواهد تولید یک میلیون واحد مسکن را داشته باشد باید گردشی معادل این مقدار یعنی دو هزار میلیارد داشته باشد. در کشوری مثل آمریکا و اروپا ارزان‌سازی خیلی بیشتر از ما است. متاسفانه روش ساخت سنتی داریم که در بخش مسکن فاجعه است. با روش ساخت ارزان‌سازی توانسته با آن گردش مالی این میزان را تولید کند.
دولت کاری در حوزه مسکن نکرده است
ستاریان درخصوص صحبت سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «علت کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌های دولت به ثمر رسیده و موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده» گفت: بازار راکد شده و بعد حرف از کاهش رشد نرخ مسکن می‌زنید؟ رکود تورمی است، آماری که می‌دهید این را نشان می‌دهد. دولت نباید خود را فریب بدهد. جای تعجب دارد که در رکود، آمار می‌گیرید و اعلام می‌کنید! در رونق باید آمار گرفت و بعد ارزیابی کرد. همیشه مسکن این حالت را داشته است. به دلیل اینکه متقاضی موثر خارج شده و حضور ندارد، توان خرید وجود ندارد. متاسفانه دولت کاری در حوزه مسکن نکرده است. این مردم هستند که توان خرید را از دست داده‌اند. یک روزی اگر رونق در اقتصاد ایجاد شود دوباره این حوزه اوج می‌گیرد.
او در ادامه متذکر شد: مگر چند واحد مسکونی ساخته‌اید؟ دو میلیون واحد مسکن تحویل دادید که قیمت مسکن کاهش یابد؟ واقعا خنده‌دار است. یک بخشی را دولت درست می‌گوید، متقاضیان را برده‌اند در انتظار! یعنی در واقع سر آنها را کلاه گذاشته‌اند. یک وعده داده شد و با این وعده آنها بنشینند که دولت می‌خواهد مسکن را ارزان کند. بعدها می‌بینند اگر آن زمان می‌توانستند ۱۰ متر بخرند الان همان میزان هم نمی‌توانند بخرند! قیمت مسکن کجا پایین آمده است؟ در حوزه مسکن رکود تورمی است، یعنی تورم را خودش دارد.
روش آمارگیری دولت در مسکن اساسا درست نیست
ستاریان تاکید کرد: نه کاهش قیمتی در مسکن داریم و نه وضع قیمت مسکن ربطی به عملکرد دولت دارد، اصلا تولید مسکن دولت کجاست؟ چقدر تحویل داده‌اند که کاهش قیمتی ایجاد شده باشد؟! روشی که در دوران رکود آمارگیری می‌کنید با روشی که در دوران رونق آمارگیری می‌کنید متفاوت است. نباید خودتان را گول بزنید، مثلا اگر در تهران ۱۰ هزار معامله مسکن انجام می‌شده و الان ۱۰۰ معامله مسکن در ماه شده باشد نمی‌توانیم بگوییم قیمت مسکن کاهش داشته است، این معیار درستی است، چون شرایط معاملات فراهم نبوده و این مقدار اعداد کم همواره در میان کل معاملات هست که طرف به هر دلیلی پول لازم دارد و مجبور شده ملکش را ارزان بفروشد. اینها که در آمار قیمتی معامله محسوب نمی‌شوند. خیلی از این معاملات در شرایط کنونی باید از آمارگیری حذف شود. بعد شما می‌خواهید با استناد به این بگویید قیمت مسکن کاهش یافته است؟! اساسا شما باید روش آمار‌گیری را درست کنید و در زمان درست انجام دهید.
نه‌تنها افزایش تولید نداشتیم، بلکه افت تولید هم داشته‌ایم
ستاریان اضافه کرد: دولت در این زمینه چه کار کرده است؟ گفتند می‌خواهیم ۵۰۰ هزار واحد مسکونی بسازیم، مقداری هم در حال ساخت داریم، اگر این میزان وارد بازار شد، آن وقت باید بررسی کنید! در گذشته بخش خصوصی ۴۰۰-۳۰۰ هزار واحد مسکونی می‌ساخت که طی یکی، دو سال اخیر این میزان به حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی کاهش یافته است، یعنی در واقع نه‌تنها افزایش تولید مسکن نداشتیم، بلکه افت تولید هم داشته‌ایم.
آخر این چه ادعایی است که دولت مطرح می‌کند؟!
ستاریان در ادامه درباره ادعای سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «‌اقدامات دولت در زمینه ساخت مسکن به این شکل بوده، حدود ۵۰۰ هزار قطعه زمین واگذار شده و حدود یک و نیم میلیون قطعه زمین آماده واگذاری است‌« به جماران گفت: واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین را نشنیدیم، یعنی ۵۰۰ هزار زمین مسکونی ۳۰۰-۲۰۰ متری را تحویل داده‌اند؟ آخر این مقدار زمین مسکونی را از کجا آورده‌اند؟! در کدام شهر است؟ در کدام شهرک است؟ شما ۵۰۰ هزار (قطعه زمین) را ضربدر ۲۰۰ (بر فرض حداقل متراژ زمین قابل واگذاری) هم که بکنید، ببینید چه عدد بزرگی می‌شود! صحبت این بود که مشکل مسکن را به چند روش حل کنیم که یک مورد خانه‌های ویلایی بود که زمین می‌دهیم تا بسازند. این روشی است که همه‌جا اجرا می‌شود، اما در حد ۲۰-۱۰ هزار قطعه یا بر فرض ۵۰ هزار تا ۱۰۰ هزار قطعه زمین. بیشتر از اینکه برایتان امکان‌پذیر نیست و از کجا می‌خواهید بیاورید، مگر اینکه مجبور شوید عمودی‌سازی و بلندمرتبه‌سازی کنید. نمی‌توان با ادعا کار کرد. «۵۰۰ هزار قطعه برای ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل دادیم و یک میلیون و ۵۰۰ هزار قطعه برای یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی هم می‌خواهیم تحویل دهیم! از شما می‌پرسم این اصلا شدنی است؟! این چه ادعایی است؟!»
دولت عددها را در حوزه مسکن نمی‌شناسد
این کارشناس تصریح کرد: این حرف‌ها مورد قبول نیست. ادعاهای دولت غیرمنطقی است. با این عدد و رقم‌ها نمی‌توان جلو رفت. دولت عدد و رقم‌ها را مثلا ۵۰۰ هزار یا یک میلیون را در حوزه زمین و مسکن نمی‌شناسد. مثال زدم که یک اقتصادی مثل اقتصاد آمریکا در حالی توانسته یک میلیون واحد مسکونی تولید کند که سهم بخش مسکن در اقتصادشان که شاید ۱۰ درصد باشد، حدود دو هزار میلیارد دلار آن ۱۰ درصد گردش مالی دارد. حالا با اقتصاد کوچک و بسته‌ای چطور می‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم؟ و البته این را هم بگویم که تا یک‌میلیون مسکن را تولید نکنیم مطمئنا مشکلات بخش مسکن حل نخواهد شد.
در هیچ جای دنیا، دولت مسکن تولید نکرده است
ستاریان در پایان در پاسخ به این پرسش که با توجه به فضای کنونی بهترین راهکاری که دولت می‌تواند در حوزه مسکن اتخاذ کند تا مشکلات کمتر شود، چیست، گفت: دولت باید ابزارهای مالی را تسهیل کند و در اختیار بخش خصوصی قرار بدهد. ابزارهای مالی اعم از اوراق، صکوک، فاینانس سرمایه‌گذاری خارجی و… را حل کند و در اختیار این بخش قرار بدهد. فقط به بخش دولتی این تسهیلات را ندهد و بخش خصوصی هم باید بتواند از این تسهیلات استفاده کند. شما به کشورهای همسایه هم نگاه کنید، می‌بینید که بخش خصوصی در حال تولید مسکن است. اصلا هیچ کجای دنیا، مسکن تولید نکرده و نمی‌کند. چطور بخش خصوصی کشورهای همسایه پاسخگوی نیاز مسکن کشور خودشان هستند و تازه در کشور ما هم بازار برای خودشان ایجاد می‌کنند، ولی بخش خصوصی ما نمی‌تواند؟! چرا؟ علیل است، ناتوان است، زورش نمی‌رسد؟! واقعا از خودتان بپرسید چرا نمی‌تواند؟! برای این است که شما دست و پای بخش خصوصی‌تان را بسته‌اید! در کشورهای دیگر اگر بخش خصوصی موفق می‌شود، برای این است که ابزارهای مالی در اختیارش است.
این فعال حوزه مسکن خاطرنشان کرد: بخش خصوصی در ایران نگاه به منابع خود می‌کند و با شرایط موجود اگر توان ساخت ۱۰ واحد مسکونی را دارد ریسک نمی‌کند و ۸ واحد تولید می‌کند، اما بخش خصوصی در کشورهای دیگر اگر توان ساخت ۱۰ واحد را داشته باشد، ممکن است ۱۰۰ واحد مسکونی تولید کند! چرا که ابزارهای مالی را در اختیار دارد. نتیجه را ببینید! دو بخش خصوصی با شرایط یکسان در دو کشور مختلف چه میزان مسکن تولید می‌کنند و چه تفاوتی با هم دارند. مساله اصلی این است.